2023年不過剛過一個季度，然而房地產(chǎn)市場卻可謂跌宕起伏，尤其是成都市，“金3銀4”賣房季中的“金3”更是打破了多項紀(jì)錄，在全國房地產(chǎn)市場中也是一騎絕塵的存在。

然而，就全國而言，隨著經(jīng)濟下行、企業(yè)裁員加大、消費欲望降低、樓市遇冷（大部分而已）等原因的疊加，前些年甚囂塵上的個人房產(chǎn)稅似乎沒有了聲音，但房產(chǎn)稅真的沒有消息了嗎？

其實不然，房產(chǎn)稅早已在上海、重慶實行，并于今年發(fā)布新政策，而房產(chǎn)稅推行全國必將是大勢所趨，只是何時推向全國而已。

今天，小柳就和大家聊一聊房產(chǎn)稅，以及二手房在交易過程中需要注意的一些事項。推文較長，建議大家先關(guān)注小柳再收藏此推文。

同時，有任何與企業(yè)財務(wù)建設(shè)、稅務(wù)籌劃、法律咨詢等有關(guān)的疑問，都可以在評論區(qū)討論，也可以向小柳咨詢，幫您解決實際困難。

01、上海市房產(chǎn)稅

2011年，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的通知。

《辦法》規(guī)定上海市房產(chǎn)稅的征收對象為：“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）?！?/p>

也就是說，如果是擁有上海戶口的家庭，那么首套房免稅，從第二套房開始征收房產(chǎn)稅；如果是非上海戶口家庭在上海買房，那么哪怕是首套房也應(yīng)依據(jù)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

計稅依據(jù)則是“應(yīng)稅住房市場交易價格的70%?！倍惵蕿?.6%，但如果“應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%?！?/p>

但如果“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅?！?/p>

因此，上海房產(chǎn)稅的計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購房單價*70%*稅率。

同時，上海市民家庭有二套房的，如果該房屋是因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。而高級引進人才持有居住證并在上海市工作的話，也可以免除房產(chǎn)稅；

另外，如果上海市民新買了一套房后在1年內(nèi)售出原住房，自己還保持僅有一套住房的事實，那么已繳納的房產(chǎn)稅可以退還；對于非上海市民，只要持有居住證滿3年并在上海市工作的購房人，且該房屋屬于其家庭唯一住房的，可以享受免除房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，如果已經(jīng)繳納了的，則可以申請退還。

而上海市的房產(chǎn)稅屬于1年1繳，但與上海市主要針對炒房客不同，重慶市主要針對高檔住房、別墅等。

02、重慶市房產(chǎn)稅

2009年，重慶市人民政府印發(fā)《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市房產(chǎn)稅實施細則的通知》。

2017年，重慶市人民政府修訂《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》。

辦法規(guī)定，房產(chǎn)稅的試點區(qū)域為重慶市：“渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)（以下簡稱主城九區(qū)）?！?/p>

而征收對象主要分為：1、個人擁有的獨棟商品住宅。2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。3、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。（原為二套房，后調(diào)整為首套房）

其中，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。

而房產(chǎn)稅的納稅人則規(guī)定為應(yīng)稅住房的產(chǎn)權(quán)所有人，計稅價值也確定為房產(chǎn)的交易價。其中，獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新規(guī)，無論產(chǎn)權(quán)是否變動，均需要納稅且稅率不變。如果應(yīng)稅房產(chǎn)用于出租，則只征收住房房產(chǎn)稅，不再按租房租金征收房產(chǎn)稅。

重慶房產(chǎn)稅為階梯稅，其中，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。而在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

另外，個人住房房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額為應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。為什么不直接以交易總價×稅率呢？

因為重慶市和上海市一樣，都有免稅面積，如納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。如果買了多套的話，也應(yīng)按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。而在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

2023年1月1日，重慶市住建委公布2021—2022年中心城區(qū)新建商品住房成交建面均價2倍標(biāo)準(zhǔn)為28566元/平方米。

也就是說，2023年重慶購買單價超過28566元/平方米的房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，稅率為0.5%；如果單價超過42849元/平方米，稅率為1%；如果單價超過57132元/平方米，那么稅率就為1.2%。（“三無人員”不管價格都要繳稅）

03、房產(chǎn)稅全國普及

重慶市房產(chǎn)稅開始于2009年，上海市房產(chǎn)稅開始于2011年，經(jīng)過十多年的試點、檢驗，上海、重慶房價得到了有效遏制，尤其是重慶。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，上海市房產(chǎn)稅總收入已達到“200多億規(guī)?！薄?/strong>

同時，財政部數(shù)據(jù)顯示，2021年1—11月全國房產(chǎn)稅收入為2967億元，同比增長17.7%；2022年，全國房產(chǎn)稅收入為3590億元，比上年增長9.5%。

從全國房產(chǎn)稅總收入逐年上漲趨勢、以及試點地區(qū)房產(chǎn)稅未曾取消等來看，房產(chǎn)稅必將成為我國未來稅收收入的主要來源之一，房產(chǎn)稅也必將會在全國普及，只是此時間節(jié)點或許會在下一輪房產(chǎn)上漲期啟動。

隨著經(jīng)濟下行、勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、年輕人結(jié)婚率逐年下跌、新生兒出生率屢破新低、房地產(chǎn)市場硝煙四起，大量相關(guān)從業(yè)者不斷唱衰房價，大量普通人員同樣不再看好房價。

未來房價會降嗎？未來會空巢遍地嗎？

小柳想說，大家真的想多了。在城市化過程中，城市虹吸效應(yīng)加劇，大量周邊城市、農(nóng)村人員會進一步融合進中心城市、大城市，為中心城市、大城市提供源源不斷的生產(chǎn)力，接力房地產(chǎn)。不過，農(nóng)村房價、小城市房價卻會面臨極大考驗。

同時，教育部數(shù)據(jù)顯示，2018年高校畢業(yè)生將達820萬；2019年高校畢業(yè)生達834萬；2020屆高校畢業(yè)生將達874萬人；2021年全國普通高校畢業(yè)生達909萬人；2022屆高校畢業(yè)生規(guī)模預(yù)計1076萬人；2023屆高校畢業(yè)生預(yù)計達1158萬人；2024年大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)約1187萬人。

從2018年到2024年，預(yù)計總共有6858萬人畢業(yè)，而這部分人都將會有買房、租房需求，勢必會再次推動房價上漲。

另外，包括韓國首爾、日本東京、英國倫敦、美國紐約等城市的人口生育率不斷新低，然而當(dāng)?shù)胤績r卻沒有發(fā)生大幅度下降，所以在短期內(nèi)，國內(nèi)房價不會出現(xiàn)大幅度下滑，甚至還會緩慢增長（可以看看各地二手房活躍度），因此房產(chǎn)稅必將會在全國推行。

所以，有房的朋友，一定要做好房產(chǎn)規(guī)劃。而在二手房交易中，也千萬別嘗試通過陰陽合同偷逃稅。

可以查看小柳上期推文：私卡轉(zhuǎn)賬？二手房陰陽合同被查，稅務(wù)局對個人資金往來出手了！

最后，小柳建議大家，在房產(chǎn)稅勢在必行以及稅收大數(shù)據(jù)愈加智能化的當(dāng)下，千萬不要嘗試違法，任何逾越之舉都將被記錄、被發(fā)現(xiàn)，如果大家想要合規(guī)節(jié)稅，那么一定要提前籌劃，讓自己能夠合理合法的享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。

如果您有問題，可以找小柳。凡是有對企業(yè)獲客、財務(wù)規(guī)范、稅務(wù)籌劃、法律咨詢等問題不了解的朋友，可以在評論區(qū)討論，也可以找小柳咨詢，幫您解決困難。

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