隨著樓市的升溫，居民住宅條件的改善，當前因物業(yè)產(chǎn)生的民事糾紛案件正呈現(xiàn)上升趨勢。由于此類案件主體單一，案情復(fù)雜，糾紛的表現(xiàn)形式多樣，因而給案件審理過程帶來一定的難度，引發(fā)的有關(guān)問題亟待重視。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛的常見問題

1、前期物業(yè)bai合同并非由業(yè)主簽訂，合du同zhi對業(yè)主是否有效？

普通物業(yè)服務(wù)合同即人們通常所說的dao物業(yè)服務(wù)合同,是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。業(yè)主委員會需要由業(yè)主召開業(yè)主大會，才能成立業(yè)主委員會。而業(yè)主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數(shù)要達到一定比例?，F(xiàn)實生活中，開發(fā)商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經(jīng)過較長的一段時間后，小區(qū)業(yè)主的人數(shù)才能達到第一次業(yè)主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業(yè)主大會，也未必能馬上成立業(yè)主委員會。但是在這段過渡時間內(nèi)，房屋已經(jīng)交付給業(yè)主，業(yè)主存在著物業(yè)管理的需求。因此，這一階段由開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來對物業(yè)進行有效管理。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的臨時性、過渡性的物業(yè)服務(wù)合同，就是前期物業(yè)合同。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。換言之，開發(fā)商與購房者簽訂買賣合同時，已經(jīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為了買賣合同的構(gòu)成部分，業(yè)主認可由開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)業(yè)主與開發(fā)商之間簽訂的房屋買賣合同，業(yè)主應(yīng)當履行向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。除了業(yè)主與開發(fā)商之間的合同約定外,最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的司法解釋》第一條也規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。

因此，某甲不應(yīng)當以其并非前期物業(yè)合同的當事人，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。

2、業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問題為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費？

開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司是兩個不同且相互獨立的企業(yè)法人，兩者對于物業(yè)所應(yīng)承擔的責任也不相同。小區(qū)的房屋質(zhì)量問題在質(zhì)保期之內(nèi)是由開發(fā)商負責維修，質(zhì)量瑕疵擔保責任由開發(fā)商承擔，質(zhì)保期滿后業(yè)主維修房子需要啟動小區(qū)維修基金進行維修。而物業(yè)公司作為一個服務(wù)主體，僅提供對公共區(qū)域的清潔、安保等服務(wù)，房屋質(zhì)量瑕疵問題并非其物業(yè)管理的職責范圍。物業(yè)服務(wù)與房屋買賣分屬兩個不同的法律關(guān)系，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問題為由，遲交、拒交物業(yè)服務(wù)費。

3、業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費？

既然業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問題拒交物業(yè)服務(wù)費，那能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平低、不達標為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量“不達標”，但是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標準應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同明確約定，業(yè)主不應(yīng)當以其所提供的管理服務(wù)不符合自己的需求或者自己認定的標準為由拖欠物業(yè)服務(wù)費。其次，業(yè)主一般只能舉證證明物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，而不能證明物業(yè)公司沒有提供服務(wù)、沒有履行合同義務(wù)。而且，物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)具有整體性，比如對公共區(qū)域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業(yè)主身上，但卻對每個業(yè)主都有整體的作用。在此情況下，物業(yè)服務(wù)公司并非完全不履行自己的義務(wù)，業(yè)主可以針對物業(yè)公司不完全履行的部分拒絕繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費，但不能拒絕繳納全部的物業(yè)服務(wù)費。

風險提示

實踐中不少業(yè)主以自己并非合同當事人、物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)質(zhì)量差為由，拒付物業(yè)服務(wù)費，由此產(chǎn)生了大量糾紛。與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司相比，業(yè)主雖然為較為弱勢一方，但業(yè)主應(yīng)當合法、理性維權(quán)，以免無理由拒付物業(yè)管理費，屆時還將產(chǎn)生違約金的損失。

無合同情形下的物業(yè)管理糾紛處理

一、關(guān)于無合同情形下糾紛的處理問題

業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)公司之間系契約關(guān)系，產(chǎn)生爭議后應(yīng)依當事人締結(jié)的合同進行處理。但實踐中有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間未訂立書面合同，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商派自己的部門管理樓盤，未辦理委托物業(yè)公司管理手續(xù)，未與小區(qū)業(yè)主訂立物業(yè)管理合同等等，為物業(yè)管理糾紛埋下了伏筆。

在無合同可依的情形下，法院在處理物業(yè)管理糾紛時應(yīng)注意兩個突出問題：

一是物業(yè)公司的資質(zhì)問題。物業(yè)公司開展物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理有關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級資質(zhì)、收費資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門頒發(fā)的有關(guān)證書;對不具備法定資質(zhì)卻從事物業(yè)管理工作并產(chǎn)生了物業(yè)管理糾紛后，法院可基于鼓勵企業(yè)發(fā)展、有利于人民生活的角度，在業(yè)主委員會或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)公司補辦相關(guān)證書，并與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但證書補辦前的物業(yè)費用只按合理成本收取;如物業(yè)公司不能補辦手續(xù)，或業(yè)主委員會、業(yè)主不同意該物業(yè)公司繼續(xù)管理，法院應(yīng)基于民法的公平原則，只支持物業(yè)管理企業(yè)的成本費用，而不應(yīng)保護其違法違規(guī)而企圖賺取的經(jīng)濟利益。

二是物業(yè)費用標準問題。物業(yè)費用的收取應(yīng)遵循合理、公開及與服務(wù)相適宜的原則，收取標準嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費是政府指導價，確立費用時以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算的;而其他住宅，必須經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會之間就協(xié)議約定。如果當事人未就物業(yè)管理達成協(xié)議，表明當事人對物業(yè)管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務(wù)合同關(guān)系不成立;如果物業(yè)公司對小區(qū)進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會酌情給予其因提供服務(wù)而受損的、相當于損失數(shù)額的經(jīng)濟補償。

二、關(guān)于法律適用問題

關(guān)于建筑物的區(qū)分所有權(quán)，世界許多國家以立法的形式予以規(guī)范，如奧地利1948年的《住宅所有權(quán)法》、德國1951年《住宅所有權(quán)及繼續(xù)居住權(quán)法》、英國1957年《住宅法》等。由于我國目前對住宅方面立法滯后，尚未對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作出規(guī)定，故目前對建筑物管理尚無法律加以規(guī)范，國家建設(shè)部門擬議的規(guī)章尚未出臺，目前僅存的是一些地方性法規(guī)和地方性規(guī)章，如江蘇省人大常委會通過的《江蘇省物業(yè)管理條例》等。有學者建議我國在制定物權(quán)法或單行建筑物區(qū)分所有權(quán)法時，考慮建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，因為物業(yè)管理問題，實質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理問題。

律師表示，審理物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛案件具體適用的法律，應(yīng)視具體案情的性質(zhì)而定。如系因物業(yè)管理產(chǎn)生的爭議，應(yīng)適用合同法或地方性法規(guī)，也可參照部門規(guī)章;如因侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛或相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，可適用民法通則、有關(guān)司法解釋和其他法律;如因無管理產(chǎn)生的糾紛，則可適用民法通則及有關(guān)司法解釋。

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