編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

自去年中開始，物業(yè)資本市場快速降溫，甚至進入寒冬。已經(jīng)上市的企業(yè)，股價表現(xiàn)平平，行業(yè)投資者也逐漸回歸理性。不過，尚未上市的企業(yè)，并未因此止步，而是躍躍欲試。

除了此前萬科萬物云借助新概念，并于近日傳出消息，在香港聯(lián)交所成功上市外，自2021年6月底首次遞交招股書失效后，融匯悅生活集團有限公司（以下簡稱：融匯悅生活），也于3月中旬再次向港交所遞交了招股書，獨家舉薦人為光大國際，并于9月初通過港交所上市聆訊。

據(jù)了解，融匯悅生活為來自重慶的物業(yè)企業(yè)，目前在管總建筑面積為910萬平方米。通過在管規(guī)模來看，融匯悅生活顯然并非是一個龐然大物。除此以外，其近年也陷入了對于母公司融匯集團過于依賴，毛利率、純利率雙向走低的困境。因此，倘若其成功上市，是否能夠扭轉(zhuǎn)局面，也引來外界頗多擔心。

行業(yè)降溫，融匯悅生活謀上市難講好故事

眾所周知，隨著近年“房住不炒”等宏觀政策的推動，房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫瀕臨破裂，加上疫情對于實體行業(yè)的沖擊持續(xù)已久，對物企收入、成本、經(jīng)營難度均將產(chǎn)生一定影響，房產(chǎn)市場不景氣甚至已成為一種常態(tài)，而與之唇亡齒寒的物業(yè)管理行業(yè)，同樣受到波及。

雖然融匯悅生活已通過港交所聆訊，但是作為行業(yè)與企業(yè)發(fā)展晴雨表，物管行業(yè)的持續(xù)降溫，從物業(yè)企業(yè)在二級資本市場的表現(xiàn)，就可以窺見一斑。

圖源：和訊網(wǎng)

據(jù)相關信息顯示，在2022年上半年，僅有金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務三家物業(yè)企業(yè)成功登陸資本市場，而在2021年同期，就有榮萬家、宋都服務、星盛商業(yè)等六家物企成功IPO。已上市企業(yè)的股價行情，也同樣不容樂觀。

以在行業(yè)首屈一指的碧桂園服務為例。據(jù)了解，當前股價不足12港元的碧桂園服務，相比其去年6月的股價峰值85元，已經(jīng)大幅縮水。曾經(jīng)突破兩千億港元大關的市值，也跌去80%。

無獨有偶，2020年底上市的融創(chuàng)服務，日子也不好過。自去年6月股價達到29港元每股之后，也開始跌跌不休，如今的股價更是不足2港元每股。

拋開個股來看行業(yè)大盤，也能看出端倪。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE均值首次跌破十倍，僅剩8.0倍。

雖然萬科萬物云剛剛傳來成功上市的消息，但是仍然意味著，融匯悅生活此時進入二級資本市場，或許并非最佳時機。

除了物業(yè)企業(yè)在資本市場預冷外，整個行業(yè)數(shù)字化、智能化也成為大勢所趨。萬科物管公司更名為萬物云，并借助該概念上市，便是這種大趨勢下的產(chǎn)物。

而隨著經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，消費理念持續(xù)升級，中國物業(yè)服務行業(yè)正步入新的發(fā)展階段。例如，近日由《經(jīng)濟觀察報》主辦的 “2022藍籌物業(yè)百強峰會”，就有業(yè)內(nèi)專家對行業(yè)發(fā)展提出建設性建議。

峰會上，有業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)行業(yè)決勝未來的三個核心能力包括客戶研究及服務設計、流程再造及 DT 實現(xiàn)，和協(xié)同網(wǎng)絡及數(shù)字運營能力。

但是要知道，目前的融匯悅生活在業(yè)務模式、管理運營方面，依然相對傳統(tǒng)，因此也必然面臨著轉(zhuǎn)型之困。這也意味著，在行業(yè)整體受困的大環(huán)境之下，融匯悅生活IPO上市，難講新故事。

嚴重依賴母公司，獨立性存疑

據(jù)了解，融匯悅生活的控股股東為黃祖仕陳新萍夫婦，而融匯悅生活是一家提供全面物業(yè)管理服務及商業(yè)運營服務供應商。個中指院數(shù)據(jù)顯示，按整體實力計，融匯悅生活在2020年中國百強物業(yè)管理公司中排名第55位，在2021年中國百強物業(yè)管理公司中排名第50位。

但是，擺在融匯悅生活面前的困難是，作為一家擬上市公司，其經(jīng)營獨立性卻十分存疑。與很多有房企背景的物業(yè)企業(yè)處境類似，融匯悅生活已經(jīng)與母公司融匯集團形成深度捆綁。

據(jù)其招股書，其最大的客戶便是融匯集團。2018年至2020 年，融匯集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的在管面積占比分別為99.3%、98.4%、98.2%。而從收益的角度來看，其收益分為基礎物管服務收益和商業(yè)運營服務收益，而該兩部分來自關聯(lián)方的收益都居高不下，均超過99%。

這也意味著，融匯集團成為融匯悅生活規(guī)模擴展的有力支撐，更是為其業(yè)務輸血的關鍵所在。不過值得注意的是，融匯地產(chǎn)本身的發(fā)展也如泥菩薩過河——自身難保。

據(jù)了解，上一次獲取項目，還停留在2018年簽訂重慶永川融匯智慧生態(tài)健康城項目；其百強房企的稱號，也只停留在2019年。雖然說會哭的孩子有奶吃，但是在母公司發(fā)展吃緊的大前提下，融匯悅生活想要持續(xù)靠母公司輸血，也難解燃眉之急。

盡管融匯悅生活對外表示，一直在尋求向獨立第三方開發(fā)的地產(chǎn)提供物業(yè)服務的機會，從而帶來更大規(guī)模的擴張。但是要知道，目前物業(yè)行業(yè)基本都與房企深度捆綁，市場也幾乎被頭部物管企業(yè)蠶食殆盡，留給融匯悅生活向外拓展的機會，顯然不會太多。

因此，融匯悅生活想要短期內(nèi)擺脫對母公司的依賴，可能尚需時日。

“蚊型”規(guī)模成發(fā)展障礙，上市難解經(jīng)營之困

據(jù)中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，40家在港物業(yè)服務上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%。不過，彼時融匯悅生活的在管總建筑面積不過640萬平方米，僅為40家在港物業(yè)服務上市公司在管面積均值的3.4%，因此也被戲稱為“蚊型”物業(yè)企業(yè)。

規(guī)模難上量，對母公司又依賴過重，導致融匯悅生活的商業(yè)模式顯得并無太大新意。根據(jù)招股書，2018、2019年與2020年，融匯悅生活的歸屬獨立第三方的在管面積占比分別為0.7%、1.6%與1.8%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，房企集團公司講物業(yè)版塊分拆為單獨的公司謀求上市，本身是因為內(nèi)地房企受宏觀經(jīng)濟調(diào)控因素影響，難以融資謀發(fā)展的另一種融資手段與模式，但是如果只是資本游戲，卻又毫無創(chuàng)新性，很難引起投資者的遐想，未來想象空間也可以預見。

圖源：招股書

據(jù)相關數(shù)據(jù)分析機構(gòu)也稱，房地產(chǎn)下行主要從成長性、獨立性兩方面對物管發(fā)展形成擾動，2021年下半年以來恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)走勢與恒生地產(chǎn)類指數(shù)高度相關，因此也明顯反映出，以上因素已成為影響板塊走勢的主要矛盾。

也有業(yè)內(nèi)人士就萬科萬物云成功上市發(fā)表觀點，雖然萬科借助云服務概念，在資本市場殺出一條血路，但是物業(yè)行業(yè)的技術含金量低、數(shù)字智能化尚未成型，目前依然是概念大過實際。

反觀融匯悅生活，甚至連萬物云這樣值得期待的故事，都捉襟見肘。因此，即便是IPO上市成功，恐怕也難以獲得投資者的青睞，來個華麗轉(zhuǎn)身。

實際上，“蚊型”物企的身份，并非是融匯悅生活的專利。以2021年謀求IPO的28家物企為例，在管面積達到2020年百強平均水平的僅有4家，其中只有長城物業(yè)一家的在管面積破億。

而且，其中有24家物管企業(yè)在管建筑面積在百強平均水平之下，其中在管面積2000萬平方米以下的“蚊型”物企達到13家，占比近半。由此可見，物業(yè)管理行業(yè)過于分散，也是行業(yè)現(xiàn)狀。這也意味著，除了萬科、碧桂園等關聯(lián)物業(yè)企業(yè)等頭部企業(yè)正在擠壓融匯悅生活的現(xiàn)有市場外，來自同一水平物業(yè)管理企業(yè)的競爭，也十分激烈。

眾所周知，物業(yè)行業(yè)的競爭加劇，與其入局門檻低，行業(yè)人才參差不齊有很大關系。這也導致了，行業(yè)人才的分布相對均勻，甚至受項目類型和平臺的影響，一個項目經(jīng)理在這個物業(yè)公司干得不好，去到另一家物業(yè)公司干得不錯。

因此，即使是普通的物業(yè)公司，與頭部企業(yè)也相差無幾。而且，由于從業(yè)門檻低，導致不同從業(yè)者的業(yè)務能力千差萬別，從而導致同一家物業(yè)公司，在不同項目上的管理水平、管理口碑也相差甚遠，甚至也與項目負責人的管理、服務水平，關系密切。

不難看出，物業(yè)公司壯大規(guī)模，除了其上游資源外，與其管理效率低下、流程難于標準化等都有關系。而融匯悅生活想要在現(xiàn)有模式之下講出新故事，也必然會面臨其它蟻型企業(yè)同樣的難題。

結(jié)語

作為我國百強物業(yè)管理公司中的一員，融匯悅生活自然也有著沖刺頭部企業(yè)的潛力。只不過，從其目前的規(guī)模、營收來源結(jié)構(gòu)、未來布局等方面來看，融匯悅生活這家企業(yè)的表現(xiàn)，顯然有些波瀾不驚、四平八穩(wěn)。

過于傳統(tǒng)保守，對于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展并非沒有好處，或許可以讓其穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營。但是過度默守陳規(guī)，恐怕也是一把雙刃劍，在這個充滿機遇的新時代，倘若無法隨機應變，恐怕只能步人后塵，甚至慘遭淘汰。

希望IPO上市不是融匯悅生活的終點，而是其提升高度的另一個新的起點。