焦點研究院 · 土拍研報

主題：第三批次杭州集中供地結果解析

研究員：趙文浩

發(fā)布時間：2021年12月22日

由于土拍政策和信貸政策等的限制，盡管下半年以來杭州新房庫存多數(shù)時候維持在3個月以下，房企的拿地態(tài)度在第二批集中供地中仍舊冷淡。三批次土拍過程中放松了捆綁要求，出讓地塊物美價廉，再加上杭州多家深耕房企近期融資活動不斷，最終房企的拿地熱情再次被點燃。近期多個城市三批集中供地土拍轉(zhuǎn)冷，杭州本批次土拍回暖明顯。

主城優(yōu)質(zhì)地塊比例大增，三批次土拍熱度飆升

12月22日，杭州第三批土拍搖號結束。本批次共有35宗住宅用地正式公告，開拍后均成功出讓。成交地塊的出讓面積為176.21萬平方米，較第二批次增加118%。成交地塊的計容建筑面積為416.07萬平方米，較第二批次增加139%，成交總價762.77億元，較第二批次增加196%，計容樓面地價為18332.53元/平方米，較第二批次上漲24%。全年宅地成交計容樓面地價為15703元/平方米，同比2020年成交樓面地價增加1%。2021年全年成交規(guī)劃建面為1760.79萬平方米，同比2020年增加3%，基本保持不變。

從各個行政區(qū)來看，杭州10個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，拱墅區(qū)成交的出讓面積，計容建筑面積和成交總價均居各個行政區(qū)之首，數(shù)值分別為69.82萬平方米，168.72萬平方米，362.11億元。價格方面，濱江區(qū)成交計容樓面地價為33320.79元/平方米，居各個行政區(qū)之首。

從供應方面來看，本批次出讓地塊多位于主城區(qū)域，出讓面積和規(guī)劃建筑面積分別為108.62萬平方米和244.04萬平方米，占比分別為61.6%和58.7%。和前兩次供地以星城區(qū)域供地為主相比，本批次加大了主城區(qū)域地塊供應力度。在本批次主城區(qū)出讓的地塊中，出現(xiàn)了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，比如拱墅區(qū)橋西板塊、西湖區(qū)小和山板塊各出讓一宗較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，而三墩板塊和丁橋板塊等多個板塊的地塊去化預取較好。究其原因在于三批次預出讓地塊為51塊，正式出讓的時候為35宗，根據(jù)預申請結果保留了易于出讓的地塊，杭州市此舉活躍年末土地出讓市場意圖明顯。

數(shù)據(jù)說明：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)為主城區(qū)域，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)和臨安區(qū)為星城區(qū)域。

土拍規(guī)則利好多多，利潤空間進一步釋放

本批次部分競買規(guī)則和第二批集中供地設置的一樣，必須采用自有資金，規(guī)定了5種禁止的購地資金來源。限制馬甲企業(yè)參拍，設置最高限價，達到最高限價后通過搖號的方式確定競得單位。

不過本批次在出讓規(guī)則方面也做出了多項調(diào)整，針對參拍企業(yè)資質(zhì)，取消了一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的條件。在資金方面，最大的變化就是重啟了勾地制度，通過提前繳納勾地保證金，可以獲得付款的優(yōu)惠條件。針對成功出讓的地塊，付款周期有二批次的6-8個月變化為12個月。保證金方面，有上批次地塊起始價的20%變?yōu)楸九蔚?0%。本批次出讓過程中，取消了競品質(zhì)的出讓規(guī)則，全部地塊采用定品質(zhì)的出讓方式。

針對溢價率，有上批次的最高溢價率為15%，本批次出讓地塊均調(diào)整為10%，下調(diào)了溢價率可以保證熱門地塊的利潤。同時針對部分地塊上調(diào)了最高限售房價，這樣使得項目的利潤進一步釋放，和杭州前兩批次集中供地相比，本批次宅地利潤空間更大。

24宗地塊封頂成交，利潤去化為主要原因

本批次杭州集中供地中，35宗地塊中有9宗地塊底價成交，24宗達到最高限價后搖號成交，剩余兩宗未達到最高溢價成交，第三批總體溢價率為6.9%。和第二批次過半地塊流拍，總體溢價率為4.6%相比，本批次土拍火熱程度可見一斑。

11月以來，銀監(jiān)部門多次釋放融資利好消息，中央高層也多次表態(tài)，促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，滿足合理的購房需求。在政策利好的帶動下，近期熱門城市的土拍有回暖的勢頭。由于本批次土拍下調(diào)地價，焦點研究院經(jīng)過測算后認為，項目利潤空間普遍在10%以上，和上一批次5%以下的利潤相比，本批次利潤空間變大。

此外，現(xiàn)階段房企的銷售普遍沒有起色，高壓調(diào)控的態(tài)勢依舊，本批次地塊位于熱門板塊的居多，房企出于投資于確定性的需求，更加聚焦于熱點城市，更加聚焦于熱門地塊，最為熱門的橋西地塊有24家房企參與搖號即為例證。這些因素疊加在一起使得房企拿地熱情高漲，助推本批次溢價率上揚。

國企民企齊上陣，熱門房企拿地風格迥異

杭州拿地房企第一批次集中供地拿地企業(yè)主要為規(guī)模性房企，第二批次主要為國央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，兜底意味濃厚。三批次拿地房企類型則較為分散，國企民企性質(zhì)房地產(chǎn)公司均有斬獲。由于于搖號加大了不確定性，有較多的小型房企也在本批次拿地。最終綠城和濱江各拿地4宗，華潤拿地金額最多，斥資122.8億拿地兩宗，這三家房企無疑為本批次杭州土拍的大贏家。

在頭部房企中，綠城2021年1-11月綠城集團取得合同銷售面積約846萬平方米，合同銷售金額約2424億元，同比增長約46%，權益金額約為1327億元，同比增長約44%，良好的銷售業(yè)績?yōu)槠髽I(yè)拿地提供了資金支持。

濱江集團在杭州開發(fā)豪宅聲譽鵲起，在一批次拿地5宗，利潤較為微薄。本批次拿地仍舊沿用其聯(lián)合體拿地的方式來分擔開發(fā)風險，11月至今，濱江集團通過股權質(zhì)押和發(fā)行融資券等手段加大了融資節(jié)奏，由于地塊利潤空間釋放，本批次濱江集團拿地熱情不減，最終在核心地段拿地4宗。

在搖號階段華潤最終競得申花單元的兩宗地塊，為本批次拿地金額最多的房企。在重慶和成都的三批次土拍中，華潤斬獲3宗地塊，這5宗地塊總價偏高，且地理位置優(yōu)越，華潤借助其財務穩(wěn)健和杰出的商業(yè)運營能力的優(yōu)勢逆勢拿地。

近三月供求低位運行，政策放緩銷售有望回暖

焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來杭州新建商品住宅成交總量在5月份達到頂峰，8月以后成交總量處在下行通道之中，成交單價也一路下行。11月供應量累計為109.8萬平方米，環(huán)比下滑4%，成交量為103.1萬平方米，環(huán)比下滑16%。成交均價為31400元/平方米，較上月基本持平。截止2021年11月末，新建商品住宅庫存量為422.9萬平方米，去化周期為2.5個月，較上月基本不變，從今年5月以來杭州新建商品住宅庫存持續(xù)位于3個月以下，持續(xù)低位運行。

值得注意的是，12月以來在杭州的多家銀行下調(diào)利率，目前階段杭州房貸額度依舊緊張，但是房貸發(fā)放速度加快。11月房企融資政策放松，融資窗口出現(xiàn)，濱江集團，綠城中國和宋都股份等多家杭州深耕企業(yè)融資活動頻繁。再加上杭州新房有旺盛的購買需求，去化周期較低，這些因素疊加在一起使得近期杭州房企拿地意愿強烈。

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