辣評(píng)璽悅朝陽(yáng)：“賣牛奶”的三元，能不能造出好房子？
要說(shuō)最近哪個(gè)盤火，那必定是千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的璽悅朝陽(yáng)，據(jù)說(shuō)樣板間也是整改了幾輪。
上周末樣板間開(kāi)放，兩天五六百組客戶上門，當(dāng)真是門庭若市，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)節(jié)，也是很“火“了。璽悅朝陽(yáng)能“火“，跟他的地段優(yōu)勢(shì)，以及區(qū)域客戶改善需求大有關(guān)系。
長(zhǎng)話短說(shuō)，今天，小編跟大家盤盤璽悅朝陽(yáng)，測(cè)評(píng)三件套——地段！價(jià)格！產(chǎn)品！走起~
輻射主城和副中心，8.4-8.45首開(kāi)單價(jià)比較穩(wěn)
先說(shuō)地段，地段其實(shí)不用多說(shuō)，處于北京市區(qū)和城市副中心通州的中間點(diǎn)，可以輻射主城和通州。
地鐵6號(hào)線黃渠站300米，7站地到國(guó)貿(mào)，11站地到望京，4站地到通州北關(guān)，非常方便。堵車的問(wèn)題咱就不杠了，沒(méi)意義。
說(shuō)起地段，倒是可以論論價(jià)格。
璽悅朝陽(yáng)，成交樓面價(jià)約5.2萬(wàn)元/㎡，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)元/㎡，總建面46703㎡，現(xiàn)房銷售面積10000㎡（基本就是2年后銷售），如果現(xiàn)房部分按照8.9萬(wàn)計(jì)算，那么首期基本在8.4萬(wàn)/㎡。如果現(xiàn)房8.7萬(wàn)/㎡，首開(kāi)單價(jià)則在8.45萬(wàn)/㎡。
估計(jì)為了平衡那現(xiàn)房銷售的10000方，首開(kāi)單價(jià)估計(jì)在8.4-8.45萬(wàn)之間。
再看隔壁和光煦境的簽約數(shù)據(jù)，成交均價(jià)在83672元/㎡，截至目前簽了194套，套均價(jià)990萬(wàn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞
再來(lái)看朝陽(yáng)區(qū)的板塊成交價(jià)格，相較一直在建地鐵的東壩（7.9萬(wàn)），滿眼汽配城的小紅門（7.8萬(wàn)），以及特價(jià)房頻出的崔各莊（8.0-8.7萬(wàn)），璽悅朝陽(yáng)的8.4萬(wàn)，我覺(jué)得非常合理了，畢竟所見(jiàn)即所得，省去了等待期。
（參考目前在售項(xiàng)目的簽約價(jià)格，數(shù)據(jù)源克而瑞）
參與度非常高的景觀，五星好評(píng)
璽悅朝陽(yáng)小，由9棟樓7-18層洋房+小高層組成，共計(jì)382套房，其中1#、2#、3#樓共計(jì)86套為現(xiàn)房銷售，其他可售期房套數(shù)為296套。估計(jì)一筆頭拿證，首開(kāi)也就296套。
戶型包括99㎡/103㎡/112㎡三居2衛(wèi)、122㎡四居2衛(wèi)和150㎡四居3衛(wèi)。一梯兩戶（9號(hào)樓）和兩梯兩戶的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目采用綠城的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)6.98元/㎡/月，車位配比1:1.2，于25年10月精裝交付。
從戶型配置來(lái)看，算不上終極改善，也就是區(qū)域內(nèi)初改、再改的項(xiàng)目，品質(zhì)剛需也可以上車。
立面：1-2層石材，其余真石漆+局部鋁板線條，立面沒(méi)有花頭
立面評(píng)級(jí)：???
景觀：強(qiáng)調(diào)參與感和實(shí)用性，用心。
景觀評(píng)級(jí)：?????
雖然地塊小，但是景觀園林下了功夫，強(qiáng)調(diào)功能性和客戶可參與性，說(shuō)白了，除了“觀賞”，能“用”起來(lái)，盡量做兒童游樂(lè)園、做小花園、做跑道，能放休閑長(zhǎng)椅就放長(zhǎng)椅，能讓客戶停留在景觀中。
入口設(shè)置：水系+風(fēng)雨連廊，人車分流，標(biāo)配
入口評(píng)級(jí)：???
主入口和次主入口處理。人車分流，主入口有一段水系貫穿，外加一段風(fēng)雨連廊，如果從主入口步行進(jìn)來(lái)，這一段可以遮陽(yáng)避雨，做短暫停留。
總的來(lái)說(shuō)，整體小區(qū)清爽利落，兼顧了功能性，仔細(xì)研究了客戶的生活。
戶型：戶型布局合理，緊湊使用，基本無(wú)硬傷
戶型評(píng)級(jí)：????
1. 緊湊三居戶型：99㎡ / 103㎡
戶型結(jié)構(gòu)一樣，但99㎡戶型得房率約80%，而103㎡戶型得房率僅有71%，所以99㎡戶型實(shí)際使用面積比103㎡的還大。99戶型明顯優(yōu)于103，但是99戶型少，得靠搶。
103㎡這個(gè)戶型，得房率是個(gè)致命傷，得房率低是因?yàn)?梯2戶的點(diǎn)樓，也有好處，電梯外部的空間，在不影響消防的前提下，可以利用，私密性也好于2梯4戶的。
另外，室內(nèi)的270°轉(zhuǎn)角窗以及贈(zèng)送的飄窗可以巧妙利用，做定制沙發(fā)，采光好，利用率也高。樣板間感受不錯(cuò)。
2. 舒適三居：112㎡：此戶型適合初次改善客戶，非常適合3-4口之家居住。
戶型優(yōu)點(diǎn)明顯：1.雙明衛(wèi)；2.次衛(wèi)干濕分；3.格局方正、南北通透；4.主臥空間大，可拼合嬰兒床；5.家政空間大
唯一不足，南向次臥開(kāi)間過(guò)于局促，僅有2.7米，凈寬2.5米，一張1.5*2米的床，過(guò)道只有50公分，有點(diǎn)窄了。
3. 緊湊4居：122㎡/124㎡
這個(gè)戶型是經(jīng)典的緊湊四居，適合三代或二孩家庭。這個(gè)戶型的優(yōu)勢(shì)在于3.9米的客廳開(kāi)間，客餐一體，空間非常開(kāi)敞，本來(lái)餐廳空間是交通動(dòng)線交叉點(diǎn)，但是因?yàn)殚_(kāi)間夠大，餐廳一點(diǎn)兒布局的不穩(wěn)定。餐邊柜也有，玄關(guān)柜也有，收納也很足。
但是邊戶和中戶有一些細(xì)微差別，邊戶肯定優(yōu)于中戶。
4. 舒適四居：150/151㎡
為了區(qū)別于120平米的四居，150㎡的四居做了3個(gè)衛(wèi)生間，整體尺度更加舒適，在精裝配置上做了部分升級(jí)。這個(gè)戶型對(duì)于3代居非常友好，私密性非常棒，適合改善家庭?？們r(jià)充足的客戶不要猶豫，沖就完了。
同樣中間戶和邊戶有細(xì)微差別，邊戶肯定好，中戶差別也不大，能沖哪個(gè)沖哪個(gè)。
從戶型看，除了103平米的緊湊三居得房率太低之外，其余戶型真心不錯(cuò)，相比區(qū)域內(nèi)的二手房戶型甩出18條街。
精裝：真材實(shí)料，不計(jì)成本
精裝評(píng)級(jí)：?????
再看精裝，現(xiàn)場(chǎng)樣板間還在微調(diào)，所以尊重開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)，沒(méi)有拍照，但是以小編閱“樣板間”無(wú)數(shù)的經(jīng)驗(yàn)，絕對(duì)可以幫您“掌眼”。
現(xiàn)在樣板間都是“豪宅化”包裝，到處貼貼“非交標(biāo)”，看著“繁花似錦”，拿到手就“清湯寡水”?！叭钡降资菍?shí)業(yè)出身，說(shuō)實(shí)話樣板間看著沒(méi)那么“豪”，但是作為一般改善小區(qū)，真的是非常的“實(shí)在”，“實(shí)在”到小編懷疑成本放飛自我休年假了，沒(méi)人控控成本嘛？
今天給大家講講大面兒。
1. 門·窗·鎖：功能和規(guī)格基本拉滿。
①窗：斷橋鋁合金窗+三玻兩腔LOE-E玻璃，保溫、隔熱、降噪上都非常好。在建筑成本中，門窗占大頭，一般“雙玻單腔”的配置，成本能省很多呢~~
②入戶門：精雕呂鑄裝甲門，品牌星月神。
③門鎖：飛利浦“五合一”電子門鎖，人臉、指紋、密碼、機(jī)械、刷卡。
門、窗、鎖，基本都是功能和規(guī)格拉滿。
2. 墻·頂·地：審美在線
①除廚房、衛(wèi)生間，都是壁布，質(zhì)感會(huì)比較好?？蛷d有巖板背景墻，主臥有軟包背景墻。
②地面，臥室實(shí)木復(fù)合，客廳地磚，客廳用的是180*90的大塊灰磚，拼接少，好看。色調(diào)是魚(yú)肚灰，百搭有質(zhì)感。
③頂：石膏板吊頂，全屋可做無(wú)主燈設(shè)計(jì)，燈帶、筒燈置足，客廳有磁懸浮燈條，可按需增減。如果想要造型頂燈，也預(yù)留了接口，可以說(shuō)非常人性化了。
現(xiàn)在流行的色調(diào)、趨勢(shì)都有把握，審美在線，不會(huì)“土”。
3. 三大件：極致功能
日立空調(diào)（VRV）、松下新風(fēng)、地暖（熱水器萬(wàn)家樂(lè)）。
空調(diào)新風(fēng)品牌都不錯(cuò)，新風(fēng)帶PM2.5過(guò)濾功能，霧霾天的好朋友。熱水器品牌是國(guó)產(chǎn)老牌，比較普通。
4. 廚房：7件套，拉籃滿載
7件套=①抽油煙機(jī)+②燃?xì)庠?③洗碗機(jī)+④蒸烤一體機(jī)（西門子/150博世）+⑤涼霸（奧普）+⑥前后端凈水（3M）+⑦冰箱（西門子/150博世）。
說(shuō)實(shí)話，我很多年沒(méi)遇到開(kāi)發(fā)商送冰箱啦！璽悅是大戶型直接送內(nèi)嵌雙開(kāi)門，小戶型直接西門子冰箱配齊?；揪褪请娖鳚M載了。
還有一個(gè)細(xì)節(jié)，就是拉籃，拉籃這個(gè)小東西，客戶買房時(shí)候很少在意，所以很多開(kāi)發(fā)商能砍則砍，因?yàn)橐彩且还P成本。但是在璽悅我見(jiàn)到了很久未見(jiàn)的“天使拉籃”，還有轉(zhuǎn)角拉籃、碗碟拉籃、調(diào)味拉籃，真真是“拉籃滿載”！雖然是不起眼的拉籃，但是在客戶實(shí)際使用的時(shí)候是非常方便好用的。不得不說(shuō)，良心精裝啦！
5. 衛(wèi)生間：兩個(gè)字“頂配”！
①座便器、手盆（唯寶）、龍頭、花灑（高儀）。
②看細(xì)節(jié)，鏡柜都是雙鏡柜，女神們的瓶瓶罐罐絕對(duì)有地兒放。部分干濕分離的臺(tái)盆區(qū)域做了鏡面裝飾，弱化了空間局促的不足。
③?臺(tái)盆面全部是大理石臺(tái)面，看過(guò)了太多的人造石臺(tái)面，跟銷售確認(rèn)了好幾次。人造石臺(tái)面造價(jià)低，咋一看沒(méi)啥問(wèn)題，但是如果品質(zhì)一般的人造石，表面會(huì)發(fā)生污漬滲透，你再怎么擦也擦不干凈。大理石更加堅(jiān)硬，花紋靈動(dòng)好打理，唯一缺點(diǎn)——造價(jià)高呦~~~
④五金花灑都是高儀品牌，本來(lái)就比科勒TOTO 高一檔，而且項(xiàng)目用的還是隱藏式頂噴，優(yōu)點(diǎn)就是整潔美觀，缺點(diǎn)還是——造價(jià)高~~~
⑤主衛(wèi)全部是唯寶智能馬桶，自己裝修過(guò)的都知道這個(gè)牌子的智能馬桶啥價(jià)；客衛(wèi)全部懸浮馬桶，非常好做清潔。
這個(gè)衛(wèi)生間真的是“頂配“了，一些豪宅的衛(wèi)生間也基本就是這個(gè)規(guī)格。150的主衛(wèi)竟然有按摩浴缸，成本真的是放飛啦！
另外，玄關(guān)柜、餐邊柜都是做好的，連儲(chǔ)藏柜里的隔斷都做好，真心細(xì)致。
從配置和品牌來(lái)看，裝修標(biāo)準(zhǔn)絕對(duì)不低，錢真的是砸了，砸到我懷疑成本放年假啦，哈哈哈~~~~反過(guò)來(lái)說(shuō)，干實(shí)業(yè)的做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，真的是“良心“商家啦。
希望到時(shí)候開(kāi)發(fā)商嚴(yán)控施工工藝，那么，交房絕對(duì)“穩(wěn)”！
三元嘉業(yè)：實(shí)業(yè)跨界地產(chǎn)，有點(diǎn)期待
地產(chǎn)這些年，在暴雷前，不斷的“寡頭化”趨勢(shì)。在行業(yè)暴雷之后，某大轟然倒塌，接連私企暴雷不斷。行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)洗牌，三元嘉業(yè)作為首農(nóng)旗下，根正苗紅的央企，順勢(shì)而為。如果把做實(shí)業(yè)的“踏實(shí)”精神帶入到地產(chǎn)，也算是老百姓的福氣。
中肯的說(shuō)，從產(chǎn)品來(lái)看，“三元”過(guò)關(guān)，但是工程、工藝、交付依然是大考，希望“三元”出得了“好奶”，也蓋得了“好房”！
這個(gè)項(xiàng)目貨源這么少，看中的朋友還不趕緊咨詢戶型圖上售樓員
