德信集團(tuán)董事長(zhǎng)胡一平

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

德信中國(guó)（02019.HK）上市兩年后，胡一平又在籌謀另一波上市操作，由他控制的德信服務(wù)已于1月18日向港交所遞交了招股書。

這是繼新希望服務(wù)之后，2021年第二家遞表的物業(yè)企業(yè)。

德信服務(wù)是在境外新近注冊(cè)成立的一家企業(yè)，作為赴港上市的主體平臺(tái)。其在國(guó)內(nèi)的主要業(yè)務(wù)平臺(tái)是“盛全物業(yè)”，曾在新三板掛牌。

2018年摘牌后，盛全物業(yè)經(jīng)過系列重組，被胡一平裝入德信服務(wù)，轉(zhuǎn)道尋求港股上市。這種操作，在物企上市潮中并不新鮮，如興業(yè)物聯(lián)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)和遠(yuǎn)洋服務(wù)等。

德信服務(wù)的發(fā)展可追溯至2001年，當(dāng)時(shí)胡一平主要通過一家名叫德清縣中房物業(yè)管理有限公司開展業(yè)務(wù)。2004年，盛全物業(yè)成立后，德信服務(wù)開始精簡(jiǎn)內(nèi)部架構(gòu)，將前者并入盛全物業(yè)。

在此后的逾十六年間，德信服務(wù)一方面為德信集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，另一方面拓展第三方項(xiàng)目，發(fā)展至如今的規(guī)模。截至2020年9月30日，德信服務(wù)在管建筑面積約2310萬(wàn)平方米。

受德信中國(guó)深耕浙江的影響，德信服務(wù)也帶有強(qiáng)烈的區(qū)域性色彩，2310萬(wàn)平方米總在管面積中，有1458萬(wàn)平米來(lái)自浙江省，729.9萬(wàn)平方米來(lái)自長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。

老朋友“助陣”

歷史溯源可知，德信服務(wù)的架構(gòu)主要經(jīng)過兩輪重大調(diào)整，其一是盛全物業(yè)在新三板掛牌前后；其二就是此次遞交招股書前。

2014年前，盛全物業(yè)由盛全控股全資擁有，胡一平是實(shí)控人。2015年10月掛牌新三板前，盛全物業(yè)成立一家股權(quán)激勵(lì)機(jī)構(gòu)，盛全控股將20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予德清凱邦。

掛牌完成后，盛全物業(yè)經(jīng)過一輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓和注冊(cè)資本增加，最終股權(quán)架構(gòu)為盛全控股及德清凱邦分別持股81.79%及18.21%。

此次遞表前，德信服務(wù)股權(quán)架構(gòu)再次變陣，盛全物業(yè)成為其間接全資附屬公司，并引入兩方戰(zhàn)略投資者香港美侖和創(chuàng)智，最終形成四方持股的格局：胡一平及其配偶魏佩芬通過盛富國(guó)際持股70.56%，凱邦國(guó)際持股17.28，香港美侖持股7.13%，創(chuàng)智持股5.03%。

此番架構(gòu)重組，涉及企業(yè)收購(gòu)和出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和騰挪、成立新公司、注資等環(huán)節(jié)，各種細(xì)節(jié)較繁瑣，所以直接呈現(xiàn)德信服務(wù)上市前最新股權(quán)架構(gòu)。

當(dāng)中，凱邦國(guó)際是股權(quán)激勵(lì)平臺(tái)德清凱邦的升級(jí)版，持股的主要是德信服務(wù)的執(zhí)行董事、高管和員工等16人，包括唐俊杰、朱曉莉（各為執(zhí)行董事）、劉義兵、陳昕、趙麗湘、鄭明軍（均為高管）及盛全物業(yè)10名員工，分別持股10.61%、1.70%、4.50%、1.25%、1.50%、1.20%及79.24%。

香港美侖的背后是美好控股集團(tuán)，也是一家浙江企業(yè)，主要從事投資、房地產(chǎn)開發(fā)、教育及物業(yè)管理，由沈月華、金糧夫婦持有。他們二人與胡一平是老熟人，對(duì)同在杭州的德信服務(wù)很熟悉，經(jīng)胡一平推薦入股投資。

創(chuàng)智的實(shí)控人是陳躍，是上海極元金融信息服務(wù)(集團(tuán))創(chuàng)始人及主席，創(chuàng)辦了“理財(cái)周刊”，現(xiàn)任《理財(cái)周刊》傳媒有限公司董事長(zhǎng)。陳躍與胡一平是老朋友，一直是德信中國(guó)的財(cái)務(wù)投資者，如今持有德信中國(guó)4.36％股權(quán)。

此次德信服務(wù)赴港IPO，胡一平找來(lái)了這些老朋友“助陣”。

地產(chǎn)、物業(yè)一把抓

在德信服務(wù)的管理體系中，胡一平是“一把手”。這一點(diǎn)，與大多數(shù)物企有所不同。

房企分拆物業(yè)上市，老板大多會(huì)指派手下大將或者子女來(lái)?yè)?dān)任這一職務(wù)，如近期遞表的禹佳生活服務(wù)和新希望服務(wù)，林龍安將董事長(zhǎng)一職留給了女兒林禹芳，劉永好指派大將張明貴任董事長(zhǎng)。

像胡一平這樣，既擔(dān)任德信中國(guó)董事會(huì)主席，又是德信服務(wù)的董事長(zhǎng)，將地產(chǎn)、物業(yè)“一把抓”的實(shí)屬不多。

此前，唐俊杰擔(dān)任盛全物業(yè)的董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。自2018年加入德信控股后，他一直是胡一平的助理，主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理部門的戰(zhàn)略投資及運(yùn)營(yíng)。

德信服務(wù)架構(gòu)重組后，他被任命為總裁。

社區(qū)增值服務(wù)是亮點(diǎn)

對(duì)比已經(jīng)上市的四十多家物企，德信服務(wù)2310萬(wàn)平方米的在管規(guī)模并不占優(yōu)勢(shì)，處在中下游。

但從業(yè)績(jī)來(lái)看，德信服務(wù)的收入一直在快速增長(zhǎng)。2018年、2019年，營(yíng)業(yè)收入分別為3.97億元、5.12億元。截至2020年9月末，德信服務(wù)收入4.98億元，同比增長(zhǎng)32.7%。

深入分析其收入結(jié)構(gòu)，社區(qū)增值服務(wù)是一大亮點(diǎn)。2018年、2019年以及截至2020年9月30日，社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收分別為4282萬(wàn)元、6319萬(wàn)元、1.09萬(wàn)元，占總營(yíng)收比分別為10.8%、12.3%、22%。

目前，德信服務(wù)的收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。雖然物業(yè)管理服務(wù)仍為其營(yíng)收的主要來(lái)源，但占比逐年降低，而社區(qū)增值服務(wù)收入在逐年提升。據(jù)了解，德信服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)有一獨(dú)特之處，能夠提供會(huì)所服務(wù)，包括餐飲服務(wù)及會(huì)議服務(wù)。

另外，第三方拓展能力也是其一大優(yōu)勢(shì)。截至2020年9月30日，德信服務(wù)由第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)的在管面積為1520萬(wàn)平方米，約占在管總建筑面積的66.0%。

如果成功上市，這一優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)擴(kuò)大。因?yàn)槠銲PO募集資金中的一部分，將用來(lái)收并購(gòu)擴(kuò)充規(guī)模。