“高端住宅和商業(yè)項(xiàng)目去化難度大?！?/p>

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉

雷聲不斷的泰禾集團(tuán)（000732.SZ）于8月14日晚間交出上半年的成績(jī)單。

情況出人意料的糟糕：報(bào)告期內(nèi)泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.62億元，同比減少83.02%；歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧至-15.82億元，同比減少201.33%，扣非歸母凈利潤(rùn)由盈利10.98億元變?yōu)樘潛p10.03億元。與之相對(duì)，基本每股收益、凈資產(chǎn)收益率紛紛告負(fù)，分別降至-0.64元/股、-8.37%。

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上半年泰禾集團(tuán)業(yè)績(jī)表現(xiàn)（來(lái)源：2020半年報(bào)）

全線蒙陰的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，訴說(shuō)著泰禾集團(tuán)“不平凡”的過(guò)往。對(duì)于泰禾集團(tuán)來(lái)說(shuō)，2020年上半年既是矛盾的集中爆發(fā)期，也是一部悲壯的救贖史。

泰禾猛踩剎車

從1996年成立，到2010年借殼上市，再到銷售額破千億，泰禾集團(tuán)演繹從不見(jiàn)經(jīng)傳的區(qū)域房企到全國(guó)房企TOP30的華麗轉(zhuǎn)身。作為閩系房企的典型代表，泰禾集團(tuán)一度將高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的激進(jìn)模式玩得爐火純青。

2017年是泰禾集團(tuán)的最高光時(shí)刻，這一年其以1007.2億元位列全國(guó)房地產(chǎn)銷售排行榜第17名。而在2013年泰禾集團(tuán)的銷售規(guī)模僅為124.44億元，意味著其僅用4年時(shí)間就完成百億級(jí)到千億級(jí)的飛躍，復(fù)合年增長(zhǎng)率則達(dá)到69%。

信心膨脹之下，泰禾集團(tuán)甚至喊出“2018年沖刺2000億元”的宏大目標(biāo)。然而地產(chǎn)行業(yè)步入下行期，泰禾集團(tuán)期待的這一天遲遲未至，2018年、2019年其銷售額分別為1303.4億元、808.7億元，排名則在2019年回退至第42名。

泰禾集團(tuán)歷年銷售情況（來(lái)源：CRIC）

2020年突如其來(lái)的疫情，進(jìn)一步?jīng)_淡泰禾集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-6月泰禾集團(tuán)的全口徑銷售額為248.2億元，處于房企排行TOP50邊緣為第51名。

對(duì)于泰禾集團(tuán)的掉隊(duì)，天風(fēng)證券將其歸因?yàn)?strong>高端路線、商業(yè)地產(chǎn)和無(wú)序多元化擴(kuò)張。據(jù)悉，泰禾集團(tuán)的高端住宅和商業(yè)項(xiàng)目占比較高，此類項(xiàng)目通常去化難度較大，行業(yè)持續(xù)調(diào)控疊加疫情的不利影響使得推盤節(jié)奏更加緩慢。

泰禾在半年報(bào)披露，上半年公司沒(méi)有集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有零星項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入。而在報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是泰禾集團(tuán)收入的主要來(lái)源，以19.53億元的營(yíng)業(yè)收入占總收入比重的86.90%。

泰禾集團(tuán)收入結(jié)構(gòu)（來(lái)源：2020半年報(bào)）

其中，住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入18.06億元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積2.*****米；商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入1.47億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積7920.8***米。

去化效果不甚理想，泰禾集團(tuán)只能從節(jié)流上想辦法。2020年上半年其繼續(xù)深耕原有進(jìn)駐城市的項(xiàng)目布局，并未進(jìn)行新的土地獲取及區(qū)域擴(kuò)張，延續(xù)此前的“降杠桿”策略。

不過(guò)泰禾集團(tuán)亦有表示，公司項(xiàng)目主要位于一線及核心二線城市，包括以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長(zhǎng)三角州地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州和廈門為中心的福建區(qū)域及以武漢為中心的中部地區(qū)，仍將堅(jiān)持以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)。

債券違約漩渦

高增長(zhǎng)、高盈利、低負(fù)債被稱為房地產(chǎn)的不可能三角，過(guò)往高增長(zhǎng)讓泰禾集團(tuán)深陷高負(fù)債的泥潭。年初以來(lái)，一連串債務(wù)違約的響雷在泰禾身上炸開(kāi)。

7月6日，泰禾集團(tuán)被曝未能完成17泰禾MTN001本息的按時(shí)兌付，涉及發(fā)行總額15億元；8月1日，泰禾集團(tuán)披露關(guān)于“18泰禾01”將無(wú)法按期兌付本息的消息，而其本應(yīng)在8月3日支付2019-2020年度的利息及回售本金約15.54億元；8月4日，因前期違約觸發(fā)關(guān)于債務(wù)的交叉違約約定，原定于2020年9月8日“17泰禾MTN002”到期兌付本息加速至當(dāng)日清償。

換而言之，僅在一個(gè)月內(nèi)泰禾集團(tuán)就有三筆債券出現(xiàn)違約。而半年報(bào)顯示，截至2020年6月30日，泰禾集團(tuán)已到期未歸還借款為225.25億元，截至報(bào)告披露日，公司已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息即達(dá)43.32億元。

高企的債務(wù)以及債券違約頻發(fā)，年內(nèi)多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)多次下調(diào)泰禾集團(tuán)評(píng)級(jí)。7月6日，東方金誠(chéng)將泰禾主體信用等級(jí)由BB下調(diào)至C，同時(shí)將“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等級(jí)由BB下調(diào)至C；同日聯(lián)合信用將泰禾債券“17泰禾01”、“17泰禾02”、“18泰禾01”、“18泰禾02”的信用等級(jí)由BB下調(diào)至C。

而在國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)給予泰禾最新的發(fā)行人評(píng)級(jí)為“RD”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和美元債券評(píng)級(jí)為“C”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”;穆迪則將泰禾的公司家族評(píng)級(jí)下調(diào)至“Caa3”,高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)下調(diào)至“Ca”，評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”。

泰禾集團(tuán)也曾想過(guò)對(duì)策應(yīng)對(duì)高額債務(wù)，其于2017年底提出過(guò)將資產(chǎn)負(fù)債率降至75%的目標(biāo)。而今兩年半已過(guò)，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率非但沒(méi)有降低，反而略有升高。截至2020年6月末，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為85.84%，相比2019年底上升0.89%，同期流動(dòng)比率下降12.82個(gè)百分點(diǎn)至107.52%。

泰禾集團(tuán)主要財(cái)務(wù)比率（來(lái)源：2020半年報(bào)）

從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，泰禾集團(tuán)債券違約的原由是現(xiàn)金流斷裂。2020年上半年泰禾集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流出9.09億元，顯然不能實(shí)現(xiàn)自身活血；而在當(dāng)期期末，泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金余額僅有43.05億元，相比期初的131.96億元大幅縮減，如若再減去10.86億元的受限資金，其的現(xiàn)金更顯得捉襟見(jiàn)肘。

龐大的銀行授信本可救泰禾于水火，無(wú)奈泰禾的信用資質(zhì)還是讓銀行機(jī)構(gòu)后怕。在其獲得的1232.48億元銀行授信額度之中，泰禾集團(tuán)已實(shí)際使用190.59億元，卻有15.88億元已到期未歸還。

路在何方

受限于行業(yè)環(huán)境以及自身因素，泰禾股價(jià)自2018年來(lái)一路下行，如今只有最高點(diǎn)21.63元/股的四分之一左右；而在年內(nèi)，債券違約的擔(dān)憂使得股價(jià)最低下探4.06元/股，但因泰禾引戰(zhàn)的消息有所回升。

泰禾集團(tuán)股價(jià)表現(xiàn)（來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)）

其實(shí)，泰禾是從今年5月開(kāi)始考慮引入戰(zhàn)略投資者，直至7月30日才由泰禾投資、公司實(shí)際控制人黃其森與海南萬(wàn)益簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，而受讓方海南萬(wàn)益正是萬(wàn)科（000002.SZ）的全資子公司。

根據(jù)股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬(wàn)益，標(biāo)的股份轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.90元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為24.26億元。按照當(dāng)日收盤價(jià)5.8元/股推算，轉(zhuǎn)讓價(jià)格折價(jià)約15%。

而萬(wàn)科設(shè)置嚴(yán)格的前提條件，不少箭頭直指泰禾的債務(wù)問(wèn)題，如泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，且得到泰禾與萬(wàn)科一致認(rèn)可；泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大問(wèn)題或重大不利變化等。

鑒于本次引戰(zhàn)能否成功尚存在很大的不確定性，泰禾的債務(wù)問(wèn)題還將在一段時(shí)間內(nèi)延續(xù)。比較尷尬的是，在半年報(bào)公布的同一天，泰禾集團(tuán)亦發(fā)布關(guān)于“17泰禾01”將無(wú)法按期兌付本息的公告，該筆款項(xiàng)應(yīng)于2020年8月17日兌付本息8.79億元。

泰禾集團(tuán)表示，未來(lái)一年公司將抓銷售促回款，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，并通過(guò)多種渠道籌集資金，積極解決債務(wù)問(wèn)題；與此同時(shí)，公司將積極推動(dòng)引入戰(zhàn)略投資者事宜，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，完善公司治理，改善公司流動(dòng)性問(wèn)題。