圖：萬科集團(tuán)管理層在2021年度線上業(yè)績說明會(huì)

作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒考好試，要拿成績單給父母看一樣”，3月31日上午，萬科2021年度線上業(yè)績說明會(huì)中，董事會(huì)主席郁亮如是稱。

總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，當(dāng)前的萬科管理層正致力于未來業(yè)績的提升。針對2022年的市場變化，郁亮將萬科今年的任務(wù)總結(jié)為了八個(gè)字——“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中回升”。

任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。郁亮介紹，為達(dá)成“企穩(wěn)回升”的目標(biāo)，萬科已取消了集團(tuán)合伙人層級，也即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。

直面問題的態(tài)度

2021年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的震蕩和調(diào)整，一向以穩(wěn)健著稱的萬科雖然守住了安全經(jīng)營的底線，維持住了“三道紅線”的全“綠檔”狀態(tài)以及行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，依然未能避免凈利潤下降情況的出現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本僅有4.1%，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率29.7%，持續(xù)處于行業(yè)低位。不過，其營收增長只有8%，出現(xiàn)了上市31年以來的第三次凈利潤下滑。郁亮向股東誠懇表達(dá)了他的歉意?！?021年業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。

面對公司上市以來第三次凈利潤下滑的壓力，郁亮帶領(lǐng)管理團(tuán)隊(duì)始終對問題保持著直面和清醒態(tài)度。事實(shí)上，早在年報(bào)披露伊始，其便已以《致股東》的方式，用四頁紙的章節(jié)對凈利下滑的原因進(jìn)行了詳細(xì)剖析和反思，同時(shí)針對性的提出了改進(jìn)措施。業(yè)績會(huì)中，郁亮再從管理和業(yè)務(wù)兩方面對導(dǎo)致凈利潤下滑的原因做了進(jìn)一步反思。他指，過去三年，萬科管理方面充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，造成了離散度大的問題，而業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對過往業(yè)績產(chǎn)生了影響。

有機(jī)構(gòu)投資者質(zhì)疑萬科或在“業(yè)績洗澡”。對此，萬科總裁祝九勝以“洗澡門票”作比喻，稱包括郁亮在內(nèi)的管理層個(gè)人收入皆大幅下降，以此為代價(jià)進(jìn)行“業(yè)績洗澡”，沒有必要也不可能，“如果一定要說和洗澡有關(guān)，我們更愿意用沖涼這個(gè)詞，經(jīng)常保持清醒的頭腦。”

郁亮的自省在收入這一細(xì)節(jié)中也有表現(xiàn)。據(jù)披露，2021年，萬科管理層的收入均有不同程度的下降，郁亮本人更是主動(dòng)放棄了全部獎(jiǎng)金，相比2020年降低近90%。而據(jù)2018年萬科公告的董事長薪酬制度，郁亮年收入僅需與公司凈利潤保持同等比例下降。

與此同時(shí)，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，目前，郁亮在萬科內(nèi)部兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝則兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。這也是萬科管理層向前線下沉的進(jìn)一步體現(xiàn)。

打鐵還需自身硬

眾所周知，當(dāng)前地產(chǎn)債市信心完全修復(fù)尚需時(shí)日，萬科“企穩(wěn)回升”的底氣何在？郁亮認(rèn)為，這主要源于“兩個(gè)外部基礎(chǔ)”和“三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)”。

其中，第一個(gè)外部基礎(chǔ)是政策基礎(chǔ)，有利于市場穩(wěn)定的政策措施正不斷出臺(tái)。他指，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整后，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬科“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中回升”的政策基礎(chǔ)。

第二個(gè)外部基礎(chǔ)是行業(yè)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。郁亮認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)市場仍是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)?？隙ǔ^十萬億元。房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意未來會(huì)常做常有。另一方面，隨著城市發(fā)展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)也不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。這是萬科“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中回升”的行業(yè)基礎(chǔ)。

“打鐵還需自身硬”，除卻日漸回暖的外部環(huán)境影響外，萬科2022年業(yè)績“企穩(wěn)回升”最重要的底氣，仍來自于自身。也即“三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)”。

其中，第一個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)是萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)。目前，萬科的體量依然在行業(yè)第一陣營，萬科不缺地，土地儲(chǔ)備足以滿足未來2至3年的開發(fā)需求。同時(shí)，萬科還擁有7100億元的已售未結(jié)款，這些已售未結(jié)資源陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，也會(huì)對萬科業(yè)績增長形成有力支撐。

開發(fā)業(yè)務(wù)主要通過三個(gè)方面進(jìn)行支撐。其一，是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報(bào)水平。其二，是通過繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量投資?！叭f科從來沒有停止過投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進(jìn)行集中管控，提高對投資的要求，包括項(xiàng)目盈利水平、團(tuán)隊(duì)操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的利潤”，郁亮稱。

“手中有糧，心中不慌”。充足的土地儲(chǔ)備是萬科開發(fā)業(yè)務(wù)第三個(gè)方面的支撐。據(jù)介紹，目前，萬科的在建面積有1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲(chǔ)備資源充足，已售未結(jié)合同金額更是在去年底達(dá)到了結(jié)算收入的1.6倍。

“企穩(wěn)回升”的第二個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)是增速快、營運(yùn)凈收入（NOI）率勢頭良好的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)。經(jīng)過多年探索，此類業(yè)務(wù)正逐漸成為萬科新的利潤蓄水池。

從數(shù)字上來看，萬科物業(yè)收入過去十年的復(fù)合增速超過了30%，物流近三年收入增速也達(dá)到了52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億。NOI率方面，物流穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率為6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項(xiàng)目NOI率超過6%，印力近兩年的重要新開業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)完整年超過6%。

另外，萬科探索非開發(fā)業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。郁亮介紹，萬科一直堅(jiān)持追求有現(xiàn)金流的利潤，因此采取成本法對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量，折舊攤銷在成本費(fèi)用里進(jìn)行列支，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元，客觀上對報(bào)表利潤存在影響。2022年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻(xiàn)。

如今，社會(huì)對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。在這方面，萬科也已做出一些成績。

郁亮表示，以上海七寶萬科廣場項(xiàng)目為例，萬科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億的利潤。2021年萬緯物流通過增資入股方式，引入了戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。這類合格資產(chǎn)，也會(huì)對萬科未來業(yè)績構(gòu)成有力支撐。

萬科行業(yè)領(lǐng)先的信用評級與長期保持行業(yè)低位的凈負(fù)債率，是公司“企穩(wěn)回升”的第三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。郁亮認(rèn)為，這有利于萬科獲得更多投資選擇以及更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

業(yè)績會(huì)最后，郁亮向投資者表達(dá)了萬科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心。他指，萬科歷史上曾分別在1995年、2008年和2021年經(jīng)歷過三次凈利潤下滑，每次下滑都暴露出了不少過去發(fā)展中累積的短板問題。當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問題就會(huì)以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動(dòng)，期待2022年給大家交上合格的答卷。

有望扭轉(zhuǎn)局面

有分析指出，在波動(dòng)的市場環(huán)境下，萬科業(yè)績下滑在情理之中。過去幾年，行業(yè)流行追逐規(guī)模排名，公開市場土地爭奪愈演愈烈，企業(yè)規(guī)模越大，越容易為保持規(guī)模地位，買一些收益率不高的地，進(jìn)而拖累整體回報(bào)表現(xiàn)。這也是為什么2021年行業(yè)形勢發(fā)生劇變后，一些頭部房企遭遇到的業(yè)績沖擊最大，萬科目前的表現(xiàn)還是很讓外界放心的。

作為地產(chǎn)老大哥，萬科并未將凈利潤下滑的原因歸咎于外部，而是做了深刻檢討，從企業(yè)內(nèi)部查找原因，更在業(yè)績會(huì)上直面投資者質(zhì)疑，講清楚了公司2022年的發(fā)展目標(biāo)，也講清楚了業(yè)績“企穩(wěn)回升”的底氣和策略，在給投資者吃下“定心丸”的同時(shí)，展現(xiàn)出了行業(yè)逆境時(shí)敢于直面錯(cuò)誤的勇氣和擔(dān)當(dāng)，上述分析稱。顯然，萬科清楚自身的問題所在，且正盡全力對癥下藥。2021年下半年，萬科開發(fā)經(jīng)營本部成立后所采取的多項(xiàng)行動(dòng)初見成效，也讓人看到扭轉(zhuǎn)局面的希望。

資料顯示，萬科在去年9月時(shí)順應(yīng)市場變化新增成立了開發(fā)經(jīng)營本部，由分兵作戰(zhàn)的管理模式，向“本部強(qiáng)管控、地產(chǎn)開發(fā)等權(quán)力向開發(fā)經(jīng)營本部集中”的抱團(tuán)作戰(zhàn)局面轉(zhuǎn)變。開發(fā)經(jīng)營本部隨后推出了谷雨行動(dòng)等諸多舉措，并對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、投資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更規(guī)范的管理。這在一定程度上促進(jìn)了開發(fā)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效，且頗受投資者認(rèn)可。

按計(jì)劃，2022年的萬科將持續(xù)以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。同時(shí)，嚴(yán)格投資管理，向市場更為穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤能力更強(qiáng)的區(qū)域集中，提高投前研判的精準(zhǔn)度和投后落地實(shí)現(xiàn)程度。“止跌、企穩(wěn)、回升”是開發(fā)經(jīng)營本部今年的發(fā)展目標(biāo)。

業(yè)績會(huì)中，開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海介紹，2022年，以天空之城為代表的軌道綜合體項(xiàng)目將全面建成交付開業(yè)。同時(shí)，該部門還會(huì)持續(xù)發(fā)揮各業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢，從單項(xiàng)目開發(fā)模式向區(qū)域全周期、全品類的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。這也讓投資者頗為期待。

盡管市場環(huán)境多變，但萬科回饋客戶和股東的初心始終未變。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，萬科還推出了史上最高比例的分紅派息預(yù)案：分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

有投資者表示，當(dāng)前行業(yè)形勢下，很多房企都會(huì)選擇留存更多現(xiàn)金，或緩解自身資金壓力，或蓄能尋找市場中的機(jī)遇。萬科拿出112.8億元分紅，足見回饋股東誠意之足。萬科是在兼顧長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下盡最大的力量，用最實(shí)在的行動(dòng)，來保障股東的利益。