又到了各大房企年底沖量的時候，昆明經(jīng)開區(qū)中南新城云樾才驚爆推出了6191元/平到6870元/平的特價房，各個地州便緊跟其后，文旅地產(chǎn)“殺”的一片血紅？

先看看昆明，銳理數(shù)據(jù)顯示，10月昆明商品住宅成交面積46.78萬平方米（3794套），比上月增加了約700套，成交均價為13345元/平方米，環(huán)比再降5.3%。

進入11月，昆明多個樓盤再推優(yōu)惠，主城五區(qū)房價也重現(xiàn)多個萬元以內(nèi)樓盤。

其中，碧桂園北城映象|大觀，282平方米戶型的部分房源售價9816元/平方米起；清河居·花棲里除特價9900元/平方米外，稍好的樓層、朝向均價約12000元/平方米。

此外，綠地海之城低單價房源僅限于部分“工抵房”，俊發(fā)觀云海和俊發(fā)彩云城則都在做清盤特惠。

而首創(chuàng)禧悅春城正在清盤，價格9900元/平方米不限制樓層。

那么，昆明都萬元以內(nèi)了，各州市房價又是怎樣的情況呢？

西雙版納，仍然是促銷最猛的地方

11月西雙版納各樓盤紛紛促銷，

有人說，西雙版納樓市經(jīng)過了去年的“至暗時刻”，今年4月開始已經(jīng)回暖，但是，恰逢年底沖量，價格抄底或才剛剛開始。

大理，比昆明還抗跌

根據(jù)11月15日國家統(tǒng)計局披露的2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，大理10月新房房價環(huán)比下跌0.9%，8月份大理房價迎來今年的首次上漲，9月繼續(xù)下跌，10月環(huán)比跌幅全國第一（與瀘州并列），同比跌幅3.2%，跌幅增大。

而大理2021年11月（截至11月30日）新房樓盤均價仍然保持在了10787.27元/平方米。即便不少樓盤遍地也推出了優(yōu)惠政策，但是較昆明樓市而言，力度可謂微乎其微。

以3個在售高層項目為例，建投·正陽華府銷售價格為9999元/平方米，主力戶型為110.66平方米的3室2廳2衛(wèi)。成交就送品牌夏涼被，5000車位抵用卷，以及華為小米系列抽獎等。

洱海傳奇當(dāng)前的銷售均價為10000元/平方米，主力戶型為118平方米的2室3廳3衛(wèi)。全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%。納思·萬花春天銷售均價為15000元/平方米，主力戶型為133.61平方米的3室2廳2衛(wèi)。按揭付款優(yōu)惠2%,一次性付款優(yōu)惠6%。

可見，大理樓市即便降價，跌破萬元大關(guān)的項目仍然屈指可數(shù)。

縱觀云南其他各州市，普洱11月樓市均價8,358元/平方米，騰沖11月樓市均價9086元/平方米……

可以預(yù)見的是，目前多數(shù)房企仍面臨巨大的銷售回款壓力，而年底又是房企沖刺全年銷售業(yè)績的關(guān)鍵時期，因此，預(yù)計降價促銷潮大概會持續(xù)到2021年12月底，2021年的樓市走向也已基本明晰。

但2022年樓市會如何發(fā)展呢？小編分析了可能出現(xiàn)的3大趨勢。

第一、小房企破產(chǎn)加速

知名房企債務(wù)違約、停工的負(fù)面消息傳得沸沸揚揚，主要是大型房企受關(guān)注度高，負(fù)面輿論會火速覆蓋全網(wǎng)，但是大型房企資金暴雷僅是行業(yè)內(nèi)的個別現(xiàn)象，是企業(yè)經(jīng)營不善誘發(fā)的危機。

比如泰禾集團在2017年樓市嚴(yán)控前夕大規(guī)模負(fù)債擴張；恒大盲目多元化發(fā)展造成經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化；華夏幸福主要局部環(huán)京地區(qū)，樓市嚴(yán)控下房價腰斬，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象。

?

中小房企沒有成為媒體關(guān)注的焦點，不代表中小房企沒有經(jīng)營風(fēng)險，相比于品牌房企，中小房企普遍面臨著“生存危機”，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截止到2021年10月18日，全國范圍內(nèi)已有339家房地產(chǎn)類型公司發(fā)布了破產(chǎn)文書，其中絕大部分都是名不見經(jīng)傳的中小房企。

預(yù)計到2022年中小房企破產(chǎn)還會加速，房地產(chǎn)開發(fā)一本萬利的時代已經(jīng)過去，想不費吹灰之力瓜分房地產(chǎn)行業(yè)利益的蛋糕已然不可能。

如今我國樓市整體已經(jīng)步入供過于求階段，房源銷售競爭日趨激烈，央企、國企和知名民營開發(fā)商，開發(fā)的樓盤體量大、配套好、房屋品質(zhì)有保障、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，對于之下，中小房企開發(fā)的房源不具有核心競爭力，將來被市場淘汰是大勢所趨。

第二、或?qū)⒂瓉砭仁谐?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強、帶動性高，我國又沒有探索到新的經(jīng)濟增長點，所以房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位沒有改變；同時房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了大量的金融資源，如果房價硬著陸，將會誘發(fā)系統(tǒng)性金融危機。

為了避免房價短期過快下行帶來的危機，下半年我國已有十多個城市出臺限跌令；擁有千萬人口的省會城市哈爾濱更是直面刺激樓市，通過降低預(yù)售門檻，發(fā)放購房補貼，放寬公積金貸款限制等措施激活樓市消費。

但是，有一點需要搞清楚，政府救市不是為了挽救高房價，而是為了防止開發(fā)商大面積倒下導(dǎo)致期房爛尾，同時防止房價過快下跌誘發(fā)經(jīng)濟危機。換句話說，房價可以跌，但不能快速下跌。

因此，預(yù)計和哈爾濱樓市發(fā)展軌跡相類似的城市，比如山西太原，云南昆明、江西南昌等城市，到2022年將會效仿哈爾濱出臺救市措施。

第三、投資客將消失

房地產(chǎn)是一個周期性行業(yè)，今年9月份全國房價普跌、第二輪土拍以凄慘的結(jié)局告終，相當(dāng)于正式宣告房地產(chǎn)進入下行周期。當(dāng)下持有房產(chǎn)就是虧錢，不會有人再入市投資房產(chǎn)，已經(jīng)囤積了多套房產(chǎn)的人，現(xiàn)在也如熱鍋上的螞蟻，坐臥不安！

近日召開的官方會議上，確定要開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，房地產(chǎn)稅征收迫在眉睫，住建部又明確要求，城市租金年漲幅不能超過5%，炒房客不能通過漲租掩蓋稅費成本，多套房持有者為了轉(zhuǎn)嫁危機，或?qū)⒓袙伿鄱嘤喾慨a(chǎn)，至此，炒房客將被徹底清除出局。

……

記得10年前有人說過：“云南作為旅游大省，成也文旅地產(chǎn)，敗也文旅地產(chǎn)。”面對當(dāng)下云南各旅游熱門目的地的房價，是高是低，或許不應(yīng)該由全國市場說了算，而應(yīng)該多問問本地人。

而從2012年開始到2021年，云南文旅地產(chǎn)開始已經(jīng)歷了近10年，特色小鎮(zhèn)、旅游度假區(qū)、特色文化旅游城......不斷涌現(xiàn)，可是真正能被人記住的少之又少，真正能在文旅方面運營盈利的，更是鳳毛麟角。

這顯然已經(jīng)為云南文旅地產(chǎn)敲響了警鐘，這絕不是暴雷，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到暴雷的程度。但，如果繼續(xù)走這樣的老路，或許連逃都逃不掉。

來源：蝸的生活

如有爆料、投稿、商務(wù)合作、侵權(quán)，請聯(lián)系公眾號云南樓市觀察溝通處理。