作者：芊芊

2021年8月12日，太古地產(chǎn)（01972.HK）同時(shí)披露2021年半年報(bào)和人事變動(dòng)公告，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

太古地產(chǎn)非常務(wù)董事、太古集團(tuán)主席施銘倫在主席報(bào)告里說到“2021上半年太古地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所改善，年內(nèi)仍面臨挑戰(zhàn)”，道明當(dāng)前太古地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

太古地產(chǎn)業(yè)績(jī)回暖了?

資料顯示，太古地產(chǎn)于1972年在中國(guó)香港成立，2012年在香港聯(lián)合交易所主板上市，于中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地、新加坡及美國(guó)均有投資，業(yè)務(wù)范圍涵蓋發(fā)展及投資項(xiàng)目、出售住宅物業(yè)、太古酒店、物業(yè)管理四板塊。其母公司是太古股份，業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)、航空（比如國(guó)泰、港龍等）、飲料、海洋服務(wù)和貿(mào)易及實(shí)業(yè)，主要在大中華地區(qū)經(jīng)營(yíng)。

2021年8月12日，太古地產(chǎn)披露了2021年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，太古地產(chǎn)錄得收入90.68億港元，同比增長(zhǎng)38%；公司股東應(yīng)占溢利為45.13億港元，同比增長(zhǎng)20%；經(jīng)常性基本盈利為37.16億港元。尤其是來自營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)金也大幅增長(zhǎng)，從2020年同期的30.20億港元增長(zhǎng)至66.73億港元，增幅高達(dá)121%。

來源：太古地產(chǎn)2021年半年報(bào)

2021年上半年，太古地產(chǎn)物業(yè)投資收入為62.47億港元，物業(yè)買賣收入為23.94億港元，酒店收入為4.27億港元。而2020年同期這三項(xiàng)業(yè)務(wù)錄得收入分別為61.47億港元、1.30億港元、2.74億港元。

可以說，太古地產(chǎn)2021年上半年整體業(yè)績(jī)有所回暖。

不過業(yè)績(jī)回暖之下，太古地產(chǎn)的債務(wù)壓力仍不小。

財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，太古地產(chǎn)債務(wù)凈額（借款總額及租賃負(fù)債扣除短期存款及銀行結(jié)余）為90.1億港元，比2020年底的66.05億港元增長(zhǎng)36.42%。債務(wù)凈額上升主要反映為北京頤堤港二期提供的資金及中國(guó)香港投資物業(yè)的資本開支，部分被出售美國(guó)和新加坡買賣物業(yè)所得款項(xiàng)所抵銷。

在流動(dòng)負(fù)債方面，太古地產(chǎn)的銀行借款從2020年底16.14億港元上升到2021年上半年的39.81億港元；債券從3億港元大幅增至41.81億港元。

截至2021年6月30日，太古地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債為169.50億港元，比2020年底的105.83億港元增加60.16%。其中，2021年上半年合約負(fù)債為9100萬港元，而2020年底的合約負(fù)債2200萬港元，增幅達(dá)313.64%。

另外，太古地產(chǎn)2021年上半年的資本凈負(fù)債比率比2020年底增0.8個(gè)百分點(diǎn)，上升到3.1%。而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也由2020年同期的212.02億港元減少至169.17億港元。

顯然，在債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)之下，太古地產(chǎn)的負(fù)債率有所承壓。

值得一提的是，隨著后疫情時(shí)代的到來以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的增大，一向“保守”的太古地產(chǎn)也提出加快擴(kuò)張業(yè)務(wù)的步伐。

對(duì)此，在2021年半年報(bào)中，太古地產(chǎn)如此寫到，“旗下第六個(gè)零售發(fā)展項(xiàng)目‘前灘太古里’將于2021年下半年在上海開幕；宣布與上海靜安置業(yè)集團(tuán)合資成立管理公司，共同將上海張園石庫門歷史建筑群活化成為一個(gè)地上樓面積為6萬平方米的文化商業(yè)地標(biāo)；進(jìn)一步拓展中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)業(yè)務(wù)，并正于一線城市和包括大灣區(qū)在內(nèi)的新一線城市尋找有潛力的項(xiàng)目” 。

由此可見，隨著債務(wù)壓力的增長(zhǎng)，太古地產(chǎn)未來的擴(kuò)張之路還需要仔細(xì)考量。

兩地業(yè)績(jī)呈現(xiàn)“兩極分化”

雖然太古地產(chǎn)發(fā)源于中國(guó)香港，但是在內(nèi)地市場(chǎng)持續(xù)繁榮的大環(huán)境下，太古地產(chǎn)也早已開始了在內(nèi)地的業(yè)務(wù)布局，并且憑借旗下眾多網(wǎng)紅地標(biāo)名聲大噪，比如北京三里屯太古里、成都太古里等。

2021年上半年，隨著市場(chǎng)回暖，太古地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)也表現(xiàn)強(qiáng)勁。

從中報(bào)來看，2021年上半年，太古地產(chǎn)來自中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的租金收入總額增長(zhǎng)38%至21.08億港元。撇除租金支援?dāng)備N和人民幣升值的影響，租金收入總額實(shí)際上升23%。內(nèi)地已落成零售物業(yè)估值為651.65億港元，其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為475.74億港元。

具體來看，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的幾大業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。2021年上半年，北京三里屯太古里、廣州太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里和上海興業(yè)太古匯的零售銷售額分別同比增長(zhǎng)85%、88%、66%和83%，相比疫情發(fā)生前的2019年上半年也分別有著13%、95%、41%和86%的提升，內(nèi)地市場(chǎng)的整體零售額相比2020年同期增長(zhǎng)23%。

對(duì)于接下來內(nèi)地零售業(yè)務(wù)的發(fā)展，太古地產(chǎn)表示，廣州和成都的奢侈品牌零售商對(duì)零售樓面的需求殷切。上海的奢侈時(shí)裝、化妝品和時(shí)尚生活品牌零售商及餐飲行業(yè)商戶對(duì)零售樓面的需求將會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。北京的零售銷售額以及時(shí)尚生活和服裝品牌商戶對(duì)零售樓面的需求將會(huì)在2021年下半年穩(wěn)定回升。

另一方面，中國(guó)香港市場(chǎng)卻依然未能完全走出疫情“陰霾”。

2021年上半年，太古地產(chǎn)來自物業(yè)投資的經(jīng)常性基本溢利略微下降，主要反映中國(guó)香港零售租金收入減少及缺少于2020年下半年售出的太古城中心一座辦公樓租金收入，部分因內(nèi)地可觀的零售租金收入所抵銷。

總的來說，中國(guó)香港辦公樓物業(yè)組合表現(xiàn)堅(jiān)穩(wěn)，太古坊租用率堅(jiān)挺、續(xù)約租金上調(diào)，但是零售物業(yè)組合則受到疫情的不利影響。截至2021年6月30日，太古地產(chǎn)在中國(guó)香港零售物業(yè)組合的租金收入總額為11.16億港元，同比減少12%。

辦公樓方面，太古地產(chǎn)在2021年上半年辦公樓物業(yè)組合租金收入總額為28.74億港元，同比減少8%。其中跌幅主要反映缺少于2020年下半年出售太古城中心一座辦公樓的租金收入總額。辦公樓市場(chǎng)受到疫情、中區(qū)空置率上升及新增供應(yīng)影響而表現(xiàn)脆弱。

盡管中國(guó)香港市場(chǎng)業(yè)績(jī)不佳，但太古集團(tuán)前主席施銘倫表示，未來并不會(huì)將重心徹底傾斜向內(nèi)地市場(chǎng)，對(duì)中國(guó)香港市場(chǎng)仍然保有信心，期待未來發(fā)展。

值得一提的是，與2021年中報(bào)一起宣布的還有太古地產(chǎn)董事局變動(dòng)公告。

公告顯示，施銘倫將退任太古地產(chǎn)主席兼常務(wù)董事，將繼續(xù)留任太古地產(chǎn)非常務(wù)董事；白德利將出任太古地產(chǎn)主席(留任太古地產(chǎn)常務(wù)董事)，將退任太古地產(chǎn)行政總裁；彭國(guó)邦將出任太古地產(chǎn)行政總裁兼常務(wù)董事；馬淑貞將出任太古地產(chǎn)常務(wù)董事；賀以禮將退任太古地產(chǎn)非常務(wù)董事。

對(duì)于太古地產(chǎn)來說，后疫情時(shí)代下，不僅面臨業(yè)績(jī)“大考”還有新一屆管理層的大考。

而接下來，太古地產(chǎn)又將以怎樣的面貌活躍于資本市場(chǎng)？

首席消費(fèi)官將持續(xù)關(guān)注。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）