焦點(diǎn)研究院 · 焦點(diǎn)年報(bào)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2021年1月1日-2021年12月31日

發(fā)布時(shí)間：2022年4月11日

摘要：領(lǐng)地控股2021年銷售額和營業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，但其盈利能力卻持續(xù)下滑。同時(shí)，由于企業(yè)銷售額過于集中且土地儲(chǔ)備多位于三四線，后續(xù)存在較大政策風(fēng)險(xiǎn)和去化壓力。此外，行業(yè)目前融資整體趨緊，且企業(yè)面臨2022年和2023年償債高峰期，市場需求不足銷售承壓的背景下領(lǐng)地或可通過項(xiàng)目股權(quán)融資來緩解資金壓力。

01 銷售過于集中有政策風(fēng)險(xiǎn)，大量三四線土儲(chǔ)或存去化壓力

銷售規(guī)模保持穩(wěn)定增長。年度業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日止，領(lǐng)地合約銷售金額達(dá)到230.15億元，同比增長4.0%；合約銷售建筑面積為270萬平方米，同比增長2.4%；合約平均銷售金額為8447元/平方米，同比增長增加1.6%，銷售均價(jià)增加主要原因是高能級(jí)城市項(xiàng)目推盤占比增加。

銷售過于集中存在政策風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)營收業(yè)務(wù)分布來看，物業(yè)開發(fā)銷售為公司營收的主要來源，占比為99%，其它多元化業(yè)務(wù)占比較小。從銷售額分布區(qū)域來看，京津冀地區(qū)、華中地區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、粵港澳大灣區(qū)貢獻(xiàn)的合約銷售分別占領(lǐng)地2021年合約銷售總額的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。領(lǐng)地控股起步于四川，現(xiàn)階段銷售收入仍舊較為依賴成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省，占比由2020年的74%上升至76.6%。由于企業(yè)業(yè)務(wù)收入來源單一，且銷售區(qū)域多集中在成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省，未來銷售推盤更易受到地方緊縮調(diào)控政策影響，如：限價(jià)/限售/限貸等。

土儲(chǔ)集中于三四線，面臨較大去化壓力。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù)顯示，2021年新增土儲(chǔ)283萬平方米，新增貨值241億，領(lǐng)地控股總土儲(chǔ)達(dá)到1584.68萬平方米。根據(jù)當(dāng)前銷售規(guī)模及增速來看，可以滿足未來4-5年的開發(fā)，土地儲(chǔ)備充足。但仍需注意的是，雖然目前領(lǐng)地已經(jīng)形成了川渝經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、華中及京津冀為核心區(qū)域的初步全國化布局，但根據(jù)企業(yè)披露的已建成物業(yè)/開發(fā)中物業(yè)土儲(chǔ)數(shù)據(jù)來看，三四線土儲(chǔ)面積占比達(dá)到74.6%，此類城市面臨人口流失、購買力下降的情況，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)量價(jià)齊跌的市場狀況，企業(yè)后續(xù)土儲(chǔ)的去化和房地產(chǎn)開發(fā)面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

收并購項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)仍存風(fēng)險(xiǎn)。2021年6月，公司及間接全資附屬公司綿陽恒量與中國東方訂立債務(wù)重組協(xié)議，通過2.27億元的注資獲取了目標(biāo)公司的51%股權(quán)，并且為目標(biāo)公司的7.91億元債務(wù)及利息提供擔(dān)保，合計(jì)獲取6宗地塊。此類項(xiàng)目一般情況下債務(wù)繁雜，根據(jù)收購協(xié)議，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，后續(xù)或存在一定的開發(fā)和盈利風(fēng)險(xiǎn)。

02 增收不增利狀態(tài)持續(xù)，成本管控失衡侵蝕利潤空間

營收穩(wěn)定增長但盈利空間持續(xù)縮小，增收不增利趨勢(shì)延續(xù)。2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約150.6億元，同比增長14.4%；銷售單價(jià)為7685元/平方米，同比下跌5.4%；毛利約29.1億元，同比減少18.2%，毛利率為19.3%；凈利潤約6.4億元，同比減少約40.0%；歸屬于母公司擁有人的利潤約4.9億元，同比減少約43.2%。

售價(jià)下滑和地價(jià)上漲使得毛利率承壓，導(dǎo)致毛利率下滑明顯。領(lǐng)地控股在近5年毛利率總體上呈現(xiàn)出下滑狀態(tài)，2021年達(dá)到最低值19.3%。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上市房企平均毛利率為23.5%，高于領(lǐng)地控股2021年的毛利率。企業(yè)2021年毛利率下滑主要是由于駐馬店，荊州等低能級(jí)城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)比例增大，導(dǎo)致整體結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目銷售均價(jià)同比下滑5.4%，拉低企業(yè)盈利空間。此外，2019年前后領(lǐng)地控股提出千億銷售目標(biāo)，開始加大投資力度，納入不少溢價(jià)率較高的地塊，這部分地塊于2021年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期進(jìn)一步削減利潤規(guī)模，導(dǎo)致毛利率顯著下滑。

銷售費(fèi)用增幅超四成，內(nèi)部管控較弱導(dǎo)致項(xiàng)目利潤承壓。歸母凈利潤率下滑到3.3%，近5年歸母凈利潤率持續(xù)下滑，2021年度下滑到最低水平。在三項(xiàng)費(fèi)率方面，領(lǐng)地控股管理費(fèi)用率和利息費(fèi)用變化較小，但是本年度銷售費(fèi)用大幅度增加，由2020年的6.5億元增長到2021年的9.3億元，增幅達(dá)到43.7%。受到三四線城市房地產(chǎn)市場下行的影響，領(lǐng)地控股加大了第三方營銷渠道的使用，使得銷售費(fèi)用大幅增加，進(jìn)一步蠶食公司利潤空間。

03 三道紅線暫處黃檔，未來面臨較大短期償債壓力

上市募資改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，三道紅線暫處黃檔。領(lǐng)地集團(tuán)于2020年底上市，成功募集了13.19億港元的資金。此外2021年7月領(lǐng)地控股旗下領(lǐng)悅服務(wù)上市，成功募資2.45億港元，兩家公司的上市使得債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。三道紅線方面，截止2021年底，領(lǐng)地控股的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，凈負(fù)債率為62%，這兩個(gè)數(shù)值較2020年均出現(xiàn)下滑，現(xiàn)金短債比為1.25，暫時(shí)處于黃檔，但較為接近綠檔標(biāo)準(zhǔn)。

近兩年償債高峰期來臨，或面臨較大償債壓力。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，1年，1-2年，2-5年，5年以上債務(wù)占比分別為29.3%、35.6%、19.7%和15.3%，1年內(nèi)到期債務(wù)和1-2年內(nèi)到期債務(wù)總額達(dá)到71.6億元，可以看出2022年和2023年是領(lǐng)地控股的償債高峰期。企業(yè)銷售回款率較高，由于受到預(yù)售資金監(jiān)管政策的影響，短期內(nèi)銷售資金對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)影響有限，領(lǐng)地控股仍將面臨較大的償債壓力。

現(xiàn)階段存在較大的融資銷售壓力。在股權(quán)融資方面，截止2021年底，領(lǐng)地旗下存在兩個(gè)上市平臺(tái)，受監(jiān)管約束的影響，現(xiàn)階段通過股票增發(fā)進(jìn)行融資受到諸多限制。在債權(quán)融資方面，除了個(gè)別評(píng)級(jí)較高的頭部民營房企以外，民營類房地產(chǎn)企業(yè)在公開市場發(fā)行債券較為困難。針對(duì)民營企業(yè)的信托類融資受到較嚴(yán)的政策監(jiān)管，民營房企通過信托融資較為困難。現(xiàn)階段布局一二線城市的頭部房企銷售下滑成為普遍現(xiàn)象，領(lǐng)地控股在三四線城市的項(xiàng)目銷售不可避免面臨著較大的銷售壓力，通過銷售回款來緩解企業(yè)資金壓力存在著較大的不確定性。因此現(xiàn)階段通過項(xiàng)目股權(quán)融資和加大項(xiàng)目促銷力度或?yàn)榭焖倩鼗\資金的可行方法。