# 城市更新系列 #

漕河涇開發(fā)區(qū)總部城市更新

從園區(qū)到城區(qū)

城市更新，特別是中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新，是一個比較新的領域和話題。2014年CRTKL參與了漕河涇開發(fā)區(qū)的城市更新計劃，從知識型人才的需求出發(fā)，著重研究如何以城市的多樣性和活力吸引科創(chuàng)人才集聚？如何讓園區(qū)主動和城市相融，實現(xiàn)從效率優(yōu)先到可持續(xù)發(fā)展的轉變?

隨著上海的快速城市化發(fā)展和擴張，漕河涇開發(fā)區(qū)已從40年前城市的邊緣區(qū)轉變?yōu)橹行某菂^(qū)的重要節(jié)點。一方面，經(jīng)過近40年的發(fā)展，漕河涇在國家科技創(chuàng)新名列前茅，集聚了全市元宇宙、集成電路、生命健康產(chǎn)業(yè)的大量跨國公司和行業(yè)頭部企業(yè)；但另一方面，園區(qū)基礎設施、環(huán)境品質和城市功能發(fā)展相對滯后，現(xiàn)有的城市空間不能滿足科創(chuàng)人才對工作環(huán)境、公共配套以及社會交往的需求。園區(qū)雖沒有物理邊界，卻因早期功能分區(qū)的城市規(guī)劃理念而與周邊的城市功能疏離。我們能想到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型面臨的瓶頸和挑戰(zhàn)都濃縮在這個項目里。

歷時兩年多時間，我們對園區(qū)中部3.52平方公里的土地和產(chǎn)業(yè)載體進行了地毯式的調研；整體、系統(tǒng)地梳理了園區(qū)內生結構。如果把城市比喻成有生命的復雜網(wǎng)絡系統(tǒng)，漕河涇目前的網(wǎng)絡系統(tǒng)是不連續(xù)的，特別是公共配套網(wǎng)絡和開放空間網(wǎng)絡。我們要做的第一件事就是修復這些網(wǎng)絡上斷裂的鏈接，增加必要的節(jié)點以及強化樞紐節(jié)點的作用。

漕河涇2015年現(xiàn)狀照片及4大問題

01

從單一功能到功能復合

30多年“重產(chǎn)輕城”的發(fā)展使得漕河涇的公共配套僅占總體開發(fā)量的百分之三，業(yè)態(tài)單一且孤立分散?？苿?chuàng)精英們對這里缺乏身份認同感。他們追求高質量生活，重視時間使用效率，也渴望社會交往。然而他們每天面對的卻是午間擁擠的食堂，缺位的便利設施以及下班后的休閑沙漠。與此同時，8小時的工作場所使得園區(qū)的大部分餐廳到了晚上和周末因為缺乏人群流量而被迫縮短營業(yè)時長。單一的功能使得漕河涇的發(fā)展面臨瓶頸，急需通過功能結構的優(yōu)化，通過增加多元配套以激發(fā)其內在生命力。這些公共配套可以被加在哪里？加在哪些重要位置可以彼此之間形成合能，并且做到與周邊城市功能的開放互動？

核心樞紐創(chuàng)造未來愿景

在漕河涇的可開發(fā)用地中，除業(yè)主漕河涇開發(fā)區(qū)總公司外，還有諸多土地權利主體，這對我們的更新工作造成很大的挑戰(zhàn)。我們與業(yè)主達成共識：在這么錯綜復雜的環(huán)境中，我們需要跳出土地權屬制約的條條框框，以未來發(fā)展的眼光長遠布局。漕河涇需要在戰(zhàn)略位置預留一個有凝聚力的科技商務生活公共核心，不僅為科創(chuàng)人才提供一種歸屬感，更重要的是引領其未來20年的可持續(xù)發(fā)展。

核心的最后選址聚焦在宜山路和田林路之間的四個街區(qū)。這一動作同時解決了三個問題：最大化9號線漕河涇站的樞紐價值，重塑宜山路城市主軸的門戶形象以及充分利用中環(huán)公園的生態(tài)資源。在這里，中環(huán)公園的綠色環(huán)境被帶進來形成尺度宜人的城市科技公園，商業(yè)商務、文化娛樂與公寓圍繞科技公園集聚開發(fā)，以多元場景、國際品質吸引人們前來工作生活以及休閑娛樂。它將來不僅是開發(fā)區(qū)24小時不間斷的活力場所，也是城市的科技生活目的地。

科技商務生活核心鳥瞰圖

TOD節(jié)點釋放更新信號

更新是關于時間和空間的概念。由于土地權屬歸集難度大，我們將核心的建設安排到整個更新計劃的后期，等將來時機成熟的時候，通過整體回購或合作開發(fā)的模式實現(xiàn)其未來愿景。

我們近期能實事求是地做什么? 如何在短期提升科創(chuàng)人才的幸福指數(shù)？從可操作性和產(chǎn)城融合的角度，我們聚焦園區(qū)南邊界12號線的兩個地鐵站點，鼓勵在其周邊復合開發(fā)。它們雖然對整個園區(qū)輻射有限，但可以很好地服務周邊居住社區(qū)，成為城市與園區(qū)融合的節(jié)點。

2021年，12號線虹梅路站“漕河涇印象城”開業(yè)。不到一年的時間，它便成為年輕科創(chuàng)人才與周邊社區(qū)居民共享的生活大本營。作為從工作到回家必經(jīng)的生活節(jié)點，它提供了人們下班后與同事和朋友聚會的場所。這種下班后的休閑消費對于緩解高峰時期的交通擁堵也有積極的作用。

漕河涇印象城實景照片

全方位配套網(wǎng)絡促進工作與生活融合

我們鼓勵沿著田林路、桂平路、宜山路和蓮花路形塑街道空間的公共性。它們連接了核心樞紐、TOD節(jié)點與周邊孤立的公共資源。未來可沿著這些街道通過新增、重建或改建的方式增加次級配套節(jié)點，構建多層級、全方位的公共配套網(wǎng)絡。更新后的總配套比現(xiàn)狀增加了3倍多，這使得漕河涇有機會從8小時園區(qū)轉型為工作與生活融合的12小時城區(qū)。

公共配套網(wǎng)絡

02

從內向封閉到開放共享

漕河涇開發(fā)區(qū)存在建設年代較早的“園中園”，這些園區(qū)封閉的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、過大的街區(qū)尺度以及內向的綠化空間阻礙了科創(chuàng)人群的跨界合作。園區(qū)內的企業(yè)之間也是各自為政、孤立封閉。如何將地塊內碎片化的綠化空間粘合成一個完整的、開放共享的公共空間網(wǎng)絡? 如何通過可識別的公共空間提升人們的歸屬感?

中環(huán)公園作為區(qū)域最大公共節(jié)點

中環(huán)公園作為漕河涇最大的公共空間，也是對外聯(lián)絡最少，最孤立的綠色節(jié)點。公園現(xiàn)狀被灌木包圍，人們幾乎感受不到它的存在。規(guī)劃建議打開中環(huán)公園的邊界，向東通過新增的多條街坊通道使得它的生態(tài)環(huán)境可以滲透到東區(qū)的每一個角落，向西聯(lián)通3座擬建步行天橋建立與西區(qū)的步行聯(lián)系。當這些聯(lián)系都修復后，中環(huán)公園將成為聯(lián)系漕河涇東西兩側環(huán)境的紐帶和對城市開放共享的綠洲。更新后的公園將增加多樣性活動體驗，連續(xù)的步道提供給行人多元的選擇路徑，最終豐富了科創(chuàng)人才和周邊居民的休閑生活，提升他們對漕河涇的身份認同感。

更新中的中環(huán)公園實景照片

慢行網(wǎng)絡促進共享交流

漕河涇開發(fā)區(qū)由數(shù)個產(chǎn)業(yè)單元組成。每個產(chǎn)業(yè)單元內部的綠化空間雖然大部分都環(huán)境品質良好，但是人們在街道上無法看到和直接使用。我們經(jīng)過反復調研，見縫插針地找到一些寶貴的景觀通道。它們作為連接結構將產(chǎn)業(yè)單元內部的開放空間鏈接起來，形成連續(xù)的慢行網(wǎng)絡。

內部綠地經(jīng)過外部化和相互鏈接后，促進了科創(chuàng)人才的跨界合作和交流。在午間小憩的時候，人們可以騎著自行車沿著慢行網(wǎng)絡來到科技綠洲生態(tài)湖邊或者總部園的花園綠坡跟朋友聚會、暢想。在華燈初上的傍晚，下班的人們可以選擇漫步或騎行前往地鐵站，充分綠化的環(huán)境使得人們在途中交談、問好、停留成為可能。

15.1公里連續(xù)的綠色慢行網(wǎng)絡

科技綠洲濱水步道實景照片

重塑宜山路城市走廊，為步行者收回空間

作為連通中環(huán)東西兩側環(huán)境的城市主干道，宜山路對漕河涇的重要性不言而喻。特別是中環(huán)至上澳塘這一段，它理應成為漕河涇的展示面，卻有著與之不相匹配的空間品質。

宜山路（中環(huán)至上澳塘段）沿線的入駐企業(yè)比較具有代表性：以CISCO冠名的新思大樓曾經(jīng)是90年代對外開放的標志性建筑；科產(chǎn)大樓是漕河涇科技服務、人才服務的搖籃；新研大樓集中了星巴克、麥當勞等跨國企業(yè)的區(qū)域總部入駐。它們都從不同程度反映了漕河涇不斷進取的、開放創(chuàng)新的品牌精神。而與這些前沿科技相關企業(yè)形成反差的是仍停留在工業(yè)園區(qū)水平的街道景觀：人行道被機動車道蠶食，景觀以灌木為主且主要目的是隔離辦公與人行空間而非美化街道。

規(guī)劃以步行友好的街道空間為目標，提倡在沿線建筑裙房引入公共功能，改造景觀綠化以提供公共活動機會，將室外停車場轉化為積極的街角廣場，在街道家具和地面鋪裝方面置入科技智慧場景體現(xiàn)科技文化氛圍。

目前，宜山路景觀改造在科產(chǎn)大樓段已全部完成，街道空間作為人們可交往的、可停留的公共空間。科產(chǎn)大樓也吸引了越來越多的科創(chuàng)空間和眾創(chuàng)辦公平臺入駐，成為以公共空間的場所營造帶動工作場所轉型的典范。

宜山路北側步行不連續(xù)的街道空間

宜山路街道空間改造前后

科產(chǎn)大樓景觀改造后實景照片

漕河涇總部城市更新啟動之時正值國家提出由大規(guī)模增量建設轉向以品質提升為主的存量更新。近年來，隨著《上海城市更新條例》頒布，園區(qū)從過去政府主導為主的更新模式轉向政府主導下企業(yè)運作的新模式，園區(qū)平臺在城市更新中扮演愈發(fā)重要的角色。這個項目本身具有一定的引領性和示范性。在產(chǎn)城融合上，我們強化通過城市載體的品質提升和活力再造吸引科技人才，以城市更新推動科技創(chuàng)新，以科技創(chuàng)新促進城市持續(xù)繁榮。在土地整合上，我們探索了通過連鎖型都市更新模式和通過整體購回或合作開發(fā)的可能性實現(xiàn)騰籠換鳥。在分期計劃制定中，我們希望將前瞻性的愿景與可操作的實施計劃相結合，不僅要解決城市當下面臨的問題，還要著眼未來創(chuàng)造理想，實現(xiàn)永續(xù)發(fā)展。

騰籠換鳥，挖掘潛在的機遇

規(guī)劃藍圖（至2035年）

* 該項目榮獲2016年美國建筑師協(xié)會全球區(qū)域特別表彰獎，香港城市設計學會城市設計卓越獎

#Author Bio

本文作者

魏力 Lily Wei

董事

亞太區(qū)城市規(guī)劃總負責

Principal

Planning and Urban Design

業(yè)主單位：漕河涇開發(fā)區(qū)總公司

設計團隊：陳敬堯， 魏力，Greg Yager，翟雪，王鳳席，Kirill Pivovarov , 周致緯，許峰，蔣銳，唐旻辰，馬達，Karen Lam, 顧沁祎， 呂琪

攝影師：胡藝懷