雪球：

最近聽說，一些守舊派又開始捍衛(wèi)白云山了，又有反對興建隧道的聲音傳出。9年前反對過一次，這次又來了。

首先我不理解反對理由是啥的，這又不是把白云山鏟掉，只是建條隧道而已啊，而且有環(huán)評流程的啊。這次的理由不會又是拿風水來說吧。

那群所謂的“保育主義者”，你們不用上班，但一大群年輕人要上班啊，這條隧道建通后，白云山西側(cè)和東側(cè)的人都能直接開到天河上班，不用再繞個大圈了，我真想不出有啥負面因素。

現(xiàn)在智慧城房價7萬，白云山東側(cè)西側(cè)的房價是4~5萬，白云山東西側(cè)房價便宜的原因是因為開車到天河麻煩，交通不便；天河貴的原因是供應少，上班地點聚集。

那從天河打通一條路到白云，就可以緩解天河的住房供應壓力了，實在沒錢買天河的人，你既可以買蘿崗，也能買老黃埔，還在這基礎(chǔ)上，多一個白云區(qū)可以選，供應大了，那房價的上漲壓力不是少了么。

所以啊，那群自己退了休的人，在家大叫保育，從沒想過年輕人擠車上班的痛苦。

給白云山修隧道又何妨？年輕人要上班穩(wěn)食啊！

結(jié)論：本文主要通過分析廣州科技創(chuàng)新中軸的地位，新增交通路線對原有板塊的價值影響，得出的結(jié)論是，同和及科學城核心區(qū)（華觀路西延線、科韻北十字上）目前屬于價值低估狀態(tài)。

規(guī)劃跟蹤：廣州科技創(chuàng)新中軸戰(zhàn)略不斷深化

翻開這張半年前作的圖，百感交集，因為才過了半年而已，標的價格預測已經(jīng)又不準了。但是為什么還要放出來？因為板塊發(fā)展框架還是沒變，且近半年來各種規(guī)劃出臺都是在深化、鞏固這個框架的發(fā)展。

經(jīng)濟簡析：商貿(mào)及服務業(yè)風雨飄搖，發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)才是硬道理

商貿(mào)、服務業(yè)通常只能與風調(diào)雨順、經(jīng)濟大繁榮、需求大滿足的時期相伴，一旦出現(xiàn)如疫情、需求放緩、滯漲這種經(jīng)濟放緩期，服務業(yè)、商貿(mào)業(yè)就會受到重創(chuàng)。

在國家發(fā)展科技智造的大背景下，預期未來十年二十年東部科技新中軸會是廣州下一個核心需求增長點。

全市大部分基建投入、土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資本投資、新增人口都會集中于此。于近半年對東部科技中軸周邊的密集基建規(guī)劃和招標中已有預示。

其實上層也早已意識到了。因此連天河也提出要學習黃埔，發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，所以在十四五規(guī)劃綱要里面也重點提到。

留意：這里不是說東部科技中軸絕對能把天河路-珠江新城商務服務中軸比下去的意思，只是說要經(jīng)濟增長就要求尋找新的增長點而已，就像新生兒怎么可能在成年之前與成年人比呢。

用高中人文地理常識衡量板塊低估和高估

房產(chǎn)價值同樣也是以投資熱點為核心向外逐層衰減的。作為一個估值制度未成熟，非專業(yè)投資板塊，目前人們衡量房子的價格，還是習慣以半徑和通勤時間作為主要因素去衡量。

新熱點廣州科技創(chuàng)新中軸聚集全市大部分投資額，自然會在不久將來成為新的價值核心。

假設(shè)新中軸已成型，天河高新區(qū)作為圓心，那通勤半徑一致的范圍以內(nèi)，價值就是應該一致。

評估板塊是否低估，就看哪些地方目前到圓心的地理距離近，受交通阻礙目前通勤時間遠，但通勤距離在五年內(nèi)會有大突破，會不會大幅縮短就行了。

白云至天河通道+科韻北延快速化+華觀路西延線全程快速化，受惠的就是同和跟科學城核心區(qū)了。

先看看同和，以天河高新區(qū)名企小鵬總部為例子，目前驅(qū)車通勤的話，即使非高峰也需要大S型18公里半小時風騷走位才能到。

白云天河通道和科韻北快速路打通以后，就真真正正是“轉(zhuǎn)個彎”就到了。

再來看看科學城核心區(qū)，雖然目前已經(jīng)是轉(zhuǎn)個彎就到，但途徑的紅綠燈接近11處，大部分處于華觀路上。等到華觀路及西延線快速化完成之后，紅綠燈將減少一半以上，預計平均車速能提升至少1/3以上。

這個天河北部十字通路打通以后，同和、科學城核心區(qū)，雙雙擠進科技創(chuàng)新中軸十五分鐘通勤圈。

因此，我預測這兩個板塊在快速路打通之后，天河高新區(qū)購買力增量的外溢也隨之打通，價值進一步與之掛鉤。

（本文來源：咨詢師小林 廣州樓市滾雪球，并不代表本報觀點）