今天來聊一個(gè)石景山的新盤——越秀天玥。前段時(shí)間項(xiàng)目開盤，發(fā)海報(bào)說賣了18億，這里面肯定有水分，不用太當(dāng)真。不過據(jù)了解，81㎡兩居和98㎡三居確實(shí)賣得不錯(cuò)，只剩下中低樓層；100-134㎡戶型可選樓層還比較多。

項(xiàng)目的一些樣板間實(shí)拍圖片，以及項(xiàng)目周邊的圖片視頻，各位可以加微信領(lǐng)一下：

越秀天玥算得上石景山繼中海長安譽(yù)之后最值得買的一個(gè)新盤了，今年2月份拿地，樓面價(jià)約4.86萬/㎡，指導(dǎo)價(jià)7.48萬/㎡，價(jià)差還可以，能夠保證利潤。本次開盤只有4棟樓、382套房，數(shù)量不多，估計(jì)去化周期不會(huì)太長。戶型以剛需、剛改為主，總價(jià)600萬起。

1#、2#、7#和8#為期房，4#和6#為現(xiàn)房。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息一覽：

項(xiàng)目名稱：越秀天玥

開發(fā)商：越秀

指導(dǎo)價(jià)：7.48萬/㎡

建筑面積：6萬㎡

容積率：2.96

樓棟：6棟樓，洋房+高層，7-18層

戶型：81㎡兩居；98/100/104/115/116㎡三居；132/134㎡四居

總價(jià)范圍：600-1000萬/套

Part 01

越秀天玥處于西五環(huán)外，石景山蘋果園板塊，除了臨近有幾塊空地之外，整個(gè)大片區(qū)已經(jīng)發(fā)展得很成熟：相對(duì)集中的小區(qū)、現(xiàn)成的交通和生活配套，基本不需要靠畫餅賣房。

631-2地塊就是越秀天玥地塊，西南角的634是天玥配建的幼兒園，南側(cè)面積比較大的633是一塊教育用地，西側(cè)還有一些住宅用地。整個(gè)小組團(tuán)沒什么特別大的規(guī)劃，建設(shè)速度應(yīng)該不會(huì)太慢。

除此之外周邊都是大片的二手房小區(qū)，北側(cè)一路之隔是西山奧園和琳瑯莊園，從外立面來看，比較新。

（西山奧園實(shí)拍）

（琳瑯莊園實(shí)拍）

天玥東邊是海特花園西區(qū)，1999年的二手房小區(qū)，體量很大，算是蘋果園片區(qū)最早的一批商品房，品質(zhì)很差。

交通和生活配套：

地鐵：越秀天玥距離6號(hào)線楊莊站大約750米，步行十分鐘就能到，去城里上班很方便；如果日常通勤比較依賴1號(hào)線，也可以直接去蘋果站坐地鐵，大約1.2公里。

1號(hào)線蘋果園站正在封站改造，預(yù)計(jì)今年底恢復(fù)通車，屆時(shí)可以實(shí)現(xiàn)1號(hào)線、6號(hào)線和S1線三軌換乘，交通便捷指數(shù)直線up。

商業(yè)：項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就有果蔬超市，平時(shí)買菜幾步路就到；另外，楊莊地鐵站旁邊有一個(gè)遠(yuǎn)洋春秋里，里面有一些簡單的商業(yè)。

（沿街底商）

（遠(yuǎn)洋春秋里實(shí)拍

）

重點(diǎn)說下京西大悅城，預(yù)計(jì)今年6月18日開業(yè)，距離越秀天玥大約1.5公里。大型商業(yè)可以提升板塊的價(jià)值，參考朝青、常營就能看出來。

但是蘋果園老房子居多，缺少好品質(zhì)次新盤，商圈價(jià)值沒完全體現(xiàn)出來，這時(shí)候板塊里出來的新房正好可以補(bǔ)足這一短板。所以越秀天玥未來進(jìn)入二手房市場后，保值增值、流通性等方面肯定能排到第一梯隊(duì)。

更多周邊實(shí)拍視頻，大家可以加微信要一下：

Part 02

越秀天玥的戶型有81㎡兩居、98-116㎡三居和132-134㎡四居，售樓處樣板間做的是98㎡、100㎡交付樣板間和134㎡精裝樣板間。

具體來看下：

81㎡兩居，總價(jià)約630萬，樓層差點(diǎn)的600萬左右，兩梯四戶，得房率在80%左右。常規(guī)的純南兩居設(shè)計(jì)，比較方正?？陀^講，600多萬在城六區(qū)買一個(gè)品質(zhì)和地段都不錯(cuò)的臨鐵兩居，性價(jià)比還蠻高的。

98㎡三居，總價(jià)約740萬，一梯兩戶，得房率也在80%左右。這是項(xiàng)目的主力戶型，雖然是兩面寬設(shè)計(jì)，但都分布在7-11層的洋房里面，所以舒適度應(yīng)該還不錯(cuò)。

樣板間實(shí)拍如下：

入戶玄關(guān)，做好了燈帶、掛鉤和電源插座，細(xì)節(jié)比較到位。

客廳面寬3.85米，窗墻比尚可。

U型廚房，右側(cè)臺(tái)面略窄，贈(zèng)送了洗碗機(jī)，牌子是老板或者方太。燃?xì)庠詈统橛腿紮C(jī)用的是西門子或博士。

次衛(wèi)，帶窗戶，沒有做干濕分離。

100㎡三居，總價(jià)約750萬，兩梯四戶，得房率約80%。只有邊戶是全明格局，中間戶的主衛(wèi)是個(gè)暗衛(wèi)。

客廳面寬3.5米，不算寬敞，沒98㎡的客廳面寬大。

餐客廚一體化的設(shè)計(jì)，很通透，餐廳空間還行。

次衛(wèi)干濕分離，臺(tái)盆外置，旁邊預(yù)留了洗衣機(jī)的空間。

104㎡三居，總價(jià)也在750萬左右，這個(gè)戶型得房率有點(diǎn)低，76%左右，所以雖然面積比100㎡大，但是總價(jià)差不多。這款戶型設(shè)計(jì)一般，進(jìn)深太長，北邊兩個(gè)臥室太小。

115㎡和116㎡三居總價(jià)約860萬，得房率約76%。這兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)不錯(cuò)，沒啥硬傷，相較而言116㎡更好一點(diǎn)。

132/134㎡四居，總價(jià)在1000萬左右，兩梯兩戶，得房率76%左右，偏改善的戶型。

134㎡四居做了精裝樣板間，客廳4米面寬，空間明顯寬敞了許多。

餐廳，擺放了6人長桌。

主臥，裝修風(fēng)格如下。

這是外立面的效果圖，用了一些鋁板線條做裝飾，顏值挺高。

總結(jié)一下越秀天玥小區(qū)的特點(diǎn)：

1. 戶型設(shè)計(jì)一般，100㎡以上大戶型得房率略低。

2. 裝標(biāo)比較高，廚房和衛(wèi)生間里面用了一些相對(duì)高端的品牌。值得一提的是，越秀天玥次衛(wèi)的龍頭和花灑用的也是漢斯格雅，在很多項(xiàng)目里，只有主衛(wèi)才有這樣的配置。

3. 樓盤體量不大，只有6棟樓，園林基本沒啥發(fā)揮空間。

4. 容積率2.9，小區(qū)密度略高，整體舒適度上有些打折扣。

（越秀天玥沙盤實(shí)拍

）

Part 03

關(guān)于價(jià)格和競品：

越秀天玥指導(dǎo)價(jià)7.48萬/㎡，和開盤均價(jià)差不多，總價(jià)600-1000萬。目前天玥周邊老舊小區(qū)居多，品質(zhì)不是一個(gè)檔次，掛牌價(jià)基本在4.8-5萬/㎡，沒啥參考性。

未來二手房市場中，越秀天玥的競品可能是北辛安的次新小區(qū)中海寰宇天下，目前一至三期都有房源成交，83㎡兩居中樓層成交單價(jià)7.6萬/㎡，低樓層7.3萬/㎡。

通常來講，新房比二手房貴1萬左右基本就是市場價(jià)。越秀天玥的指導(dǎo)價(jià)與寰宇天下二手房成交價(jià)差不多，性價(jià)比還是挺不錯(cuò)的。

未來在二手房市場中，越秀天玥和寰宇天下拼的更多是板塊價(jià)值：北辛安整個(gè)片區(qū)的房子都很新，城市界面更好，但是目前人氣兒不足，需要時(shí)間培養(yǎng)。蘋果園這邊生活方便，居住氛圍濃厚，但是老房子居多，城市界面不如寰宇天下那邊。

以上是越秀天玥的分析，完結(jié)

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