經(jīng)過(guò)了二十年的快速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷著前所未有的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，房住不炒、去杠桿化，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，“高質(zhì)量發(fā)展”、“新的發(fā)展模式”成為行業(yè)主導(dǎo)方向。

“周期性”調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)耳熟能詳。三年到五年一個(gè)周期波動(dòng)，從高速擴(kuò)張、調(diào)控收縮到去庫(kù)存、流動(dòng)性寬松，已經(jīng)形成了一定的慣性。在不斷的調(diào)整與被調(diào)整中，行業(yè)發(fā)生著變化，對(duì)比十年或二十前的行業(yè)陣營(yíng)，在TOP100的更換率幾乎達(dá)到了一半。從短周期波動(dòng)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)周期發(fā)展，回歸本質(zhì)、長(zhǎng)期主義已成行業(yè)共識(shí)。

2021年房企年度報(bào)告進(jìn)入尾聲，與2020年的年報(bào)相比，2021年度報(bào)告成為觀察行業(yè)分化的窗口。對(duì)每一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，歷年的數(shù)字疊加在一起勾勒出的曲線，清晰地表明一個(gè)企業(yè)的發(fā)展路徑以及前行的方向。

以“常識(shí)治理”，以及“風(fēng)險(xiǎn)自覺(jué)”為核，擴(kuò)展第二增長(zhǎng)曲線、歸核化多元賽道的增長(zhǎng)韌性，通過(guò)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，以及產(chǎn)品力重塑產(chǎn)能，已經(jīng)成為支撐房企走向明天的重要通路，而被稱(chēng)為行業(yè)“優(yōu)等生”的萬(wàn)科、龍湖、金地等企業(yè)均在年度報(bào)告中以扎實(shí)、穩(wěn)健的數(shù)據(jù)表明了這樣的趨勢(shì)。

4月21日，金地集團(tuán)發(fā)布2021年度報(bào)告，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)94.09億元。預(yù)計(jì)分紅28.4億元，分紅率30.23%，連續(xù)多年現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)的30%以上。流動(dòng)性方面，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)達(dá)到1.4倍，繼續(xù)滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。

廣發(fā)證券在年報(bào)分析中稱(chēng)，金地集團(tuán)“全口徑高結(jié)算對(duì)抗利潤(rùn)率下行，投資質(zhì)量高于行業(yè)”，金地2021年銷(xiāo)售金額2867.1億元，同比增長(zhǎng)18%（領(lǐng)先TOP10房企22個(gè)百分點(diǎn)）；拿地方面，2021年拿地金額1309億元，建筑面積1636萬(wàn)方，金額口徑拿地力度46%，（領(lǐng)先44家主流房企16個(gè)百分點(diǎn)）。資源向核心區(qū)域集中的同時(shí)，堅(jiān)持市場(chǎng)化拿地策略，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)水平有較高要求；有息負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資優(yōu)勢(shì)凸顯；2021年金地整體毛利率21.2%，第四季度整體毛利率回升至24.8%，“體現(xiàn)出公司具備穿越周期的能力”。

房地產(chǎn)的周期與周期中的企業(yè)

24年前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式拉開(kāi)帷幕。1998年運(yùn)行數(shù)十年的福利分房正式結(jié)束，住宅步入商品房市場(chǎng)。從地方政府、金融機(jī)構(gòu)，至房地產(chǎn)企業(yè)基本都處于“摸著石頭過(guò)河”的階段。

從2003年土地“招拍掛”制度開(kāi)始，土地市場(chǎng)化的油門(mén)從此踩下。北京、長(zhǎng)沙、成都等省市成為拍賣(mài)先行者。此后數(shù)年，隨著土地拍賣(mài)成為投資“風(fēng)口”，社會(huì)流動(dòng)性開(kāi)始高頻度向房地產(chǎn)聚焦。

土地市場(chǎng)拼搶甚至出現(xiàn)了拍賣(mài)上百輪才舉錘敲定，“地王”輪番出現(xiàn)。在這樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，房企拿地猶如火中取栗，高價(jià)地成為常見(jiàn)現(xiàn)象。

在“地王”成為行業(yè)普遍現(xiàn)象的氛圍中，2007年的年度報(bào)告中，卻有一份因拿到高價(jià)地而向股東致歉的致辭信，引起了媒體的關(guān)注。

金地集團(tuán)2007年年報(bào)顯示，2007年公司在8個(gè)城市獲取了14個(gè)項(xiàng)目，合同地價(jià)總計(jì)161.61億元。2008年，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的走低，公司2007年一些高價(jià)取得的地塊出現(xiàn)了減值跡象。2007年的年報(bào)中顯示，金地對(duì)于高價(jià)地塊的減值計(jì)提3.57億元。

在年報(bào)的開(kāi)篇，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在其致股東的信中，明確承認(rèn)“2007年金地在投資節(jié)奏和投資時(shí)點(diǎn)的判斷上犯了過(guò)分追求速度的錯(cuò)誤”。并且提出“激烈競(jìng)爭(zhēng)的最終勝出者，一定是那些善于把握節(jié)奏、快慢得法、張弛有度的公司。”

在十幾年前的業(yè)界，有著“文科萬(wàn)科，理科金地”的說(shuō)法。

面對(duì)“地王”，僅僅在招拍掛閘門(mén)打開(kāi)數(shù)年之后，理科凌克堅(jiān)定地關(guān)上了爭(zhēng)搶“地王”的所有窗口。在2009年中國(guó)企業(yè)年會(huì)上，凌克稱(chēng)，“在金地每一次都從來(lái)沒(méi)有想去拿地王，”“千萬(wàn)不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投資的時(shí)候都是按照我們非常嚴(yán)格的投資程序?！?“拿一塊地有成也有敗，千萬(wàn)不要隨便創(chuàng)造地王?！薄案Ｙ獾溬狻保?凌克意味深長(zhǎng)地說(shuō)道，“任何故事都會(huì)有結(jié)尾”。

此后，面對(duì)來(lái)自影子銀行的活躍，行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的潮流，信托貸款利率可至15%，而協(xié)議貸款利率高至20%普遍存在，只要資金、土地到位，產(chǎn)品、前調(diào)、戶型、規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)、建筑等等環(huán)節(jié)，均可依靠社會(huì)化的元素完成。

2009年中國(guó)企業(yè)年會(huì)上，在談到未來(lái)企業(yè)的發(fā)展方向時(shí)，凌克說(shuō)，“要理解‘戰(zhàn)略層面上的競(jìng)爭(zhēng)’，首先是從時(shí)間跨度上來(lái)講，10年以后金地的競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？在20多年前，全國(guó)幾乎每個(gè)城市都有自己的電視機(jī)廠，后來(lái)呢？經(jīng)過(guò)殘酷的市場(chǎng)洗牌，就剩下那么幾家了。那么， 10年之后中國(guó)的地產(chǎn)又如何？第二個(gè)問(wèn)題要從產(chǎn)品的跨度來(lái)說(shuō)，20多年前，一個(gè)家電企業(yè)不會(huì)同時(shí)生產(chǎn)黑色和白色家電，這是兩個(gè)行業(yè)，但如果今天還單單生產(chǎn)一種產(chǎn)品，從產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，肯定不行。那么，我們就要再問(wèn)，今后的地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)又如何？”

凌克認(rèn)為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)上就是戰(zhàn)略層面的競(jìng)爭(zhēng)。

在2010年，凌克著手搭建金地的“一體兩翼”，“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”。

十一年過(guò)去，行業(yè)“短周期”落幕，換軌為“長(zhǎng)周期”，戰(zhàn)略價(jià)值的沉淀開(kāi)始逐漸呈現(xiàn)。

截止2021年末，金地集團(tuán)在全國(guó)布局的78個(gè)地級(jí)市，有十余個(gè)城市市場(chǎng)排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一，核心城市市場(chǎng)份額的不斷提升，為金地銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了保障。

土地投拓，金地在堅(jiān)持“東密西強(qiáng)”的投資布局，嚴(yán)格控制下沉；投資效率，2021年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到了15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位；建筑安全，2021年內(nèi)獲省市級(jí)以上工程質(zhì)量安全獎(jiǎng)共53項(xiàng)，其中沈陽(yáng)峯匯項(xiàng)目獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)最高榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)第十屆“廣廈獎(jiǎng)”。在產(chǎn)品創(chuàng)新上，定制化精裝修方面，2021年開(kāi)展6個(gè)城市做定制化精裝試點(diǎn)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工環(huán)節(jié)進(jìn)行全流程拉通，為后續(xù)大規(guī)模開(kāi)展定制化精裝業(yè)務(wù)積累經(jīng)驗(yàn)。

第二增長(zhǎng)曲線的故事

金地集團(tuán)多元化板塊，已經(jīng)形成了從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業(yè)、產(chǎn)園運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，前后呼應(yīng)，形成了系統(tǒng)的協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)行業(yè)開(kāi)始整體尋求“第二增長(zhǎng)曲線”之時(shí)，金地的第二曲線已蔚為可觀。

金地智慧服務(wù)，在單項(xiàng)目拓展和收并購(gòu)雙驅(qū)動(dòng)下，年度新增外拓合約面積達(dá)7000萬(wàn)平米，年末累計(jì)合約面積為3.3億平米，其中外拓占比高達(dá)71%，市場(chǎng)外拓能力居于行業(yè)前四；2021年金地物業(yè)營(yíng)收突破50億大關(guān)，達(dá)52.8億元，增長(zhǎng)30.0%；構(gòu)建BM團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)CQI指數(shù)、3DO基礎(chǔ)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)理評(píng)價(jià)模型等多種工具，助力服務(wù)品質(zhì)保持行業(yè)領(lǐng)先第三方客戶滿意度93 ，綜合品質(zhì)達(dá)標(biāo)率81.2%，第十次榮登中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)榜首。

持有型物業(yè)，金地集團(tuán)香港上市平臺(tái)金地商置持有物業(yè)種類(lèi)豐富，形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等多業(yè)態(tài)組成的資產(chǎn)集群；持有物業(yè)的營(yíng)收穩(wěn)健，年度持有物業(yè)營(yíng)收20.6億元，同比增長(zhǎng)52%；持有型物業(yè)在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目28個(gè)、租賃面積約244萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積103.0萬(wàn)平米，低租金收入的未成熟期產(chǎn)業(yè)園占37萬(wàn)平米；未開(kāi)業(yè)在途持有物業(yè)總面積約230萬(wàn)平米，其中產(chǎn)業(yè)園104萬(wàn)平米。

開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)，是金地集團(tuán)近年來(lái)成長(zhǎng)迅速的新業(yè)務(wù)板塊。2021年，金地開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)新簽約19個(gè)項(xiàng)目，簽約面積超過(guò)300萬(wàn)平米。截止2021年末，金地開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)在全國(guó)超過(guò)30座城市實(shí)現(xiàn)了布局，管理服務(wù)項(xiàng)目近90個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)管理面積超1500萬(wàn)平米，其中政府公建面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，并成功入選多個(gè)城市政府預(yù)選承包商庫(kù)。

綜合金地集團(tuán)非住宅主業(yè)，整體營(yíng)業(yè)收入逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2021年已至80余億元，輕資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的賽道已初具規(guī)模。

變與不變

對(duì)于理科金地來(lái)說(shuō)，不變是二十多年來(lái)“科學(xué)筑家”的訴求，變的是“科學(xué)”的內(nèi)涵，正在不斷容納著時(shí)代的賦能。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)，正在成為主流企業(yè)直面的課題。近年來(lái)，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)的快速發(fā)展，推動(dòng)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新技術(shù)的加速融合。

對(duì)于新技術(shù)與智能化運(yùn)用，凌克表示，這是一場(chǎng)由內(nèi)而外的變革。

在內(nèi)部管理上，凌克稱(chēng)，要在公司層面和項(xiàng)目層面上做好全面打通的全程信息化：在項(xiàng)目層面上，一是要做到項(xiàng)目信息全檔案的數(shù)字化管理；二是要能夠?qū)崟r(shí)提取靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的收益數(shù)據(jù)；三是要能夠靈活地測(cè)算和模擬各種各樣的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在公司層面，應(yīng)在產(chǎn)能分析、銷(xiāo)售和利潤(rùn)規(guī)劃、敏感性分析和報(bào)表輸出等方面提升信息化能力。

在建立客戶交互能力上，凌克表示，過(guò)去在做客戶分析時(shí)，往往更依賴(lài)B端（房地產(chǎn)公司）歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)判斷。而現(xiàn)在，來(lái)自C端客戶大數(shù)據(jù)，可以進(jìn)行更為精準(zhǔn)的人工智能算法，預(yù)測(cè)和挖掘增量客戶可能的方向，實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)對(duì)公司營(yíng)銷(xiāo)的有效助力，這就是人工智能在行業(yè)深層次的應(yīng)用。

在建筑工程的數(shù)字化方面，凌克談到BIM技術(shù)，在未來(lái)的幾年，這一趨勢(shì)將更加凸顯，并幫助地產(chǎn)公司持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，還體現(xiàn)在定制化能力，通過(guò)可選模塊實(shí)現(xiàn)客戶個(gè)性化的需求。

值得一提的是，上海嘉定新城金地菊?qǐng)@社區(qū)通過(guò)“智能建造”協(xié)同平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目全流程智能化管理，成功入選住建部全國(guó)首批“智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展”試點(diǎn)項(xiàng)目。

理科凌克的信心來(lái)自于柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)（美國(guó)數(shù)學(xué)家柯布和經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·道格拉斯共同探討投入和產(chǎn)出的關(guān)系時(shí)創(chuàng)造的生產(chǎn)函數(shù)，是在生產(chǎn)函數(shù)的一般形式上做出的改進(jìn)，引入了技術(shù)資源這一因素），該函數(shù)指出在勞動(dòng)力和資本投入增長(zhǎng)的邊際效應(yīng)減弱的情況下，生產(chǎn)產(chǎn)出的增長(zhǎng)，將很大程度上取決于科技的進(jìn)步。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了野蠻生長(zhǎng)的青年時(shí)期，如今正是其朝著沉穩(wěn)理性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段。一個(gè)“慢時(shí)代”正在來(lái)臨，長(zhǎng)期主義、精細(xì)管理、需求先導(dǎo)等等基業(yè)長(zhǎng)青的準(zhǔn)則正在成為房地產(chǎn)業(yè)的新標(biāo)尺。

“可持續(xù)發(fā)展”，正在成為整個(gè)行業(yè)思考的命題，參照國(guó)內(nèi)真正的好企業(yè)，可以看一個(gè)共同的特點(diǎn)就是“可持續(xù)發(fā)展”的建設(shè)至關(guān)重要。

金地集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展，已在系統(tǒng)、有序地編織著成為完整的鏈條：綠色健康建筑體系、低碳建筑、綠色供應(yīng)鏈、綠色標(biāo)準(zhǔn)、綜合能源管理、ESG管理體系、全流程客戶風(fēng)控體系、公益慈善等等，“科學(xué)筑家”的內(nèi)涵在過(guò)去二十年里，已發(fā)生著顛覆式的變革。而這才剛剛是未來(lái)時(shí)代一個(gè)序幕，未來(lái)拓展與想象空間，對(duì)于理科金地來(lái)說(shuō)，值得“琢磨”的新方向、新領(lǐng)域，將會(huì)越來(lái)越多。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)