焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：2022年集中供地城市供求解讀

出品時(shí)間：2022年12月16日

截止時(shí)間：2022年12月9日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心

焦點(diǎn)研究院整理

截止12月9日，22個集中供地城市中所有城市已經(jīng)完成第三批集中供地，部分城市第四批和第五批集中供地已經(jīng)完成，且已經(jīng)公布的未完成的第四批和第五批次集中供地供應(yīng)量較少，年度集中供地已經(jīng)接近尾聲，本文嘗試對這22個集中供地城市的供應(yīng)量，成交量，成交金額和成交價(jià)等因素進(jìn)行總結(jié)，并對后續(xù)集中供地走勢進(jìn)行研判，以求對后續(xù)房企投資拿地提供參考。

一、總體供求面積大幅萎縮，僅無錫供求同比增加

供求面積同比大幅下滑，銷售和融資承壓為主因。2022年供應(yīng)地塊的出讓面積為6829.7萬平方米，較2021年下滑52.6%。成交地塊的出讓面積為5891.1萬平方米，較2021年下滑47.2%，供求面積環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度下滑。供求出現(xiàn)大幅下滑與年度市場低迷有關(guān)，房企在銷售端和融資端持續(xù)承壓，資金有限的情況下投資意愿降低，而政府為了防止流拍的頻繁發(fā)生，有意減少供地面積，雖然最后達(dá)成了流拍率下降的目的，但也導(dǎo)致了最終年度土地供求出現(xiàn)大幅萎縮。

多數(shù)城市供求均下滑，無錫表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。具體城市來看，22個集中供地城市中，20個城市供應(yīng)面積同比下滑，21個城市成交面積同比下滑，其中無錫供求面積均出現(xiàn)同比上漲，這主要是由于無錫開創(chuàng)了一種新的土地出讓模式，地方國資和品牌房企聯(lián)合拿地，保證了無錫地塊無流拍情況發(fā)生，地方政府供地信心充足，最終使得土地供求波動較小。此外，部分熱點(diǎn)城市，杭州、合肥和深圳等由于樓市熱度較高，成交地塊的出讓面積同比下滑幅度較小，房企仍舊熱衷拿地，以待樓市復(fù)蘇后開發(fā)銷售。而針對沈陽和長春這兩個東北城市，成交面積分別下滑79.4%和98.4%，房企拿地信心極度低迷。

截止時(shí)間：2022年12月9日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

截止時(shí)間：2022年12月9日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

二、熱點(diǎn)城市出讓金居前列，整體成交地價(jià)上漲逾三成

整體成交金額同比跌近3成，成交均價(jià)同比增加。2022年22城出讓金總額16186億元，較2021年下滑29.8%，成交地塊的計(jì)容樓面地價(jià)為12861.6元/平方米，同比2021年增加33.4%，本批次出讓金的下滑主要由于出讓面積大幅下滑導(dǎo)致的，成交地價(jià)的上漲則是由于出讓優(yōu)質(zhì)地塊占比增加導(dǎo)致，這樣有助于提升市場熱度，減少流拍情況的發(fā)生。

區(qū)域核心城市出讓金穩(wěn)居前列，上海出讓金2713億元居首。從出讓金榜單可以看出，拿地金額居前城市多為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域性核心城市，據(jù)前三的分別為上海、杭州和北京，出現(xiàn)這種情況主要由于出于對投資確定性的考慮，房企拿地更加聚焦于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)并且新房交易活躍的城市，這些地方后續(xù)樓市復(fù)蘇較快，政府考慮到房企的拿地意愿，在土地供應(yīng)方面降幅相對較小，最終這些城市整體成交金額較高。

截止時(shí)間：2022年12月9日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

成交均價(jià)同比增加逾三成，主要原因在于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加。2022年成交地塊計(jì)容樓面地價(jià)同比增長33.4%。主要原因在于2022年樓市整體表現(xiàn)較為低迷，房企拿地意愿下降，為了提高房企拿地的積極性，各地陸續(xù)提高優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比，如合肥提高濱湖區(qū)域地塊供應(yīng)數(shù)量，杭州加大中心城區(qū)地塊占比，南京加大軟件新城等區(qū)域地塊的供應(yīng)，此舉可以短期內(nèi)提高房企拿地?zé)崆椋菃蝹€城市的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量畢竟有限，待后續(xù)市場恢復(fù)常態(tài)以后，加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的出讓方式將難以為繼。

截止時(shí)間：2022年12月9日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

三、土拍整體溢價(jià)率下滑，過六成地塊底價(jià)成交

2022年溢價(jià)率下滑，房企拿地意愿低迷。2022年22城土地市場溢價(jià)率為3.7%，較2021年下滑4.6個百分點(diǎn)，其中僅有北京和青島兩個城市溢價(jià)率出現(xiàn)上行。主要原因在于2021年22城第一批次集中供地成交溢價(jià)率通常較高，拉升了2021年整體溢價(jià)率。而2021年第二批集中供地后開始實(shí)行新的土拍規(guī)則，限制房企采用非自有資金來拿地，土地市場開始降溫，再加上房企銷售遇阻，償債壓力變大，拿地信心持續(xù)下滑，導(dǎo)致后續(xù)土拍溢價(jià)率普遍不高，最終造成溢價(jià)率持續(xù)下滑的現(xiàn)象。

截止時(shí)間：2022年12月9日

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過六成地塊底價(jià)成交，土地市場回歸常態(tài)。在2022年22城集中供地土拍過程中，地塊底價(jià)成交成為常態(tài)，這種情況也發(fā)生在土拍熱度較高的成都、杭州和南京等城市，部分熱門地塊由于去化有保證，最終會封頂成交，但多數(shù)地塊仍位于城市普通區(qū)域內(nèi)，吸引力一般，房企拿地?zé)崆檩^低，此類地塊多為地方國資底價(jià)競得，城市區(qū)域板塊間土拍成交熱度分化仍較為明顯。2022年22城地塊流拍率均值為11%，較上年下滑8個百分點(diǎn)，由于集中供地已經(jīng)進(jìn)行多輪，地方政府更加因城施策來進(jìn)行土地供應(yīng)，房企逐步根據(jù)企業(yè)狀況來進(jìn)行投資安排，地方政府和房企對這種供地模式逐步適應(yīng)，流拍現(xiàn)象出現(xiàn)降低，最終使得2022年集中供地整體流拍率下滑?？傮w上來看，在樓市并未徹底走出低谷以前，土地市場不會有明顯起色，地塊底價(jià)成交為主，流拍地塊和封頂成交地塊較少將會變?yōu)槌B(tài)。

截止時(shí)間：2022年12月9日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

四、土拍熱度適度回暖，城市和板塊分化會持續(xù)

11月銀保監(jiān)會等多個部門推出三支箭政策，房企的現(xiàn)金流狀況得到大幅改善，但是新房銷售并未有明顯的起色，再加上多數(shù)民營房企仍面臨著較大的償債壓力，預(yù)計(jì)2023年房企拿地意愿只是適度回暖，屆時(shí)土地成交熱度將會適度提升。此外，出于投資安全性的考慮，房企拿地仍會傾向于熱門城市和熱門板塊，針對樓市表現(xiàn)較差和城市中的冷門板塊，房企拿地意愿較低，后續(xù)土地市場的分化態(tài)勢將會繼續(xù)。