作者：Elaine

出品：明亮公司

都市的商業(yè)生活正在發(fā)生改變。

過去，一間綜合性商場(chǎng)能滿足幾乎所有人的需求；如今，新興街區(qū)成了更開放、更多元的“商場(chǎng)”。類型與氣質(zhì)相似的商戶依街而聚，形成了街區(qū)獨(dú)特的商業(yè)景觀。我們希望圍繞都市青年日常的飲食與出行，透過上海愚園路、安福路等城市街區(qū)的新變化，了解都市青年人群的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，探尋更多圈層經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在眾多人口和全球化進(jìn)程的不斷推進(jìn)下，東京和上海，這兩座亞洲最大的都市，最相似之處可能是都在持續(xù)不斷地更新，城市的空間結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)都在不斷演變。東京通過多輪次和多層次的空間規(guī)劃來引導(dǎo)城市的整體發(fā)展，五次首都圈層規(guī)劃改變了東京“一極集中”的結(jié)構(gòu)，形成以商務(wù)核心城市為中心的自立型都市圈，構(gòu)筑“多核多圈層”的區(qū)域結(jié)構(gòu)，而上海同樣通過公共交通網(wǎng)絡(luò)形成了緊湊的城市群鏈接，并在此基礎(chǔ)上不斷衍生出多個(gè)小型的商業(yè)社群，在城市細(xì)密的毛細(xì)血管中持續(xù)激發(fā)出更多的商業(yè)活力。

大學(xué)時(shí)曾參與過昆山城市更新項(xiàng)目的Atlanc，作為一名投資人和創(chuàng)業(yè)者，在游歷了眾多城市后轉(zhuǎn)做電商，對(duì)城市更新與圈層商業(yè)的變化有自己的觀察與理解。他認(rèn)為，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過60%后，人們會(huì)重新開始回到所謂的街區(qū)，即blocks這個(gè)概念。“大家會(huì)更希望找到讓自己舒適的城市和文化圈層?！?/p>

談到自己熟悉的電商領(lǐng)域，Atlanc表示，城市更新與電商平臺(tái)的打造是兩件不同維度但同頻的事。“在電商平臺(tái)上你關(guān)注的是被抽象化的人和商品之間的關(guān)系，這種虛擬的構(gòu)建與城市街道的建設(shè)有許多相似之處?！彼J(rèn)為，傳統(tǒng)的「人-貨-場(chǎng)」模式在線上依舊適用，安福路的出現(xiàn)是線上流量導(dǎo)流到線下的結(jié)果，這樣的流量導(dǎo)向型街道在其他地方也會(huì)出現(xiàn)，但流量紅利卻很難在同一條街道上復(fù)制。而愚園路的「附近經(jīng)濟(jì)」更容易形成穩(wěn)固的文化圈層，往來的人流不會(huì)斷，多樣的需求和人群聚集于此，不斷地為街道商業(yè)輸送血液，新的人貨匹配會(huì)一直發(fā)生。“從獲取流量的方式上看，安福路更接近淘系電商，而愚園路更接近興趣電商?！?/p>

本期BrightTalk我們以《美國大城市的死與生》、《搶街》以及《東京城市更新經(jīng)驗(yàn)》為觸點(diǎn)，邀請(qǐng)到新興投資廠牌「Kindergarten Green綠色幼稚園」的合伙人及創(chuàng)業(yè)者Atlanc，圍繞TOD（Transit-oriented development，公共交通導(dǎo)向型開發(fā)）對(duì)城市商業(yè)的助力作用，參考東京的城市更新，以上海愚園路和安福路為例，展開了此次討論。

以下是此次BrightTalk的談話內(nèi)容（有刪節(jié)）：

Q：明亮公司

A：Atlanc?綠色幼稚園合伙人&創(chuàng)業(yè)者

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Atlanc（來源：受訪人提供）

TOD背后，超過60%的城鎮(zhèn)化率是城市更新更大的助推力

Q：之前去過的國家和城市里，對(duì)哪一個(gè)城市的更新印象最深？為什么是它？

A：我認(rèn)為是日本，因?yàn)槿毡竞臀覀円粯樱际菛|亞國家。整個(gè)東亞民族的表現(xiàn)都要稍微內(nèi)斂一點(diǎn)。在遇到經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，第一選擇是跟外面的關(guān)系變得少一點(diǎn)，所以整個(gè)城市自己的更新會(huì)來得更頻繁一些。這和移民國家不同，因?yàn)橐泼駠視?huì)有很多外來資源，一定程度上會(huì)破壞城市更新的連續(xù)性。

其實(shí)東京和大阪都是很好的城市范例，但跟我們?nèi)粘ＯM(fèi)相關(guān)的，我最喜歡的還是大阪，特別是看了一個(gè)比較典型的案例——難波公園。它把以前大阪城南鄰近火車站的一座棒球館做了一次TOD改造，改造后能同時(shí)進(jìn)火車、地鐵、汽車，同時(shí)商場(chǎng)的建設(shè)并不像傳統(tǒng)的一二三四樓，一樓、二樓、三樓的界限比較模糊。它的每一層樓可以通向不同的地方。

難波公園

Q：國內(nèi)有沒有典型的TOD范例？有的話，它是如何與城市更新結(jié)合起來的？

A：TOD這個(gè)概念的興起其實(shí)跟高速公路的興起緊密相關(guān)。七八十年代的時(shí)候，高速公路興起的同時(shí)還沒有信息高速公路這個(gè)說法，但在國內(nèi)，這方面的建設(shè)其實(shí)有點(diǎn)倒過來的感覺，我們對(duì)“信息高速路”的建設(shè)在很多方面要優(yōu)先于實(shí)際高速公路的建設(shè)，所以我們能看到線上TOD的出現(xiàn)。這個(gè)是日本沒有的。日本發(fā)達(dá)的線下零售，比如便利店的巨頭其實(shí)就是以前傳統(tǒng)的GMS大商場(chǎng)的巨頭，這其實(shí)限制了一部分線上信息化高速公路的發(fā)展。當(dāng)然另一方面，也是因?yàn)槿毡镜膰鴥?nèi)市場(chǎng)不夠大，這導(dǎo)致在線上去造東西很難計(jì)算成本結(jié)構(gòu)。

所以我們可能不會(huì)立刻產(chǎn)生像新宿站那樣的線下TOD，因?yàn)橄M(fèi)者的需求已經(jīng)在線上得到一些滿足。但這不代表我們不會(huì)產(chǎn)生像東京的吉祥寺，像紐約的Soho這樣的地方，它會(huì)在你的城市里變成一個(gè)更小的模塊出現(xiàn)。上海同樣有奠定城市基礎(chǔ)的交通要道，比如整個(gè)2號(hào)線，但它還不能直接和日本2010年的新宿站做對(duì)比，新宿站有多層各種交通接駁，上百個(gè)出入口，很多商業(yè)穿插其中，每天大致有400萬人流量。也許某一天的中山公園或者人民廣場(chǎng)會(huì)被更新成那個(gè)樣子，因?yàn)樗呀?jīng)處于TOD之前的那個(gè)階段，即商業(yè)部分完成前的那一步，交通方面已經(jīng)得到一部分的更新，但是街道上的更新，包括附近商業(yè)形態(tài)的更新，并不像安福路上的那么簡(jiǎn)單，只能說目前它在機(jī)理上還不夠完善。

Q：你認(rèn)為在TOD背后，推動(dòng)城市更新的一個(gè)更大的助推力是什么？

A：有一個(gè)具體的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)化人口的比率從30%到60%的時(shí)候，TOD就會(huì)逐漸出現(xiàn)。但這個(gè)比率從60%到80%的過程中，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)TOD已經(jīng)不能滿足我們?nèi)粘Ｉ钏枇?，因?yàn)楸举|(zhì)上城鎮(zhèn)人口的收入增長(zhǎng)空間也變得有限了。

舉個(gè)例子，東京的地鐵有一個(gè)叫山手線的環(huán)線，類似于上海的3號(hào)線。線上其實(shí)是有非常重要的9個(gè)地鐵站，比如品川、新宿、秋葉原。每一個(gè)地鐵站其實(shí)都是一個(gè)巨大的TOD，代表了某一種人群的分化。以前的人是圍繞著這9個(gè)地鐵站生活的，但后來你再打開東京的地鐵線路，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從這9個(gè)地鐵站已經(jīng)延伸出去了十幾條的線路，大家會(huì)沿著這些新的線路居住到不同的地方去。所以當(dāng)城鎮(zhèn)化率過了60%后，大家就又開始重新回到所謂的街區(qū)，即blocks這個(gè)概念。但當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-60%的時(shí)候，大部分人只會(huì)圍繞著山手線生活。

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東京地鐵“山手線”

Q：當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-60%的時(shí)候，感覺大家的生活是比較趨同的，都追求效率優(yōu)先，但這個(gè)比例超過60%之后，大家追求的東西變得不一樣了，效率不再是第一位了，大家更希望找到能讓自己舒適的城市和文化圈層。

A：是的，這幾年的品牌創(chuàng)業(yè)也不再像前幾年那樣，扎堆在北上廣深杭。新的品牌也可以在長(zhǎng)沙和成都出現(xiàn)，從效率上看，就算搬到上海來，提升空間也沒有之前那么大了。

Q：現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率大概接近65%，過去20年大概以每年一個(gè)點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，現(xiàn)在每年的增速可能不到一個(gè)點(diǎn)，除了這個(gè)指標(biāo)，還有其他的指標(biāo)能夠表明我國的城鎮(zhèn)化目前所處的階段嗎？

A：收入超過2萬美金。目前中國收入超過2萬美金的城市也就只有大概十幾個(gè)。

Q：這個(gè)階段會(huì)持續(xù)多久？

A：參考日本的經(jīng)歷是至少20年。

愚園路的人群屬性和文化圈層比安福路更穩(wěn)固

Q：這里可以舉一個(gè)具體的例子嗎？比如不同的TOD周圍會(huì)圍繞著什么樣的人群？

A：住在新宿站相連的那三條線上的人，大多數(shù)是每天要坐地鐵通勤的白領(lǐng)們，就是日劇里常見的那群擠地鐵的人。但住在東京站附近的人就會(huì)更old money一些，這與東京站延伸出來的兩個(gè)地鐵站挨著大丸有和千代田有些關(guān)系。

回到上海，愚園路之所以能形成這樣一個(gè)街區(qū)，本質(zhì)上還是和交通有關(guān)。因?yàn)橛迗@路左起是中山公園，右邊連接靜安寺，它之前承載的功能其實(shí)是連接這兩個(gè)上海的中心城區(qū)，所以早些年，大家在愚園路上最常干的事其實(shí)是過路，就是從A點(diǎn)到B點(diǎn)，不怎么停留，所以街道兩邊的門店是一些蘭州拉面和麻辣燙這樣的店。

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愚園路的兩側(cè)分別連接了中山公園和靜安寺兩大商圈（來源：百度地圖）

但后來，當(dāng)大家發(fā)現(xiàn)中山公園和靜安寺的商場(chǎng)里面擺放的品牌和SKU都差不多時(shí)，這兩個(gè)目的地就不再像之前那樣有吸引力了。大家開始從這兩個(gè)目的地溢出到周圍的街區(qū)上，而這其中最好的那條街，自然是連接兩個(gè)城市中心的那條，也就是愚園路。因?yàn)槿肆髁孔畲螅值辣旧淼纳虡I(yè)價(jià)值也就最高。而且愚園路并不是傳統(tǒng)的舊法租界，它的客群主要是周邊的居民和周圍寫字樓里的白領(lǐng)，不是一群來打卡的游客。

Q：愚園路的主要客群為它帶來了穩(wěn)定的復(fù)購和用戶粘性，這為很多品牌提供了支撐，相比于安福路，它沒那么“網(wǎng)紅”，會(huì)更專注一些別的東西。

A：對(duì)，但這其實(shí)有好有壞。如果街道本身沒有那么大的吸引力，那開在這里的門店不會(huì)像安福路上的店，比如BM，開業(yè)后會(huì)吸引全國各地的女生來打卡，但這樣的品牌本身并不完全依托于安福路，它開在哪兒可能都不會(huì)有太差的效果。相比之下，你能夠明顯地感覺到愚園路上的品牌，它們和這條路彼此之間是有相輔相成的關(guān)系的。

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2019年初開業(yè)的“愚園公共市集”把社區(qū)便民服務(wù)、美術(shù)館、網(wǎng)紅店鋪集合在同一空間

Q：還有一點(diǎn)，愚園路相對(duì)來講，居住、辦公和消費(fèi)這三種人群都有，它不是一個(gè)完全的，比如靠近寫字樓的商業(yè)區(qū)域，也不是一個(gè)完全服務(wù)于居民的商業(yè)區(qū)域，在這一點(diǎn)上，它融合得很好。

A：對(duì)的，但作為一個(gè)成功的街道更新案例，最重要的一點(diǎn)是街道本身的交通屬性得先立住。關(guān)于這一點(diǎn)可以參考紐約的高線公園，以及大阪的Namba park。

Q：從投資的角度，我們?nèi)タ催@些街道上生長(zhǎng)起來的新品牌，街道能賦予它們的價(jià)值是什么？

A：如果能投出一個(gè)安福路，那當(dāng)然是最好的，但這樣的機(jī)會(huì)可遇不可求，它的資源過于稀缺。但愚園路也給了我們一些新的啟示，它本身沒有經(jīng)歷特別巨大的城市變遷，也沒有經(jīng)歷人群的遷移，比如安福路，以前是本地人居多，但后來住了很多外國人，但愚園路上住的還是那一群人，它背后的圈層文化是穩(wěn)定的。

大家聚集在這里最主要的原因是它是一個(gè)交通要道，是一個(gè)daily的存在，所有日常消費(fèi)的品類都可以在這里出現(xiàn)，比如咖啡、面包和酒，但這些商品一定要符合這里人群的氣質(zhì)。

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愚園路1018號(hào)“愚園百貨公司”位于一座三層樓高的小洋房，是集合咖啡店、買手店、畫廊等的生活體驗(yàn)店

Q：不同街道里，人群的文化屬性是如何建立起來的？

A：我覺得這是街道跟人群相輔相成的關(guān)系，但這一切的基礎(chǔ)是，這條路是一個(gè)交通干道。我們不能在沒有交通基礎(chǔ)的情況下，硬做一個(gè)安福路或者布魯克林出來，這件事不成立。

Q：純商業(yè)開發(fā)的話，阿那亞算嗎？

A：你一年可能只會(huì)去一次阿那亞，但每次去的消費(fèi)很高，你不會(huì)日常去阿那亞喝咖啡，所以那里沒有「居民」的概念。我們都知道阿那亞當(dāng)?shù)氐木用窀⒛莵喌年P(guān)系，會(huì)比北京人跟阿那亞之間的關(guān)系要遠(yuǎn)一些。

街區(qū)商業(yè)的更新和演進(jìn)是為單身年輕人準(zhǔn)備的

Q：從投資的視角看城市更新，你認(rèn)為城市更新的本質(zhì)目的是什么？

A：本質(zhì)是人群的更替。人變了，貨一定會(huì)跟著變，人和貨的重新匹配會(huì)造就新的場(chǎng)。

Q：這群人到底是什么樣的一群人？他們形成的文化圈層可不可以在其他的街區(qū)復(fù)制？

A：今天所有耳熟能詳?shù)某鞘懈马?xiàng)目，不管是愚園路還是成都的猛追灣,我們都很難拿它們和成熟的TOD做對(duì)比，比如歷經(jīng)100多年演化的山手線，它的9個(gè)地鐵站都已經(jīng)有了非常明確的氣質(zhì)相關(guān)的人聚居于此。而國內(nèi)迅猛的城市發(fā)展和更新，使得我們目前只能看到一群面目比較模糊的年輕人。這群人可能有一些高知的海外背景，是享受了過去30年城鎮(zhèn)化紅利的一代人，他們厭煩那些老派的東西，他們可能會(huì)像90年代初聚集在布魯克林的那群黑人，會(huì)像00年左右聚集在秋葉原的那群二次元，但目前大家的面目還沒有那么清晰。

但我們還是能從他們身上看到幾個(gè)比較明顯的標(biāo)簽：年輕、花在悅己上的消費(fèi)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上一代人、家庭單位一定比之前的小。

愚園路創(chuàng)邑SPACE的草坪，周末常有年輕人在這兒曬太陽

Q：第三點(diǎn)意味著大家在戶外的時(shí)間可能會(huì)更多，或者說自己做決策的時(shí)間會(huì)更多。

A：對(duì)，你能明顯感覺到這些街道的更新都是為單身的年輕人準(zhǔn)備的。但大家還沒有從“單身的年輕人”這個(gè)標(biāo)簽里面衍化出你是具體的某一類人。愚園路在做這個(gè)事，而安福路要更模糊一些。你能感覺到安福路的路口最多的就兩類人，一類是漂亮的女孩，一類是給她們拍照的其他年輕人。

Q：你認(rèn)為愚園路和安福路的客群有哪些區(qū)別？

A：在安福路上，客群的核心表現(xiàn)是一年去的次數(shù)少，但每次去消費(fèi)都不低，客單價(jià)高。愚園路明顯是反過來的，顧客每次去可能就喝杯咖啡，但一年可能要去很多次，所以這是兩種不同的商業(yè)模型。從投資的角度看，前者更有爆發(fā)力，除了客單價(jià)，顧客在這里的連單率也很高。而在愚園路上，顧客只能隨便逛逛。但一年到頭下來，你在看LTV的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)你在愚園路上的消費(fèi)可能是更多的。

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愚園路991號(hào)“Gregorius航跡”咖啡店

Q：你認(rèn)為是街區(qū)的更新推動(dòng)了附近人群的更替，還是人群找到了街區(qū)，從而推動(dòng)街區(qū)的更新？

A：我覺得最核心的是人群的收入結(jié)構(gòu)和生活方式的改變。所有狹義上的城市更新，基本都發(fā)生在這個(gè)國家收入和學(xué)歷增長(zhǎng)最快的人開始遇到瓶頸的時(shí)候，所以我覺得最本質(zhì)的動(dòng)力還是來自于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

Q：怎么看疫情前后人們的消費(fèi)習(xí)慣、居住習(xí)慣，或者和附近商業(yè)聯(lián)系的一些改變？這些改變對(duì)品牌投資會(huì)不會(huì)有影響？

A：我個(gè)人的感受是，疫情本身是個(gè)催化劑，它不大可能改變本來已經(jīng)在發(fā)生的事，但它會(huì)讓你的獨(dú)居生活變得更加徹底。比如以前的消費(fèi)習(xí)慣會(huì)伴隨一些社交壓力，消費(fèi)者在這樣的壓力下更傾向于購買LV或者愛馬仕，但現(xiàn)在，消費(fèi)者沒有太多社交壓力后，會(huì)更傾向于選擇「環(huán)?！惯@個(gè)標(biāo)簽，其他標(biāo)簽可能我既負(fù)擔(dān)不起，也不太需要了。其實(shí)就算沒有疫情，這個(gè)事情也在發(fā)生，但疫情加速了它的發(fā)生。

安福路的消費(fèi)轉(zhuǎn)化發(fā)生在現(xiàn)在，愚園路的消費(fèi)轉(zhuǎn)化發(fā)生在將來

Q：安福路早期是線上的流量導(dǎo)到線下，如何理解愚園路和線上流量之間的關(guān)系？以及街道與線上商業(yè)之間的關(guān)系？

A：安福路上開的這些店，本身在線上就已經(jīng)是有一定認(rèn)知度的品牌了?？梢岳斫鉃樗麄儼丫€上的流量轉(zhuǎn)化為一部分線下的消費(fèi)，大家能到線下來加深一些對(duì)品牌的認(rèn)知，再產(chǎn)生一些新的內(nèi)容。而愚園路，如果我們導(dǎo)入一些線上流量進(jìn)去，它的線下門店可能撐不住那么大的流量。首先大多數(shù)顧客對(duì)這條路上的品牌沒有那么高的認(rèn)知度，其次是門店老板們可能也不大樂意去接觸這一撥人，因?yàn)樗麄兛赡軙?huì)破壞這家店日常積累起來的客群氛圍。老板們甚至?xí)?jīng)常去趕走門口拍照的人，所以他們還是兩條不同的街道。

總結(jié)來說，如果這條街道是一個(gè)傳統(tǒng)的商場(chǎng)，也就是對(duì)用戶一年來這里的頻次沒有那么高的要求，但會(huì)對(duì)客戶每次的客單價(jià)消費(fèi)有要求，那線上流量對(duì)它來講是更重要的。但如果經(jīng)營范圍是附近大致3-5公里內(nèi)的一個(gè)圈層，那品牌破圈這件事情就沒有那么大的必要性，因?yàn)槟?0%-80%的業(yè)務(wù)構(gòu)成是來自于周圍的客戶。

舉個(gè)例子，如果我用100塊錢在安福路上做效果營銷，我會(huì)投在天貓站內(nèi)，用戶在線上知道了我是誰，就會(huì)到線下做轉(zhuǎn)化，因?yàn)槲移放频恼J(rèn)知度和轉(zhuǎn)化率是夠高的；但在愚園路，我可能會(huì)用這100塊錢去做一些居民活動(dòng)，讓這些文化，比如Vintage文化或戶外文化，能在這條街上慢慢沉淀下來，從而吸引更多對(duì)這些文化感興趣的人聚居到我周圍，再來完成將來的消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

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線上二手商品店“多抓魚”的首個(gè)線下門店選址在安福路

Q：之前我們提到肌理，如果你在安福路的西段，你必須走完才能離開這條馬路，但是愚園路有無數(shù)個(gè)出口，你可以從任何一個(gè)出口離開，這樣的布局對(duì)品牌、對(duì)街區(qū)商業(yè)或者城市更新有影響嗎？

A：長(zhǎng)期來看，像愚園路這樣通達(dá)性更好的街道，才是未來城市更新規(guī)劃里最主要的一個(gè)街道。因?yàn)橥ㄟ_(dá)性也賦予了它更多可能性，而安福路本身兩頭不接地鐵，像這樣的街道會(huì)出現(xiàn)很多個(gè)，Soho區(qū)里面的每一條街道都有可能成為安福路。

交通是最底層的基礎(chǔ)設(shè)施。用線上的邏輯來講，如果今天安福路是一個(gè)獨(dú)立站，在這里面沒有任何的友情鏈接，可以讓用戶跳得到其他的網(wǎng)站上去。網(wǎng)站的知名度只是來自于獨(dú)立站網(wǎng)址本身，用戶每次都是通過瀏覽器直接輸入網(wǎng)址來找到你的。但這并不是大多數(shù)人上網(wǎng)的常態(tài)，大多數(shù)人上網(wǎng)時(shí)會(huì)被喂信息，無意之間刷到這個(gè)信息，然后點(diǎn)進(jìn)去。所以當(dāng)你有更多通達(dá)的道路時(shí)，當(dāng)你有更多的地鐵口時(shí)，你可以承接更多人無意中的來去，你也不用擔(dān)心人會(huì)走，因?yàn)樗麄儠?huì)走，也一定會(huì)回來。只有在這樣來來回回的溝通中，才會(huì)讓你形成自己的文化圈層。他不需要像安福路那樣，我一定要集整個(gè)安福路之力，甚至街道辦之力不斷地維持著它的高熱度，這個(gè)高熱度很容易就會(huì)被另一條安福路的出現(xiàn)給取代。

LOOKNOW在安福路烏魯木齊路口的線下門店于2022年開業(yè)

Q：現(xiàn)在有看到其他的有這樣潛力的街道嗎？

A：比如新華路，但新華路因?yàn)楸旧淼木幼傩砸獜?qiáng)一些，商業(yè)屬性相對(duì)更弱一些，所以他們會(huì)選擇去改造老廠房，但這種改造也不是街面上的，以后這里可能會(huì)變成一個(gè)稍微隱蔽一點(diǎn)的商業(yè)街區(qū)。

Q：這和線上垂直電商的邏輯，或者小中社區(qū)的邏輯是相類似的。

A：垂直電商的邏輯跟綜合電商沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別，同樣都是流量的批發(fā)和零售，讓大家記住它的網(wǎng)址，它本身還是一個(gè)安福路，所以你可以理解安福路更像是垂直電商。而愚園路這樣的街道還是需要更多交通的肌理去獲取一些免費(fèi)流量。再基于這些人倒過來推自己的街道應(yīng)該做成什么樣子，而不是像安福路那樣，先立了意，再舉所有人之力把它造成這個(gè)樣子。

吸引用戶到訪和復(fù)購的成本，安福路比愚園路更高

Q：如何理解線下停留時(shí)長(zhǎng)這件事？有具體的衡量指標(biāo)嗎？比如你在安福路上停留，和你在其中的某家店里停留，對(duì)于街道或者對(duì)于某一個(gè)品牌會(huì)有什么不同的影響？

A：無論是單個(gè)店還是某條街道，他們都是希望用戶停留的時(shí)長(zhǎng)越長(zhǎng)越好，因?yàn)闀r(shí)間越長(zhǎng)越有可能轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。但對(duì)于安福路這種更接近垂類電商的模型，它追求的是用戶進(jìn)店的轉(zhuǎn)化效率和用戶的客單價(jià)。用戶過來以后，你要為每一個(gè)到你這的用戶付出極高昂的成本，包括用戶打車的成本等等。用戶會(huì)帶著極高的心理負(fù)擔(dān)或者預(yù)期到你這來，所以他需要立刻在你這轉(zhuǎn)化效用，才會(huì)覺得這一趟沒白來，哪怕我是在你這喝杯檸檬茶，我也得拍出來好看的照片，所以吸引用戶再來的成本會(huì)變得很高。

對(duì)于街道來說，他們肯定希望有很多個(gè)這樣高轉(zhuǎn)化效率的店鋪，為他們撐起停留時(shí)長(zhǎng)。像愚園路這樣付費(fèi)成本比較低的街道，用戶愿意、也有能力承受這樣的成本，所以用戶自然會(huì)有更高的停留時(shí)長(zhǎng)，就很像用戶在線上逛抖音。

Q：這個(gè)比喻很好，我們可以分別把安福路和愚園路看作淘寶和抖音。抖音的興趣電商通過內(nèi)容的方式降低了流量成本。我們可以把流量看作是租金，如果把這個(gè)邏輯放到線下，是不是意味著愚園路上更多是以UGC的小店來展示內(nèi)容？而不是PUGC或者PGC這樣的連鎖品牌或者有高認(rèn)知度的品牌。

A：這個(gè)比喻可以凸顯兩條街道另一個(gè)很大的差異，愚園路是沒有頭部品牌這個(gè)概念的，類似于抖音里永遠(yuǎn)是鐵打的流量和流水的品牌，但安福路類似淘寶，上面會(huì)有頭部的品牌。

Q：從投資的角度看，在線下街區(qū)里，還有哪些指標(biāo)是你特別關(guān)注的？

A：相對(duì)于顧客的單次客單價(jià)，我其實(shí)更看重他們的到訪和復(fù)購頻次。因?yàn)橛凶銐驈?qiáng)的復(fù)購頻次，我們才能在這里做出一些類似圈層的品牌出來，但是如果我們要的是高轉(zhuǎn)化率和高客單價(jià)，我們的重點(diǎn)可能是能不能便宜地搞到一大堆流量。像三頓半、多抓魚和話梅其實(shí)是吃到了安福路早期的流量紅利，之后如果再想往安福路里擠進(jìn)一家店，可能就不會(huì)活得像第一批店那么好了。