前言

我們有個(gè)客戶買了青云上府。我那天也跟著去了一趟，實(shí)地看了看這個(gè)盤，今天就來具體聊一下這個(gè)盤吧。

1、背景

2021年5月10日，北京首批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)正式開始，朝陽金盞小店村3005-02地塊（該地塊性質(zhì)為R2二類居住用地，地塊容積率為1.3，建設(shè)用地面積57008.468㎡，建筑控制規(guī)?！?4111㎡，控制高度18米。起始價(jià)為37.8億元，起拍樓面價(jià)為51005元/㎡，土地合理上限價(jià)格（總價(jià)) 為39.27 億元，競(jìng)報(bào)政府共產(chǎn)份額上限為20%，競(jìng)價(jià)階梯為人民幣2100萬元整。該宗土地合理上限價(jià)格為39.27億元。），7家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍（旭輝+首開+建工；79號(hào)金地+華潤(rùn)+保利；59號(hào)越秀+天恒；42號(hào)平安；43號(hào)金融街；45號(hào)中海；19號(hào)卓越），經(jīng)過7次報(bào)價(jià)后，競(jìng)拍報(bào)價(jià)來到39.06億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到20%，

最終，卓越以39.27億元競(jìng)得，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%（購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。），房屋銷售價(jià)格上限為7.6萬/㎡。成交樓面價(jià)52988元/㎡，溢價(jià)率為3.89％。（最高售價(jià)7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價(jià)39.27億元已經(jīng)非常接近了，開發(fā)商基本不賺錢。再打個(gè)折扣，這塊地開發(fā)商是賠錢的）。

“北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”（這家從名稱上看，匯聚了卓越、首開、旭輝的公司）

隨后一波三折，8月初，金盞地塊案名：青云上府，并且操盤由一家（卓越）變?yōu)槿遥?strong>首開、旭輝、卓越），這些基本是開發(fā)商的常規(guī)操作，拿地太多，壓力大，就找?guī)准衣?lián)合開發(fā)。

2021年10月14日，京房售證字（2021）143號(hào)（1#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#）。全部戶型。

銷售價(jià)格在6.5-6.6W之間（樓面價(jià)5.2W，再打個(gè)折扣，這里開發(fā)商就基本就是沒怎么賺錢）。

總之：2021年拍的地快，當(dāng)時(shí)地塊還是比較熱的，價(jià)格觸頂，最后競(jìng)拍政府持有比例（開發(fā)商也是看好這里）。最后卓越競(jìng)得。最后三家聯(lián)合開發(fā)，售賣價(jià)6.6W左右（樓面價(jià)5.2W多，開發(fā)商利潤(rùn)很小?，F(xiàn)在去買打個(gè)折扣，基本是賠錢賣給你）。

2、位置&交通

項(xiàng)目位于朝陽區(qū)的金盞板塊區(qū)域，東北五環(huán)和六環(huán)之間（整個(gè)項(xiàng)目板塊的規(guī)劃是宜居生活區(qū)）。機(jī)場(chǎng)高速南側(cè)，緊鄰舊河灣（這個(gè)是加分項(xiàng)，不鄰主河道，鄰次河道），東葦路的東側(cè)。這里緊鄰中建璞園（周圍的配套介紹可以參考中建璞園的介紹）。

深度剖析--朝陽區(qū)--孫河--中建璞園值得買嗎？#N0130

項(xiàng)目的南側(cè)是朝陽一墅（正在建設(shè)和售賣中），再向南就是中海首開拾光里（這個(gè)項(xiàng)目的房源，主要是總價(jià)在850萬元以上的改善型住宅，基本售賣完了，現(xiàn)在就在賣二手）（中海和首開聯(lián)合體拿地時(shí)，該項(xiàng)目所處地塊的為46億元底價(jià)，樓面價(jià)4.1萬元/平方米，比青云上府樓面價(jià)要低1萬元/平方米），再南側(cè)就是規(guī)劃的金盞產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。

東側(cè)是舊河灣（這是與溫榆河共同形成了一個(gè)島，上面有綠化和翡翠湖國(guó)際康體俱樂部）。島上有晴翠園別墅（這個(gè)還是比較高端的，單價(jià)基本在11W左右），過了溫榆河黑騎士球員俱樂部。北側(cè)是待拆遷的改造區(qū)域及產(chǎn)業(yè)（民航空管技術(shù)裝備發(fā)展公司和明航空管局技術(shù)中心），及正在建設(shè)的中建璞園，成熟的別墅區(qū)--九章別墅。北京市公安局黨校及蟹島度假區(qū)。機(jī)場(chǎng)高速的北側(cè)是財(cái)富公館，遠(yuǎn)洋LAVIE（這個(gè)獨(dú)棟別墅社區(qū)，在北京絕對(duì)算是別墅的頂部存在）。

紅色框?yàn)樾^(qū)位置，旁邊紅色線是飛機(jī)主要降落位置，由于接近機(jī)場(chǎng)，都比較低，因此聲音到這邊都很小

噪音問題：這里偶爾會(huì)有飛機(jī)經(jīng)過，屬于起飛的飛機(jī)（相對(duì)數(shù)量比較少，我那天在售樓處，基本待了兩小時(shí)，有一架次飛機(jī)經(jīng)過。太多影響到居住，估計(jì)隔壁豪宅別墅區(qū)的居民先要找民航局了--他們好多都是有背景的哦）。因?yàn)榻德涞娘w機(jī)在小區(qū)的東面，由于屬于降落區(qū)，并且緊鄰機(jī)場(chǎng)，因此飛機(jī)經(jīng)過東側(cè)已經(jīng)很低了，這邊基本聽不見聲音，只能看到遠(yuǎn)處有一個(gè)飛機(jī)，往下落（實(shí)地感受）。售樓處直接建在小區(qū)的樓里面（一般開發(fā)商把售樓處建在小區(qū)旁邊或者里面，都是對(duì)這個(gè)小區(qū)的信心，至少這里是成形的，這里的整體環(huán)境可以接納客人，可以對(duì)外展示。試一下奶西的新盤放在地塊邊上，能少賣好幾套房）。

公路交通：去往首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，可以從東葦路至機(jī)場(chǎng)高速的輔路就到機(jī)場(chǎng)，這個(gè)距離還是很近的。去往市區(qū)，可以通過東葦路在葦溝橋轉(zhuǎn)線至機(jī)場(chǎng)高速（但是這個(gè)葦溝環(huán)島還是在各個(gè)高峰期會(huì)堵車，基本需要等兩至三個(gè)紅綠燈才能過去，機(jī)場(chǎng)高速堵車這個(gè)大家就有口皆碑了，我這里就不展開說了，咱晚高峰是必堵）?？梢匝刂鴸|葦路向南至東壩區(qū)域，走機(jī)場(chǎng)第二高速或者直接走低速路，就是紅綠燈多一點(diǎn)，但是這里是基本不會(huì)堵車的至東五環(huán)姚家園路（這么一繞路，其實(shí)和堵車的機(jī)場(chǎng)高速的時(shí)間相差不大）。缺點(diǎn)就是離機(jī)場(chǎng)太近，估計(jì)下飛機(jī)出租車司機(jī)都不愿意拉你（你就打滴滴打車吧，他們一般是派單制，不挑客）。

軌道交通：這里最近的軌道交通是地鐵15號(hào)線的孫河和馬泉營(yíng)站，走路距離大概5-7km左右（走路不可達(dá)，需要借助交通工具，好多人開車至地鐵站，然后乘坐地鐵至市區(qū)--前往望京還是可接受區(qū)域，其他區(qū)域要換乘，覆蓋朝陽還是可以的）。利好：東葦路向南走行5.6km至12號(hào)線和3號(hào)線的換乘站管莊路西口地鐵站（這兩條地鐵線基本在這兩年就通車，反而去這里坐地鐵更方便，準(zhǔn)備個(gè)電動(dòng)自行車感覺更靠譜--就是這里周邊近幾年甚至十年都是拆遷和建設(shè)的過程中--大工地，未來也是引進(jìn)產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，慢慢來吧）。但是這個(gè)盤不能算地鐵盤，這里未來也規(guī)劃了相應(yīng)的地體，但是大家就看看，真正開通時(shí)間相對(duì)還長(zhǎng)這呢。還是15號(hào)線、12號(hào)線和3號(hào)線更靠譜。

總之：本小區(qū)位于朝陽與順義的交界處金盞板塊（孫河南側(cè)--別墅聚集區(qū)），周邊聚集了河流，公園別墅，正在建設(shè)（朝陽一墅、中建璞園）和剛建設(shè)完成社區(qū)（中海首開拾光里）。這里還有汽車4S店，航空產(chǎn)業(yè)公司空地、待拆遷平房和正在拆遷平房。這里南部近十年會(huì)處于拆遷和建設(shè)的狀態(tài)或者更長(zhǎng)時(shí)間（餅已經(jīng)畫好，就看落地的時(shí)間了長(zhǎng)短了）。公路交通機(jī)場(chǎng)高速非常方便，但是經(jīng)常會(huì)堵車，繞道東壩轉(zhuǎn)戰(zhàn)姚家園路，比較順暢，但是紅綠燈多，總體時(shí)間相差不大。軌道交通都在5km外，需要借助交通工具可達(dá)（有一個(gè)小電毛驢，會(huì)方便不少），開車去地鐵站然后轉(zhuǎn)乘軌交也是一種選擇。這里偶爾會(huì)有起飛的飛機(jī)經(jīng)過。

3、產(chǎn)業(yè)

這里周邊之前基本是汽車4S店，與機(jī)場(chǎng)相關(guān)少量企業(yè)落地。金盞區(qū)域也整體做了統(tǒng)一的規(guī)劃，朝陽區(qū)接下來重點(diǎn)打造的產(chǎn)業(yè)區(qū)域（“東壩國(guó)際商貿(mào)中?”“?盞?融服務(wù)園區(qū)”、第四使館區(qū)，第二三里屯）。這個(gè)也被稱為北京畫的最大的“餅”，有餅王的稱號(hào)，確實(shí)太大了，雄安交千年計(jì)劃，我感覺金盞贏不了這么就，怎么也得以十年為單位來計(jì)算吧（亦莊開發(fā)區(qū)是93年批復(fù)的，經(jīng)理三十年，上地產(chǎn)業(yè)園也是差不多二十多年的發(fā)展，麗澤也經(jīng)理二十多年才成現(xiàn)在的樣子，這大家也做好20年的準(zhǔn)備--經(jīng)濟(jì)下行一下，那估計(jì)得三十年（大樓好建，最難的是產(chǎn)業(yè)形成），只能朝陽政府打造了，北京市政府還要打造通州呢）。

目前靠譜的產(chǎn)業(yè)是開車或者坐地鐵去望京吧。距離還算適中。不用準(zhǔn)點(diǎn)上下班，坐班的話，去CBD或者朝陽北部區(qū)域都相對(duì)還可以。去往中關(guān)村、金融街就有那么一點(diǎn)辛苦了。望京的產(chǎn)業(yè)看下圖就行了。

總之：金盞國(guó)際貿(mào)易服務(wù)區(qū)現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)處于規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，東壩西區(qū)已經(jīng)拆遷完成，接下來就是東區(qū)的拆遷，還未進(jìn)入建設(shè)階段。這個(gè)餅王估計(jì)夠這里吃20年了（有總比沒有好）。剩下就依托望京和CBD的產(chǎn)業(yè)了（不用坐班，住這里還是不錯(cuò)的，好多做國(guó)際貿(mào)易的也可以住這里）。

4、學(xué)區(qū)

這里目前是國(guó)際學(xué)校聚集（17所國(guó)際學(xué)校），周邊有京西學(xué)校、哈羅、ISB、德威、青苗等各種國(guó)際學(xué)校，（這些學(xué)校對(duì)于居住這里的大部分家庭不是很友好）。這里也規(guī)劃了教育用地。目前，朝陽區(qū)確認(rèn)本區(qū)域的小學(xué)由北京市朝陽區(qū)白家莊小學(xué)教育集團(tuán)承辦，而中學(xué)則由北京市第八十中學(xué)教育集團(tuán)承辦。白家莊小學(xué)是朝陽區(qū)重點(diǎn)示范學(xué)校之一，在朝陽小學(xué)中排名前列，教學(xué)質(zhì)量在朝陽區(qū)算不錯(cuò)的；而北京八十中則是朝陽區(qū)的老牌中學(xué)了，師資力量也是比較雄厚。

總之：這里目前公立學(xué)校要去機(jī)場(chǎng)高速的北側(cè)上學(xué)，未來規(guī)劃落地的學(xué)校只能算朝陽區(qū)，還不錯(cuò)的學(xué)校。不能算學(xué)區(qū)房，只能算有學(xué)上。住這里上國(guó)際學(xué)校那還是比較方便的

5、生活配套--近距離的商業(yè)和醫(yī)療相對(duì)比較缺，需要共享周邊區(qū)域的資源，但是大型的商圈和醫(yī)院距離都不算特別遠(yuǎn)。綠化資源那確實(shí)比較豐富，沿河公園加分不少，整體還是有待管理和提升，這里空氣確實(shí)新鮮不少。

商業(yè)：這里主要依托機(jī)場(chǎng)高速北側(cè)的一些底商和馬泉營(yíng)的北京賽特奧萊還是比較方便的。小區(qū)的南側(cè)有斯普瑞斯奧特萊斯（這個(gè)距離更近一點(diǎn)）。還有就是9km外的望京、東壩、燕莎。這里也有順義中央別墅區(qū)附近的中糧祥云小鎮(zhèn)也（走行距離大概10km左右）。小區(qū)沒有會(huì)所這是一個(gè)小小的缺憾。未來住這里買個(gè)菜，小商品什么的可以和中間璞園、中海首開拾光里共享。

總之：近距離還是缺少商業(yè)氛圍和周圍的商業(yè)配套。未來這里的而幾個(gè)小區(qū)建成后會(huì)有一些小型的商業(yè)配套。大型的商業(yè)就開車去那幾個(gè)奧萊，祥云小鎮(zhèn)逛逛也可以。

醫(yī)療：這里的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，最近的就是遠(yuǎn)洋LAVIE旁邊的北京地壇醫(yī)院（走行距離大概4km），還有就是走行距離5.8km外的北京大學(xué)第三醫(yī)院（首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)院區(qū)），前期小型的也沒有。就靠葦溝村醫(yī)療衛(wèi)生所了。

總之：醫(yī)療資源是有，由于區(qū)域未建設(shè)成形，需要借助周邊區(qū)域的醫(yī)療條件。大型一點(diǎn)的醫(yī)院也還是有的，距離相對(duì)適中（地壇醫(yī)院、北京大學(xué)第三醫(yī)院），未來這里的幾個(gè)小區(qū)建成后，會(huì)有相應(yīng)的醫(yī)療配套建設(shè)起來（小孩總得要打疫苗的）。

公園：這里的公園資源最為豐富，不僅有溫榆河公園，而且舊河灣繞了一個(gè)S型，絕對(duì)是這里的加分項(xiàng)。治理基本可以用除了樹，還是樹來形容。高爾夫球場(chǎng)也為這里增加不少綠意?？傊@里就是一句話--不缺少綠。反而是缺少人來這里散步。白天沿著河道跑跑步，晚上就在小區(qū)跑吧（這里的人還是有點(diǎn)少，只要買這里的大部分人還是就看中這里的安靜，要熱鬧建議還是買北熙區(qū)吧，未來肯定熱鬧）。大型公園就是北側(cè)的北京溫榆河公園，東側(cè)的東郊濕地公園（最實(shí)用的還是小區(qū)隔壁的河道綠化，92.8%綠化率）。

其他：

藝術(shù)、藝術(shù)館：松美術(shù)館、798藝術(shù)區(qū)、東窯藝術(shù)區(qū)、央美美術(shù)館、紅磚美術(shù)館、鐵道博物館、電影博物館、羅紅美術(shù)館等（這些配套與周邊的改善和終極改善的定位相匹配。家里來了客人或者姐妹們聚聚，來這里玩玩還是不錯(cuò)的）（男閨蜜們就去打高爾夫球吧，再不行就去哪里吃燒烤也行）。

高端娛樂：天安假日高爾夫、翡翠湖?爾夫、天星調(diào)良國(guó)際馬術(shù)、金港國(guó)際賽車場(chǎng)、蟹島度假村等（雖然不能每天去，偶爾去一下，也還是不錯(cuò)的體驗(yàn)，特別是去這些大草地上呼吸一下新鮮空氣。跑個(gè)步也是非常不錯(cuò)的體驗(yàn)。好多高爾夫球場(chǎng)還能吃燒烤的）。

總之：這里不缺少綠化，除了樹還是樹。旁邊的舊河灣（把溫榆河的水引過來繞了一個(gè)灣）加分不少。隔壁的高爾夫球場(chǎng)也是不錯(cuò)的體驗(yàn)（即使不去打球，但是它的綠意也會(huì)讓你的觀感舒服不少）。

6、開發(fā)商&小區(qū)

①、開發(fā)商

首開+旭輝+卓越；地塊是卓越競(jìng)拍得到，最后引進(jìn)了首開和旭輝一起操盤（國(guó)企首開放前面，就是為這個(gè)盤背書的，聲明我這個(gè)不會(huì)爛尾，大家放心買吧）。

卓越--私企：是96年在深圳成立，布局全國(guó)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商?？缧袠I(yè)、跨地區(qū)的外商投資集團(tuán)公司。業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、酒店管理、城市更新、物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保等諸多領(lǐng)域。

旭輝--私企：2000年成立于上海，其控股股東旭輝控股（集團(tuán)）2012年在香港主板整體上市(股票代碼00884.HK)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，定位于“美好生活服務(wù)商、城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的綜合性大型企業(yè)集團(tuán)。

首開--國(guó)企：全稱：京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司，2005年12月10日成立，是在北京市國(guó)資委主導(dǎo)下由城開集團(tuán)、天鴻集團(tuán)合并重組形成的、以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的市屬國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)。2019年3月9日，北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司與北京房地集團(tuán)有限公司重組合并。在北京開發(fā)了眾多樓盤，屬于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的本地大哥之一。

總之：南方的卓越中標(biāo)，拉著國(guó)企首開和私企旭輝，聯(lián)合一起打造這個(gè)盤，就是讓大家放心，雖然利潤(rùn)低一點(diǎn)，但是也不會(huì)爛尾。減配會(huì)不會(huì)，這個(gè)真不好說（但是現(xiàn)在離交房越來越近了，基本快成了現(xiàn)房銷售了，可以實(shí)地去現(xiàn)場(chǎng)考察，整體進(jìn)度差不多三分之二了，所見即所得。內(nèi)部裝修就不要奢求多好了），大家還是實(shí)地去看吧。

②、小區(qū)

占地面積：57008.47平方米；建筑面積：133218.75平方米 （地塊相對(duì)比較大，建筑相對(duì)小，地塊比較方正）

容積率：1.3；（這個(gè)是一個(gè)重要指標(biāo)，超低的容積率，是豪宅的一個(gè)重要標(biāo)志，這樣才是真正的洋房社區(qū)）

停車位：配比1:0.98 （這里的車位相對(duì)不是那么充足，在這種豪宅社區(qū)，這個(gè)算是一個(gè)不足，住這里，車還是比較重要的）

綠化率：30%；（這個(gè)屬于常規(guī)操作）

總戶數(shù)：482套，17棟樓；（低密度的社區(qū)，大地塊，這個(gè)套數(shù)，屬于中型社區(qū)）

限高：18米，一梯兩戶，全社區(qū)5-6層；（低層帶電梯，真洋房社區(qū)，）

產(chǎn)品：約160㎡寬境平墅，藝境疊墅；（這個(gè)屬于大平層，但真不是疊拼別墅）

車位：473個(gè)（人車分流管理）

物業(yè)：卓越物業(yè)·金鑰匙管家服務(wù)；（南方的物業(yè)，還是做的比較細(xì)的，卓越的物業(yè)還是不錯(cuò)的）

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2023年12月；（現(xiàn)在賣房，基本等于現(xiàn)房買入，爛尾風(fēng)險(xiǎn)和減配與否一目了然，期房的價(jià)格再打個(gè)折扣，賣的是現(xiàn)房的享受）

項(xiàng)目無配建，無公租房，無混居

③、樓棟&園林

外立面設(shè)計(jì)上使用了大幕墻,1-3層局部采用米黃色石材，三層以上局部采用米黃色真石漆+部分金色鋁板設(shè)計(jì)。屋頂采用斜頂，頂層是復(fù)式。大堂的入口采用玻璃門的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

小區(qū)的低密度，低容積率，直接的結(jié)果就是園林綠化相對(duì)比較多，由于都屬于低層建筑，樓間距相對(duì)比較小，不存在擋采光。

小區(qū)的園林是奧雅園林設(shè)計(jì)（專業(yè)設(shè)計(jì)豪宅園林產(chǎn)品的），采用雙軸-五院-十道景觀，全齡生活場(chǎng)景的設(shè)計(jì)思路（最關(guān)鍵是結(jié)合東面的河流，這個(gè)加分確實(shí)不少）。

“霞光密林”為主題。

• 雙軸：主題色葉植物林蔭大道，霞光密林光影序列空間

• 五院：觀嶼、游遇、賞石、品茗、探林

• 十道：逐光、尋幽、聞泉、流香、盈月、尋幽、聽風(fēng)、諧趣、聽語、輕林

6大主題 15個(gè)組團(tuán)景觀——與林為伴 隨光而居

總之：小區(qū)的超低容積率，緊鄰河邊，地塊也方正，基本就是給別墅準(zhǔn)備的，但是建設(shè)了低層洋房社區(qū)（好多人不一定喜歡別墅，特別是家里人口不是很多的情況下，大平層洋房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇），共享的園林加分不少。采用大得玻璃+低層采用石材，上面采用真石漆+金屬板（一般小區(qū)的常規(guī)操作，好多人會(huì)說，為什么不全都采用石材呢？--你看看利潤(rùn)空間就知道了）。這里園林景觀開發(fā)商還是用心了（隔壁的河流加分不少，內(nèi)部的園林按照豪宅級(jí)別設(shè)計(jì)，在這個(gè)總價(jià)剛到千萬的小區(qū)，性價(jià)比還是非常高的）。這些景觀就看開發(fā)商后續(xù)落實(shí)的情況了（大概率不會(huì)跑偏，畢竟政府還盯著呢，一投訴一個(gè)準(zhǔn)）。這個(gè)小區(qū)后續(xù)的舒適度，更多體現(xiàn)在物業(yè)上，卓越的物業(yè)，其它地方的口碑還是不錯(cuò)的。

7、戶型

這個(gè)小區(qū)得得房率還是比價(jià)高的：83%（一般大戶型，一梯兩戶的還是能提高得房率）。

130平米四居室

三居室，南向三面寬（130平米做到這個(gè)確實(shí)不容易--這個(gè)與低容積率關(guān)系還是很大的，13米南向，客廳實(shí)現(xiàn)了6.5米的大寬度--落地大窗戶，采光充足，體現(xiàn)了豪的特性--高層私密性好一點(diǎn)，低層建議貼膜-隱私性保護(hù)一下），短進(jìn)深。全明格局。這個(gè)確實(shí)實(shí)現(xiàn)了南北通透，獨(dú)立玄關(guān)入戶（這個(gè)確實(shí)做的不錯(cuò)，好多人在乎這個(gè)，但也有人覺得這個(gè)浪費(fèi)了面積，這個(gè)就看每個(gè)人的喜好了）。

餐廳、廚房和客廳一體化設(shè)計(jì)，為了實(shí)現(xiàn)南向大寬庭（走廊和電梯向北，基本操作）。主臥屬于南北向的通透設(shè)計(jì)，并且主臥靠近最里側(cè)，與客廳的動(dòng)靜分離。戶型更符合豪宅的特征（其實(shí)四葉草戶型，利用率大，更符合剛需和剛需改善多多居室的要求，動(dòng)靜分離方面差一點(diǎn)）。其他空間也利用得比較充足，浪費(fèi)面積比較小。

北向的臥室和次衛(wèi)由于有管道承重的柱子，導(dǎo)致不是那么方正，建議沿著柱子和墻，打造書房的書架，找平，整體更方正（避免拆除承重墻的麻煩）。

163平米，平層約900-1100萬

這個(gè)屬于130平米的放大版，四室設(shè)計(jì)，全明空間（13米南向三面寬，客廳面寬6.5米），南北通透，大面寬短進(jìn)深這些優(yōu)點(diǎn)都具備了?？蛷d做了放大（約50㎡餐客廳一體空間），主臥做了放大處理（約40㎡主臥套房，獨(dú)立衛(wèi)浴）。

入戶的衛(wèi)生間設(shè)置，方便客人的使用。與主臥衛(wèi)生間分區(qū)域設(shè)置，這個(gè)屬于加分項(xiàng)。利用空間特點(diǎn)，設(shè)置了獨(dú)立洗衣機(jī)位和收納空間，設(shè)置了家政間。大門口未單獨(dú)設(shè)置玄關(guān)，這樣的好處是無浪費(fèi)空間（好處是大門沒有正對(duì)衛(wèi)生間或者臥室的門，真挑不出毛病，這個(gè)和130的那個(gè)玄關(guān)符合兩類不同的人群追求，這個(gè)可以裝修的時(shí)候做了大玄關(guān)處理）。

戶型的缺點(diǎn)就是由于面積大帶來了，主臥北側(cè)的棱角。廚房相對(duì)小了一點(diǎn)（客廳和餐廳更大了，好多時(shí)候可以分成中餐和西餐操作空間，來彌補(bǔ)不足）。北側(cè)的書房，好多人改成了衣帽間。這個(gè)也是一個(gè)不錯(cuò)的想法。南側(cè)的主臥基本沒有什么改造的空間，但是次臥還是有一定的調(diào)整空間，家政間在北側(cè)，洗衣房的聲音會(huì)影響北側(cè)居住人的休息（只能休息期間別洗衣服了）?？蛷d和餐廳連成一體，面積大了，有人就喜歡這種連在一起的，也有人喜歡餐廳和客廳分割開來（要分割還真不好改造）。

大落地窗戶，絕對(duì)是加分項(xiàng)（估計(jì)就不那么節(jié)能了--什么是節(jié)能的屋子，就是墻體厚厚的，各種保溫層加上，窗戶小小的減少室內(nèi)與室外的能源交互，盡量使室內(nèi)保持恒溫，不隨室外溫度劇烈變化--美觀度和視野必然受阻），這兩個(gè)戶型真沒相應(yīng)節(jié)能要求（只能靠加裝三層玻璃來達(dá)到節(jié)能了）。

總之：這兩個(gè)戶型，在性價(jià)比和使用率上來說，各有千秋。性價(jià)比來說130平米的相比比較好一點(diǎn)。165平米的更適用喜歡大的需求客群。整體符合豪宅的設(shè)計(jì)特征，動(dòng)靜分離（四葉草更適合剛需和剛改，這個(gè)客廳和臥室分開設(shè)置，更符合居住需求和豪宅的特性，不過有人就喜歡四葉草，眼鏡類型的戶型）。這種小區(qū)的低容積率和大面積，居住人員相對(duì)比較純粹（小區(qū)比別墅區(qū)，更有人氣，相比較普通住宅，多了不少寧?kù)o）。

8、圈層--改善、終極改善和豪宅人群

小區(qū)周邊聚集了：九章別墅、遠(yuǎn)洋LAVIE、晴翠園等別墅區(qū)（單套總價(jià)5000萬-2億）。周邊也有中海首開拾光里和中建璞園與本小區(qū)用戶層級(jí)相匹配，改善人群。因此這里的圈層定位是，改善人群、終極改善及豪宅人群。對(duì)于改善和終極改善來說圈層是很重要的，反而剛需和剛需改善對(duì)于圈層的需求相對(duì)比較弱一些。未來二手市場(chǎng)，反而是這些改善的小區(qū)流通性會(huì)優(yōu)于豪宅和別墅類產(chǎn)品（好多時(shí)候，好多人是受到了總價(jià)的限制）。

9、價(jià)格

房屋銷售價(jià)格上限為7.6萬/㎡。

現(xiàn)在基本實(shí)際的銷售的單價(jià)6.6W左右（基本單價(jià)降低了一萬來買的，開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)確實(shí)壓得很低了，一般利潤(rùn)在2萬之間比較合理，這個(gè)拍地的時(shí)代單價(jià)就5.2W+了）（主要現(xiàn)在還有折扣，這個(gè)相對(duì)比較合適）。

新房：這里最近的就是中建璞園的單價(jià)在7.9W左右。相比較，這個(gè)盤的性價(jià)還是占很大優(yōu)勢(shì)的。隔壁的地塊大概率拍的價(jià)格都比這個(gè)銷售單價(jià)貴一點(diǎn)。

二手房：隔壁的九章別墅、晴翠園，和機(jī)場(chǎng)高速北側(cè)的遠(yuǎn)洋LAVIE,基本總價(jià)在5000萬-1億元之間，基本參考意義不大，只能提高周邊的圈層和價(jià)格。南側(cè)的中海首開拾光里是2023年剛剛交房，轉(zhuǎn)為二手房，單價(jià)在8.5W左右（基本沒有二手成交，掛牌價(jià)有9W，還有10W，有的是7.3W。但是基本都在7.8W左右比較靠譜，還有一層掛牌價(jià)5.1W，因此建議后續(xù)還是盡量避開一層，有電梯，帶頂層復(fù)式，其實(shí)頂層是有加分的。沒電梯的頂層復(fù)式就不加分了，還有點(diǎn)減分）。

總之：這里的指導(dǎo)價(jià)在7.6W考慮到有政府持有13%的因素（銷售價(jià)格6.6W（7.6*87%=6.6），還是比較香的）。相比較隔壁的中建璞園7.9W，中建璞園的指導(dǎo)價(jià)還是高了3千元。青云上府再打個(gè)折扣，兩個(gè)相差就更多了（青云上府還是比較香的）。青云上府相比隔壁的二手表現(xiàn)（平均8.5W左右的掛牌價(jià)，成交也基本在8W左右），青云上府的6.6W的價(jià)格基本是有一點(diǎn)小小倒掛（考慮政府的13%），考慮折扣因素，基本目前是現(xiàn)房銷售，因此買青云上府但從價(jià)格上來說還是非常劃算的（這里適合想來這里居住的人群，長(zhǎng)持是最劃算的，不太適合短炒。①、五年限售的因素。②、后續(xù)金盞的產(chǎn)業(yè)落地得更多了。③、這里周邊的小區(qū)都建成，更完善）。

10、購(gòu)買建議

①、這塊地在拍賣過程中，別看遠(yuǎn)（兩區(qū)交界），周邊的圈層、環(huán)境和未來金盞的利好，出現(xiàn)了搶地的場(chǎng)面，價(jià)格觸頂，競(jìng)政府持有比例（這種只有在比較熱門的區(qū)域才會(huì)出現(xiàn)，開發(fā)商也認(rèn)可這里是熱門區(qū)域）。最后私企卓越競(jìng)得，拉著國(guó)企首開和私企旭輝背書，讓大家更放心一點(diǎn)。雖然利潤(rùn)低，但是我不會(huì)爛尾（現(xiàn)在基本現(xiàn)房買入，更放心不少了）。

②、這里的環(huán)線位置確實(shí)比較偏（屬于五環(huán)和六環(huán)中間，隔壁就是機(jī)場(chǎng)，偶爾飛機(jī)還會(huì)經(jīng)過這片區(qū)域，基本確定不是航線的主要運(yùn)行線路。自從大興機(jī)場(chǎng)修建后，這邊的飛機(jī)相對(duì)比較少了很多，要不然旁邊住別墅的人也受不了）。

這里周邊近距離除了草就是樹，隔壁的小河絕對(duì)是加分項(xiàng)。周邊正在加緊建設(shè)小區(qū)（基本都是按照改善打造，地塊只會(huì)越來越貴），未來這里的城市界面會(huì)好很多（大概需要3-5年居住體驗(yàn)會(huì)大變樣--周邊近距離的小區(qū)基本成形，但是南部的金盞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)一點(diǎn)）。周邊的別墅區(qū)，直接把這里的圈層和品質(zhì)拉滿了。同樣這里的大平層社區(qū)，給這里帶來了人氣和煙火氣。

這里首都機(jī)場(chǎng)高速公路看著確實(shí)比較方便，但是高峰期很容易堵車（這還是大興機(jī)場(chǎng)分流一部分，要不然之前更堵）。住在這里的最好是不需要正點(diǎn)坐班的人群。這里的軌道交通北面是15號(hào)線，去孫河相對(duì)比馬泉營(yíng)近一點(diǎn)，反而是南側(cè)的12號(hào)線和3號(hào)線開通更順路一些（距離也在5.5km左右），總感覺住在這里買個(gè)電動(dòng)自行車更方便一點(diǎn)。

③、這里不算學(xué)區(qū)，只能算有學(xué)上（未來學(xué)校建設(shè)起來了也不能算好學(xué)區(qū)），適合不需要學(xué)區(qū)的人群或者考慮未來孩子去國(guó)際學(xué)校（這里的國(guó)際學(xué)校確實(shí)比較多，陪伴孩子上國(guó)際學(xué)校，住這里也非常不錯(cuò)）。這里的生活配套近距離相對(duì)比較欠缺，但是開車稍微走走還是有不少大型醫(yī)院（住在這里有一種去了美國(guó)的感覺，別墅區(qū)，大平層，人口低密度，河流公園和奧萊，就連機(jī)場(chǎng)也不遠(yuǎn)。住這里是追求生活來了）。公園資源我就不說了，近距離的小河邊遛彎，大一點(diǎn)的溫榆河公園。高爾夫球場(chǎng)也不遠(yuǎn)，體現(xiàn)文藝氣息的798，各類博物館和展覽館都很近（需要一輛車，小區(qū)的缺點(diǎn)是車位配比有點(diǎn)少了）。

④、這里的產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較少，未來的餅已經(jīng)畫好，就在南側(cè)?？傮w感覺這里的產(chǎn)業(yè)落地要以10年為單位來計(jì)算。近十年也就是拆遷，道路和部分建筑修建好就不錯(cuò)了。后10年是產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的關(guān)鍵年?？丛蹅儑?guó)家的發(fā)展和后續(xù)的國(guó)運(yùn)了（反正朝陽區(qū)至2035年重點(diǎn)打造這里是真的），地鐵首先快通了（12號(hào)線和3號(hào)線計(jì)劃今年年底通車，我感覺夠嗆，明年年底肯定通了）。東壩的新房也在熱賣中（北熙區(qū)、保利天匯等等），有變化就是好事。

⑤、小區(qū)的亮點(diǎn)就是請(qǐng)了豪宅盤園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來設(shè)計(jì)園林還是很吸引眼球的（十五大景觀。年底交房，現(xiàn)在基本模樣已經(jīng)出來了），最吸引我的是1.3的容積率，代表著可以造真正的低密度洋房。結(jié)合周邊的別墅和各種球場(chǎng)、度假區(qū)。形成低密度生活區(qū)（就是周邊的新房及土地拍賣建設(shè)需要3-5年）。這里圈層相對(duì)比較純粹，以改善和終極改善為主。價(jià)格相對(duì)比價(jià)合適是這個(gè)小區(qū)的最大亮點(diǎn)（現(xiàn)在的銷售價(jià)格，開發(fā)商的利潤(rùn)相對(duì)比較?。?。

⑥、購(gòu)買人群：

人群一：不需要規(guī)律上下班的改善群體，特別是各個(gè)小老板們。

人群二：這里最適合網(wǎng)紅，直播帶貨，或者拍攝各種段子的。最適合來這里。

人群三：在機(jī)場(chǎng)或者周邊相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域上班人群，這個(gè)小區(qū)算是一個(gè)不錯(cuò)選擇。性價(jià)比相對(duì)比較高；

人群四：在隔壁別墅有一套，這里買一套平層作為資產(chǎn)配置的一種方式，方便親戚、家人或者老人居??；

人群五：就是喜歡這里清新的空氣，這里的氛圍和環(huán)境，平常住在市區(qū)，周末或者假期來這邊小住一下的人群（或者干脆就直接住這里，在朝陽上班，每天通勤的），我認(rèn)識(shí)的還是有不少這類群體。

人群六：購(gòu)買人，自己匹配吧。