對于懂行的房產競拍者來說是機會，在挑合適的目標房產等待合適的時機;對于不懂法拍房的參拍者來說，盲目參與可能會是游走在風險與陷阱邊緣!

　　法拍房靠譜不?

　　要拍法拍房，必須前期做一個詳細的盡職調查報告。

　　所謂法拍盡職調查報告：

　　簡單講：就是盡所能的還原標的實際狀態(tài)，以此來評估自己在交易過程中所要支付的成本和面臨的潛在風險。一份專業(yè)的盡調報告是進入正式法拍流程的敲門磚，定標神針。

　　復雜講：

　　就是通過調查房屋，物業(yè)，中介，鄰里 ，派出所，法院，拍行，地產交易中心，甚至房屋主人實際債務，民事訴訟案子等來盡可能還原標的實際狀態(tài)和潛在風險，讓買家根據(jù)調查報告和評估，盡最大可能的綜合考慮后，做出最合理，最理智的購買決定。

　　法拍盡調報告主要包含以下主要內容：

　　1. 標的基本特征

　　2. 標的欠費情況

　　(物業(yè)水電費)

　　3. 標的稅費(可能涉及土增稅，營業(yè)稅，遺產稅，繼承稅等)

　　4. 撤封解押標的涉及的復雜情況

　　5. 占用騰退交房問題

　　6. 非占用交房問題

　　7. 租約問題

　　8. 戶口問題

　　9. 按揭貸款方案

　　10. 購房總成本與建議

　　11. 協(xié)助拍賣房指導

　　12. 兇宅排除

　　13. 外地法院過戶風險

　　14. 豐富經(jīng)驗給出的購房建議

　　15. 具有法律效應的報告

　　兩點風險預警：

　?、倬栀彿砍杀?，房子沒拍下來之前是遠低于市場價，房子拍下來之后，購房總成本接近市場價或者就是市場價。

　?、诰栀J款成本，主要的成本來自于時間差，房子拍下來的時間到辦理產權過戶，再到房產抵押，需要一定的時間，同時由于“非職業(yè)玩家”對自身貸款資質的不確定、以及拍賣后期的手續(xù)、流程的不了解，花費的時間過長、或者借貸產品的問題導致的實際成本增加。

　　法拍房價格與價值的主要點。

　?、僬Ｊ袌鰡蝺r=(比較單價+收益單價)÷2;

　　②住宅單價=正常市場價格×折扣率;

　?、酃纼r對象市場價值=綜合單價×建筑面積;

　?、芗俣ㄎ丛O立法定優(yōu)先受償權下價值=住宅價值。

　?、蓊A扣賣方交易稅費以及其他費用的估算

　　2、行業(yè)鏈條，費用主要是拍賣成交的費用，拍賣服務費+貸款服務費。

　?、俜ㄔ菏跈嗟妮o拍機構是法拍房信息咨詢、代拍、輔助競拍、競拍后期手續(xù)，主要操作的機構;

　?、谳o拍機構合作的金融機構，如：銀行、擔保公司、小貸等等，是法拍房相關貸款主要的操作機構;

③房產中介在其中是信息的傳遞者，同時也是輔拍機構的合作方，主要涉及成交中介費，貸款服務費。

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