1、 銷售規(guī)模：同比增速創(chuàng)十年新低，典型上市房企降幅更大

2022年1-11月全國商品房銷售額同比增速創(chuàng)10年來新低。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國商品房銷售額累計(jì)僅有11.9萬億元，較2021年同期下滑26.6%，近8年來首次轉(zhuǎn)跌；商品房銷售面積合計(jì)12.1億平方米，同比下滑23.3%，經(jīng)過連續(xù)4年低速增長后出現(xiàn)較大幅度下滑。因2022年疫情階段性反復(fù)，造成多地封城靜默，并且房企融資規(guī)模下滑，最終部分房企風(fēng)險事件頻發(fā)，再加上7月發(fā)生的停貸事件造成的不安情緒快速蔓延至整個市場中，房地產(chǎn)行業(yè)顯著降溫，這些因素最終使得2022年1-11月銷售業(yè)績出現(xiàn)大規(guī)模下降。

41家典型上市房企銷售額下滑幅度高于全國商品房銷售額下滑幅度。從企業(yè)角度來看，多家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑趨勢。2022年1-11月，41家典型上市房企共取得4.9萬億元的銷售額，較2021年同期下滑37.2%。該下滑幅度高于全國商品房銷售額下滑比例。主要原因在于和其它中小型房企相比，41家典型上市房企在過往發(fā)展中借助品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢具有較多的融資便利，通常負(fù)債率較高，在本輪去杠桿的過程中經(jīng)營狀況受到的影響更大，最終使得銷售降幅明顯高于行業(yè)均值。

2、 市場格局：千億房企縮容腰部房企增加，出險房企下滑幅度更大

從近三年銷售規(guī)模分布上看，千億房企數(shù)量明顯萎縮。2022年41家典型上市房企中銷售規(guī)模突破千億的企業(yè)數(shù)量呈明顯下降趨勢，2020年千億規(guī)模以上房企有27家，2021年變?yōu)?8家，2022年直接下滑到16家。與此同時300億到1000億的房企數(shù)量從12家增長到20家。出現(xiàn)這種變化主要原因在于2020年和2021年的房企競爭格局中，部分高杠桿、高負(fù)債民營房企快速搶占市場規(guī)模，占比迅速擴(kuò)張，而在本輪調(diào)控中，這部分房企銷售業(yè)績受影響較大，如富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)和融創(chuàng)中國等，業(yè)績均出現(xiàn)大幅萎縮，這些房企通常銷售額在千億以上，在2022年發(fā)生較大比例下滑，下降為300億到1000億的規(guī)模，最終使得2022年千億銷售額以上的房企數(shù)量出現(xiàn)萎縮，而300-1000億房企數(shù)量出現(xiàn)增加。

從企業(yè)類別上看，出險房企業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑。16家出險房企中有12家在2021年出現(xiàn)銷售額上漲，在2022年這16家房企業(yè)績均出現(xiàn)下滑，銷售額增幅均值由5.7%降至-63.4%，而41家典型上市房企的銷售額下滑均值為39.6%,出險房企下滑幅度遠(yuǎn)超過行業(yè)均值。這主要是由于出險房企資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，購房者對其能否成功交付產(chǎn)生疑問，普遍不愿意購買此類房企的產(chǎn)品，導(dǎo)致出險房企沒有充足銷售回款償債，從而進(jìn)入經(jīng)營惡性循環(huán)，最終使得銷售額出現(xiàn)持續(xù)大幅下滑趨勢，盡管后續(xù)紓困資金逐步到位，但目前仍以保交樓、保民生為主，針對的仍是已銷售的存量住房，增量新房銷售對出險房企而言仍是困難重重，此類房企的市場份額會逐漸被其他企業(yè)分食。

3、業(yè)績增速：僅兩家房企同比增加，國進(jìn)民退現(xiàn)象加劇

僅兩家房企同比上漲，同比降幅下滑房企逐步增多。2022年41家典型上市房企銷售額同比增速均值為-39.6%，其中僅有2家同比上漲，39家同比下滑，下降企業(yè)數(shù)量與幅度較2021年和2020年均呈現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢。2021年、2020年的同比增速均值分別為5.8%、21.5%，2022年銷售額僅有兩家出現(xiàn)上漲，分別為越秀地產(chǎn)和仁恒置地，越秀地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于廣州，仁恒置地得益于其項(xiàng)目主要集中在江蘇和上海，并且項(xiàng)目多以改善為主，上述三個省市年內(nèi)受疫情影響相對較小，且市場消費(fèi)潛力更強(qiáng)，因此受市場下行影響較小，而且其中仁恒置地今年開始嘗試代建業(yè)務(wù)，也對銷售增長起到正向作用。

千億房企銷售額降幅較低，國進(jìn)民退現(xiàn)象加劇。2022年，銷售規(guī)模越大的房企在這輪市場下行中通常更具韌性，銷售額2000億以上同比增速均值相對較低，而后續(xù)隨著銷售規(guī)模的降低同比下降幅度持續(xù)擴(kuò)大。這主要是由于頭部房企項(xiàng)目多位于一二線城市，樓市熱度相對較高，且項(xiàng)目布局區(qū)域較為廣泛，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，最終下滑幅度較低。此外，2022年“國進(jìn)民退”的行業(yè)現(xiàn)象在增速中也得到體現(xiàn)，11家國企央企銷售額增速均值為-17.0%，27家民企銷售額增速均值為-51.7%，在市場低迷的時期，國央企表現(xiàn)出較強(qiáng)的銷售韌性。

4、年度目標(biāo)：僅兩成房企公布年度目標(biāo)，平均完成率創(chuàng)新低

僅9家公布年度銷售目標(biāo)，房企對后市判斷較為謹(jǐn)慎。自2021年下半年以來，過快的去杠桿政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，房企資金鏈承壓，行業(yè)中暴雷遇險現(xiàn)象頻發(fā)，伴隨著需求端出現(xiàn)信心不足的現(xiàn)象，購房者觀望情緒濃厚，基于對當(dāng)時及未來市場的研判，房企多采取謹(jǐn)慎經(jīng)營態(tài)度，設(shè)定的銷售目標(biāo)也更加保守。41家對外公布銷售額的上市房企中，僅有9家公布了2022年銷售目標(biāo)，占比僅為22.0%。

平均完成率創(chuàng)三年來新低，越秀綠城完成率較高。焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年9家典型上市房企銷售目標(biāo)完成率均值為76.2%，距離達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)仍有較大差距，和2021年和2020年相比也是創(chuàng)近三年來新低，僅有一家房企完成既定的銷售目標(biāo)，這也表明了房企的管理層多數(shù)對后續(xù)市場走勢預(yù)判不足。其中綠城中國、越秀地產(chǎn)目標(biāo)完成率較高，均在90%以上。這兩家完成率高的房企主要得益于推盤力度較大并且布局于熱點(diǎn)區(qū)域，綠城中國主要布局浙江，越秀地產(chǎn)則主要深耕粵港澳大灣區(qū)，這兩大區(qū)域具有疫情影響小、消費(fèi)潛力大的特點(diǎn)，更利于房企推盤去化。

5、成交價格：價格持續(xù)走高但增速放緩，以價換量未出現(xiàn)顯著效果

房企銷售均價呈持續(xù)走高趨勢，但增速在逐漸放緩。焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年41家典型上市房企平均銷售均價為15969元/平方米，較2021年增長了1.5%，較2020年增長了6.3%，銷售均價近三年來呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢，銷售均價同比增長企業(yè)數(shù)量的占比由2020年的87.8%下跌至2021年的31.7%。值得注意的是，銷售均價的增速在逐漸收窄，2021年平均銷售均價增幅為4.7%，到2022年已經(jīng)降到1.5%，銷售均價同比增長企業(yè)數(shù)量占比持續(xù)下滑。2022年出現(xiàn)了房價上漲個數(shù)下跌但是整體均價卻同比上漲的情況，這主要是由于部分漲價房企在整體成交金額中權(quán)重較大導(dǎo)致的。

以價換量效果在減弱。2022年有68.3%的房企選擇降價銷售，但是整體成交金額卻下滑37.2%，說明傳統(tǒng)的以價換量效果并未顯現(xiàn)。這主要是由于疫情造成經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，購房者收入普遍受到影響，再加上房住不炒的理念深入人心，房價持續(xù)上漲的愿景不復(fù)存在，炒房客逐步退出市場，現(xiàn)階段有置業(yè)意愿的購房者觀望情緒濃厚，盡管多地重復(fù)推出購房優(yōu)惠和松綁政策，但是置業(yè)意愿仍舊較為低迷，最終使得以價換量的傳統(tǒng)營銷手段效果大打折扣。

6、2023年展望：銷售額有望企穩(wěn)回升，各線城市分化加劇

全國商品房銷售額有望企穩(wěn)回升。2022年全國商品房銷售額增速達(dá)到近十年來的最低值，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年四季度，監(jiān)管部門密集出臺利好政策，從供需兩端救市，但政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時間，短期市場下行的態(tài)勢將會持續(xù)。2023年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、政策逐步傳導(dǎo)到市場，全國商品房銷售總額有望企穩(wěn)回升。在價格方面，多地的限價政策或出現(xiàn)松動，以價換量的態(tài)勢將會繼續(xù)，在供應(yīng)方面，受到資金壓力大，房企拿地規(guī)?？s減等影響，房企新開工面積會將進(jìn)一步下滑。

具體到城市方面，各線城市之間將會進(jìn)一步分化。一線和核心二線城市受益于人口虹吸效應(yīng)，擁有強(qiáng)大的剛性和改善需求，有望實(shí)現(xiàn)快速的企穩(wěn)回升，2023年有望保持較高銷售規(guī)模和增速。而弱二線城市和三四線城市人口凈流入數(shù)量不足，經(jīng)濟(jì)疲軟，導(dǎo)致需求支撐能力較弱，將面臨更為嚴(yán)峻的市場下行趨勢，商品房銷售規(guī)模和增速可能會進(jìn)一步縮水。