實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)公司就公共收益的分配問(wèn)題發(fā)生糾紛越來(lái)越常見(jiàn)。當(dāng)業(yè)主們建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)，并通過(guò)相關(guān)對(duì)于分配公共收益的決議時(shí)，物業(yè)公司是否需要按照業(yè)委會(huì)的決議返還收取的公共收益？返還的范圍在哪？

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2016年，某大廈依法成立業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì)”），并通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。2017年4月，業(yè)委會(huì)獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，其中包括：對(duì)公共利益進(jìn)行分配，委托某物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部分并進(jìn)行監(jiān)督，將部分收取的租金支付給某物業(yè)公司用于其營(yíng)運(yùn)和獲取利潤(rùn)。

2017年8月，業(yè)委會(huì)向某物業(yè)公司發(fā)函，委托其向某公司出租鋪位，某物業(yè)公司有權(quán)獲得租賃金額的25%作為營(yíng)運(yùn)費(fèi)用和利潤(rùn)。2017年11月，大廈變更物業(yè)公司，雙方就租金分配問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，業(yè)委會(huì)遂向人民法院起訴，要求某物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)返還公共收益。其中，某物業(yè)公司認(rèn)為返還的金額應(yīng)抵扣物業(yè)公司的收入、業(yè)委會(huì)支出、維修改造費(fèi)用，業(yè)主抵扣的物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>

第二百八十三條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定?！?/p>

經(jīng)辦法院認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中，大廈案涉出租的鋪位，某物業(yè)公司就該區(qū)域與某公司簽訂租賃合同，并收取了租金，就該部分收益，某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會(huì)支付。同時(shí)，業(yè)委會(huì)向某物業(yè)公司的發(fā)文已經(jīng)明確對(duì)于已經(jīng)收取的租賃費(fèi)可在扣除25%的管理成本、企業(yè)利潤(rùn)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用和業(yè)委會(huì)運(yùn)行費(fèi)用以外的部分按業(yè)主專(zhuān)有面積平均分配。因此經(jīng)辦法院認(rèn)可了某物業(yè)公司要求扣除部分業(yè)主已經(jīng)交納的物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用的抗辯理由。

對(duì)于公共收益扣除費(fèi)用問(wèn)題。某物業(yè)公司稱(chēng)該部分費(fèi)用是大修費(fèi)用，并不屬于日常維護(hù)，不包括在物業(yè)管理成本中，故應(yīng)當(dāng)在公共收益中列支。對(duì)此，某物業(yè)公司并未提交有效證據(jù)證明該維修改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從本案所涉的這筆公共收益中扣除，某業(yè)委會(huì)發(fā)出的通知中亦沒(méi)有相應(yīng)的內(nèi)容，故對(duì)于某物業(yè)公司要求扣除維修改造費(fèi)用的理由不予支持。

最終經(jīng)辦法院判令某物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)返還在抵扣了相應(yīng)的費(fèi)用后的公共收益。

將建筑物共有部分變更為經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，涉及場(chǎng)所的使用、合同簽署、收益分配、設(shè)施維護(hù)等方方面面。一般情況下，在對(duì)公共收益進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)遵照約定優(yōu)先原則。值得注意的是，這里的“約定”，一般指依照《民法典》規(guī)定確立的業(yè)主大會(huì)的決議或相應(yīng)管理規(guī)定。否則一般按照無(wú)約定處理。

而在大部分情況下，業(yè)主及業(yè)委會(huì)往往因各種現(xiàn)實(shí)原因沒(méi)有與物業(yè)公司訂立“約定”，甚至沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并建立業(yè)委會(huì)。此時(shí)，就公共收益的分配問(wèn)題，在實(shí)踐中往往采取優(yōu)先補(bǔ)充物業(yè)維修基金的原則。其目的是維護(hù)業(yè)主利益的一致性。與此同時(shí)，《民法典》第二百八十一條和《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》就如何使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金作出了詳細(xì)的規(guī)范，細(xì)化了使用范圍，更好地維護(hù)了業(yè)主的利益。

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