案情介紹

AN QING JIE?SHAO

北京JsJ潤滑油公司是一家專業(yè)生產(chǎn)、銷售潤滑油的企業(yè)，主要生產(chǎn)汽油機(jī)油、柴油機(jī)油、齒輪油、自動(dòng)排擋液、液力傳動(dòng)油、抗磨液壓油、防凍液以及各種類型工業(yè)用油。北京JsJ潤滑油公司擁有國內(nèi)先進(jìn)的生產(chǎn)、研發(fā)和檢測設(shè)備。北京JsJ潤滑油公司的產(chǎn)品規(guī)模、品牌影響、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等綜合實(shí)力逐年提升。

北京JsJ潤滑油公司作為潤滑油生產(chǎn)企業(yè)，具有現(xiàn)代化的生產(chǎn)工藝，對(duì)生產(chǎn)設(shè)備和經(jīng)營場所都有特殊的嚴(yán)格要求。潤滑油的生產(chǎn)以各種基礎(chǔ)油為主要原料，根據(jù)所需生產(chǎn)的潤滑油品種決定添加不同的添加劑，然后進(jìn)行加熱調(diào)和，最終制備成滿足國家、行業(yè)及企業(yè)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求的潤滑油產(chǎn)品。產(chǎn)品生產(chǎn)流程如下：

(1)基礎(chǔ)油調(diào)和。啟動(dòng)攪拌，按工藝單要求比例往調(diào)和釜加入各品種基礎(chǔ)油，攪拌均勻，取樣檢測油品的常規(guī)指標(biāo)，等待加熱。

(2)加添加劑調(diào)和。掌握加熱速度，控制油品加熱溫度，攪拌脫水，按工藝單要求的比例數(shù)量和順序，緩慢均勻地往調(diào)和釜內(nèi)加入添加劑；加完添加劑后繼續(xù)攪拌，然后開動(dòng)循環(huán)系循環(huán)攪拌；檢測合格后停止攪拌，靜置沉淀等待灌裝。

(3)灌裝成品。靜置沉淀合格后出料，通知化驗(yàn)室取樣留存和進(jìn)行復(fù)測；檢測合格后按包裝要求罐裝。

法律評(píng)估意見

FA?LV PING GU YI JIAN

根據(jù)本次估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象是北京JsJ潤滑油公司因通州區(qū)甲家鎮(zhèn)（化名）甲-A消防站（化名）建設(shè)項(xiàng)目征收造成的損失。估價(jià)范圍是位于征收范圍內(nèi)的北京JsJ潤滑油公司所有的地上建筑物價(jià)值、裝修及附屬設(shè)施價(jià)值、搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失。

1.依照法律規(guī)定，北京JsJ潤滑油公司應(yīng)當(dāng)獲得房屋補(bǔ)償、設(shè)備搬遷補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照市場價(jià)值，以能彌補(bǔ)實(shí)際損失為宜。

2001年4月18日，北京JsJ潤滑油公司與北京市通州區(qū)甲家鎮(zhèn)小甲村村民委員會(huì)簽訂《租賃協(xié)議》，北京市通州區(qū)甲家鎮(zhèn)小甲村村民委員會(huì)將位于通州區(qū)甲家鎮(zhèn)小甲村村委會(huì)西南方向的180平方米建筑物及近6000平方米院落出租給北京JsJ潤滑油公司，2014年12月10日雙方簽訂《補(bǔ)充租賃協(xié)議》，合同期限更改為20年，自2001年6月1日到2021年5月31日。

截至目前，北京JsJ潤滑油公司共有1700余平方米地上建筑物及附屬設(shè)施。擬征收的土地性質(zhì)為集體土地，通州區(qū)甲家鎮(zhèn)甲-A消防站建設(shè)項(xiàng)目征收啟動(dòng)時(shí)間為2015年。

因此，北京JsJ潤滑油公司本次征收項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)適用2003年8月起實(shí)施的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào))和2004年7月起實(shí)施的《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》(北京市人民政府令第148號(hào))，參照適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。根據(jù)上述法律法規(guī)辦法之規(guī)定，征收方對(duì)被征收人北京JsJ潤滑油公司給予的補(bǔ)償包括：

(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(2)裝修及附屬設(shè)施價(jià)值的補(bǔ)償；

(3)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(4)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

(5)本次拆遷項(xiàng)目應(yīng)對(duì)被征收人給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

2.對(duì)征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素，不得明顯低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》第17條第2款之規(guī)定："拆遷非住宅房屋和其他建筑物、構(gòu)筑物的，按照重置成新價(jià)格予以補(bǔ)償。"從征收方對(duì)北京JsJ潤滑油公司作出的《北京市集體土地房屋拆遷估價(jià)明細(xì)表》(潞評(píng)拆[2015]字第0**號(hào))中可知，征收方目前提出每平方米均價(jià)為748.70元的重置成新價(jià)。我們認(rèn)為，該重置成新價(jià)沒有給出評(píng)估依據(jù)，故對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)估缺乏合法性與參考價(jià)值。并且，《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》于2004年實(shí)施，迄今為止已逾十年，當(dāng)年集體土地上非住宅拆遷采用重置成新價(jià)格計(jì)算，與同一區(qū)位類似房地產(chǎn)市場價(jià)格差異不大；但是隨著歷年房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，單純機(jī)械地用重置成新價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)格與市場價(jià)格將存在數(shù)倍甚至十?dāng)?shù)倍的巨大差距。我們通過對(duì)北京JsJ潤滑油公司和周邊企業(yè)進(jìn)行走訪，調(diào)查發(fā)現(xiàn)2015~2016年房屋的重置成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于748.70元。由此可見，征收方給出的重置成新評(píng)估價(jià)顯著低于目前建筑成本，有失公允。

另外，征收方測算的北京JsJ潤滑油公司全院建筑總面積為1703.44平方米，但是其僅按照1481.11平方米計(jì)算房屋價(jià)值補(bǔ)償，存在222.33平方米的漏算，提請(qǐng)征收方注意。

我們通過實(shí)地踏勘，結(jié)合北京JsJ潤滑油公司提供的資料，經(jīng)初步估算得到該區(qū)域的重置成本價(jià)約為1500元/平方米，且據(jù)了解，征收方給小甲村村委會(huì)房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為2200元/平方米。以此為基礎(chǔ)測算得到，被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償金額在255.52萬元(1500x1703.44)到374.76萬元(2200x1703.44)之間浮動(dòng)。

3.被征收房屋的價(jià)值，除考慮房屋本身的價(jià)值外，室內(nèi)裝飾裝修以及附屬設(shè)施價(jià)值的補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)。土地使用權(quán)的完整與否，建筑占地面積以及房屋所處的區(qū)位因素、房屋的裝修程度、附屬設(shè)施配套是否完善都直接影響著房屋的市場價(jià)值。裝飾裝修是附著在房屋上的添附物，已經(jīng)成為房屋不可分割的一部分，使房屋當(dāng)然升值。其他附屬設(shè)施則是對(duì)室內(nèi)、室外環(huán)境的優(yōu)化，提升了美感、舒適度、方便度，使房屋除了具備基礎(chǔ)的實(shí)用功能外，還具有了額外的價(jià)值，以達(dá)到一個(gè)區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)、生活得以更為便利的實(shí)現(xiàn)的條件。

附屬設(shè)施按照以下公式計(jì)算補(bǔ)償：

附屬設(shè)施補(bǔ)償金額=x附屬設(shè)施各項(xiàng)目重置單價(jià)x工程量x成新率

據(jù)現(xiàn)場勘查，附屬設(shè)施成新率為85%。附屬設(shè)施項(xiàng)目的單價(jià)及工程量見下表。

▲附屬設(shè)施項(xiàng)目的單價(jià)及工程量

可見，附屬設(shè)施補(bǔ)償金額=327223.2x0.85=278139.72元。

裝修補(bǔ)償金額按照以下公式計(jì)算，由于北京JsJ潤滑油公司裝修標(biāo)準(zhǔn)高、保養(yǎng)較好，故綜合修正系數(shù)以10%計(jì)：

裝修補(bǔ)償金額=x裝修各項(xiàng)目重置單價(jià)x工程量x(1+綜合修正系數(shù)10%)x成新率+其他項(xiàng)目費(fèi)用

鑒于北京JsJ潤滑油公司尚未就裝修各項(xiàng)目提交明細(xì)表，重置單價(jià)以500元/平方米預(yù)估，工程量以1703平方米暫計(jì)，成新率為20%。代人公式可得，裝修補(bǔ)償金額為187330元。

綜上，北京JsJ潤滑油公司如果被征收，裝修及附屬設(shè)施價(jià)值補(bǔ)償金額=278139.72+187330=465469.72元。

4.關(guān)于搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)用，在本次通州區(qū)甲家鎮(zhèn)甲-A消防站建設(shè)項(xiàng)目征收中，由于征收方表示只提供貨幣補(bǔ)償，故應(yīng)給予北京JsJ潤滑油公司因征收房屋造成的不能搬遷的機(jī)器設(shè)備的損失、可搬遷機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)用以及搬遷過程中對(duì)機(jī)器設(shè)備造成的損毀補(bǔ)償，不再考慮臨時(shí)安置費(fèi)用。

北京JsJ潤滑油公司建設(shè)潤滑油生產(chǎn)線共計(jì)2條，設(shè)計(jì)年產(chǎn)潤滑油10萬噸。該公司投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)備的組建、安裝，形成了生產(chǎn)經(jīng)營的沉沒成本。潤滑油生產(chǎn)設(shè)備大型獨(dú)特，不是現(xiàn)成的設(shè)備成品，需要購置大量儲(chǔ)油罐，在廠區(qū)中間空地地下布設(shè)數(shù)公里長的輸油管道，并將儲(chǔ)油罐置于管道上方地面進(jìn)行聯(lián)通、測試后才能完成。因此北京JsJ潤滑油公司設(shè)備價(jià)值在現(xiàn)有市場上很難找到同類品進(jìn)行比較評(píng)估，需要根據(jù)設(shè)備的實(shí)際生產(chǎn)重置價(jià)值來計(jì)算不能搬遷的設(shè)備毀損補(bǔ)償。且由于設(shè)備體型較大，需要規(guī)定長度、寬度的貨車，并輔助吊車才能完成搬遷任務(wù)，整體搬遷的實(shí)際費(fèi)用是遠(yuǎn)高于一般企業(yè)的。征收方應(yīng)補(bǔ)償不能搬遷的機(jī)器設(shè)備的損失、搬遷費(fèi)用，以及搬遷過程中對(duì)機(jī)器設(shè)備造成的損毀補(bǔ)償，并且在一次性停產(chǎn)停業(yè)損失中計(jì)算因不能安置而造成的額外損失。

對(duì)于搬遷費(fèi)，根據(jù)設(shè)備是否可遷移，需分別計(jì)算。

設(shè)備遷移費(fèi)按照以下公式計(jì)算補(bǔ)償：

設(shè)備遷移費(fèi)=拆卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸費(fèi)+安裝費(fèi)+調(diào)試費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+管理費(fèi)

北京JsJ潤滑油公司已對(duì)可搬遷的設(shè)備進(jìn)行搬遷，設(shè)備遷移費(fèi)計(jì)為200000元。

對(duì)于不可遷移設(shè)備，按照設(shè)備重置結(jié)合成新的設(shè)備裝置所需的價(jià)格給予補(bǔ)償。北京JsJ潤滑油公司設(shè)備購進(jìn)時(shí)間較長，成新度在1成~2成之間，按2成計(jì)算成新率。

▲根據(jù)北京JsJ潤滑油公司提供的資料，下列設(shè)備屬于不可遷移范圍：

以上設(shè)備重置單價(jià)共計(jì)3732900元，故北京JsJ潤滑油公司不可遷移設(shè)備補(bǔ)償金額為3732900x0.2=746580元。

綜上，北京JsJ潤滑油公司就設(shè)備搬遷應(yīng)當(dāng)獲得200000+746580=946580元。

5.北京JsJ潤滑油公司為支持通州區(qū)甲家鎮(zhèn)甲-A消防站項(xiàng)目建設(shè)已停產(chǎn)一年多時(shí)間，該公司的可得利益損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過通常停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，基于《合同法》的公平原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失以產(chǎn)值和利潤為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理補(bǔ)償。

《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)第4條規(guī)定：

“被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定?！?/p>

由于北京市尚無集體土地上非住宅征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，此處參照國有土地上停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)合我們?cè)谄髽I(yè)非住宅征收補(bǔ)償中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，北京JsJ潤滑油公司的停產(chǎn)停業(yè)損失宜采用以下公式進(jìn)行計(jì)算：

停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)=(基本利潤補(bǔ)償+人員工資補(bǔ)償)x(1+其他因素補(bǔ)償系數(shù))x停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限

其中，基本利潤補(bǔ)償是指因停產(chǎn)停業(yè)造成的該公司平均每月基本利潤的合理補(bǔ)償。由于以所得稅核定較為困難，我們從專業(yè)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫—國泰安CSMAR中國工業(yè)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫中檢索并調(diào)取了北京JsJ潤滑油公司所在的原油加工及石油制品制造行業(yè)的平均利潤率(見下表)，以該平均利潤率和北京JsJ潤滑油公司銷售利潤率分別測算在行業(yè)平均水平下和現(xiàn)有生產(chǎn)水平下北京JsJ潤滑油公司的基本利潤補(bǔ)償，供征收方參考。

人員工資補(bǔ)償，一般以征收開始后上一年度本地區(qū)最低平均工資計(jì)算。依照《北京市人力資源和社會(huì)保障局關(guān)于調(diào)整北京市2015年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知》(京人社勞發(fā)[2015]44號(hào))規(guī)定，2015年度北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1720元/月。依據(jù)北京JsJ潤滑油公司提供資料，現(xiàn)有員工46人。

其他因素補(bǔ)償系數(shù)，主要用于補(bǔ)償企業(yè)經(jīng)營者設(shè)備折舊、重新建立資信、渠道維護(hù)費(fèi)用、商譽(yù)損失、加強(qiáng)銷售宣傳等所產(chǎn)生的費(fèi)用。取值范圍在0~0.4之間，依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)及實(shí)際情況進(jìn)行取值，實(shí)務(wù)中通常按照下表計(jì)算：

停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限，根據(jù)企業(yè)類型和企業(yè)規(guī)模，綜合考慮搬遷所需實(shí)際時(shí)間確定。北京JsJ潤滑油公司為支持甲-A消防站項(xiàng)目建設(shè)，從2015年3月起，就開始減產(chǎn)停產(chǎn)，截至目前已達(dá)一年多時(shí)間，從實(shí)際情況出發(fā)，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限計(jì)12個(gè)月。

按照行業(yè)平均利潤率，北京JsJ潤滑油公司每月基本利潤補(bǔ)償為：500萬x10.49%÷12個(gè)月=4.37萬元。此種情況下，該公司停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)約為：

(基本利潤補(bǔ)償4.37萬元+人員工資補(bǔ)償1720元x46)x(1+其他因素補(bǔ)償系數(shù)0.3)x停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限12個(gè)月=191.60萬元。

按照北京JsJ潤滑油公司現(xiàn)有的生產(chǎn)水平，其每月基本利潤補(bǔ)償為：500萬x22.19%÷12個(gè)月=9.25萬元。此種情況下，該公司停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)約為：

(基本利潤補(bǔ)償9.25萬元+人員工資補(bǔ)償1720元x46)x(1+其他因素補(bǔ)償系數(shù)0.4)x停產(chǎn)停業(yè)合理補(bǔ)償期限12個(gè)月=289.09萬元。

綜上，北京JsJ潤滑油公司停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)在191.60萬元~289.09萬元區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。

6.本次拆遷項(xiàng)目對(duì)北京JsJ潤滑油公司給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。征收方提出，本次征收有以下補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)：

(1)按停產(chǎn)停業(yè)面積給予每平方米500元獎(jiǎng)勵(lì)；

(2)按每平方米25元標(biāo)準(zhǔn)給予搬家補(bǔ)助費(fèi)。

如前所述，北京JsJ潤滑油公司所處行業(yè)和特殊工藝決定了，除生產(chǎn)車間外，地下輸油管及地上儲(chǔ)油罐所在的院落面積也是生產(chǎn)工藝所必需的，故應(yīng)當(dāng)計(jì)為停產(chǎn)停業(yè)面積。

經(jīng)過實(shí)地測量，該部分面積為659.59平方米。結(jié)合北京JsJ潤滑油公司總建筑面積1703.44平方米，該公司停產(chǎn)停業(yè)面積為2363.03平方米。

以停產(chǎn)停業(yè)面積計(jì)算，北京JsJ潤滑油公司可獲得獎(jiǎng)勵(lì)為500元x2363.03平方米=1181515元；可獲得搬家補(bǔ)助費(fèi)25元x2363.03平方米=59075.75元。

綜上，本次拆遷項(xiàng)目對(duì)北京JsJ潤滑油公司給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)共計(jì)1181515+59075.75=1240590.75元。

7.估價(jià)結(jié)論。根據(jù)上述估價(jià)，北京JsJ潤滑油公司在通州區(qū)甲家鎮(zhèn)甲-A消防站建設(shè)項(xiàng)目征收中，應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償金總額約為712.38萬元到929.11萬元之間。

案例點(diǎn)睛

AN LI DIAN?JING

涉案企業(yè)主體具有特殊性，在征收中征收方應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行個(gè)案衡量。涉案企業(yè)具有美國潤滑油品牌代理權(quán)，從2001年起經(jīng)營至今，已經(jīng)形成了一定的品牌影響力。

而此次征收，作為潤滑油生產(chǎn)企業(yè)，雖然具有現(xiàn)代化的生產(chǎn)工藝，但對(duì)生產(chǎn)設(shè)備和經(jīng)營場所都有特殊的嚴(yán)格要求。在目前我國各地加大污染行業(yè)治理政策之下，經(jīng)過調(diào)查，涉案企業(yè)已無法在全國其他地方獲批環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告，所以亦無法異地重建，損失巨大。

因此在征收過程中，征收方應(yīng)該根據(jù)涉案企業(yè)實(shí)際情況給予合理的補(bǔ)償考慮。比如，因?yàn)樯a(chǎn)工藝特殊決定了除生產(chǎn)車間外，地下輸油管及地上儲(chǔ)油罐所在的院落面積也是生產(chǎn)工藝所必需的，故應(yīng)當(dāng)計(jì)為停產(chǎn)停業(yè)面積等。

另外，在涉案企業(yè)的《租賃協(xié)議》有效期內(nèi)，其租賃的建筑物已被強(qiáng)制拆除，導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)，因此給企業(yè)造成的損失，其損失的計(jì)算也需要合理的標(biāo)準(zhǔn)。

摘自《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評(píng)析——以法律規(guī)定和評(píng)估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例四

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