評(píng)估意見——GH花炮廠

PING GU YI JIAN

(一)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)范圍:

鑒于本內(nèi)容意在為GH花炮廠在本次蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)項(xiàng)目征收其集體土地上房屋應(yīng)當(dāng)獲得的合理補(bǔ)償提供法律依據(jù),估價(jià)對(duì)象是GH花炮廠因蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)項(xiàng)目征收造成的損失。

估價(jià)范圍是位于征收范圍內(nèi)GH花炮廠所有的自建地上建筑物價(jià)值、裝修及附屬物價(jià)值、搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)損失、按期拆遷房屋獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

(二)基本假設(shè)

(1)國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)等政策不發(fā)生重大變化。

(2)GH花炮廠的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無(wú)重大變化。

(3)GH花炮廠未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理班子盡職,并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

(4)GH花炮廠在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)其主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、收人成本構(gòu)成以及未來(lái)業(yè)務(wù)的銷售策略和成本控制等仍保持其最近幾年的狀態(tài)持續(xù),而不發(fā)生較大變化。不考慮未來(lái)可能由于管理層、經(jīng)營(yíng)策略以及商業(yè)環(huán)境等變化導(dǎo)致的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等狀況的變化。

(5)在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)期內(nèi),GH花炮廠的各項(xiàng)期間費(fèi)用不會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上發(fā)生大幅的變化,仍將保持其最近幾年的變化趨勢(shì)持續(xù),并隨經(jīng)營(yíng)規(guī)模的變化而同步變動(dòng)。我們的估價(jià)意見所指的財(cái)務(wù)費(fèi)用是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,為籌集正常經(jīng)營(yíng)或建設(shè)性資金而發(fā)生的融資成本費(fèi)用。鑒于企業(yè)的貨幣資金或其銀行存款等在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中頻繁變化或變化較大,估價(jià)時(shí)不考慮存款產(chǎn)生的利息收人,也不考慮付息債務(wù)之外的其他不確定性損益。

(三)估價(jià)方法

根據(jù)國(guó)家管理部門的有關(guān)規(guī)定以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,國(guó)際和國(guó)內(nèi)類似交易估價(jià)慣例,我們?cè)谡J(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后,結(jié)合估價(jià)目的,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法:對(duì)于被征收房屋,采用成本法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià);對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán),按收益法測(cè)算估價(jià)。

本次估價(jià)的基本思路是以GH花炮廠所有集體土地上房屋現(xiàn)場(chǎng)查勘情況為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值,即首先按成本法和市場(chǎng)比較法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象中地上建筑物的價(jià)值,然后按收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值,再加上非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)(裝修附屬物、搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失、按時(shí)搬遷房屋獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi))的價(jià)值,來(lái)得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

(四)地上建筑物價(jià)值測(cè)算過(guò)程

如前所述,湖南省對(duì)于集體土地上非住宅房屋最新的征地補(bǔ)償精神,是逐步向國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)靠攏,體現(xiàn)房屋的市場(chǎng)價(jià)值。從該征地補(bǔ)償精神出發(fā),我們擬通過(guò)參照蒙華鐵路已經(jīng)公布的湖南段其他市縣補(bǔ)償安置方案中的廠房成本指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)分別測(cè)算被征收人可獲得的地上建筑物價(jià)值補(bǔ)償,為征收方給予合理補(bǔ)償提供參考。

(1)重置成本法測(cè)算。根據(jù)《長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于調(diào)整望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣征收農(nóng)村集體土地地上附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》中企業(yè)房屋補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定:"辦公用房、廠房的房屋補(bǔ)償費(fèi)……結(jié)合成新后計(jì)算。"我們依照上述通知規(guī)定,結(jié)合GH花炮廠部分自建廠房因歷史原因未取得房屋所有權(quán)證的現(xiàn)狀,以重置成本法衡量因本次征收造成的房屋價(jià)值損失。重置成本法以待估地上建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,乘以成新率作為被征收人建筑成本的補(bǔ)償價(jià)格。具體計(jì)算公式如下:

地上建筑物補(bǔ)償金額=重置價(jià)x被征收面積x成新率

《蒙華鐵路岳陽(yáng)縣段集體土地征收與房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》(岳縣政辦函[2015]62號(hào))、《住宅房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝飾(修)要求及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》(附件7)規(guī)定,蒙華鐵路湖南段的非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下表:

可見,GH花炮廠的地上建筑物重置價(jià)格合計(jì)約為6722551元,即以重置成本法來(lái)測(cè)算,GH花炮廠被征收地上建筑物的補(bǔ)償金額約為672.26萬(wàn)元。

(2)市場(chǎng)比較法測(cè)算。市場(chǎng)比較法以估價(jià)時(shí)點(diǎn)被征收片區(qū)同地段、同用途新建工業(yè)用房的交易平均價(jià)格為基數(shù),作為被征收人地上建筑物的補(bǔ)償價(jià)格。

具體計(jì)算公式如下:

被征收地上建筑物補(bǔ)償價(jià)值=同地段、同用途新建工業(yè)用房的交易平均價(jià)格x被征收面積x(1±房屋狀況修正系數(shù))

我們認(rèn)為,不論是某一年的政府基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià),還是征收方根據(jù)經(jīng)驗(yàn)給出的初步評(píng)估價(jià),都屬于偶然的價(jià)格數(shù)據(jù),是否能夠體現(xiàn)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,還有待論證;采用長(zhǎng)期的時(shí)間序列數(shù)據(jù),能夠更加貼近合理市場(chǎng)價(jià)格,剔除偶然價(jià)格變動(dòng)因素。而對(duì)于價(jià)格異常變動(dòng),應(yīng)當(dāng)避免簡(jiǎn)單采用最近某一年單一數(shù)據(jù),抑或多年市場(chǎng)平均價(jià)格的算術(shù)平均數(shù),而應(yīng)當(dāng)考慮統(tǒng)計(jì)調(diào)查中通常使用的中位數(shù)。

基于上述考慮,結(jié)合GH花炮廠提供的資料,我們從權(quán)威經(jīng)濟(jì)指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)—國(guó)泰安CSMAR中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究數(shù)據(jù)庫(kù)中檢索并調(diào)取了2002年~2014年湖南省按用途分非住宅其他類房屋平均銷售價(jià)格。取其中位數(shù)作為本地廠房市場(chǎng)平均價(jià)格,用于衡量同地段、同用途新建工業(yè)用房的交易平均價(jià)格。

由上表可知,本地廠房歷年平均銷售價(jià)格約為1969元,該價(jià)格相當(dāng)于2008年的銷售價(jià)格水平,本次征收于2016年進(jìn)行,同地段、同用途新建工業(yè)用房的交易平均價(jià)格顯然高于前述價(jià)格,故用1969元/平方米作為同地段、同用途新建工業(yè)用房的交易平均價(jià)格是公允的。

由于被征收人環(huán)境、配套設(shè)施及交通便利程度等因素較為有利,裝修標(biāo)準(zhǔn)高、保養(yǎng)較好,故房屋狀況修正系數(shù)以10%計(jì)。

GH花炮廠的房屋明細(xì)見下表:

根據(jù)上述補(bǔ)償依據(jù),GH花炮廠被征收地上建筑物的合理補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)當(dāng)不低于1969元x5482.67平方米x(1+房屋狀況修正系數(shù)10%)=1187.49萬(wàn)元。

綜上,地上建筑物的合理補(bǔ)償價(jià)值在672.26萬(wàn)元到1187.49萬(wàn)元的區(qū)間范圍內(nèi)。

(五)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值測(cè)算過(guò)程

依前述分析,由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種無(wú)形資產(chǎn),采用成本法確定其取得價(jià)值是不適宜的;另一方面政府部門作為特許權(quán)人不允許GH花炮廠私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán),我們無(wú)法從市場(chǎng)上獲得花炮企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的案例,故也無(wú)法采用市場(chǎng)法。故綜合考慮,我們擬采用收益法對(duì)GH花炮廠應(yīng)當(dāng)獲得的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)專項(xiàng)補(bǔ)償進(jìn)行估價(jià)。

收益法的基本公式如下:

P=

式中:

P:包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的GH花炮廠的收益性房地產(chǎn)(即GH花炮廠自有的地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的價(jià)值;

a:GH花炮廠的年預(yù)期純收益;

r:收益還原利率;

n:GH花炮廠租賃土地到期前的未來(lái)收益年限。

GH花炮廠的年預(yù)期純收益:

a=銷售收入-銷售成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-設(shè)備折舊-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加-行業(yè)平均利潤(rùn)

公式中的各項(xiàng)參數(shù)通過(guò)以下方式確定:

(1)銷售收人。GH花炮廠提供的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表情況如下:

對(duì)該公司前三年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收人進(jìn)行分析,可以看出其年主營(yíng)業(yè)務(wù)收人呈上升趨勢(shì),按前三年的平均值24146886元作為GH花炮廠正常運(yùn)營(yíng)的營(yíng)業(yè)收人。

(2)銷售成本。銷售成本為GH花炮廠生產(chǎn)、銷售煙花的總成本。從上表中可以看出,主營(yíng)業(yè)務(wù)成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)收人的63%,則:

GH花炮廠的預(yù)期銷售成本=銷售收人x63%=15212538元

(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,主要是管理費(fèi)用,包括員工的工資、交通運(yùn)輸費(fèi)、廣告費(fèi)等,經(jīng)測(cè)算按公司銷售收人的7%計(jì)取,即:

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=銷售收入x7%=1585791元

(4)確定年折舊費(fèi)。指煙花生產(chǎn)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折舊。根據(jù)GH花炮廠提供的資料,該公司固定資產(chǎn)總價(jià)值為26020517元,年折舊費(fèi)約為:361352元。

(5)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。對(duì)該公司前三年的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加進(jìn)行分析,測(cè)算得出約為公司毛利的42%,則:

GH花炮廠的預(yù)期主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加=(銷售收入-銷售成本)x42%=3741347元

(6)確定行業(yè)平均利潤(rùn)。行業(yè)平均利潤(rùn)指GH花炮廠所在煙花行業(yè)內(nèi)每個(gè)企業(yè)每年正常經(jīng)營(yíng)狀況下其經(jīng)營(yíng)資金應(yīng)有的利潤(rùn),可以用當(dāng)年的銷售收人為基礎(chǔ)計(jì)算平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。具體如下:

行業(yè)平均利潤(rùn)=銷售收入x行業(yè)平均利潤(rùn)率

我們從長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站中檢索并調(diào)取了GH花炮廠所在的花炮行業(yè)近三年的平均利潤(rùn)率(見下表),供征收方參考。

★（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源:

http:/w.hntj.go、.cn/tjfx/sxfx3488/_s3489/201507/t20150717468495.html,http:/w.cstj.go、.cn/static/jc_tfx/20160505/31402.htmlz）

又上表中的行業(yè)平均利潤(rùn)率可知,煙花行業(yè)的平均利潤(rùn)約為:24146886x8.57%=2068583元。

(7)測(cè)算GH花炮廠的年預(yù)期純收益。將以上數(shù)據(jù)代人公式,測(cè)算出GH花炮廠的年預(yù)期純收益為:

a=銷售收入-銷售成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-設(shè)備折舊-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加-行業(yè)平均利潤(rùn)

=24146886-15212538-1690282-361352-3752426-2069388

=1060900元

(8)確定收益還原利率。本次估價(jià)采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定GH花炮廠的收益還原利率。

★參照：當(dāng)時(shí)國(guó)家近五年發(fā)行的中長(zhǎng)期國(guó)債利率的平均水平（詳見《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評(píng)析——以法律規(guī)定和評(píng)估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛解決之道》案例二 第211頁(yè)）

按照十年期以上國(guó)債利率平均水平確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的近似,得到無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率約為3.94% 。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值通常在2%~5%左右,考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取2.5%,由此確定估價(jià)對(duì)象收益還原利率為6.44% 。

(9)確定包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的GH花炮廠的收益性房地產(chǎn)(即GH花炮廠自有的地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的價(jià)值。根據(jù)GH花炮廠房屋所有權(quán)證上記載,GH花炮廠土地租賃期限到2053年,截至本意見書撰文之日,土地剩余使用年限為37年,故本次取剩余土地使用年期為估價(jià)對(duì)象的收益年限。

將前面測(cè)算得出的數(shù)據(jù)代人估價(jià)公式,得到GH花炮廠包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益性房地產(chǎn)(即GH花炮廠自有的地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)價(jià)值為:

P=?

=1177275÷6.44%x[1-1÷(1+6.44%)37]

=14837136元

(10)測(cè)算GH花炮廠的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。前面已經(jīng)測(cè)算出包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的GH花炮廠的收益性房地產(chǎn)(即GH花炮廠自有的地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的價(jià)值,將此價(jià)值與通過(guò)成本法計(jì)算出的單純的GH花炮廠地上建筑物的價(jià)值相比較,二者的差額即為該公司特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值,即:

GH花炮廠的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值=14837136-6722551=8114585元

綜上,GH花炮廠的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn),在本次蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)征收中,應(yīng)當(dāng)獲得不低于8114585元的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)專項(xiàng)補(bǔ)償。

(六)不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的附屬物重置成本

GH花炮廠具有大量附屬物,包括完整的報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)。但是,由于上述系統(tǒng)是與GH花炮廠日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密不可分的有機(jī)組成部分,GH花炮廠前述收益性房地產(chǎn)之所以能夠獲得超出行業(yè)平均利潤(rùn)的房地收益,與完善的配套系統(tǒng)是分不開的。故此處不再對(duì)這些系統(tǒng)的價(jià)值進(jìn)行單獨(dú)估價(jià),以免造成重復(fù)計(jì)算。

以下計(jì)算的是GH花炮廠廠區(qū)內(nèi)剩余的,不能直接產(chǎn)生收益或與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的構(gòu)筑物的價(jià)值。具體計(jì)算公式如下:

附屬物補(bǔ)償金額=x附屬物各項(xiàng)目重置單價(jià)x工程量x成新率

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘,GH花炮廠構(gòu)筑物成新率為70%。根據(jù)GH花炮廠提供的資料,該公司不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的構(gòu)筑物等附屬物單價(jià)(單位:元)及工程量見下表:

★此表省去（詳見《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評(píng)析——以法律規(guī)定和評(píng)估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛解決之道》案例二第218頁(yè)）

由書中上表可得,GH花炮廠的附屬物補(bǔ)償金額=10519284.49元x成新率0.7=7363499元。

(七)搬遷費(fèi)

對(duì)于搬遷費(fèi),依照《長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于調(diào)整望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣征收農(nóng)村集體土地地上附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定,本次蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)搬遷費(fèi)至少應(yīng)當(dāng)包含房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、不可遷移設(shè)備補(bǔ)償。

房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)按以下公式計(jì)算補(bǔ)償:

房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)=7.2元xGH花炮廠的地上建筑物面積(包括租賃的成品庫(kù)、扯筒區(qū))x2次

則GH花炮廠可獲得房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)117830元。

由于GH花炮廠在本次征收后,不再遷建,故將所有設(shè)備計(jì)為不可搬遷,不再計(jì)算可搬遷設(shè)備遷移費(fèi)。

對(duì)于不可遷移設(shè)備,本地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為.按照紅線用地面積50元/平方米計(jì)算,包干補(bǔ)償",根據(jù)該規(guī)定,GH花炮廠不可遷移設(shè)備補(bǔ)償為:GH花炮廠的地上建筑物面積(包括租賃的成品庫(kù)、扯筒區(qū))x50元=409133.5元。

綜上,GH花炮廠因本次征收造成的搬遷補(bǔ)助費(fèi)及損失補(bǔ)償=117830+409133.5=526964元。

(八)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

如前所述,GH花炮廠應(yīng)當(dāng)獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)不低于本地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),即.每月按照被征收房屋的面積,以每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償,停產(chǎn)停業(yè)期限,以24個(gè)月計(jì)算"。依照該標(biāo)準(zhǔn),GH花炮廠可獲得的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償為:

停產(chǎn)停業(yè)期損失補(bǔ)償=20xGH花炮廠的地上建筑物面積(包括租賃的成品庫(kù)、扯筒區(qū))x24=3927682元

(九)詳見書中第221頁(yè)

(十)估價(jià)結(jié)論

最后,將上述測(cè)算結(jié)果匯總,得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值:

=6722551+8114585+7363499+526964+3927682+1636534

=27764851元(成本法計(jì)算)

或

=11874915+8144585+7363499+526964+3927682+1636534

=33444179元(市場(chǎng)法計(jì)算)

根據(jù)上述估價(jià),GH花炮廠在蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)項(xiàng)目征收中,如果獲得的征收補(bǔ)償金不低于2776.49萬(wàn)到3344.41萬(wàn)元,符合《土地管理法》和《長(zhǎng)沙市征地補(bǔ)償安置條例》中規(guī)定的公平補(bǔ)償原則。

(十一)結(jié)論意見

綜上所述,GH花炮廠位于本次蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)項(xiàng)目紅線范圍內(nèi),為合法的被征收人。

依照現(xiàn)行法律法規(guī)及瀏陽(yáng)市非住宅房屋、集體土地上房屋拆遷政策,GH花炮廠應(yīng)當(dāng)獲得房屋價(jià)值補(bǔ)償、裝修及附屬物價(jià)值補(bǔ)償、設(shè)備搬遷費(fèi)用及損失補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照同地段國(guó)有土地上工業(yè)廠房市場(chǎng)價(jià)值,以能彌補(bǔ)實(shí)際損失為宜。

關(guān)于本次征收中涉及評(píng)估事項(xiàng),通過(guò)對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行對(duì)比分析,采用成本法和市場(chǎng)法為主,輔以收益法對(duì)GH花炮廠進(jìn)行評(píng)估,能夠較好地體現(xiàn)該公司的價(jià)值。我們通過(guò)對(duì)假定條件下GH花炮廠的征收價(jià)值進(jìn)行估價(jià)認(rèn)為,GH花炮廠在蒙華鐵路(瀏陽(yáng)段)項(xiàng)目征收中,如果獲得的征收補(bǔ)償金不低于2991.94萬(wàn)到3507.17萬(wàn)元,符合《土地管理法》和《長(zhǎng)沙市征地補(bǔ)償安置條例》中規(guī)定的公平補(bǔ)償原則。

案例點(diǎn)睛

AN LI DIAN?JING

(1)關(guān)于企業(yè)主體的特殊性問(wèn)題。

涉案企業(yè)占地面積超大 (1000多畝),建筑面積超小(30000多平方米),廠房建設(shè)要求特殊、結(jié)構(gòu)復(fù)雜,又屬于特許經(jīng)營(yíng)行業(yè),征收時(shí)企業(yè)價(jià)值應(yīng)當(dāng)如何衡量?煙花屬于易燃易爆物品,是特種商品。我國(guó)對(duì)于煙花的生產(chǎn)、運(yùn)輸、燃放和消費(fèi)等方面都有嚴(yán)格的法律和法規(guī)進(jìn)行約束和限制。

涉案企業(yè)的工廠按照2010年新修訂的《煙花爆竹工程設(shè)計(jì)安全規(guī)范》這一新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建造廠房,從規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、建造、設(shè)備安裝等環(huán)節(jié)全程由煙花行業(yè)內(nèi)頂級(jí)專家指導(dǎo)、參與,是國(guó)內(nèi)煙花行業(yè)少數(shù)幾家按新國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建造的工廠。

而且涉案企業(yè)具有完善的安全生產(chǎn)管理制度,從生產(chǎn)工藝的每個(gè)流程、原材料、半成品及成品的倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)到應(yīng)急管理制度、安全生產(chǎn)獎(jiǎng)懲制度等環(huán)節(jié)都制定有具體的安全操作規(guī)程,并嚴(yán)格按照這些制度執(zhí)行。

另外,煙花生產(chǎn)企業(yè)是一類特殊的受政府嚴(yán)格管制的企業(yè),在煙花企業(yè)的整體價(jià)值中,位于安全位置的總庫(kù)區(qū)、有藥區(qū)廠房和安全生產(chǎn)許可證準(zhǔn)許的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是煙花企業(yè)收益的根本基礎(chǔ)。對(duì)煙花企業(yè)進(jìn)行征收時(shí),出于公平原則,涉及的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)必須給予補(bǔ)償,才能有效彌補(bǔ)因征收給當(dāng)事人造成的實(shí)際隱形損失。

(2)關(guān)于預(yù)期損失如何計(jì)算問(wèn)題。

涉案企業(yè)因征地可能涉及的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其預(yù)期可得利益,在無(wú)政府文件明確具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),該如何對(duì)涉案企業(yè)進(jìn)行合理補(bǔ)償?2005年起,涉案企業(yè)為投產(chǎn)煙花生產(chǎn)項(xiàng)目,先后在市發(fā)改局取得立項(xiàng)備案,并通過(guò)土地流轉(zhuǎn)的方式取得了約900畝集體土地的使用權(quán)。

對(duì)于涉案企業(yè)來(lái)說(shuō),基于對(duì)國(guó)家對(duì)煙花行業(yè)的整體規(guī)劃和政府的信賴,才投人巨資進(jìn)行煙花生產(chǎn)項(xiàng)目的廠房建設(shè)、設(shè)備采購(gòu)、更新升級(jí),辦理安全生產(chǎn)許可證。

也是基于對(duì)政府的信賴,涉案企業(yè)在取得安全生產(chǎn)許可證后,依照最新的國(guó)標(biāo)進(jìn)行整改,在廠房及附屬設(shè)施、煙花生產(chǎn)自動(dòng)化設(shè)備上持續(xù)進(jìn)行投人。

但是,自2016年獲知對(duì)該企業(yè)進(jìn)行征收后,由涉案企業(yè)煙花生產(chǎn)項(xiàng)目固有屬性可知,由于其存在爆炸風(fēng)險(xiǎn)且對(duì)生產(chǎn)場(chǎng)地要求苛刻,不論征收紅線內(nèi)面積大小,涉案企業(yè)勢(shì)必?zé)o法再利用剩余的土地、廠房進(jìn)行煙花生產(chǎn)。

且征收拆遷將直接導(dǎo)致涉案企業(yè)安全生產(chǎn)許可證有效期內(nèi)的剩余特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地、廠房無(wú)法繼續(xù)使用,亦即將無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

對(duì)涉案企業(yè)來(lái)說(shuō),從取得集體土地使用權(quán)并投人巨資建設(shè)廠房和煙花生產(chǎn)線到征收啟動(dòng),僅僅十年時(shí)間,而該企業(yè)面臨約40年土地使用權(quán)和自建廠房的損失和新購(gòu)置設(shè)備的成本損失,以及大量未履行合同的違約所造成的損失,應(yīng)該如何計(jì)算?

上述損失是基于對(duì)地方政府的合理信賴而造成的損失,依照法律規(guī)定,征收方應(yīng)當(dāng)對(duì)該企業(yè)的損失進(jìn)行個(gè)案處理,給予合理補(bǔ)償。

(3)關(guān)于無(wú)法另行安置問(wèn)題。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,涉案企業(yè)無(wú)法另行安置,征收時(shí)該如何處理?依照國(guó)家安監(jiān)總局《2015年?；泛蜔熁ū癜踩O(jiān)管重點(diǎn)工作》中規(guī)定的"一律不再新建生產(chǎn)企業(yè),一律不再搬遷重建生產(chǎn)企業(yè),對(duì)安全生產(chǎn)條件差,無(wú)力改造或逾期整改不到位的企業(yè)一律依法關(guān)閉"等三個(gè)"一律"原則,煙花企業(yè)只準(zhǔn)退出、不再準(zhǔn)人,即涉案企業(yè)不能搬遷后重建現(xiàn)有企業(yè),那么涉案企業(yè)所涉及的土地使用權(quán)、房屋、機(jī)器設(shè)備等固定損失、直接損失,還有停產(chǎn)停業(yè)損失、安全生產(chǎn)許可證所體現(xiàn)的煙花行業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)喪失、廠房建造過(guò)程中的超大土方量和超深基礎(chǔ)、財(cái)務(wù)成本、品牌和商譽(yù)等預(yù)期可得利益的間接損失;而間接損失,才是涉案企業(yè)因本次征收拆遷損失最大的,這種特殊性、復(fù)雜性使涉案企業(yè)蒙受了巨大損失,又該如何處理?我們認(rèn)為,只有通過(guò)個(gè)案衡量并對(duì)涉案企業(yè)的合理間接損失進(jìn)行補(bǔ)償,才能彌補(bǔ)涉案企業(yè)因征收拆遷作出的重大犧牲。

摘自《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評(píng)析——以法律規(guī)定和評(píng)估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例二

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