“上半年，保利地產(chǎn)銷售額位列行業(yè)前四，不及碧桂園、恒大和萬科。”

作者：夏天天

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保利地產(chǎn)（600048.SH）將銷售目標(biāo)重新拉回行業(yè)前三的目標(biāo)在短期內(nèi)或許難以實(shí)現(xiàn)。

保利地產(chǎn)最新發(fā)布的2020年半年度業(yè)績報告顯示，今年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售金額2245.4億元，同比下降11.1%；實(shí)現(xiàn)銷售面積1492.2萬平方米，同比下降8.8%。

上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額位列行業(yè)前四，不及碧桂園、恒大和萬科，而第四和前三的銷售差額超過300億元。

盈利能力下滑

保利地產(chǎn)半年報指出，報告期內(nèi)，受疫情影響公司房地產(chǎn)項目開竣工部分工期滯后。公司積極采取復(fù)工復(fù)產(chǎn)措施，保持業(yè)績穩(wěn)健增長。2020 年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入 737.06 億元，同比增長 3.6%；凈利潤 133.22 億元，同比增長 2.8%；歸母凈利潤 101.24 億元，同比增長 1.7%。

營收和凈利潤的增長難以掩蓋毛利潤的下滑的事實(shí)，華西證券報告認(rèn)為，報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)凈利潤增速低于營收增速主要系毛利率為 35.68%，同比下滑 4.06個百分點(diǎn)。盈利能力方面，公司凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率及銷售凈利率分別為 6. 22 % 、 35.68%、18.07%，較上年同期下滑 1.69個百分點(diǎn)、4.06個百分點(diǎn)、0.15個百分點(diǎn)，公司盈利能力略有下滑。

國信證券報告分析指出，公司銷售、結(jié)算不達(dá)預(yù)期，或因市場再度升溫引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期。

保利地產(chǎn)計劃在2020年實(shí)現(xiàn)竣工面積3400萬平方米，上半年其竣工面積為1213萬平方米，僅完成全年目標(biāo)的不足4成。

此外，更加值得關(guān)注的是，保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額較去年同期下滑255%至-252億元。

對此，保利地產(chǎn)解釋稱，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動主要是因?yàn)殇N售回籠隨銷售規(guī)模減少，而合作項目往來款投入增加。

重回行業(yè)前三希望渺茫

保利地產(chǎn)是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)集團(tuán)，堅持“一主兩翼”戰(zhàn)略，形成以“不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”的業(yè)務(wù)板塊布局。其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要聚焦剛性和改善性需求，以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品策略，堅持以核心城市及重點(diǎn)城市群為主的布局策略，重點(diǎn)深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

與眾多民企房地產(chǎn)公司不同，保利地產(chǎn)憑借央企信用優(yōu)勢，在各大金融機(jī)構(gòu)獲得充足授信。截止上半年，保利地產(chǎn)的銀行貸款授信總額達(dá)到5230 億元，剩余未使用額度為 2385億元，擁有未發(fā)行公司債額度 110 億元、永續(xù)中票額度 40 億元，融資頭寸充足；公司有息負(fù)債綜合融資成本僅約 4.84%。貨幣資金達(dá) 1257 億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的 1.96 倍。

從資產(chǎn)負(fù)債率來看，上半年，保利地產(chǎn)的賬面有息負(fù)債 3021 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率 66.05%，仍處于行業(yè)較低水平，。

從新項目發(fā)展情況看，保利地產(chǎn)上半年還拓展了44個項目，新增容積率面積984萬平方米，同比增長19%；成本820億元，同比增長54%，待開發(fā)面積總計6727萬平方米。

為迅速實(shí)現(xiàn)趕超目標(biāo)，2017年底，保利地產(chǎn)公布實(shí)施房地產(chǎn)項目跟投方案，授權(quán)經(jīng)營層制定相應(yīng)細(xì)則并具體實(shí)施。單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的 10%。跟投人員通過申購專項資管計劃或信托計劃等合規(guī)的投資結(jié)構(gòu)參與跟投，跟投收益、損失及相關(guān)風(fēng)險由跟投個人承擔(dān)。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾公開表示，對未來兩三年保利再站到前三的位置是有信心的。此外，保利地產(chǎn)還公布了“345戰(zhàn)略”，即2017年實(shí)現(xiàn)銷售額3000億元，2018年實(shí)現(xiàn)4000億元，2019年沖擊5000億元。

今年上半年，宋廣菊也公開表示，目前國家調(diào)控能力非常成熟與穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)在中央政策不斷對沖、資金不斷涌入下還是會呈現(xiàn)非常穩(wěn)健可期的態(tài)勢。從另外角度講，對于頭部企業(yè)來講，有產(chǎn)品力的、有品牌力的、有經(jīng)營管控能力的大型穩(wěn)健企業(yè)，未來會是很好的趨勢。

從銷售數(shù)據(jù)看，在上半年銷售數(shù)據(jù)難以擠進(jìn)前三后，今年1-7月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1814.47萬平方米，同比下降0.52%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2731.51億元，同比下降2.33%。

從目前的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r看，房地產(chǎn)行業(yè)前三強(qiáng)依然是恒大、萬科、碧桂園。數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約達(dá)3991.4億元；萬科合同銷售金額約3795億元：碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額3212億元。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，對于保利地產(chǎn)尚不足3000億元的銷售而言，以及與行業(yè)前三近500億元的差額而言，短期內(nèi)進(jìn)入前三的難度依然不小。