辛辛苦苦買套房

原本是件高興事

可買賣雙方卻因“房產(chǎn)面積差”起了爭(zhēng)執(zhí)

最終鬧上了法庭

今天我們就來聚焦一起

由廈門市湖里區(qū)人民法院審理的

房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介

2019年7月，吳某將廈門海滄某套商住房出售給張某忠，《房產(chǎn)買賣協(xié)議》約定建筑面積61㎡，成交價(jià)160萬元，2019年10月15日前辦理過戶登記手續(xù)，特別備注“房屋面積以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，一星期內(nèi)從銀行借出復(fù)印件給張某忠”。看房過程中，吳某的姐姐告知張某忠，一手購(gòu)房合同中房屋面積為58.84㎡，后來增補(bǔ)了幾平方，應(yīng)為61㎡多。張某忠向吳某支付購(gòu)房定金10萬元。

之后，吳某將產(chǎn)權(quán)證照片通過微信發(fā)給張某忠，張某忠發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)面積僅有58.96㎡，比合同面積少2.04㎡。

張某忠提出：

“看房和簽合同時(shí)，我反復(fù)與你和你姐姐確認(rèn)房屋面積為61㎡，但實(shí)際面積差了2㎡，如面積不足61㎡，當(dāng)初是不會(huì)去看房的，希望雙方協(xié)商解決。”

吳某回復(fù)稱：

“房子是按套賣，不按面積算，而且面積問題合同寫得很清楚了，沒法再協(xié)商?！?/p>

同年10月15日，張某忠以吳某故意隱瞞，房產(chǎn)面積不足61㎡為由，表示無法按時(shí)支付剩余房款，要求吳某盡快配合辦理過戶，否則將解除購(gòu)房協(xié)議。吳某表示不同意，認(rèn)為張某忠當(dāng)初就知道面積存在差異，且房子是按套賣，要求張某忠抓緊付清余款并辦理過戶。其間，雙方通過房產(chǎn)中介進(jìn)行溝通，但未協(xié)商一致。11月7日，吳某以張某忠未支付剩余購(gòu)房款已毀約為由，通知張某忠解除協(xié)議并拒絕返還定金。張某忠不同意，遂起訴要求吳某雙倍返還購(gòu)房定金20萬元。

案情簡(jiǎn)介

廈門市湖里區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

01

二手房買賣中，如合同僅約定房款總價(jià)，未約定每平方單價(jià)，又約定“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”，按照存量房買賣市場(chǎng)交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定房屋是按套定價(jià)交易，事后雙方均不能主張按實(shí)際面積“多退少補(bǔ)”。

02

當(dāng)事人在締約階段，按照誠(chéng)信原則應(yīng)承擔(dān)協(xié)助、通知、保護(hù)、忠實(shí)等先合同義務(wù)，如實(shí)披露可能影響交易的事實(shí)。價(jià)格是房屋買賣合同的重要條款。建筑面積大小不僅關(guān)系到對(duì)房屋的實(shí)際利用，也是評(píng)估房?jī)r(jià)的重要因素，足以影響交易。吳某作為產(chǎn)權(quán)人，知曉房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積，理應(yīng)如實(shí)告知張某忠，但在合同訂立過程中，吳某并未出示房產(chǎn)證，僅是口頭陳述建筑面積為61㎡。雖然根據(jù)合同“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”的約定，張某忠應(yīng)當(dāng)知道合同面積與實(shí)際面積可能有誤差，但基于信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，誤差不應(yīng)超過可預(yù)見的范圍。本案建筑面積的誤差比值超過3%，以成交價(jià)換算，誤差金額超過5萬元，對(duì)一套總價(jià)160萬元的房屋而言，明顯超出合理范圍，吳某違反了披露真實(shí)信息的先合同義務(wù)。

03

張某忠主張吳某存在欺詐行為，但并未依法行使撤銷權(quán)，在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下，張某忠拒絕按期支付剩余房款，屬于違約，經(jīng)催告后仍未履行，吳某可以解除合同。

04

只有在合同因一方的違約行為而無法繼續(xù)履行的情形下，方能對(duì)違約方科以定金罰則。原被告雙方均存在違反合同義務(wù)的行為，不適用定金罰則，因合同已解除，吳某應(yīng)返還已收取的定金10萬元。

法院判決

廈門市湖里區(qū)人民法院一審判決：一、吳某應(yīng)返還張某忠定金10萬元；二、駁回張某忠的其他訴訟請(qǐng)求。

吳某不服，提出上訴。

廈門市中級(jí)人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

“民事活動(dòng)中，當(dāng)事人應(yīng)按照誠(chéng)信原則承擔(dān)協(xié)助、通知、保護(hù)、忠實(shí)等先合同義務(wù)，如實(shí)向?qū)Ψ脚犊赡苡绊懡灰椎闹匾聦?shí)。對(duì)二手房而言，賣方對(duì)房屋真實(shí)產(chǎn)權(quán)面積是清楚的，理應(yīng)如實(shí)陳述。當(dāng)然，由于房屋的建筑面積通常不是整數(shù)，生活中人們往往按照四舍五入法取整數(shù)披露面積信息，會(huì)有一些誤差，這符合記憶規(guī)律和交易習(xí)慣，不構(gòu)成欺詐。但如誤差值超出了合理范圍，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響的，則屬于不實(shí)陳述，買方可依法主張權(quán)利。從另一方面，訂立合同過程中，買方也應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎義務(wù)，對(duì)簽約主體資格、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況及實(shí)際使用情況等進(jìn)行核實(shí)，避免在今后合同履行中產(chǎn)生糾紛?！?/p>

深圳始舞管理咨詢有限公司服務(wù)范圍 :國(guó)內(nèi)外商標(biāo)注冊(cè)、國(guó)內(nèi)外商標(biāo)買賣，國(guó)內(nèi)外商標(biāo)異議、國(guó)內(nèi)外爭(zhēng)議申請(qǐng)、駁回復(fù)審、異議復(fù)審、爭(zhēng)議復(fù)審，及相關(guān)答辯，國(guó)內(nèi)外專利申請(qǐng)，國(guó)內(nèi)外公司申請(qǐng)，國(guó)內(nèi)外版權(quán)登記等，擅長(zhǎng)商標(biāo)行政訴訟，商標(biāo)侵權(quán)訴訟、亞馬遜侵權(quán)，版權(quán)侵權(quán)訴訟等訴訟案件。

承接中國(guó)馳名商標(biāo)培育、認(rèn)定，省著名商標(biāo)評(píng)定，高新企業(yè)。