3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額3000億元。

三道紅線(xiàn)之下，如何平衡規(guī)模與負(fù)債成為不少房企繞不開(kāi)的問(wèn)題，但于踩中一道紅線(xiàn)的央企金茂而言，這道題似乎不難。

11月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓貴陽(yáng)黔茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)11.52億元。同日，經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)，金茂旗下子公司以上限價(jià)格12.72億元競(jìng)得深圳光明區(qū)一宗居住用地，溢價(jià)率45.04%。

左手賣(mài)項(xiàng)目，右手拿地，對(duì)于金茂而言并不陌生，類(lèi)似的動(dòng)作近期經(jīng)常發(fā)生。

11月11-12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，金茂旗下子公司常州龍茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為8.66億元；福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.26億元。出讓項(xiàng)目股權(quán)的同時(shí)，金茂于11月10-12日在溫州平陽(yáng)接連拿下五宗商住用地，新增土地面積27.2萬(wàn)平方米，總成交價(jià)27.56億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，金茂的上述做法一方面是在近期“三道紅線(xiàn)”新規(guī)壓頂之下，公司需要償還到期的債務(wù)，緩解資金壓力，改善現(xiàn)金流狀況；另一方面，公司轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)來(lái)獲取資金，以投資其他項(xiàng)目。

根據(jù)“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)，2020年上半年，金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，踩中“現(xiàn)金短債比小于1”一條紅線(xiàn)，處于監(jiān)管“黃檔”，存在短期償債壓力。

三道紅線(xiàn)之下，出售部分資產(chǎn)是金茂回籠資金最快速的方法之一。但金茂出售部分股權(quán)的背后還潛藏著金茂對(duì)規(guī)模的渴望。

近期，金茂擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目公司股權(quán)均屬部分權(quán)益出讓?zhuān)〝M掛牌轉(zhuǎn)讓的福州興茂51%股權(quán)、貴陽(yáng)黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)都涉及優(yōu)質(zhì)地塊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，金茂還陸續(xù)為北京頤和金茂府、北京金茂府二期的項(xiàng)目公司引入有實(shí)力的合作方，其中，北京頤和金茂府的項(xiàng)目公司北京青茂置業(yè)有限公司60%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予綠城，注冊(cè)資本從1000萬(wàn)元增至2500萬(wàn)元；北京金茂府二期的項(xiàng)目公司北京合茂置業(yè)有限公司引入保利北京、北京綠城兩家股東，注冊(cè)資本從1000萬(wàn)元增加至1960萬(wàn)元。

克而瑞指出，金茂此舉既可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)降低凈負(fù)債率指標(biāo)，又可以通過(guò)繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益，而資金充裕的房企將有更多機(jī)會(huì)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

股權(quán)交易之外，金茂還通過(guò)增發(fā)新股加強(qiáng)股權(quán)融資。今年8月31日，金茂宣布完成一輪定向增發(fā)融資，以每股5.7港元的價(jià)格配售9.51億股，共獲得19.92億港元資金。而增發(fā)融資不計(jì)入有息負(fù)債，在現(xiàn)金流增長(zhǎng)的情況下，有助于降低負(fù)債率。

對(duì)于此次增發(fā)獲得資金用途，金茂原計(jì)劃主要用于還債及運(yùn)營(yíng)資金。但在增發(fā)完成的公告中，金茂表示，考慮到公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求，特別是可能不時(shí)出現(xiàn)的土地投標(biāo)機(jī)會(huì)，擬重新分配認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額：不多于30%用于土地收購(gòu)。中指院統(tǒng)計(jì)，2020年前10月，金茂斥資174億元新增342萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。

事實(shí)上，金茂對(duì)規(guī)模有著更大的野心。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，金茂總裁李從瑞表示“3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額3000億元是一個(gè)短期目標(biāo)”。具體而言，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是2000億，較2019全年銷(xiāo)售增長(zhǎng)24.37%；2021年、2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)分別為2500億、3000億。

疫情對(duì)公司業(yè)績(jī)影響有限，2020年銷(xiāo)售目標(biāo)仍為2000億。該目標(biāo)較金茂2019年全年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)24.37%。2021年及2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)分別為2500億和3000億。

數(shù)據(jù)顯示，今年10月，金茂取得合約銷(xiāo)售額185億元，同比增長(zhǎng)52.26%；合約銷(xiāo)售面積約86.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.59%。1-10月，金茂累計(jì)取得合約銷(xiāo)售額1803.2億元，同比增長(zhǎng)32.59%，已完成年度目標(biāo)的90.16%。

在億翰智庫(kù)看來(lái)，“三道紅線(xiàn)”的政策的影響無(wú)疑是最深遠(yuǎn)的，會(huì)決定企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向。但具有央企背景的金茂，由于背景優(yōu)勢(shì)，資源、資金的觸角較廣，更容易以較低的成本獲得足夠的資源和資金支持企業(yè)發(fā)展，將有一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)存在，發(fā)展上將有更大空間。