作者 l 橙子

如今的房企并不好過，許多行業(yè)黑馬、龍頭企業(yè)都受困于流動性危機。資本市場對于上市房企也沒給多少好臉色，股價沒有腰斬，也跌超三成，其中就包括金科股份（000656）。

截至2021年12月31日收盤，金科股份報收于4.48元，較2020年末的6.53元（前復(fù)權(quán)價）下跌31.43%。

近日金科還被質(zhì)疑票據(jù)、債券、信托等多筆借款違約，對此，金科的回應(yīng)也算干脆，一方面公開回應(yīng)所有債務(wù)清償正常，另一方面，還拿出1.9億元，回購了公司4269.79萬股，約占公司總股本的0.8%，用以提振投資者信心。

圖片來源：金科股份官方公告

只是金科的這些回應(yīng)，在其真實經(jīng)營狀況下，多少顯得有些蒼白。而且，為了補充緊張的現(xiàn)金流，金科股份最近也可謂動作頻頻。

積極融資、賣股權(quán)……

只為補充現(xiàn)金流？

12月16日，金科股份發(fā)布公告稱：

將引入博裕投資作為金科服務(wù)（09666.HK）戰(zhàn)略投資者，將旗下物業(yè)公司金科服務(wù)（09666·HK）22%的股份，作價37.34億港元轉(zhuǎn)讓給博裕投資。交易完成后，金科股份持有金科服務(wù)30.33%股份，仍為第一大股東及控股股東。

圖片來源：金科股份官方公告

之后，12月24日，金科再度完成8億元超短期融資券，票面利率6.8%，發(fā)行期限270日，用于償還8億元到期債務(wù)。

圖片來源：中國外匯交易中心

而12月31日金科發(fā)布公告稱：

公司控股子公司將為參股房地產(chǎn)項目公司提供不超過455,371萬元的新增擔(dān)保金額。截止到去年11月，金科合計擔(dān)保余額已經(jīng)達到732.32億元，占本公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的198.34%，占總資產(chǎn)的19.21%。

圖片來源：金科股份官方公告

同時，金科于2021年11月23日申請發(fā)行的一筆7.9億元ABS債券也獲通過。

圖片來源：深交所

也就是說，12月以來，通過發(fā)債、融資擔(dān)保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，金科系得以補充現(xiàn)金流超98億元。

即便如此，金科依舊難掩現(xiàn)金流緊張的問題。

根據(jù)其2021年三季報數(shù)據(jù)，金科累計負債總額已經(jīng)達到3159億元，其中流動負債占比高達78%，達到2457億元。

而在流動負債結(jié)構(gòu)中，短期借款為46.35億元，一年到期的非流動負債166.5億元，其他流動負債61.91億元，合計274.76億元。

圖片來源：東方財富

同期，金科賬面的貨幣資金僅301.7億元，算上日常營運資金，只能說勉強覆蓋短期債務(wù)。

由此便不難理解金科為何在三道紅線下仍頻頻融資，甚至不惜變賣優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)。

而且由于土地結(jié)轉(zhuǎn)情況不佳，盡管金科去年三季度實現(xiàn)營收636.8億，同比增長33%，但歸母凈利潤則只有45.28億元，僅同比增長2%。

圖片來源：東方財富

而且截至去年三季度，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額不增反減，凈流出130.7億元。

圖片來源：萬得股票

不僅如此，金科盈利能力也明顯出現(xiàn)下滑。去年前三季度，金科股份銷售毛利率為19.52%，同比下降22.48%；銷售凈利率同比下降18.4%至9.54%。

圖片來源：東方財富

回顧金科，以質(zhì)量換規(guī)模

回頭來看，金科如今局面或許還跟近幾年的激進發(fā)展有關(guān)。

縱觀金科近年發(fā)展，2018年其跨進千億門檻，實現(xiàn)1188億銷售額，到2019年，銷售金額再度攀升至1860億。而到2020年，金科直接邁入兩千億陣營，全年實現(xiàn)銷售金額2233億元，同比增長約20%。

三年時間，金科便從百億規(guī)模實現(xiàn)兩級跳，進入兩千億陣營，躋身國內(nèi)房企頭部陣列。按照金科五年規(guī)劃，到2025年，其銷售規(guī)模將達到4500億元以上。

不過計劃趕不上變化，從目前情況來看，金科似乎已經(jīng)開始駛離增長快車道，進入下行階段，截至2021年11月，金科僅實現(xiàn)銷售額約1742億元，要實現(xiàn)2500億元的全年銷售目標(biāo)難度不小。

圖片來源：金科股份官方公告

同大多數(shù)房企一樣，金科在高速發(fā)展的這幾年，是以犧牲質(zhì)量為代價。

根據(jù)其官方披露數(shù)據(jù)，當(dāng)前金科主要土儲集中在二三線及以下城市。

其2020年銷售數(shù)據(jù)顯示，金科股份三線城市銷售占比達45%，四線城市銷售占比則達到8%，三四線及以下城市銷售占比過半。

而在其三季報數(shù)據(jù)中，2021年前三季度金科新增土地47宗，總建筑面積1,313萬平方米，土地購置合同金額387億元，其中大部分也以二三線為主。

這樣的土儲布局此前受利于三四線去庫存和棚戶區(qū)改造的兩波時代紅利，得以快速發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模增長。但如今隨著棚戶改造政策收緊，以及外部融資通路縮窄，押注這類城市的負作用不斷顯現(xiàn)，而金科股份正受制其中。

從金科負債結(jié)構(gòu)來看：

從2016年到2021年三季度，公司快速增長的同時，其應(yīng)付賬款也從70多億增至255.7億元，應(yīng)付票據(jù)則從3586萬元增至110.9億元。

圖片來源：萬得股票

此前的分析也提過，應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)做為商業(yè)票據(jù)，屬于經(jīng)營負債范疇。同一般債務(wù)一樣，也需要及時歸還，如果算上這筆經(jīng)營負債，金科300多億賬面資金可謂償債壓力不?。?/p>

再加上大額少數(shù)股東權(quán)益下的明股實債（相關(guān)內(nèi)容可查看：金科股票，難以填滿的坑），金科經(jīng)營現(xiàn)狀著實不夠理想。這也難怪近期市場有聲音質(zhì)疑，金科出現(xiàn)商票、債券、信托等出現(xiàn)逾期。

盡管金科積極回應(yīng)市場質(zhì)疑，但就現(xiàn)狀來看，龐大債務(wù)壓力和不佳的盈利能力，著實難以讓市場放心，未來會不會跟隔壁藍光發(fā)展一樣，有待時間的檢驗。

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