鶴崗這座黑龍江的小城，在最近幾年瘋狂上頭條熱搜，比如從杭州逃離的90后夫妻，比如一個(gè)95后從南京逃到鶴崗，以1.5萬的價(jià)格在鶴崗買了一套房子，同時(shí)又花1000元雇了一個(gè)鶴崗阿姨做保姆，過得非常舒適。

不得不說，鶴崗的房價(jià)確實(shí)是很低，其實(shí)這也并不是偶然現(xiàn)象，是經(jīng)濟(jì)蕭條、人口凈流出的現(xiàn)狀決定的。而且我們都說過了，在未來，全國會(huì)有更多三四線城市，最終都會(huì)鶴崗化。

雖然我們一直都說，上海作為中國超級(jí)一線城市，及上海樓市的房子會(huì)是中國最保值的資產(chǎn)，但是在接下來的分化性行情下，對(duì)購房者在上海對(duì)板塊和產(chǎn)品的選籌能力就要求更高了。

當(dāng)然，每個(gè)城市都會(huì)有參差不齊的板塊和產(chǎn)品。有些板塊相對(duì)比較強(qiáng)勢(shì)，那么價(jià)格自然會(huì)堅(jiān)挺些；但是有些板塊和產(chǎn)品，在未來的市場(chǎng)很有可能逐漸走下坡路，沒有辦法跑贏大市，甚至被市場(chǎng)拋棄，也就是我們常說的“鶴崗化”狀態(tài)。

這篇文章我們就來盤點(diǎn)一下，上海那些即將鶴崗化的板塊，它們都有什么樣的特點(diǎn)。

01

寶山羅店等

首先我們來說一下寶山羅店板塊，這個(gè)地方也被稱為寶山區(qū)的死角，是整個(gè)寶山內(nèi)唯一一個(gè)沒有通地鐵的板塊。從2018年我從事房地產(chǎn)行業(yè)開始，羅店這個(gè)板塊我只去過一次，而對(duì)羅店板塊的整體印象，還是停留在小縣城的感覺，整個(gè)板塊的城市建面和更新速度非常慢，居住環(huán)境也著實(shí)較差。

整個(gè)羅店，無論是教育資源還是大型商業(yè)資源，幾乎都是處于0發(fā)展?fàn)顟B(tài)，大家當(dāng)成老家縣城地帶也不為過。

雖然羅店旁有北郊未來產(chǎn)業(yè)園，也引入了一些產(chǎn)業(yè)的公司，但是以北郊未來產(chǎn)業(yè)園的地址，距離上海市區(qū)非常偏遠(yuǎn)，大多數(shù)的公司并沒有選擇入駐，畢竟人才配套跟不上，如果入駐這么遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就必須配套班車等其他提供員工通勤的成本，或者導(dǎo)致部分員工甚至選擇離職換工作。

2018年的時(shí)候，羅店的新房開盤，單價(jià)在3.6萬元左右；而到了2022年，當(dāng)年開盤新房變成了二手次新，現(xiàn)在的價(jià)格在3.3萬元左右，房價(jià)不僅沒有漲，每平米還跌了3000元。

02

泥城/外岡/白鶴/小昆山

剛上面提到的羅店畢竟還屬于寶山區(qū)，寶山區(qū)好歹也有部分被劃入主城區(qū)；接下來我們?cè)倭恼f一下真正的純遠(yuǎn)郊板塊。首先就是位于臨港新城片區(qū)的泥城板塊，相信有很多人都沒有聽說過這個(gè)板塊。

這個(gè)板塊自身幾乎沒有產(chǎn)業(yè)，也處于臨港新片區(qū)的角落位置，臨港規(guī)劃的16號(hào)線雖然早已通車，但是泥城板塊和最近的站點(diǎn)直線距離就超過了7公里，等同于沒有地鐵，交通配套跟不上，發(fā)展速度自然就慢。

類似的板塊還有位于嘉定區(qū)的外岡，青浦區(qū)的白鶴，松江區(qū)的小昆山，奉賢區(qū)的海灣等等。這些板塊，距離新城的地鐵直線距離幾乎都在10公里左右，有的甚至更遠(yuǎn)；最基礎(chǔ)的交通配套都跟不上，這些板塊自然很難發(fā)展，房價(jià)當(dāng)然也很難起得來……甚至連看房的客戶都沒有，沒有客戶哪來的交易？沒有交易哪來的房價(jià)上漲？

03

金山崇明

說完五大新城之后，接下來我們?cè)賮砹囊幌律虾Ｍ鈬鷧^(qū)域，金山崇明。先來說一下崇明板塊。但凡說到崇明的板塊規(guī)劃，生態(tài)島這三個(gè)字一定會(huì)出現(xiàn)；這就意味著崇明不能過度地開發(fā)，它一直是以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。

雖然崇明已經(jīng)有了地鐵規(guī)劃，但是崇明的核心區(qū)域距離地鐵還有很長的一段距離；所以對(duì)于崇明來說，是沒有辦法像五大新城那樣引入外來人口的，所以房子大多只能以本地人購買為主，生活居住和工作地點(diǎn)都在崇明的基本才會(huì)買。但是崇明又哪里來的高新產(chǎn)業(yè)和高薪人才呢？

同樣，上海最南邊的金山也面臨著同樣的問題，距離市區(qū)距離過遠(yuǎn)，和浙江都沒啥兩樣了；除此之外金山的居住環(huán)境爭(zhēng)議較大，是上海比較主要的化工廠所在地，對(duì)于房子而言，實(shí)在是沒有太多可以買的意義。

04

寫在最后

我們分析了上海即將鶴崗化的這些板塊。但其實(shí)類似的板塊還有很多，基本都是屬于相對(duì)邊緣和沒有發(fā)展的板塊，無論是生活配套，和交通配套，都和上海的整體規(guī)劃有著很大的差距。

所以這些地方的房子基本上不會(huì)有外來人或新上海人買，只會(huì)有很少一部分一直居住在當(dāng)?shù)氐耐林鴷?huì)買；這些板塊注定都會(huì)像鶴崗一樣，房價(jià)不斷地走弱。

大家在買房的時(shí)候，請(qǐng)一定要注意甄別這些“鶴崗化”的板塊。（撈米地圖）