摘要 ：從房企表現(xiàn)上看，華潤(rùn)單月融資80億元，彰顯其國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)及自身經(jīng)營(yíng)實(shí)力。而中梁控股、金輪天地選擇以境外債展期換取流動(dòng)性好轉(zhuǎn)的空間。從整體融資規(guī)模上看，2022年4月，房企融資規(guī)模有所下降，不過(guò)1-4月累計(jì)融資規(guī)模降幅仍繼續(xù)收窄。單月融資993.9億元，環(huán)比下降18.0%。信托產(chǎn)品仍違約頻發(fā)，影響新增產(chǎn)品發(fā)行；境內(nèi)債市場(chǎng)中國(guó)企、央企占據(jù)就對(duì)優(yōu)勢(shì)是地位，而民企則“失聯(lián)”，只能尋求境外發(fā)債。ABS規(guī)模回升，碳中和CMBS產(chǎn)品供不應(yīng)求，連續(xù)兩個(gè)月刷新發(fā)行規(guī)模紀(jì)錄。此外，從結(jié)構(gòu)上看，境內(nèi)債占比小幅下滑，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品則填補(bǔ)了一定份額，其中尤以混合類CMBS為主。

1、房企表現(xiàn)：華潤(rùn)單月融資80億，中梁境外債展期換取靈活性

2022年4月，房企債券發(fā)行規(guī)模TOP20如上圖所示，入榜房企單月境內(nèi)外債發(fā)行規(guī)模共計(jì)約457.8億元，占境內(nèi)外融資總額的85%。華潤(rùn)置地受益于國(guó)企資質(zhì)，且土儲(chǔ)布局聚焦于四大國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域及一二線高能級(jí)城市，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定，因此能在整體行業(yè)處于下行時(shí)，單月融資80億元，其中兩只公司債共計(jì)60億元，一只中期票據(jù)為20億元。而除了金輪天地和力高集團(tuán)各自境外債展期外，旭輝控股以6.95%的融資成本共計(jì)發(fā)行25.45億港元有擔(dān)?？蓳Q股債券，該類債券兼具股票和債券的雙重屬性，投資者既看重債券收益，更看重企業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景，能成功發(fā)行表明國(guó)際投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信心在逐步恢復(fù)，具有一定風(fēng)向標(biāo)意義。

截至報(bào)告期，2022年4月房企到期債務(wù)規(guī)模TOP20如上圖所示，入榜房企單月到期規(guī)?？傆?jì)約259.9億元，較4月相比下降48.6%，債務(wù)壓力相對(duì)較小。其中，華夏幸福、蘇高新、新城控股及建發(fā)地產(chǎn)到期債務(wù)規(guī)模均超過(guò)20億元。而面對(duì)當(dāng)前行業(yè)低迷環(huán)境下帶來(lái)的現(xiàn)金流承壓的短期困境，中梁控股選擇將2022年5月到期的3.0億美元舊券按照比例展期，投資者也認(rèn)可了該公司這種以時(shí)間換空間的做法。隨著因城施策及樓市調(diào)控的放松，房企從銷售端回血未來(lái)可期。

2、融資規(guī)模：?jiǎn)卧氯谫Y993.9億，碳中和ABS項(xiàng)目供不應(yīng)求

2022年1-4月，房企各渠道融資總額達(dá)到3707.7億元，整體同比降幅繼續(xù)小幅收窄，仍不足2021年同比50%。相較于2022年1-3月，除境內(nèi)債外，其余各渠道累計(jì)融資同比降幅均收窄。而境內(nèi)債則在上月發(fā)行量明顯反彈后，再次陷入疲軟狀態(tài)。

2022年4月，央行、外匯局出臺(tái)了23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)，并提出執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。具體來(lái)看，2022年4月房地產(chǎn)行業(yè)共融資993.9億元，環(huán)比下降18.0%；信托、境內(nèi)債及境外債發(fā)行規(guī)模均環(huán)比下降。

同比方面，總?cè)谫Y額同比下降44.8%，各渠道也均處于發(fā)行規(guī)模的低位，其中信托產(chǎn)品發(fā)行量同比驟降近70%。投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品頻頻違約，整個(gè)4月發(fā)生14起違約事件，涉及金額132.6億元，而2021年4發(fā)生3起違約事件，涉及金額2.7億元。目前眾多房企自顧不暇，信托公司即便處置相關(guān)不良資產(chǎn)，但礙于存量房地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大規(guī)模，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的慘淡表現(xiàn)，部分存量房地產(chǎn)類信托資產(chǎn)仍將面臨相當(dāng)程度的違約風(fēng)險(xiǎn)。

境內(nèi)債及境外債方面，4月疫情反復(fù)多城市再按下暫停鍵，盡管因城施策，樓市逐漸解綁，但對(duì)房企的銷售刺激仍不直觀，部分企業(yè)現(xiàn)金流仍然承壓。3月由于眾多房企處于債務(wù)高峰期，且年初機(jī)構(gòu)投資者額度相對(duì)寬松，因此相應(yīng)的發(fā)行量有明顯提升。而由于境內(nèi)債券市場(chǎng)資金仍然流向國(guó)企、央企，部分房企海外評(píng)級(jí)下降甚至取消，發(fā)行海外債主體越來(lái)越少，房企通過(guò)這兩種方式融資的規(guī)模下降。據(jù)焦點(diǎn)研究院觀察，目前民營(yíng)房企鮮有成功發(fā)行境內(nèi)債的情況，而境外債市場(chǎng)的大門也正逐漸向他們關(guān)閉，融資情況非常緊張。此時(shí)優(yōu)秀的國(guó)企、央企如能完成收并購(gòu)融資，并挖掘民營(yíng)房企優(yōu)質(zhì)資源及項(xiàng)目，對(duì)民營(yíng)房企乃至行業(yè)整體來(lái)看，不失為一種整體性“自救”。但目前的情況是，4月并沒有并購(gòu)債券的發(fā)出，實(shí)施收并購(gòu)的房企也少之又少。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品本月發(fā)行規(guī)有所回升，其中金茂發(fā)行的87億元碳中和CMBS產(chǎn)品“信證券-金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”刷新了全國(guó)碳中和CMBS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模紀(jì)錄。碳中和產(chǎn)品對(duì)底層資產(chǎn)的綠色建筑水平要求較高，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尤為稀缺，而房企亦需要在其他融資渠道均受阻礙情況下，尋找一種創(chuàng)新融資手段，因此投資者對(duì)這類項(xiàng)目的渴求程度很高，造成該市場(chǎng)目前處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

3、結(jié)構(gòu)成本：境內(nèi)債國(guó)央企包圓，優(yōu)質(zhì)民企叩響境外債大門

2022年4月，境內(nèi)債融資占比稍有下滑至42.9%。其中，中期票據(jù)占比連續(xù)兩個(gè)月下降，只占境內(nèi)債發(fā)行總量的26.0%，而公司債則異軍突起，成為房企通過(guò)境內(nèi)債券市場(chǎng)融資的首選工具。通常情況下，公司債多為一次性、大規(guī)模發(fā)行。本月發(fā)行公司債房企均擁有中央或地方國(guó)資委背景，因此單次發(fā)行大額公司債壓力不大。

境外債市場(chǎng)由于發(fā)行量的微跌而影響整體占比，4月僅5家房企成功發(fā)行境外債，其中，成功發(fā)行境外債的旭輝及遠(yuǎn)洋均在4月獲得國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的維持評(píng)級(jí)，說(shuō)明目前國(guó)際投資者對(duì)國(guó)內(nèi)房企認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)仍較高，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企仍能達(dá)到。

資產(chǎn)證券化方面，CMBS/CMBN類產(chǎn)品占比超過(guò)70%，其中以混合類CMBS為主，即資產(chǎn)包中包含多個(gè)資產(chǎn)，例如商業(yè)購(gòu)物、辦公綜合體等。這類產(chǎn)品未來(lái)現(xiàn)金流來(lái)源更加多元化，抗風(fēng)險(xiǎn)性也更高。此外，類REITs產(chǎn)品代替保障房產(chǎn)品占據(jù)了發(fā)行規(guī)模的8.4%。

融資成本方面，2022年4月，各渠道融資成本環(huán)比普降。信托方面，本月成本微降3個(gè)bp，進(jìn)來(lái)發(fā)行規(guī)模不大，成本也幾乎沒有變化。境內(nèi)債方面，利率同比下降1.0%，環(huán)比則下降0.45%，本月境內(nèi)債全部由國(guó)企、央企發(fā)行，未見民企身影，因此成本也略有下降。境外債方面，除力高集團(tuán)和金輪天地各自債權(quán)展期成本超過(guò)10%以外，其余各債券成本均小于7%。