地產(chǎn)項目掛牌潮起，數(shù)十億的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不少見，但僅用兩個月就找到了接盤方，金茂跑贏了大多數(shù)房企。

11月16日，中國金茂（00817.HK）發(fā)布公告稱，出售青島方嘉置業(yè)有限公司（簡稱：方嘉置業(yè)）90%股權(quán)，作價24.28億元。接盤方青島青悅匯置業(yè)有限公司（簡稱：青島青悅匯）是一家有著“造車基因”的地產(chǎn)公司。

此前，中國金茂全資附屬公司天津東輝產(chǎn)創(chuàng)有限公司（簡稱：天津東輝）已經(jīng)與青島青悅匯簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，天津東輝同意向青島青悅匯出售其所持項目公司90%的股權(quán)，代價為24.28億元。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，方嘉置業(yè)由青島青悅匯及中國金茂分別持有90%及10%的股權(quán)，雙方將合作開發(fā)中歐國際城的B6和D11兩宗地，案名為中歐國際城|濱江悅。

在這筆交易中，金茂至少一箭三雕，即回籠超24億現(xiàn)金，收獲（稅前）利潤4.59億元，以及拿到了一筆1.53億元無息借款。

青島“換倉”

青島是中國金茂重倉的區(qū)域之一，中歐國際城所在的高新區(qū)更是金茂深耕的板塊之一。早在2014年，中國金茂的前身方興集團(tuán)就與青島高新區(qū)達(dá)成合作意向。

2016年1月，青島高新區(qū)四宗住宅、商服地塊出讓，被金茂旗下公司收入囊中，成交價近4.5億元。

2017年12月，金茂旗下公司再度兩次斥資拿地：4日，以22.7億元的總價拿下青島高新區(qū)七宗商住、工業(yè)用地；13日又以約21.45億元的總價拿下六宗商住、工業(yè)用地。

2019年10月9日，金茂旗下青島方盛置業(yè)又拿下四宗文化用地和一宗住宅用地，其中文化用地即為青島東方伊甸園項目，中國金茂為該項目股東之一。

在持續(xù)加倉高新區(qū)之后，2019年10月28日，中國金茂旗下青島茂景置業(yè)100%股權(quán)被掛牌出讓，轉(zhuǎn)讓底價5.75億元，該公司主要資產(chǎn)是青島智慧新城項目C4地塊，同樣是中歐國際城的地塊之一，于2017年12月摘得。

據(jù)了解，2020年青島茂景置業(yè)營業(yè)收入為0，錄得凈虧損1588.57萬元，截至2021年8月31日，該公司依然處于虧損，虧損金額為67.4萬元。

頻頻退出中歐國際城所涉地塊，金茂也在進(jìn)一步平衡在青島的投資。

跳出高新區(qū)，在青島西海岸新區(qū)，中國金茂打造有總投資150億元的中國金茂科技小鎮(zhèn)；今年9月在青島第二輪集中拍中，中國金茂拿下8宗地，包括與海爾組成聯(lián)合體耗資32.7億元，摘得青島李滄區(qū)5宗地塊。

在5月份的第一輪集中土拍中，中國金茂關(guān)聯(lián)公司以1.32億元摘得黃島區(qū)HD2021-3041號地塊，樓面價2583元/平。此前，中國金茂已經(jīng)在該板塊拿下HD2020-3096、HD2020-3097號等地塊。

公開信息顯示，此次被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的項目公司方嘉置業(yè)，實(shí)際是中國金茂從控股股東手中接盤而來。

2019年10月25日，武漢化資通過招拍掛市場以總代價17.73億元，拿下中歐國際城5宗地塊，拿地之后，武漢化資旗下3家全資附屬項目公司“分食”了這5宗地塊。

其中，青島方旭置業(yè)有限公司（簡稱：方旭置業(yè)）持有G-2019-013地塊；青島方靖置業(yè)有限公司（簡稱：方靖置業(yè)）持有青島金茂智慧新城C8地塊；B4、B6以及D11地塊由方嘉置業(yè)競得。

2020年3月，中國金茂子公司亦城置業(yè)與中化資產(chǎn)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，亦城置業(yè)同意以68.5億元的代價向中化資產(chǎn)收購武漢化資100%的股權(quán)。中化資產(chǎn)為中化集團(tuán)的全資附屬公司，而中化集團(tuán)為中國金茂的間接控股股東。

轉(zhuǎn)讓完成之后，中國金茂成為了武漢化資的股東，順勢收編了武漢化資手中地塊。據(jù)悉，武漢化資還通過一家全資附屬公司持有天津小王莊項目的全部權(quán)益，通過一家參股公司持有武漢楊泗港項目20%的權(quán)益。

與控股股東的這筆交易，讓中國金茂獲得總建面約73.11萬方的權(quán)益土儲。

不過去年11月，中國金茂以4007.72萬元掛牌了方靖置業(yè)100%股權(quán)及500萬元債權(quán)；今年3月，其又以3428.09萬元掛牌了方旭置業(yè)100%股權(quán)；如今又將方嘉置業(yè)90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了青特置業(yè)。

一箭三雕?

據(jù)了解，買家青島青悅匯成立2021年6月28日，由青島青特置業(yè)有限公司（簡稱：青特置業(yè)）持股100%；青特置業(yè)由青特集團(tuán)有限公司（簡稱：青特集團(tuán)）持股99.6364%。

青特集團(tuán)前身是“城陽人民公社修配制造廠”，產(chǎn)業(yè)涉足專用車制造、汽車車橋生產(chǎn)、汽車零部件生產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)、國際貿(mào)易等多個領(lǐng)域，已發(fā)展成為中國重要的專用車及零部件生產(chǎn)和出口基地，擁有20多家子公司。

青特置業(yè)是青特集團(tuán)旗下綜合性房地產(chǎn)開發(fā)平臺，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、園林景觀和農(nóng)林開發(fā)五大板塊。

作為山東本土房企，青特置業(yè)以青島為大本營，扎根于城陽區(qū)，在即墨、市北、西海岸等板塊均有布局，此次與中國金茂的合作，是青特置業(yè)首次落子青島高新區(qū)。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，中歐國際城是青島高新區(qū)的第一大盤，截止目前網(wǎng)簽套數(shù)超過13000多套，是高新區(qū)非常受歡迎的項目。

青特置業(yè)位列青島本土房企前三名，還入選了“2021山東本土房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”，此前在山東省累計開發(fā)有21個項目。

中國金茂和青特集團(tuán)將合作的B6和D11地塊，由方嘉置業(yè)于2019年10月通過競標(biāo)獲得，當(dāng)時一同被拍下的還有B4地塊。

截至公告日，地塊B4已動工開發(fā)，案名中歐國際城覽秀Ⅱ期；而地塊B6及地塊D11尚處于前期規(guī)劃設(shè)計階段，從公示的規(guī)劃方案來看，D11地塊上將打造21棟17-33層的高層住宅，計容建面22.15萬方；B6地塊上將建設(shè)23棟10-18層的小高層住宅，計容建面15.44萬方。

根據(jù)合作協(xié)議，于出售事項完成后，中國金茂將負(fù)責(zé)繼續(xù)開發(fā)并操盤地塊B4，并對地塊B4獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險及享有收益；而青島青悅匯則負(fù)責(zé)開發(fā)并操盤地塊B6及地塊D11，且青島青悅匯及中國金茂應(yīng)按照9：1的比例對地塊B6及地塊D11分擔(dān)風(fēng)險及享有收益。

雙方同時約定，如B6和D11地塊后續(xù)因開發(fā)需求須由項目公司的股東按其所持項目公司的股權(quán)比例提供資金，則中國金茂須提供的資金應(yīng)由青特置業(yè)代為提供。

此外，根據(jù)合作協(xié)議，青特置業(yè)同意在完成方嘉置業(yè)的股權(quán)變更后，還需向中國金茂的指定實(shí)體提供一筆1.53億元、為期一年的無息借款。

中國金茂表示，出售事項將有助集團(tuán)充分利用市場資源，優(yōu)化項目投資回報，加快實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤，分散項目風(fēng)險。通過出售事項的（除稅前）收益約為4.59億元，擬將該等所得款項用于未來可能的合適投資或作一般營運(yùn)資金。

通過項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，金茂至少一箭三雕，即回籠超24億現(xiàn)金，增加利潤4.59億元，以及1.53億元無息借款。

根據(jù)此前規(guī)劃，中歐國際城五宗地塊的總投資預(yù)計約為54.16億元，將通過銀行貸款及銷售回款等方式籌措。如今金茂引入其他股東，或許是想分擔(dān)項目的資金壓力。

截止2021年8月31日，方嘉置業(yè)總資產(chǎn)為31.23億元，負(fù)債總計9.37億元，凈資產(chǎn)為21.86億元。若按此計算，公司90%的股權(quán)對應(yīng)的價格為19.674億元，24.28億元的掛牌價溢價率約為23.41%。

掛牌“甩包袱”

梳理青島資產(chǎn)的同時，在全國范圍內(nèi)，中國金茂也在主動的調(diào)整項目結(jié)構(gòu)和布局。

11月17日，寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱：寧興地產(chǎn)）掛牌轉(zhuǎn)讓臺州環(huán)茂置業(yè)有限公司（簡稱：環(huán)茂置業(yè)）45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價約4.04億元。寧興地產(chǎn)為中國金茂間接全資子公司。

轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的公司環(huán)茂置業(yè)成立于2021年6月21日，注冊資本約8.98億元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。截至2021年10月31日，總資產(chǎn)約15.25億元，總負(fù)債約6.28億元，所有者權(quán)益約8.97億元。

11月8日，武漢煜茂置業(yè)有限公司（簡稱：煜茂置業(yè)）50%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，底價2.14億，轉(zhuǎn)讓方武漢興茂置業(yè)有限公司為中國金茂的全資子公司，煜茂置業(yè)由中國金茂間接100%控股。

據(jù)了解，煜茂置業(yè)為武漢漢陽四新方島金茂智慧科學(xué)城項目公司。2020年中國金茂一舉拿下方島約130萬方兩宗巨無霸地塊進(jìn)行綜合開發(fā)，涵蓋總部辦公集群、國際五星級酒店、大型主題商業(yè)Mall、優(yōu)質(zhì)教育、文化創(chuàng)意中心等。住宅部分于2020年11月底首開，最近一次開盤在今年10月30日。

截止今年7月31日，煜茂置業(yè)錄得營業(yè)收入3.21萬元，凈利潤-2119.63萬元；截止10月31日，煜茂置業(yè)營業(yè)收入為19.51萬元，凈利潤-3351.69萬元，三個月時間虧損擴(kuò)大超1000萬元。

來源：樂居財經(jīng) 程孟瑤

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