我個人絕對鄙視什么都不懂就亂說影響視聽的人，希望大家能自行了解得到深入一點的理解再發(fā)表意見。我在這里說一下我了解的，不全面但是比這個視頻的里的弱智準確的多。第一，在加州，房產(chǎn)稅= 房產(chǎn)評估價值*1%，（根據(jù)Prop 13，所有房地產(chǎn)都有確定的基準年價值，評估價值增長的限制不得超過每年2%，并且房產(chǎn)稅的限制為評估價值的1%）（在灣區(qū)絕大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅都高于1%，這是因為prop13規(guī)定如果選民同意，1%的上限可以被突破，也就是說，加州人民自愿得投票出了比prop13規(guī)定的下限更高的房產(chǎn)稅率，這對大家來說可能無法理解但是我在這里生活一段時間后變得可以理解這種利他的理念，不多聊）。而根據(jù)過去30年加州房產(chǎn)均價升值情況來看，長期持有一套加州房子帶給你的復(fù)合回報率大概是5-7%，有2個點左右的偏差主要是因為大家的入場時間不同，這個不過多廢話。也就是說，在長期使用的前提下，持有一套房子本身資產(chǎn)的升值速度將會遠遠快過房產(chǎn)稅升高的速度。在現(xiàn)實的例子里，一套我灣區(qū)10年前買的房假設(shè)是25萬美金，現(xiàn)在價格大概是50萬美金，我只需要按照30萬美金左右的價值交1%的地產(chǎn)稅即可。所以通過長期持有一套房子，可以有效的降低實際的房產(chǎn)稅負擔(dān)，持有的越久，房產(chǎn)稅的負擔(dān)越輕。重新裝修只要不賣，房產(chǎn)的評估價值不會變依然是30萬美金。大家可以輕松在zillow上找到一些在售的豪宅房產(chǎn)稅評估價值只有標價的十分之一不到，房產(chǎn)稅（都是公開信息可查）更是標價的千分之一。第二，房產(chǎn)過戶的繼承稅可以通過掛信托解決，這個過程需要專業(yè)的稅務(wù)律師幫忙，你只需要支付律師應(yīng)該支付的費用即可，簡單來說，在加州通過信托的方式可以幾乎不交繼承稅。第三，在美國，租房和買房純粹是市場行為，加州州政府可不靠賣地平衡收入和支出，在這一點下，美國的房地產(chǎn)市場相比中國更趨于理性，這也就是為什么有些人一輩子租房，因為按純粹市場行為來看，買房租房存在一個籠統(tǒng)的5% rule，即只有租金到達買房價格的5%或以上時，買房才比租一輩子劃算。以灣區(qū)舉例，灣區(qū)的房子租售比通常都到不了5%，因為灣區(qū)的房子和美國比還是比較貴的，租售比越低則泡沫越大。當(dāng)然，買房更看重的是房子本身的升值和房貸給你帶來的10倍杠桿，所以5%rule 在現(xiàn)實里是一個很難抓住很抽象的規(guī)則，要具體市場具體分析。最后說一下灣區(qū)的房子到底有多貴，雖然我說灣區(qū)的房子泡沫比美國其他城市高，但是灣區(qū)南灣圣何塞房價中位數(shù)對比灣區(qū)個人收入中位數(shù)的比值大概是10：1，而在上海，這個比值是50：1，深圳是42：1。深圳上海的數(shù)據(jù)還包括一些相對不太貴的新區(qū)郊區(qū)，而整個圣何塞（大約上海1/5面積）可以認為是對標上海的張江或者靜安。最后，美國每個州和每個州差別很大，我不懂所以不會亂說，也希望大家不要過渡想象。至于很多人可能會質(zhì)疑灣區(qū)不能對標上海，要對比紐約上海，我只能說紐約nyc的房產(chǎn)稅是公認的全美數(shù)一數(shù)二的低，因為nyc的房產(chǎn)是按照租金交稅，而nyc房子尤其是豪宅的租金回報率其實很低 遠低于5%。主要靠的是房子升值。