房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題是什么？開(kāi)發(fā)商手里的新房庫(kù)存大量積壓，根本賣(mài)不動(dòng)。易居研究院發(fā)布的2022年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告顯示，截至2022年底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存較2021年底增長(zhǎng)了百分之一點(diǎn)三百城新房庫(kù)存同比連漲49個(gè)月。新房區(qū)劃不暢，開(kāi)發(fā)商回款遇阻，高州轉(zhuǎn)高杠桿玩不下去了，嚴(yán)重的現(xiàn)金流斷裂，最后灰頭土臉地宣布債務(wù)違約。開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)拿地的積極性降至冰點(diǎn)。

2022年全國(guó)賣(mài)地收入減少兩萬(wàn)億一夜回到2017年，其中民營(yíng)房企拿地占比不足一成。整個(gè)2022年土地市場(chǎng)其實(shí)一直靠央企、國(guó)企、城投公司在撐著，而新房庫(kù)存嚴(yán)重積壓，反映的其實(shí)是需求不足的問(wèn)題。需求為什么會(huì)不足呢？這是個(gè)好問(wèn)題。覺(jué)得主要是三方面的原因，

第一，住房嚴(yán)重過(guò)剩，尤其是二三線(xiàn)城市，郊區(qū)和廣大的345線(xiàn)城市，房子已經(jīng)爛大街，有些新區(qū)交付兩到三年的新樓盤(pán)，晚上的亮燈率竟然不足10%。

第二，疫情。三年經(jīng)濟(jì)下行，諸多行業(yè)受到?jīng)_擊，很多家庭收入銳減，徹底打消了買(mǎi)房換房的念頭。

第三，制度的弊端，公攤面積期房預(yù)售不得民心，在一定程度上抑制了大家購(gòu)買(mǎi)新房的意愿，原因很簡(jiǎn)單，吃一塹，長(zhǎng)一智。這種背景下，從2022年6月起，全國(guó)百城新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比。連續(xù)下跌七個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格更是連續(xù)下跌九個(gè)月。之前的視頻我們說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)的背后有兩條利益驅(qū)動(dòng)，所以某種程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌并不是地方樂(lè)于見(jiàn)到的。

因此，保房?jī)r(jià)一直都是很多城市調(diào)控樓市的首要任務(wù)。過(guò)去這一年多，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)定，為了保房?jī)r(jià)，上至國(guó)家下至地方可謂使出了渾身解數(shù)，從松綁限購(gòu)到取消限售，再到房貸利率大幅下調(diào)，銀行還先后推出了百歲帶連新貸，住建部長(zhǎng)喊話(huà)有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售等等，但效果都不理想。不僅如此，居民存錢(qián)的熱情遠(yuǎn)高于從銀行貸款。

今年一月份，居民存款新增六點(diǎn)二萬(wàn)億，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款只新增了2572億。土地賣(mài)出去了，房子建起來(lái)了，就要有人買(mǎi)單才行，否則整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都很難維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。換句話(huà)說(shuō)，當(dāng)下樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)就是高居不下的存量庫(kù)存，如果庫(kù)存不被妥善解決，房?jī)r(jià)不僅會(huì)繼續(xù)向下走，還會(huì)釋放悲觀(guān)情緒，讓預(yù)期進(jìn)一步惡化，進(jìn)而對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的大局穩(wěn)定產(chǎn)生巨大的殺傷力。

熟悉房地產(chǎn)發(fā)展歷程的朋友對(duì)此應(yīng)該不陌生，因?yàn)檫@種情況不是第一次出現(xiàn)。同樣的場(chǎng)景，2014年也出現(xiàn)過(guò)，彼時(shí)很多城市的新房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，有7.2億代售商品房開(kāi)發(fā)商、地方銀行都擠得如熱鍋上的螞蟻，最后國(guó)家出手了。2015年，棚改貨幣化安置政策橫空出世，拆舊建新需求從老房子里重新誕生，再加上棚改專(zhuān)項(xiàng)資金的加持，天量庫(kù)存在短短兩年內(nèi)被消耗殆世，伴隨而來(lái)的是全國(guó)房?jī)r(jià)在2016年2017年輪動(dòng)上漲，大規(guī)模的棚改還能再來(lái)一次嗎？自然是不能的，因?yàn)榇鷥r(jià)太高，且造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。關(guān)鍵時(shí)期，為了保房?jī)r(jià)，國(guó)家又出手了。

2月24日，央行、銀保監(jiān)會(huì)就關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)征求意見(jiàn)稿公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿提出支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。一看到租賃二字，很多人可能會(huì)習(xí)慣性的覺(jué)得掀不起大風(fēng)大浪，但在鐵錘看來(lái)，這件事釋放了非常重磅的信號(hào)，這個(gè)政策的制定其實(shí)是對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)重商品房輕租賃房的一次前所未有的顛覆。

我們先來(lái)看一下征求意見(jiàn)稿的內(nèi)容，全文一共17條金融支持措施，其中加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新尤為重要。鐵錘總結(jié)了五條貼在下面，建議大家仔細(xì)看看。為什么說(shuō)這個(gè)文件特別重要？一句話(huà)就可以概括，這是國(guó)家為了保房?jī)r(jià)，在給天量的存量庫(kù)存找新的買(mǎi)家，這個(gè)新買(mǎi)家就是創(chuàng)新團(tuán)體，其實(shí)就是專(zhuān)業(yè)化規(guī)寞卓租賃企業(yè)，比如保險(xiǎn)資金專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)卓租賃企業(yè)等。說(shuō)白了，可以是個(gè)人成立的公司，也可以是開(kāi)發(fā)商自己。不僅如此，這些人購(gòu)買(mǎi)租賃住房，還可以像普通人一樣申請(qǐng)銀行貸款，貸款期限30年，額度最高可達(dá)到物業(yè)評(píng)估價(jià)的80%。這意味著，只要對(duì)租賃市場(chǎng)感興趣的企業(yè)，從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)都可以用極少的資金撬動(dòng)巨大的杠桿，而且杠桿成本極低。

這個(gè)政策的好處有哪些呢？理論上可以做到一箭三雕。

第一，有利于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展。2016年以來(lái)，國(guó)家一直在大力倡導(dǎo)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，事實(shí)上，30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有六成進(jìn)場(chǎng)布局了，比如萬(wàn)科、龍湖等，但各家經(jīng)營(yíng)的情況都不容樂(lè)觀(guān)。后期若該政策真正落地，以自持為主的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者融資渠道拓寬了，融資成本也大大降低了，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)大有裨益。更重要的是，可預(yù)見(jiàn)后期會(huì)有更多企業(yè)參與到長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)中來(lái)，這更加有利于租賃市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定。

第二，有利于存量庫(kù)存的去化。國(guó)家積極出臺(tái)租賃住房金融支持政策，本質(zhì)上是為有資金實(shí)力的個(gè)人和企業(yè)開(kāi)放了大批量購(gòu)買(mǎi)商品房的渠道。換句話(huà)說(shuō)，國(guó)家給予那么多便利，是希望社會(huì)資金參與買(mǎi)房去庫(kù)存，最終達(dá)到保房?jī)r(jià)的目的。理論上來(lái)說(shuō)，這對(duì)于加速商品房的去化，優(yōu)化房企的資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)樓市回暖都有巨大利好。

第三，這是在加快兌現(xiàn)多主體供給、多渠道保障的承諾，是在通過(guò)租賃的方式努力解決大城市新市民、青年人的卓難題。特大城市的新市民、青年人卓問(wèn)題是最為棘手、最令人頭疼的。站在國(guó)家的視角，不可能讓每個(gè)人都買(mǎi)得起商品房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不可能降到每個(gè)人都買(mǎi)得起的地步。所以，未來(lái)解決不同群體的住房問(wèn)題，一定會(huì)走向市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，租賃的歸租賃。

綜上所述，大家應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，政策出臺(tái)的設(shè)想還是很美好的，通過(guò)給有實(shí)力的個(gè)人、企業(yè)釋放加杠桿的空間，鼓勵(lì)社會(huì)資金購(gòu)買(mǎi)消化不掉的庫(kù)存，已達(dá)到盤(pán)活存量、保房?jī)r(jià)、穩(wěn)樓市，甚至是給房企再融資的目的。但鐵錘還是想潑點(diǎn)冷水。在我看來(lái)，這和前幾天出臺(tái)的私募基金可以購(gòu)買(mǎi)住宅的政策意義差不多，都屬于是在為樓市創(chuàng)造更多的接盤(pán)俠，說(shuō)白了，都是在鼓勵(lì)有錢(qián)人投資房地產(chǎn)。

但問(wèn)題是，實(shí)際作用于市場(chǎng)時(shí)，效果可能沒(méi)有想象的那么好。原因很簡(jiǎn)單，私募也好，企業(yè)也罷，都不是省油的燈，他們都是極其聰明的錢(qián)。另外，頭部城市優(yōu)質(zhì)房企的好項(xiàng)目不需要這樣去庫(kù)存，低能級(jí)的城市倒是想，但有錢(qián)人也不是人傻錢(qián)多，他們沒(méi)理由去接盤(pán)。一方面，這些城市本身的房產(chǎn)投資價(jià)值并不高，另一方面，買(mǎi)來(lái)作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)也不現(xiàn)實(shí)。拋開(kāi)租金回報(bào)率低的因素不說(shuō)，這些城市對(duì)租賃的需求更是幾乎為零。