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冰山之前，龍湖地產(chǎn)已調(diào)轉(zhuǎn)航向。

一年前，龍湖地產(chǎn)標(biāo)志性人物吳亞軍尚未隱退，她在龍湖2022年中期業(yè)績發(fā)布會上談到，“泰坦尼克號撞到冰山的時候，你再想調(diào)頭已經(jīng)來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候就有所應(yīng)對?！?/p>

此后地產(chǎn)行業(yè)波動起伏，觸礁者撞山者無數(shù)，龍湖也在市場關(guān)鍵轉(zhuǎn)折階段從吳亞軍邁入陳序平時代。一年過去了，陳序平治理下的龍湖沿著吳亞軍制定的路線圖，加速遠(yuǎn)離冰山，成為民營房企中具備穿越周期能力的極少數(shù)。

8月14日，龍湖集團(tuán)提前償還一筆17億元境內(nèi)債的消息，獲得市場廣泛關(guān)注。數(shù)天后，龍湖集團(tuán)在2023年半年報(bào)業(yè)績說明會上，再次向市場展示了集團(tuán)穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表和業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為2070.9億元，平均借貸成本4.26%，保持行業(yè)低位；凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求。

龍湖之所以能穩(wěn)住負(fù)債率，主要源于其良性現(xiàn)金流支撐的償債能力。龍湖集團(tuán)CFO趙軼稱，龍湖今年債務(wù)壓力已經(jīng)過去了，明年到期的銀團(tuán)貸款大概還剩下80億港元，集團(tuán)正計(jì)劃按部就班的去償還。明年龍湖到期債務(wù)可能在230億元左右，公司有充分的資源去償還。

債務(wù)壓力持續(xù)壓降背后，龍湖集團(tuán)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略紅利釋放，利潤結(jié)構(gòu)從開發(fā)向非開發(fā)、從強(qiáng)周期向弱周期傾斜明顯。

這樣一來，即使地產(chǎn)市場仍處修復(fù)時期，但龍湖集團(tuán)所錨定的利潤結(jié)構(gòu)能將自身經(jīng)營風(fēng)險降到最低，以穩(wěn)定的銷售回款率和非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)比，驅(qū)動地產(chǎn)優(yōu)等生不斷刷新績點(diǎn)。

償債有力，信用升級

龍湖集團(tuán)提前償還債務(wù)的舉動，表明了龍湖有足夠的現(xiàn)金流用以償還債務(wù)，這與近期深陷債務(wù)違約事件的房地產(chǎn)企業(yè)形成了鮮明對比。同時，相較于去年置身地產(chǎn)周期波動和更換掌門人之時的調(diào)整狀態(tài)，龍湖集團(tuán)如今更顯穩(wěn)健持重。

去年十月，龍湖集團(tuán)宣布實(shí)控人吳亞軍辭任董事會主席等職務(wù)，擔(dān)任龍湖戰(zhàn)略發(fā)展顧問。吳亞軍的退出，恰逢龍湖三大業(yè)務(wù)框架搭建二十周年，加之房地產(chǎn)市場走弱陰影，這似乎給資本市場傳遞一個信號，龍湖的一個時代已經(jīng)終結(jié)。

在房企中，尤其是民營房企，龍湖憑借審慎的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，多年來一直保持優(yōu)等生的形象。這家有著房地產(chǎn)西南王之稱的民營房企，背后其實(shí)靠女強(qiáng)人吳亞軍支撐。

隱退后，吳亞軍把龍湖交棒給內(nèi)部成長起來的職業(yè)經(jīng)理人陳序平打理，在程序上完成第一代與第二代的權(quán)利交接。彼時，龍湖面臨的隱憂并不小，在銷售端走弱的情況下，龍湖的有息債務(wù)增加，經(jīng)營現(xiàn)金流量消耗加劇，現(xiàn)金短債比下降，維持三道紅線綠檔壓力上升。

結(jié)果證明，吳亞軍之后，陳序平頂住了壓力。在供貨端充足的情況下，龍湖的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化能力在線，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤跑贏同業(yè)。

龍湖集團(tuán)董事會主席兼CEO陳序平在龍湖業(yè)績說明會上提到，上半年，龍湖集團(tuán)在供貨端做了充足準(zhǔn)備，上半年可供銷售的貨源達(dá)2400億元，下半年還有800億元的新供貨源可以入市。全年可以提供超過3200億元的可售貨源。

負(fù)債方面，2023年7-8月，龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債。龍湖集團(tuán)表示，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，公司將于2024年1月到期的153億港元銀團(tuán)貸款，也已提前償還72億港元，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。截至2026年底，龍湖無境外到期債券。

經(jīng)營有序，融資暢通，償債有望，風(fēng)險抵補(bǔ)充足，讓龍湖在一眾房企中顯得格外獨(dú)特。龍湖的穩(wěn)定性從相關(guān)評級中可以窺見，龍湖集團(tuán)是國內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。

截至2022年底，標(biāo)普、穆迪分別給予龍湖BBB-、Baa2的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。今年6月，惠譽(yù)評級已將龍湖集團(tuán)的展望從“負(fù)面”上調(diào)至“穩(wěn)定”，并確認(rèn)了其長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級，及其未償付高級票據(jù)的評級為“BBB”。

惠譽(yù)認(rèn)為，龍湖集團(tuán)在監(jiān)管層政策和其龐大的無抵押投資物業(yè)組合的支持下，加強(qiáng)了銀行融資渠道，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資本市場融資渠道有所收窄，龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)靈活性仍然很強(qiáng)。

信用評級的提升，適度的杠桿，以及穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理，有助于龍湖集團(tuán)進(jìn)一步降低融資成本，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，驅(qū)動集團(tuán)穿越周期。

中金公司在7月下旬將龍湖集團(tuán)目標(biāo)價上調(diào)至26.33港元，其正是看好龍湖集團(tuán)在穩(wěn)健財(cái)務(wù)加持下，地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，多元業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花，有助于提振龍湖集團(tuán)利潤與現(xiàn)金流，助力估值釋放。

多元業(yè)務(wù)，穿越周期

上半年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)額620.4億元，上年同期為948.05億元；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為80.6億元，上年同期為74.8億元。上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%。

在其他民營房企陷入流動危機(jī)時，龍湖依然能繼續(xù)拿地，維持營收利潤基本盤穩(wěn)定，主要?dú)w于龍湖早期的資本積累，以及錨定的多元化、弱周期戰(zhàn)略路線。

龍湖地產(chǎn)于1996年前后進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，從大本營重慶起家，隨后以北京為外擴(kuò)核心，業(yè)務(wù)逐漸輻射全國。核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，龍湖地產(chǎn)2002年之前完成住宅、商業(yè)、物業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊布局。

二十年跑馬圈地，龍湖系勢力遍布全國，無論是住宅還是商業(yè)項(xiàng)目，龍湖成為頭部房企的一張代表性名片。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)下行周期中，龍湖擁有民企房企中最佳信用評級，三道紅線始終能均保持綠檔。

原因何在？

拆解龍湖的業(yè)績指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，盡管龍湖的營收和利潤水平仍未恢復(fù)到前期峰值，但在當(dāng)下地產(chǎn)市場環(huán)境中，龍湖的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。其中，非開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)上升，幫助龍湖維持較高毛利水平， 增加經(jīng)營確定性。

龍湖的三大業(yè)務(wù)板塊為地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營及租賃、物業(yè)管理，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)仍為業(yè)績核心支撐，權(quán)重最高。近八年，龍湖開啟業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，降低地產(chǎn)開發(fā)占比，提升商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)業(yè)務(wù)占比。陳序平更是直接定下KPI，爭取5年以內(nèi)龍湖集團(tuán)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2022年，龍湖地產(chǎn)開發(fā)板塊的營收占比為94.11%、93.2%、93.36%、93.66%、92.78%、91.7%、89.74%、90.6%。商業(yè)運(yùn)營及租賃業(yè)務(wù)收入占比從2015年的2.96%升至2022年的4.74%，物業(yè)管理收入占比從2.93%升至4.66%。

2023年上半年，龍湖地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，營收占比為80.38%；運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)122億元（不含稅），同比增長10.4%，營收占比19.62%。

結(jié)合利潤貢獻(xiàn)值看，龍湖集團(tuán)2023年上半年由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性利潤占比已經(jīng)過半，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。隨著龍湖地產(chǎn)的商業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略推進(jìn)，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比可能會繼續(xù)下降，而商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理貢獻(xiàn)值會上升。

運(yùn)營及服務(wù)板塊走出趨勢的同時，地產(chǎn)開發(fā)板塊也開始出現(xiàn)提振跡象。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約1101.2億元，同比增加61.09%，合同銷售面積約659.4萬平方米，與大多數(shù)國有同業(yè)持平，遠(yuǎn)超大部分民營開發(fā)商。

龍湖集團(tuán)的合同銷售額可以繼續(xù)超過民營開發(fā)商，與其堅(jiān)持聚焦高線戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)充土地儲備，息息相關(guān)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個月，其統(tǒng)計(jì)的城市中，總價1000-3000萬元、3000-5000萬元、5000萬元以上的新房高端住宅成交套數(shù)同比持續(xù)增長，漲幅分別為45%、13%和35%。

上半年，龍湖集團(tuán)新項(xiàng)目的去化率達(dá)70%，在成都、天津、合肥、蘇州等高能級城市去化表現(xiàn)都不錯，拉動了全集團(tuán)業(yè)績的整體提升。龍湖在26個城市的銷售排名進(jìn)入了前十名。

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績說明會上表示，龍湖針對改善性需求，調(diào)整、打造了一系列適合改善性需求的產(chǎn)品。其中，在成都打造的改善型產(chǎn)品，開盤去化接近100%；在上海打造的改善型產(chǎn)品，開盤去化超過90%。

這意味著，地產(chǎn)市場需求開始分化，改善類及高端產(chǎn)品的市場份額逐漸爬升。龍湖則敏銳捕捉到市場需求的變化，成為第一批煥新高改產(chǎn)品線的房企之一。據(jù)惠譽(yù)估計(jì)，龍湖集團(tuán)擁有接近三年的可出售土地儲備，其中80%以上覆蓋中國一二線城市。

錨定三大航道，龍湖集團(tuán)的毛利水平、現(xiàn)金流便有了支撐，穿越周期也多了一份底氣。

今年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)毛利額139億元，毛利率為22.4%，毛利率在行業(yè)處于領(lǐng)先水平。對此，龍湖集團(tuán)管理層解釋，報(bào)告期內(nèi)龍湖智慧生活等業(yè)務(wù)毛利率較高，助力公司毛利率提升。

當(dāng)龍湖集團(tuán)聚焦經(jīng)營性現(xiàn)金流目標(biāo)時，多元航道也會為其帶來源源不斷的現(xiàn)金流，這讓龍湖可以減少甚至不再依靠拉升負(fù)債規(guī)模驅(qū)動業(yè)務(wù)增長，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化也能增添更多主動性。

處于時代巨變中，龍湖優(yōu)等生的光環(huán)繼續(xù)閃耀。冰山漸遠(yuǎn)，一切才剛剛開始。