國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年10月份，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)，杭州和三亞則成為了僅存的兩個(gè)二手房?jī)r(jià)格上漲的城市。

與此相適應(yīng)，按照《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的統(tǒng)計(jì)，有可比數(shù)據(jù)的100家A股房地產(chǎn)公司，今年第三季度營(yíng)業(yè)收入合計(jì)值已經(jīng)連續(xù)兩年下降，凈利潤(rùn)連續(xù)三年下降。45家公司凈利潤(rùn)虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)出近5年同期最高。100家公司凈利潤(rùn)合計(jì)13億元，也是近6年來(lái)首次跌破三位數(shù)。

也就是說(shuō)，雖然政策出臺(tái)頻次不斷加快，行業(yè)支持力度不斷加強(qiáng)，刺激住房消費(fèi)的手段不斷增多，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于深度調(diào)整之中，無(wú)論是交易量還是房?jī)r(jià)都沒(méi)有朝著房企希望的方向發(fā)展，房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力依然在增加，依靠自身力量化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的難度很大，只能依靠政策緩解資金鏈緊張壓力。

需要注意的是，這種單純依靠輸血緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的方式，雖可解決一時(shí)之困，卻無(wú)法從根本上解決房企的資金緊張矛盾。特別是負(fù)債規(guī)模較大、資金實(shí)力不強(qiáng)的房企，資金鏈斷裂只是時(shí)間問(wèn)題。也就是說(shuō)，今天給房企的輸血，很有可能讓房企的風(fēng)險(xiǎn)更大，讓資金的安全更加沒(méi)有保證。對(duì)某些房企，只能當(dāng)斷則斷，讓其破產(chǎn)。否則，會(huì)反受其害，會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

如果說(shuō)恒大暴雷，還沒(méi)有完全暴露房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更多的還是把矛頭指向恒大和許家印，認(rèn)為恒大是因?yàn)檫^(guò)度負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還沒(méi)有形成行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)。一度時(shí)期，還曾傳出碧桂園收購(gòu)恒大物業(yè)的消息，說(shuō)明碧桂園、萬(wàn)科等現(xiàn)金流相對(duì)寬松、賬面現(xiàn)金比較多的房企，還是比較安全的。其他房企，只要通過(guò)銀行定向貸款，做好“保交樓”工作，就能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)渡過(guò)。現(xiàn)在看來(lái)，此前的想法有點(diǎn)過(guò)于樂(lè)觀、過(guò)于盲目了。當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)低迷，交易量不斷萎縮，房企現(xiàn)金流不斷縮減，越來(lái)越多的房企出現(xiàn)資金鏈斷裂后，管理層開(kāi)始緊張，政策力度也開(kāi)始不斷增強(qiáng)。特別當(dāng)碧桂園出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也全面爆發(fā)了，甚至萬(wàn)科也傳出資金鏈方面的問(wèn)題。

而第三季度上市房企僅錄得13億元凈利潤(rùn)，甚至比不上過(guò)去一家企業(yè)錄得的利潤(rùn)多，也就意味著，房企的困難已經(jīng)上升到頂峰，有點(diǎn)誰(shuí)也難以獨(dú)善其身的感覺(jué)。因?yàn)椋?strong>它已經(jīng)不是哪家企業(yè)負(fù)債多少的問(wèn)題，而是手中的房子何時(shí)能夠變成現(xiàn)金。只要手中的房子不能變現(xiàn)，不能形成現(xiàn)金流，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)就不能解除，且會(huì)越來(lái)越緊。且誰(shuí)的資產(chǎn)負(fù)債率越高、負(fù)債規(guī)模越大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

目前的情況是，明面上的問(wèn)題是“保交樓”，暗面中的問(wèn)題則是“保售房”，只有“保售房”才能“保交樓”，而不是“保交樓”工作做好，房企就能渡過(guò)難關(guān)了?！氨＝粯恰笔菍?duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，“保售房”是對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)。一旦把“保售房”工作做好，房企手中有糧了，心中就能不慌，“保交樓”工作也不會(huì)有任何問(wèn)題。眼下的“保交樓”，是建立在擴(kuò)大房企負(fù)債和銀行風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)緩解房企資金鏈壓力沒(méi)有任何作用，只有“保售房”工作抓好了，一切矛盾才能迎刃而解。

那么，如何才能實(shí)現(xiàn)“保售房”呢？唯一的出路，就是降價(jià)售房。政策再多，不如降價(jià)，降價(jià)才能讓購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房欲望。當(dāng)然，考慮到市場(chǎng)的穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)的防范，降價(jià)也不是盲目大降，而是溫和下降，是逐步下跌，且應(yīng)當(dāng)保持有跌有漲的格局。否則，也是很難形成降價(jià)促銷(xiāo)效應(yīng)的。

所以，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，僅僅依靠政策是難以走出至暗時(shí)刻的，降價(jià)售房才是真正的自救。因?yàn)?，外力已?jīng)相當(dāng)大，自己不想活，外力再大也是白搭。只有房企自己想活了，外力的作用才能見(jiàn)效。而從有些房企來(lái)看，自己想活的動(dòng)力也不是很強(qiáng)，還想死杠房?jī)r(jià)，還想作死。如此，也就怪不得購(gòu)房者了。