作者：錢斌

01

提前還貸潮的背景

2022年之前，我國房地產(chǎn)形勢一片大好，諸多城市房價持續(xù)走高。無論是剛需還是投資客都著急購置房產(chǎn)，并借助銀行提升自己的杠桿水平。當時大多數(shù)銀行利率維持在6%左右，甚至高于目前的某些消費貸款。

當下，因為種種原因，LPR的下降加上房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡，相應的貸款利率來到了4%，有些城市甚至達到了3.8%。2%的利差看似不多，但結合30年的貸款期限上來看，如果貸款金額200萬的話，30年的利息差額接近100萬。

房貸作為銀行的現(xiàn)金牛業(yè)務，一般計算利率采用的標準是LPR+上下浮基點。通常合同約定上下浮基點是不會發(fā)生變動的，所以在2021年高位入場的貸款者們，即便在2023年LPR下降的情況下，利率一般都會維持在5%以上。所以僅靠銀行方主動根據(jù)LPR調整利率對于貸款者而言就是“虧”的。在經(jīng)濟形勢不是很好的情況下，正所謂少虧就是賺，2%的無風險利息差是這次提前還貸潮的主要原因。

02

銀行防止提前還貸提高還貸門檻的方式及分析

1、關閉線上還款通道

【銀行防止提前還貸方式】現(xiàn)在多數(shù)銀行關閉了線上還款通道，無論是PC端還是APP端只能觀察到還款金額、還款時間以及還款計劃等內容，但“我要還款”等類似入口基本會被隱藏極深甚至直接關閉。

【法律分析】

筆者翻閱了相關的房貸合同，對于這塊沒有相關約定，故而只要銀行還開放著線下提前還貸渠道，不能僅以其“關閉線上還款通道”而追究其違約責任。

2、收取違約金補償金

【銀行防止提前還貸方式】銀行一般會在房貸合同中與貸款者約定階梯式提前還貸違約金。根據(jù)不同銀行的情況，一般貸款期限小于1年，需要收取較高的違約金，超過1年收取較低的違約金甚至不收取違約金。若從2021年貸款算起到現(xiàn)在一般都超過了1年的貸款期限，即便要收取違約金，比起2%的利率差而言微不足道。

【法律分析】

如果此時銀行提高違約金，貸款者可以依據(jù)合同進行抗辯。

3、采取預約還款

【銀行防止提前還貸方式】關閉線上通道的銀行，在線下通常會以內部需要審批為由“打馬虎眼”從而開啟了預約還款制。從第一批的排隊3個月到現(xiàn)在有些銀行甚至需要排隊6-8個月，對于銀行而言，采取“緩兵之計”一來是賺取利潤差，二來是通過時間釋放還貸潮的壓力，讓部分提前還貸者知難而退。貸款合同中對于這塊的約定往往也比較模糊，畢竟貸款時銀行是強勢的一方，約定了自身較多的權利，故很難從合同層面限制銀行的預約還款。

【法律分析】故而當下如果貸款者遇到貸款行采取預約制，往往需要等待數(shù)月。此時貸款者一定注意做好相關取證，比方以書面方式提交提前還貸申請，若采取快遞郵寄方式要在備注一欄寫明“提前還貸相關事項”并要求接收方簽收回執(zhí)，并保存好相應的郵單及簽收記錄。此外還需要保留相應的通話記錄及通話錄音以備后續(xù)主張權利時使用。

03

律師建議

提前還貸潮是眾多貸款者集體的經(jīng)濟行為，但這與銀行自身的利益有著沖突，故而設置種種障礙，如果遇到此等情況可以采取以下辦法保障自身權益。1、先與貸款銀行積極協(xié)商，若當?shù)刂刑幚斫Y果不滿意可以直接聯(lián)系總行客服尋求解決方案。2、如果聯(lián)系貸款銀行總行，結果仍不理想，可以向銀保監(jiān)會及相應的職能部門進行求助。3、也可以依據(jù)雙方簽訂的合同中有關提前還款的約定，向銀行所在地的法院提起訴訟。