近三年左右的時間里，信達地產(chǎn)已兩度更換董事長。1月18日，信達地產(chǎn)公告稱，“趙立民接替丁曉杰就任公司董事長”一事已獲董事會通過，這也是信達地產(chǎn)三年內(nèi)第二次更換董事長。

三年兩度“換帥”

公告顯示，趙立民曾先后在國有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司從事財務管理、不良資產(chǎn)處置及管理等工作，還曾在中國信達資產(chǎn)管理公司沈陽辦事處、呼和浩特辦事處等擔任高管，現(xiàn)任中國信達總裁助理。

信達地產(chǎn)一直偏愛從集團內(nèi)部提拔具有國有商業(yè)銀行從業(yè)經(jīng)驗的員工，丁曉杰也曾在中國建設銀行新疆石油分行擔任行長，并曾擔任中國信達資產(chǎn)管理公司烏魯木齊辦事處副主任、主任，中國信達資產(chǎn)管理公司長沙辦事處主任、湖南分公司總經(jīng)理、中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司天津分公司總經(jīng)理等職位。

更早前，在2015年至2018年間，擔任信達地產(chǎn)董事長的賈洪浩，也曾在中國建設銀行以及中國信達體系內(nèi)部任職，還曾擔任中國建設銀行黑龍江省分行行長助理。

歷屆掌舵者都出自金融體系，側面反映出信達地產(chǎn)的金融屬性。資料顯示，信達地產(chǎn)脫胎于原建設銀行所屬的房地產(chǎn)開發(fā)實體，是中國信達的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務運作平臺，而中國信達是香港上市的四大資產(chǎn)管理公司之一。

在外界看來，信達地產(chǎn)此次更換董事長，釋放出了求“變”的信號。畢竟，近兩年的信達地產(chǎn)，業(yè)績下滑明顯，在經(jīng)營層面面臨不小的壓力。

過去幾年，背靠中國信達的信達地產(chǎn)，一度在土地市場揮金如土，斬獲地王無數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年至2017年，信達地產(chǎn)曾在上海、廣州、深圳、杭州、合肥等地拿下8個“地王”，總地價超430億元。

積極拿地之下，信達地產(chǎn)2017年的權益銷售額錄得224.71億元，超額完成全年目標的140.44%。2018年，信達地產(chǎn)再度錄得309.68億元的權益銷售額，完成年度目標的114.7%，信達地產(chǎn)由此迎來高光時刻。

不過，這一高光并未維系太久。2019年，信達地產(chǎn)的權益銷售額僅錄得265.58億元，相較2018年下跌14.24%，進入了下行通道。

意識到壓力的信達地產(chǎn)將2020年的銷售目標下調(diào)至170億元，相較2018年的權益銷售額縮水約45%。截至去年三季度末，信達地產(chǎn)的權益銷售額為165.31億元，逼近下調(diào)后的銷售計劃。

2017年以來，監(jiān)管部門先后部署開展“三三四檢查”、深治亂象等一系列監(jiān)督活動，嚴令四大國有金融資產(chǎn)管理公司（AMC）回歸主業(yè)。丁曉杰正是在這樣的背景下接手了信達地產(chǎn)。

由于此前“收割”了大量地王，丁曉杰接手后的信達地產(chǎn)短債增幅明顯。再加上調(diào)控政策的影響，信達地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略不得不變得保守，經(jīng)營業(yè)績明顯下滑。

一個月以前，信達地產(chǎn)剛剛出售了旗下三家公司的全部股權及債權，為公司帶來了14.85億元的資金回籠，還為公司解決了14.52億元的債權壓力。從昔日的“地王收割機”到如今出售資產(chǎn)套現(xiàn)，擺在接班人趙立民面前的挑戰(zhàn)不小。

高價地去化存壓

一時拿地一時爽，昔日摘得的高價地，如何才能更快更好的去化，也是信達地產(chǎn)此次人事?lián)Q防的背景之一。2015年12月底，信達地產(chǎn)斥資30.3億元摘得深圳坪山地塊，打造“信達泰禾·金尊府”項目，地塊超2.5萬元/平方米的樓面價，刷新了當時的地價紀錄。

信達地產(chǎn)披露，該項目預計總投資54億元，2017年開工建設，2019年竣工。但在2019年年報以及2020年的半年報中，“信達泰禾·金尊府”的預計竣工時間被推遲到了2020年。

日前，信達地產(chǎn)宣布發(fā)行2021年第一期中期票據(jù)，在債券募集說明書中，“信達泰禾·金尊府”項目的竣工時間再被推遲到了2020年7月，實際投資金額也縮水至1.6億元。?

竣工日期一再拖延，“信達泰禾·金尊府”的去化情況也難言理想。據(jù)披露，2018年末，該項目的預收售樓款為8460萬元，預售比例為29%；2019年末以及2020年上半年，其預收售樓款為8934萬元和9269萬元。但也是從2019年年末開始，“信達泰禾·金尊府”未在更新預售比例。

同樣進展緩慢的還有上海寶山顧村地塊上所開發(fā)的項目。2016年6月，信達地產(chǎn)斥資58.05億元摘得該地塊，溢價率高達306%，刷新了上海當年土地市場的溢價率紀錄。

按照信達的計劃，該項目將于2017年開工，2020年竣工，總投資額約78.79億元，后在2018年的年報中，信達將該筆投資額改為了90億元。截至2020年6月末，該項目的投資額為78.82億元，但預收售樓款僅6.88億元。

在“三條紅線”的壓力下，房企的有息負債規(guī)模將受到控制，即便全部符合監(jiān)管要求，有息負債增速也需控制在15%以內(nèi)。債務總量受到控制，企業(yè)自身造血能力的提升就顯得十分重要。

財報顯示，2017年至2020年中期，信達地產(chǎn)的存貨賬面價值分別為383億元、625.3億元、598.38億元和561.82億元，在資產(chǎn)總額中的占比為53.24%、61.62%、60.69%和56.61%。

有評論人士提醒，由于信達旗下住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項目較多，信達地產(chǎn)的存貨規(guī)模偏大，這些存貨的變現(xiàn)能力將直接影響公司的資產(chǎn)流動性及償債能力。若存貨周轉不暢，信達地產(chǎn)的財務表現(xiàn)也將受到影響。

聯(lián)營合營出表“秀財技”

近年來，信達地產(chǎn)一直致力于降低負債。2017年至2020年前三季度，信達地產(chǎn)的負債總額為618.86億元、806.09億元、758.45億元和781.29億元。其中，將于一年內(nèi)到期的非流動負債為92.04億元、159.58億元、131.51億元和122.75億元。

與此同時，信達地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額卻逐年走低。2017年至2020年前三季度，信達地產(chǎn)的該項財務指標分別為144.12億元、70.61億元、81.15億元、56.94億元。

并且，每年的第一季度，信達地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額都呈現(xiàn)為流出狀態(tài)。據(jù)財報，2017年一季度至2020年一季度，信達地產(chǎn)的該項財務指標分別為-1.66億元、-14.28億元、-8.61億元、-9.92億元。

業(yè)內(nèi)普遍認為，信達地產(chǎn)存在通過會計手段將部分高價地項目出表，以此來美化債務結構的嫌疑。以2015年11月底，信達地產(chǎn)斥資72.99億元斬獲的上海楊浦區(qū)新江灣城地塊為例。彼時，信達曾表示將100%持股該地塊。

但在2016年的年報中，新江灣城地塊卻變成了合作開發(fā)，合作方與信達地產(chǎn)分別持股45%及55%，信達地產(chǎn)仍是大股東。但是，信達地產(chǎn)卻將該項目公司放入了合營企業(yè)名單，兩方均不并表。

在最新披露的債券募集說明書中，信達地產(chǎn)所持上述項目公司（上海泰瓴）的股份比例已經(jīng)增至90%，處于絕對控股地位。不過，該公司依然被信達地產(chǎn)列入了合營企業(yè)而非子公司名單中。

資料顯示，新江灣城地塊的備案名稱為新江灣尚海苑，該項目在2018年11月獲得過一次預售，之后再無消息。由于沒有并表，市場對其投資額、前期預售、建設進度和竣工安排等都不得而知。

不過，項目公司上海泰瓴的財務表現(xiàn)卻不算好。截至去年中期，上海泰瓴的資產(chǎn)總額為114.3億元，債務總額為113.52億元，負債率達99.3%，接近100%。

在杭州，信達地產(chǎn)斥資123.18億元摘得的濱江區(qū)奧體地塊也是這種操作。在摘得該地塊后，信達曾在2016年10月，為該地塊引入了合作方濱江和融創(chuàng)，三方分別持股10%、40%和50%，以進行聯(lián)合開發(fā)，開發(fā)主體為“杭州信達奧體”。

在最新的債券募集說明書中，“杭州信達奧體”也出現(xiàn)在了信達地產(chǎn)的合營企業(yè)名單中。截至去年中期，“杭州信達奧體”的資產(chǎn)總額為226.44億元，負債總額為217.36億元，負債率達95.99%，與上海泰瓴相差無幾。

值得一提的是，上述兩個項目公司的負債總額合計已達330.89億元，若將這兩個項目公司納入合并范圍，信達地產(chǎn)的負債總額將超過1000億元，且凈資產(chǎn)不會明顯增加，這將導致公司的資產(chǎn)負債率超過80%，進而影響公司在資本市場的信用評級。