作者：陳耀

?（文章首次發(fā)表于2020-11-25，部分法律條文引用可能有滯后性，如《合同法》法條應(yīng)參考現(xiàn)行《民法典》的內(nèi)容。）

隨著近年來二手房交易市場的蓬勃發(fā)展，交易各方由于房屋本身或出售過程中存在的問題產(chǎn)生大量爭議并訴諸司法機關(guān)。其中，涉及買受方主張交易房屋為“兇宅”的糾紛，由于相關(guān)法律規(guī)定并不明確，實務(wù)中裁判標準并不完全一致。

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筆者擬從“兇宅”的界定、披露、瑕疵擔(dān)保，合同效力和責(zé)任承擔(dān)等方面梳理此類糾紛的常見實務(wù)要點，供讀者參考。

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一、“兇宅”買賣合同糾紛的類型及其原因

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“兇宅”并非法律概念，以民俗民風(fēng)的角度論，一般指發(fā)生過謀殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場所。購房者由于內(nèi)心的恐懼或忌憚，往往表現(xiàn)出更低的購房意愿。另外，在交易市場，由于受到民俗觀念的影響，這類房屋交易價格更低，甚至無人問津。

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基于上述原因，在不同的場景下，“兇宅”買賣合同糾紛表現(xiàn)為不同的類型：

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（一）若交易各方對簽訂買賣合同時，對房屋為“兇宅”知悉并同意，且就價格等條件達成一致，則各方無權(quán)對合同的效力及其履行提出異議；

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（二）若出賣方知悉但未披露房屋系“兇宅”，則引發(fā)合同是否因欺詐而可撤銷，或出賣方是否承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題；

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（三）若買賣雙方對交易房屋為“兇宅”均不知悉，則引發(fā)合同是否存在“重大誤解”或“顯失公平”而可撤銷的問題（《合同法》規(guī)定“欺詐”、“重大誤解”或“顯失公平”等情形下當(dāng)事人享有變更或撤銷的權(quán)利，但考慮2017年10月1日起施行的《民法總則》及2021年1月1日起施行的《民法典》規(guī)定上述情形下當(dāng)事人僅享有撤銷權(quán)，故本文僅論及撤銷權(quán)，暫不討論溯及力與新舊法適用問題。此外，因《民法典》對現(xiàn)行《民法總則》關(guān)于“欺詐”、“重大誤解”或“顯失公平”、“瑕疵擔(dān)保”的規(guī)定未作實質(zhì)性修改，故本文不再贅述《民法典》相關(guān)規(guī)定）。此外，兇宅”買賣合同實際由中介促成，則還存在中介方是否承擔(dān)責(zé)任的問題。

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二、“兇宅”概念的界定 ?

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筆者認為，不論“兇宅”買賣合同糾紛的裁判結(jié)果為何，此結(jié)果必然對訴訟一方或多方的利益產(chǎn)生負面影響。若僅以當(dāng)事人的主觀感受判斷涉案房屋是否構(gòu)成兇宅，則將放大交易的不穩(wěn)定性，因此劃定“兇宅”的概念，尋找保護買受方期待利益的合理邊界，尤有必要。

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《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答（2017）》第36點認為，“買受人以市場價格購買房屋，該房屋曾出現(xiàn)自殺、謀殺等非正常死亡事件，經(jīng)買受人詢問，出賣人對此未作披露的，構(gòu)成欺詐，買受人有權(quán)予以撤銷”。

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北京市第二中級人民法院在（2019）京02民終10414號民事判決書中認為，“判斷是否為兇宅不能以個體主觀感受為依據(jù)，應(yīng)以公序良俗大原則下的社會共識為判斷基準。日常交易實踐對是否為兇宅的認識不斷累積，最終匯聚形成相對明確的判斷共識，此時方具備類型化判斷的可能。規(guī)則主要有二，一是死亡形式，發(fā)生人為非正常死亡事件，自然生老病死屬于人之常情，不屬于此種范圍；二是死亡地點，發(fā)生在房屋內(nèi)，即房屋專有部分。當(dāng)然死亡時間與交易時間的間隔對應(yīng)主動告知兇宅的判斷有影響，相距時間超出一定合理范圍便無法歸入與訂立合同有關(guān)的重要事實,法院具體判斷后可不認定該情況屬于主動告知的范圍”。

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深圳市中級人民法院在（2018）粵03民終987號民事判決書中認為，“涉案房屋內(nèi)確曾發(fā)生過非正常死亡事件，雖然該情況并不影響涉案房屋在物理性質(zhì)上的使用，但購房人對此產(chǎn)生忌諱屬于社會普遍存在的傳統(tǒng)心理，該情況確實會對居住人的心理產(chǎn)生重大影響，進而對房屋的市場價值和使用價值產(chǎn)生較大的影響”。

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結(jié)合司法實踐，筆者認為，出賣人應(yīng)主動告知且對合同的訂立有重大影響的“兇宅”應(yīng)至少滿足如下要件：

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1、買賣的房屋發(fā)生過非正常死亡事件，包括但不限于謀殺、自殺、意外死亡等非正常死亡；

2、致死的行為或結(jié)果發(fā)生于買賣房屋內(nèi)；

3、對房屋的市場價值產(chǎn)生較大的影響。

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此外，如果買賣雙方在買賣合同或中介合同中，對“兇宅”的界定有明確約定，本著尊重意思自治的原則，應(yīng)從其約定。

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三、出賣方知悉但未披露房屋系“兇宅”，合同的效力及責(zé)任承擔(dān)問題

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如上文所述，若買受方對交易房屋為“兇宅”并不知悉，則引發(fā)合同是否因欺詐而可撤銷，或出賣方是否承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題。欲解答該問題，勢必需要明確出賣方對房屋是否“兇宅”是否應(yīng)負披露或瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

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從披露義務(wù)來看，房屋是否為“兇宅”，對房屋的交易價值、當(dāng)事人的締約意愿有顯著影響，屬于影響合同訂立的重大事實，出賣人對此項事實應(yīng)負披露義務(wù)。同時，根據(jù)《民法總則》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷”，出賣方隱瞞交易房屋為“兇宅”，或故意欺騙買受方交易房屋非“兇宅”，買受方因出賣方隱瞞或欺騙行為而在違背真實意思情況下訂立“兇宅”買賣合同的，買受方有權(quán)要求撤銷合同。

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根據(jù)第《合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況……”（與《民法典》第五百條相關(guān)規(guī)定基本一致），出賣方隱瞞交易房屋為兇宅，或故意欺騙買受方交易房屋非兇宅，而導(dǎo)致買受方違背真實意思訂立合同的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。此外，應(yīng)注意上述撤銷應(yīng)自買受方知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使，否則該權(quán)利消滅。

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從瑕疵擔(dān)保義務(wù)而言，我國現(xiàn)行《合同法》所規(guī)定買受方對買賣合同標的物的瑕疵擔(dān)保限于權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵（《合同法》第一百四十八條、第一百五十一條，與《民法典》相關(guān)規(guī)定基本一致）?！逗贤ā返谝话偎氖藯l所規(guī)定的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，往往被理解為出賣方僅對物或服務(wù)、產(chǎn)品或工作的優(yōu)劣程度和數(shù)量承擔(dān)瑕疵擔(dān)保。筆者認為，出賣方對交易房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)應(yīng)擴大解釋，即包括房屋的交易價值。理由在于，若僅以文義解釋得出出賣方無義務(wù)保證交易房屋非兇宅的結(jié)論，買受人的對交易房屋居住心理體驗之合理預(yù)期將完全落空，顯然與誠實信用原則、公平公正原則有悖。

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此外，若買受人所購之房屋本就為了再行售賣，是否“兇宅”對其后手交易顯然有重大影響，出賣方若對此項事實無擔(dān)保義務(wù)，買受人對房屋的交易價值的預(yù)期將無從保障。因此，筆者認為，《合同法》第一百四十八條所規(guī)定的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，在房屋買賣糾紛中可以擴大解釋為：可能使受讓人顯著降低交易價格的重大價值瑕疵。在買受方未主張撤銷合同情況下，出賣方對違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)的行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。值得注意的是，出賣方違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)并不以過錯為要件，即出賣方對交易房屋的瑕疵并不知情，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，下文不贅述。

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四、買賣雙方對交易房屋系“兇宅”均不知情，合同的效力及責(zé)任承擔(dān)問題

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若“兇宅”買賣雙方皆對交易房屋為“兇宅”不知情，買受方無法以對方欺詐為由主張撤銷合同，當(dāng)然也無法以欺詐為由主張損害賠償責(zé)任，買受方可考慮是否以“重大誤解”或“顯示公平”尋求救濟。

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房屋為“兇宅”的，當(dāng)事人是否存在主張撤銷合同的空間？

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從“重大誤解”的角度來看，筆者認為，結(jié)合司法實踐，《民法總則》第一百四十七條規(guī)定的“重大誤解”與第一百四十八條規(guī)定“欺詐”的顯著區(qū)別在于：1、當(dāng)事人錯誤意思的產(chǎn)生原因方面。“重大誤解”情形下該原因是當(dāng)事人的誤解，而“欺詐”情形下該原因為相對方的隱瞞或欺騙；2、“重大誤解”情形下相對方為善意，而“欺詐”情形下相對方懷隱瞞或欺騙之意思。3、重大誤解以給當(dāng)事人造成較大損失為構(gòu)成要件，而民事欺詐則不以此為構(gòu)成要件。從以上要素看，若“兇宅”買賣雙方皆對交易房屋為“兇宅”不知情，盡管買受方無法以對方欺詐為由主張撤銷合同，但該項交易仍有被認定“重大誤解”之空間，由此買受方仍享有撤銷權(quán)。

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從“顯失公平”的角度來看，根據(jù)《民法總則》第一百五十一條規(guī)定“一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷”，“顯失公平”以當(dāng)事人陷于弱勢地位而不公平條件達成交易為構(gòu)成要件。筆者認為，通常情況下，買受方買入“兇宅”，盡管可能在交易價格上對買受方有失公平，但是否買入的關(guān)鍵因素在于出賣方是否披露相關(guān)信息，與買受方是否處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力或處于其他弱勢地位無涉。因此，盡管司法實踐中有部分法院支持買受方以“顯失公平”為由撤銷合同的主張，但筆者認為，在涉“兇宅”買賣合同中，買受方主張以交易“顯失公平”而撤銷合同尚缺乏理據(jù)。

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五、中介方對涉“兇宅”買賣合同糾紛中的責(zé)任承擔(dān)

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實務(wù)中，由中介促成的“兇宅”買賣合同，買受人對中介人主張損害賠償亦不鮮見。對此，《民法典》及現(xiàn)行《合同法》對此類糾紛中中介人義務(wù)的規(guī)定基本一致，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任（見《民法典》第九百六十二條，《合同法》第四百二十五條的提法為“居間人”）。因此，基于上述規(guī)定，中介人在此類糾紛中承擔(dān)損害賠償責(zé)任的前提是，中介就“兇宅”事項故意隱瞞或提供虛假情況，且此行為與合同訂立有因果關(guān)系。

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此外，考慮《民法典》第九百六十六條規(guī)定“本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定”，對于適用《民法典》的相關(guān)糾紛，買受方有證據(jù)證明中介方在提供中介服務(wù)時存在過錯的，有權(quán)依據(jù)《民法典》第九百二十九條要求中介方賠償損失。

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六、“兇宅”買賣合同糾紛中買受人不同救濟方式的權(quán)衡比較

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如上所述，買受人訂立“兇宅”買賣合同后，在不同情境下有不同的救濟方式，效果不盡相同。

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根據(jù)《民法總則》第一百四十七條、第一百四十八條及現(xiàn)行《合同法》第四十二條規(guī)定（《民法典》第五百條），若出賣方故意隱瞞了“兇宅”相關(guān)信息或提供相關(guān)虛假情況，致使在違反買方真實意思的情況下訂立合同，買受方有權(quán)行使撤銷權(quán)，并主張出賣方承擔(dān)締約過失責(zé)任。

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在該等情景下，買受方應(yīng)對出賣方知悉“兇宅”信息且存在故意隱瞞或提供相關(guān)虛假情況承擔(dān)舉證責(zé)任，此項舉證責(zé)任在某些情況下對于買受方而言難度較高，尤其是在出賣方主張買入涉案房屋不久對相關(guān)情況也不知情的情況下。買受人主張撤銷合同的，則當(dāng)然地?zé)o法行使減價權(quán)或要求變更其他交易條件而達成交易，一定程度上喪失了靈活性。類似，以“重大誤解”為由主張撤銷合同，其救濟效果也有類似的特征，且無法主張締約過失責(zé)任。

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相對的，買受方以出賣方違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)為由，主張出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的，則根據(jù)現(xiàn)行《合同法》第一百一十一條、第一百四十八條規(guī)定，買受人可合理選擇要求減少價款、賠償損失、解除合同等權(quán)利主張。但應(yīng)當(dāng)注意的是，司法實踐中可能存在部分法院基于《合同法》第一百一十一條、第一百四十八條文義解釋，認為房屋買賣合同糾紛中房屋質(zhì)量瑕疵并不包括“兇宅”，致使買受方承擔(dān)不利法律后果，應(yīng)當(dāng)給予關(guān)注。

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作者：陳耀

原文標題：“兇宅”買賣合同糾紛常見實務(wù)要點梳理——信息披露與瑕疵擔(dān)保

（文章不代表本平臺觀點，僅供學(xué)習(xí)參考）

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高云（本名汪宏杰），合同六法創(chuàng)始人，《民法典時代合同實務(wù)指南》主編。中國法學(xué)會法律文書研究會理事、中山大學(xué)法學(xué)院客座教授，廣州仲裁委員會仲裁員。1993年開啟法律從業(yè)生涯，主要從事企業(yè)投融資，并購重組和不良資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，歷任多家律所主任，上市公司法務(wù)總監(jiān)，合規(guī)官等職務(wù)，先后出版《思維的筆跡》《公司法實務(wù)指南》等13本法律實務(wù)暢銷作品。