在樓市上行的時(shí)候，很多人會(huì)買(mǎi)入老破小博拆遷，畢竟在過(guò)去的時(shí)候拆字一響黃金萬(wàn)兩，但是隨著樓市下行，越來(lái)越多過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和操作已經(jīng)不適用了，像前幾天住建部領(lǐng)導(dǎo)又提出了兩個(gè)重要方向，恐怕買(mǎi)了老破小的炒房客又要睡不著了，當(dāng)然剛需肯定是開(kāi)心的，現(xiàn)在的各種政策都在往無(wú)房人身上傾斜，因?yàn)楝F(xiàn)在的房子是供大于求的，觀望的人確實(shí)太多了，大家都把錢(qián)捂在自己手上，寧愿存銀行貶值也不拿去胡亂投資了，因?yàn)楝F(xiàn)在買(mǎi)房和買(mǎi)股票風(fēng)險(xiǎn)差不多了。大家好，我是謝暉。26日下午，住建部倪虹提出了要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，探索推動(dòng)房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。大家都聽(tīng)過(guò)養(yǎng)兒防老，房屋養(yǎng)老金是啥意思?其實(shí)在之前有以房養(yǎng)老的說(shuō)法，這種模式是從日本開(kāi)始，像歐洲國(guó)家也有一些類似的倒按揭模式，大概就是等你老了，但是你手上有房子，你可以把房子抵押給銀行或者是保險(xiǎn)公司，然后銀行或者保險(xiǎn)公司每個(gè)月會(huì)給你一點(diǎn)錢(qián)用作養(yǎng)老，那等你去世了，銀行或者保險(xiǎn)公司也會(huì)把房子的剩余價(jià)值做一個(gè)安排，當(dāng)然也有一些不法公司和人員打著這個(gè)旗號(hào)，去欺騙老人家，導(dǎo)致部分老人的房財(cái)兩空。

但是現(xiàn)在提到的房屋養(yǎng)老金是另一種模式，是要業(yè)主為房子養(yǎng)老，大家都知道買(mǎi)新房的時(shí)候有交住房維修基金，但是交的時(shí)候容易，想取出來(lái)就很多條件了，以南京為例，光條件就要滿足三分之二業(yè)主同意，還有一堆準(zhǔn)備的材料，估計(jì)看到了頭都大了，想動(dòng)用一次維修基金真的堪比西天取經(jīng)了。

而現(xiàn)在要搞的房屋養(yǎng)老金其實(shí)是為了防止房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谶^(guò)去樓市告訴發(fā)展的時(shí)候，存量房還比較少，拆遷成本較低，拆遷后的利潤(rùn)空間足夠，但是現(xiàn)在呢，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上去了，拆遷的成本變得越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)自身難保了，還有多少房企有資本實(shí)力去慢慢耗著搞拆遷呢。既然沒(méi)辦法大規(guī)模拆遷，但是老房子越來(lái)越舊，未來(lái)的問(wèn)題必然會(huì)慢慢暴露出來(lái)，老舊小區(qū)的改造也就應(yīng)運(yùn)而生了，但是錢(qián)從哪兒來(lái)，光靠維修基金肯定是無(wú)法滿足的，所以把房子像人一樣，搞養(yǎng)老制度，才能有機(jī)會(huì)保持老房子的維護(hù)，不至于出安全事故或者金融風(fēng)險(xiǎn)。但是這也就意味著大量的老破小拆遷將落空，未來(lái)就是不斷的修修補(bǔ)補(bǔ)，老房子想拆掉的話只能是媳婦熬成婆了，特別是地段不好的或者三四五線和縣城的老破小，該割肉就趕緊割，不要舍不得賣(mài)，以后基本就只能留在手上了，變成古老的磚頭傳家寶。
除了這個(gè)房屋養(yǎng)老金，之前1月的時(shí)候，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還說(shuō)了要進(jìn)行現(xiàn)房銷售制度試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)很多開(kāi)發(fā)商還以此為宣傳噱頭，中介也借此逼單讓客戶成交，號(hào)稱現(xiàn)房要漲價(jià)了，而3月真的回暖了，但是四月五月的下跌再次撲滅了漲價(jià)的底氣。因?yàn)榇蠹疫^(guò)去都習(xí)慣了買(mǎi)新房就是預(yù)售的方式，因?yàn)轭A(yù)售對(duì)開(kāi)發(fā)商是最有利的，也是成本最低的，你想想，開(kāi)發(fā)商用你的錢(qián)建你的房子，如果最后爛尾了，銀行還得找你還錢(qián)，不僅收不到樓還背負(fù)了30年貸款。
咱們的預(yù)售學(xué)的是人家香港樓花制，其實(shí)現(xiàn)在很多國(guó)家也是有預(yù)售的，不過(guò)對(duì)于監(jiān)管方面是非常嚴(yán)格的，而且在購(gòu)買(mǎi)期房后并非像咱們一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付剩余全部房款，而是根據(jù)開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。所以咱們的購(gòu)房者就是看個(gè)樣板間，看幾棟建了一半的樓就要給首付辦貸款了，一般的交房周期都是兩到三年，這期間，咱們得給利息、承擔(dān)房屋延遲交付、房屋質(zhì)量、裝修縮水等各類風(fēng)險(xiǎn)，而到了收樓的時(shí)候，就算園林縮水、裝修減配、房屋空鼓等也沒(méi)有太好的辦法，大的開(kāi)發(fā)商還會(huì)給你修修補(bǔ)補(bǔ)一樣，多數(shù)開(kāi)發(fā)商就直接讓你乖乖的簽字了，購(gòu)房者也沒(méi)辦法，落地成盒，只能被迫收貨了。

像大家買(mǎi)其他東西，絕大多數(shù)都是一手交錢(qián)一手交貨，在現(xiàn)在樓市下行的時(shí)候，誰(shuí)也不能預(yù)測(cè)哪家開(kāi)發(fā)商能活多久，那沒(méi)辦法，只能認(rèn)準(zhǔn)一些大的央企國(guó)企，現(xiàn)在民企的暴雷都是肉眼可見(jiàn)的，股價(jià)1塊以下的都在排隊(duì)等著退市，因?yàn)檫^(guò)去杠桿加的太猛了，地王都是瘋狂的刷新，現(xiàn)在是自食其果的時(shí)候了。
所以，相信大家都是雙手贊成現(xiàn)房銷售的，那時(shí)候，就不是比誰(shuí)PPT做的好了，也不是看誰(shuí)的沙盤(pán)做的多么花里胡哨了，更不是被中介的大餅給忽悠了，而真正比拼的開(kāi)發(fā)商的硬實(shí)力，所見(jiàn)即所得的產(chǎn)品力、建筑質(zhì)量和裝修豪華程度、地段周邊的現(xiàn)狀利好等，想靠忽悠購(gòu)房者的話基本是不可能了，以前是劣幣驅(qū)逐良幣，現(xiàn)房之后必然是良幣驅(qū)逐劣幣，只有真正為購(gòu)房者考慮的房企才能活的好，而這也是實(shí)現(xiàn)軟著陸的重要手段之一，降低房企的杠桿率和周轉(zhuǎn)率，讓房地產(chǎn)真正回歸穩(wěn)定的階段。
所以樓市下跌的這兩年真的對(duì)購(gòu)房者越來(lái)越友好了，不僅價(jià)格在實(shí)實(shí)在在的下跌，也讓更多人看清楚了一些房企的真正實(shí)力，更多的利好制度也在不斷的出臺(tái)，市場(chǎng)好的時(shí)候，掩蓋了所有的弊端和不好，只有樓市真正下行的時(shí)候，才能讓整體的市場(chǎng)更加健康的發(fā)展，當(dāng)然還有公攤這個(gè)老大難沒(méi)有被打破，地價(jià)也沒(méi)有被完全打下來(lái)，這都是實(shí)實(shí)在在的利益，也是很多購(gòu)房者在乎的點(diǎn)，只有合理的房?jī)r(jià)才能得人心，樓市可以在工資范圍內(nèi)合理的加杠桿，但不需要掏空六個(gè)錢(qián)包和未來(lái)三十件撬動(dòng)整個(gè)地球。