內(nèi)容摘要：2023年上海第四批出讓住宅用地清單公布，共15幅地塊，擬出讓總面積達82.15公頃，包括青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊。

近日，上海市2023年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預(yù)告（四）。 該出讓預(yù)告指出，為穩(wěn)定市場預(yù)期，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，本市將根據(jù)年度供地計劃，分批公布擬出讓的商品住宅用地項目清單，并公布

第四批擬供商品住宅用地項目清單

。 這意味著，繼去年后，上海“土拍”市場

連續(xù)第二年

年度供地批次達到

四次

。 今年上海第四批“土拍”共計劃

15幅

擬出讓住宅地塊（其中，

6幅

為打包地塊），擬出讓總面積達

82.15公頃（約合1232.25畝）

。 分布在

10個

行政區(qū)域，分別是青浦區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)、奉賢區(qū)、浦東新區(qū)（自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)）、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、徐匯區(qū)和松江區(qū)。 從擬

供應(yīng)面積

來看，無疑浦東新區(qū)（自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)）成為了第四批中供應(yīng)面積大戶，其計劃共出讓

2幅

，總出讓面積高達了

19.76公頃

（約合296.4畝）。其要比供應(yīng)面積第二的松江區(qū)多出了

3.98公頃

，松江區(qū)本批次擬出讓總面積為

15.78公頃

（236.7畝）。 出讓預(yù)告提到，本市擬于

11月3日-11月6日期間

，發(fā)布

本批次第一輪

住宅用地出讓公告，

12月上旬開始組織交易活動

；其余地塊將于

11月中旬至12月初

適時分別發(fā)布出讓公告。 珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊區(qū)位圖

第四批“土拍”擬出讓地塊中，也包括了來自

青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊

，由兩宗地塊打包而成，總用地面積為

4.78公頃

。其中，I05-06地塊為

商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

；I05-20地塊為

三類住宅組團用地（普通商品房）

。接下來，我們就詳細介紹一下該打包地塊。

朱家角鎮(zhèn)珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊

，位于朱家角珠溪路、淀山湖大道東北，板塊上隸屬于該鎮(zhèn)

新鎮(zhèn)區(qū)單元

。放眼示范區(qū)范疇，這里又屬于

示范區(qū)先行啟動區(qū)

。 今年7月，

《朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)QPC1-0002單元控制性詳細規(guī)劃I05、I06、I10、D01街坊局部調(diào)整草案》

公示。其中便包括了本次擬出讓的I05-06、I05-20地塊。根據(jù)該最新上位規(guī)劃顯示，朱家角鎮(zhèn)上述兩宗地塊規(guī)劃指標(biāo)如下： 珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊現(xiàn)狀衛(wèi)星圖

I05-20地塊規(guī)劃指標(biāo)

：

用地面積：38385平方米

用地性質(zhì)：三類住宅組團用地

容積率：1.2

建筑高度：30米

住宅套數(shù)：300套

I05-06地塊規(guī)劃指標(biāo)

：

用地面積：9457平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

容積率：0.8

建筑高度：24米

朱家角2021年以來出讓住宅地塊匯總

那么，上述地塊預(yù)計房地聯(lián)動價在多少呢？ 我們來看一下朱家角鎮(zhèn)住宅地塊歷史房地聯(lián)動價及住宅供應(yīng)量情況。 自2021年以來，朱家角鎮(zhèn)共出讓了

4幅

住宅地塊，住宅供應(yīng)量不少于

1967套

，如果算上本次擬出讓地塊的300套，那么總量為不少于

2267套

。這4幅地塊從板塊來看，均隸屬于該鎮(zhèn)的

新鎮(zhèn)區(qū)單元

。 （需要說明的是，該統(tǒng)計數(shù)據(jù)不包括該鎮(zhèn)存量住宅地塊的供應(yīng)量，目前該鎮(zhèn)的濱湖片區(qū)單元有多幅低密度產(chǎn)品正計劃開發(fā)建設(shè)）。

截至目前，朱家角鎮(zhèn)房地聯(lián)動價最高為

44000元/平方米

。 本月12日，同濟約以

11.09億元

摘得閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊，房地聯(lián)動價在42000元/平方米徘徊兩年后，終于被打破，站上

44000元/平方米

，較此前上漲了2000元/平方米。溢價率2.12%，成交樓板價為19403元/平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)下限為

571套

。 其余3幅住宅地塊房地聯(lián)動價均為

42000元/平方米

（區(qū)位和住宅套數(shù)詳見附圖）。 由于該板塊最近一次出讓就在本月（10月），時間相隔不長；另外再加之區(qū)位上臨近淀山湖大道（如果規(guī)劃時與北側(cè)商業(yè)位置對換就很棒了），故我們判斷I05-20地塊房地聯(lián)動價接近44000元/平方米的概率高，估計變化不大。 本次出讓地塊由于附帶了I05-06地塊（商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），故我們判斷該打包地塊最終成交溢價率不會高。 近距離配套

周邊配套，I05-06、I05-20地塊周邊配套規(guī)劃相對完善，但附近的商業(yè)和公辦學(xué)校均處于規(guī)劃層面，現(xiàn)有的公辦學(xué)區(qū)對應(yīng)學(xué)校都非常遠。具體如下： 周邊配套

教育設(shè)施

：

根據(jù)今年青浦區(qū)最新公辦學(xué)校招生計劃，本案所屬公辦學(xué)區(qū)為泰安幼兒園、朱家角小學(xué)、珠溪中學(xué)。 周邊民辦學(xué)校有蘭生學(xué)校、平和雙語、五浦匯實驗。 另外，本案附近還規(guī)劃了2所幼兒園、1所小學(xué)及一所高中。

商業(yè)設(shè)施

：

朱里雅集、萬達商圈。

醫(yī)療設(shè)施

：

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院、朱家角人民醫(yī)院、紅房子醫(yī)院、中山醫(yī)院青浦新城院區(qū)（即將開工）、兒童醫(yī)院（規(guī)劃）。

旅游設(shè)施

：

朱家角古鎮(zhèn)、淀山湖、東方綠舟。

交通設(shè)施

：

17號線朱家角站、示范區(qū)線朱家角站、滬渝高速朱楓公路出入口。 另外，根據(jù)《“十四五”期間提升青浦新城交通運營管理水平的實施方案》顯示，青浦新城中運量規(guī)劃將構(gòu)建新城、核心鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的中運量網(wǎng)絡(luò)，共計 5 條骨干通道。其中，規(guī)劃的5號骨干通道便

途經(jīng)本案附近的珠溪路、淀山湖大道路口

。 另外，此前網(wǎng)傳的未來新城樣板區(qū)地塊并沒有出現(xiàn)在本次第四批擬出讓住宅地塊清單中。 大家對朱家角地塊有什么看法，歡迎分享你的觀點！ 近期利好政策匯總： 1、金山區(qū)重點轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房實施細則率先發(fā)布，該細則指出經(jīng)區(qū)人才管理部門認(rèn)定，同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

2、10月25日，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文）獲審議通過，其中提到加大保障性住房建設(shè)和供給的同時；要推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

3、10月27日，《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于促進和保障“五個新城”建設(shè)的決定》表決通過，賦予“五個新城”更大的發(fā)展自主權(quán)。其中提到，應(yīng)當(dāng)制定差異化的新城人口導(dǎo)入和人才引進政策，應(yīng)當(dāng)加大對新城財政支持力度，創(chuàng)新新城開發(fā)模式，發(fā)揮金融對新城建設(shè)的促進作用；

綜上所述，我們對五大新城出臺差異化的人才導(dǎo)入和購房政策的預(yù)期愈加強烈了。 創(chuàng)作不易，歡迎點贊、分享、關(guān)注！ 資料：上海土地市場

編輯：大青浦房談