大家好，我是藍(lán)白。

最近催更問(wèn)鄭州的朋友，不下15個(gè)。

我覺(jué)得，這件事不能孤立地看，正好一年一度的大會(huì)工作報(bào)告出來(lái)了，可以從宏觀角度，來(lái)解讀鄭州放松調(diào)控，對(duì)全國(guó)樓市的影響。

先捋一下過(guò)去幾天的時(shí)間線(xiàn)。

3月1號(hào)，鄭州發(fā)通知，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，重啟棚改貨幣化，二手房可以選擇核定1%個(gè)稅，20%差額稅可以避開(kāi)，引起轟動(dòng)。

3月2號(hào)，銀保監(jiān)會(huì)說(shuō)，“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)”，“我們不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換?！?/p>

3月4號(hào)，央行發(fā)通知，明確提出，要提升3億新市民的房貸借款和還款便利度，也就是說(shuō)，不管是大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工，還是快遞外賣(mài)小哥，上班族還是靈活就業(yè)者，只要是城市落戶(hù)的外來(lái)人口，以后的首付、利率、月供，都會(huì)有更大力度的扶持。

3月5號(hào)，政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，有120多個(gè)字，定調(diào)了今年的風(fēng)向。

比如，連續(xù)4年強(qiáng)調(diào)房住不炒，第一次提出了“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”。

這些內(nèi)容不算多，但非常精煉。

4件事，4個(gè)信號(hào)，指明了同一個(gè)風(fēng)向。

1，鄭州是本輪調(diào)控大潮中，首個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口大城、萬(wàn)億GDP大城、國(guó)中城市、米字型高鐵城市，忍不住了。

2，房地產(chǎn)金融調(diào)控的主管部門(mén)確認(rèn)，取得了不錯(cuò)的“成果”，接下來(lái)，是平穩(wěn)過(guò)渡的時(shí)間。

3，針對(duì)3億新市民的買(mǎi)房金融支持，讓首付和利率下調(diào)，有了更多的政策依據(jù)，不再是地方上的“試探”行為。

4，工作報(bào)告再次確認(rèn)，2022年是調(diào)控“懷柔”的一年，不會(huì)像2021年錘的那么猛，先讓市場(chǎng)休養(yǎng)生息一段時(shí)間。

所以，2022年的風(fēng)向是：穩(wěn)住。

鄭州這一次放松調(diào)控，為什么會(huì)引起如此巨大的關(guān)注度？

想必大家都能感受到，這是一次超預(yù)期的、全面性的樓市松綁。

不再是遮遮掩掩，不再是零星的、瑣碎的“隔靴搔癢”，而是針對(duì)供給端和需求端的大力度“轟油門(mén)”。

需求端，減差額稅、二套低首付、拆遷戶(hù)給錢(qián)不給房，老人投靠買(mǎi)房。

供給端，降拿地保證金，調(diào)高限價(jià)，降首付，降利率。

沒(méi)有剛需，可以制造“剛需”嘛。

追本溯源，本來(lái)，剛需這個(gè)詞，就是被媒體硬生生造出來(lái)的。

好了，說(shuō)回鄭州。

這些政策，在前段時(shí)間市長(zhǎng)講話(huà)的時(shí)候，就已經(jīng)有了充分的預(yù)期。

很多人總是說(shuō)，從2017年到現(xiàn)在，5年時(shí)間里，鄭州房?jī)r(jià)，一路暴跌，全無(wú)信心，

這話(huà)不對(duì)。

準(zhǔn)確地說(shuō)，2017-2021年，鄭州樓市一直是橫盤(pán)。

這個(gè)時(shí)期，是城市版圖從三環(huán)向四環(huán)擴(kuò)張的過(guò)程。

這個(gè)時(shí)期，每年都是上半年小陽(yáng)春，下半年降價(jià)促銷(xiāo)，波動(dòng)很有規(guī)律。

這個(gè)時(shí)期，是遠(yuǎn)郊的綠博、平原新區(qū)、南龍湖大跌現(xiàn)原形的過(guò)程，也是三環(huán)外的金水北——惠濟(jì)——常西湖——管南輪動(dòng)上漲的過(guò)程。

2021年，是橫盤(pán)到大跌的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

如果我的記憶足夠準(zhǔn)確，2021年上半年，當(dāng)大家一度以為疫情已經(jīng)過(guò)去的時(shí)候，鄭州的房?jī)r(jià)，異常躁動(dòng)。

金水北輕松2W+，管南毛坯1.7W+，四環(huán)邊1.5W起，一片生機(jī)勃勃。

轉(zhuǎn)折，是720。

這個(gè)日子，對(duì)鄭州的影響，無(wú)論怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。

洪水沖擊的房屋和橋梁，積水覆蓋的道路和綠地，都可以在短時(shí)間里清理完畢。

可水災(zāi)對(duì)一個(gè)城市造成的心理陰影，揮之不去。

讓購(gòu)房者望而卻步，讓開(kāi)發(fā)商自我懷疑。

讓小商小販、經(jīng)營(yíng)者、創(chuàng)業(yè)者、畢業(yè)生失去負(fù)債打拼的信心。

接下來(lái)的8月、11月、今年1月，3次疫情，又使得整個(gè)市場(chǎng)的悲觀情緒加速放大。

惡性螺旋，我最近經(jīng)常用到這個(gè)詞。

大批房企放長(zhǎng)假，遍地停工的樓盤(pán)，售樓部空無(wú)一人，全靠中介堆人氣。

從試探性的做活動(dòng)，到常態(tài)化降價(jià)3K-4K每平。

成片的土地流拍，開(kāi)發(fā)商不報(bào)名，城投也不想拿錢(qián)托底，以至于每次集中供地前，鄭州只能把賣(mài)不出去的地塊，臨時(shí)緊急撤牌。

不到一年的時(shí)間里，從云端墜入泥沼。

所以，從“情緒”的角度，大家才能理解，全面救市的背后：

一座曾經(jīng)雄心勃勃的千萬(wàn)級(jí)北方大城，在遭遇了連番挫折后，心中集聚的不甘有多么強(qiáng)烈。

接下來(lái)，我們跳出鄭州，看全國(guó)。

事實(shí)上，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)停漲，也是以2017年作為重要節(jié)點(diǎn)的。

那一年，棚改結(jié)束，房住不炒提出，限購(gòu)房票越來(lái)越珍貴，利率直線(xiàn)跳漲。

也是從那一年開(kāi)始，我們只見(jiàn)識(shí)過(guò)部分城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，一年幾個(gè)月份的短暫行情，卻再也沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)大范圍的房?jī)r(jià)躥升。

更進(jìn)一步說(shuō)，把鄭州720暴雨，作為樓市極速下墜的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是一條明線(xiàn)。

背后還藏著一根暗線(xiàn)：

共同富裕下的樓市視角。

住建部約談，房?jī)r(jià)上漲就問(wèn)責(zé)。

三年樓市亂象大整頓，異動(dòng)城市納入觀察名單。

圍堵經(jīng)營(yíng)貸，限制開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人按揭房貸，二手房參考價(jià)推廣。

調(diào)控的級(jí)別不斷上升，調(diào)控的新招層出不窮。

2021年7月份，可以看做全國(guó)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

理解了收緊調(diào)控的脈絡(luò)，才能明白一個(gè)鐵一般的事實(shí)：

戴著鐐銬跳舞，放松是有底線(xiàn)的。

往好里說(shuō)，作為第一座全力救市，且至今沒(méi)有撤回政策的大城，鄭州之于全國(guó)，有極強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

就最近這兩三天，青島即墨松綁限售，新房交易由拿證滿(mǎn)5年改為網(wǎng)簽滿(mǎn)5年。

江西南昌公積金貸款額度上調(diào)至最高80萬(wàn)元。

唐山推出公積金貸款新政：二套首付比例從60%降至30%。

寧波部分銀行房貸政策轉(zhuǎn)為只認(rèn)貸不認(rèn)房。

遍地開(kāi)花，從鄭州開(kāi)始，這是共識(shí)。

松綁有限，房?jī)r(jià)有高壓線(xiàn)，這也是共識(shí)。

從歷史上看，包含“棚改貨幣化”在內(nèi)的全面寬松，當(dāng)然會(huì)漲。

但是，忽略背景去談歷史走勢(shì)，本來(lái)就是刻舟求劍。

當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商，沉醉在沖規(guī)模的幻覺(jué)里，對(duì)2021年的大坑沒(méi)有絲毫防備。

當(dāng)時(shí)的購(gòu)房者，追求的是高負(fù)債，一刀流，不管老破小還是遠(yuǎn)大新，葷素不忌。

狂熱的時(shí)代，錢(qián)就是紙。

爆雷的年景，錢(qián)就是命。

只要開(kāi)發(fā)商繼續(xù)躺平，不能發(fā)債，不愿拿地，債券展期，商票拒付，持續(xù)停工，就沒(méi)有任何上漲的持續(xù)性。

對(duì)，棚改也救不了。

這也是很多朋友催更問(wèn)的：貨幣化又來(lái)了，我好慌。

別慌。

當(dāng)初的貨幣化，有央行提供的PSL，有大規(guī)模、轟轟烈烈的城中村拆遷，城市急速擴(kuò)張，有拆遷戶(hù)如狼似虎的購(gòu)買(mǎi)力。

現(xiàn)在的貨幣化呢？

只有零星城市敢提出來(lái)，財(cái)政也給不了多少支撐，因?yàn)榻衲甑囊话愎差A(yù)算，只側(cè)重建農(nóng)村危房、老舊小區(qū)改造和租賃房。

靠棚改專(zhuān)項(xiàng)債？不說(shuō)這一類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債已經(jīng)壓縮得七七八八，就算批了，也是只支持已開(kāi)工項(xiàng)目，而且不能用于貨幣化安置。

威力更大的，是去年住建部的一個(gè)通知：在實(shí)施城市更新行動(dòng)中，防止大拆大建。

老城區(qū)更新項(xiàng)目?jī)?nèi)，拆除建筑面積，不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

不突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度，更新片區(qū)內(nèi)，拆建比例不大于2。

就這兩條紅線(xiàn)，兩個(gè)指標(biāo)，就把棚改壓得死死的。

你不是想貨幣化嗎？

可以，本來(lái)就緊巴巴的地方財(cái)政，掏錢(qián)給拆遷戶(hù)安置，上面不管。

別再有市區(qū)里大規(guī)模拆遷的想法，不批。

難道去拆遠(yuǎn)郊的農(nóng)村？現(xiàn)在郊區(qū)房子都多得賣(mài)不完，拆了意義何在？

詞還是原來(lái)那個(gè)詞，可貨幣化，早已不是原來(lái)的貨幣化。

房地產(chǎn)調(diào)控的根基，還是定力十足的。

即便像鄭州這一次超強(qiáng)力度的放松，也沒(méi)有取消房子3年限售的規(guī)定。

是不敢，還是不想，留給大家琢磨。

調(diào)控，還是那個(gè)調(diào)控，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)摹?/p>

救房地產(chǎn)，是2022穩(wěn)增長(zhǎng)大年的必然。

有一說(shuō)一，土地、債務(wù)、基建、貨幣的信用擴(kuò)張、上下游行業(yè)的信心，離了房地產(chǎn)屬實(shí)不行。

但，打壓樓市過(guò)度金融化的決心，擺脫賣(mài)地路徑依賴(lài)的堅(jiān)持，以及“共富”的底層邏輯下，就注定，會(huì)給所有城市劃下了紅線(xiàn)：

房?jī)r(jià)只要漲，就被錘，沒(méi)有例外。

我是藍(lán)白，今天先聊到這，咱們下期再見(jiàn)。