基本案情

2015年7月，赫某某與A公司簽訂三份《房屋買賣合同》，涉案房屋1.2萬元每平米，總價為750萬元。而后雙方又簽訂一份《借款合同》，約定A公司向赫某某借款700萬元，借款期限為1年，年利率為30%；并約定涉案三套房屋的備案登記屬于融資抵押登記，并非真實的銷售行為，若未按約定還本付息，赫某某有權(quán)要求變更房屋過戶手續(xù)；若及時還本付息，赫某某配合解除備案登記。

2016年2月，A公司又以同樣方式向赫某某借款，并簽訂五套房的《房屋買賣合同》，房屋總價480萬元；簽訂《協(xié)議書》借款450萬元，借款期限、利息等內(nèi)容均與上述協(xié)議一致。8份房屋買賣合同的價格均低于市場價。

而后，A公司按照約定償還利息。

2017年1月，法院以A公司不能清償?shù)狡趥鶆涨乙褔乐刭Y不抵債等為由，裁定受理A公司破產(chǎn)重整，破產(chǎn)管理人接管后，發(fā)現(xiàn)A公司因融資需要向赫某某借貸，A公司與赫某某簽訂的涉案合同并非真實買賣關系，訴請確認8份合同無效。

爭議焦點

1. A公司與赫某某簽訂的《房屋買賣合同》并辦理房屋備案登記的法律性質(zhì)如何界定。

2. 涉案《房屋買賣合同》的效力。

裁判要旨

借款人為擔保債務履行與債權(quán)人簽訂房屋買賣合同并辦理預售備案登記的行為屬于一種非典型的擔保行為，關于“債務人未能依約及時足額付款，房屋即歸債權(quán)人所有，并辦理過戶登記的行為”的約定無效，但債權(quán)人可通過拍賣或變賣房屋的方式擔保債權(quán)的實現(xiàn)。

律師觀點

本案中，從雙方簽訂《房屋買賣合同》、《協(xié)議》的內(nèi)容上看，《房屋買賣合同》與《協(xié)議》是統(tǒng)一整體，《協(xié)議》明確約定以簽訂《房屋買賣合同》并辦理預售備案登記的方式為《協(xié)議》所約定的借款提供“抵押”擔保，但雙方并未辦理抵押登記，并不滿足《民法典》所規(guī)定的抵押權(quán)的設立條件，故《協(xié)議》中所稱的“抵押權(quán)”并未設立。

但雙方簽訂《房屋買賣合同》并辦理預售備案登記行為應認定為非典型的擔保行為。另外，涉案《房屋買賣合同》無效。

因為，一方面根據(jù)《協(xié)議》約定，如A公司未按約定歸還本息，則赫某某已登記備案的房屋歸赫某某所有。該約定是一種擔保權(quán)的實現(xiàn)方式，但屬于民法典禁止的流質(zhì)條款。依據(jù)第四百零一條規(guī)定， 抵押權(quán)人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

該規(guī)定主要是考慮到要平衡雙方當事人的利益，能夠有效防止居于優(yōu)勢地位的債權(quán)人牟取不當暴利，從而損害債務人特別是其他債權(quán)人的利益。

本案中，為平衡雙方當事人利益及確保破產(chǎn)債務人A公司的其他債權(quán)人能公平受償，涉案《房屋買賣合同》作為一種擔保權(quán)實現(xiàn)方式也應遵循物權(quán)法有關禁止流質(zhì)的原則，且《協(xié)議書》也明確簽訂該《房屋買賣合同》“并非真實的銷售行為”，故應認定商品房買賣合同關于房屋所有權(quán)歸屬和過戶的約定無效。

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