斑馬消費 楊柘

新力控股、陽光城等一批大房企先后躺平，千億房企祥生控股集團利息支付兩度逾期，埋下了巨大的隱患。

盡管公司表示絕不躺平，除了積極與債權(quán)人溝通解決方案，已接連出售旗下企業(yè)股權(quán)資產(chǎn)回籠資金，緩解流動性緊張局面。

嚴苛市場環(huán)境和資本寒冬之下，公司如何自救成功？

官宣違約

昨日早間，祥生控股集團（02599.HK）一支優(yōu)先票據(jù)需支付的利息再度逾期，受此影響，當日收盤跌幅7.41%，收報0.75港元，市值22.83億港元。

這支本金2億美元優(yōu)先票據(jù)為2018年發(fā)行，票面利率12%，將在2023年到期。1200萬美元利息，本應(yīng)在2月18日給付，根據(jù)相關(guān)條款寬限30天后，仍舊無力支付。

在公告里，公司稱主要是流動性出現(xiàn)階段性問題導致。昨日上午，公司對外界回應(yīng)稱，正積極溝通債券持有人尋求達成一致意見的解決方案。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，公司此前也出過類似狀況。據(jù)1月18日公告，發(fā)行于2021年1月23日且將在當月23日到期的優(yōu)先票據(jù)，部分完成交換要約之后，仍有1947萬美元維持發(fā)行在外。債務(wù)未完全解決，這筆剩余債務(wù)的利息償付狀況，尚未有更新的消息出來。

其實，祥生控股不能及時償付債務(wù)及利息，一些評級機構(gòu)已先后向市場發(fā)出了警示。

1月18日，惠譽將祥生控股長期外幣發(fā)行人違約評級從B-下調(diào)至CC，且認定這家房企在未來5個月內(nèi)沒有足夠財力償付大規(guī)模到期債務(wù)。

去年11月，公司股價大幅下挫，惠譽即預計祥生控股集團的再融資能力已經(jīng)惡化。就在當月，標普將祥生控股集團長期發(fā)行人信用評級從B下調(diào)至B-，并將公司美元票據(jù)從B-下調(diào)至CCC。穆迪機構(gòu)也在去年10月，指出祥生控股集團未來6-12個月內(nèi)財務(wù)指標和流動性會走到惡化的局面。

今年6月，公司還有一筆2億美元債務(wù)到期，另外公司子公司被司法凍結(jié)涉及金額超億元。

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斷尾求生

盡管公司對外已表示絕不躺平，但在具體自救措施上，并未見到與金融等機構(gòu)完成展期等消息。從今年初以來，出售資產(chǎn)成為公司改善現(xiàn)金流的主要手段。

從1月至3月，公司至少拿出3家旗下企業(yè)股權(quán)資產(chǎn)用于變現(xiàn)。

1月7日，公司將間接持有的浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.8095%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給寧波北侖電力，對價3.37億元。

1月17日，公司間接全資附屬企業(yè)杭州濱旺，將持有的杭州濱拓51%股權(quán)轉(zhuǎn)給浙旅湛景置業(yè)，對價4.87億元。

3月18日，公司全資附屬企業(yè)祥生地產(chǎn)集團作價2.72億元將臨海紫元銀通58.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給諸暨國躍。

初步測算，以上交易為公司產(chǎn)生超過10億元收入。上述被出售公司及所在項目已開工或剛剛起步，比如杭州濱拓旗下項目位于杭州西湖區(qū)，還沒有進入開發(fā)階段；向日葵健康所涉及項目為諸暨一家保健及養(yǎng)老中心，尚在建設(shè)之中；轉(zhuǎn)讓給諸暨國躍的項目為當?shù)剜l(xiāng)村振興塘里村BT項目。

從開發(fā)角度來看，這些項目需要更長周期的現(xiàn)金投入，現(xiàn)在出售可暫時甩掉包袱。

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資金緊張已久

上市之前，祥生控股集團運氣遠遠沒有如今這么糟糕，從2020年6月遞表到通過聆訊，只用了142天，成為TOP30中最后一家上市的房企。同時，公司也獲得市場的肯定，當時發(fā)行市值高峰將近168億港元。

陳國祥、朱國玲夫婦1995年在浙江諸暨創(chuàng)辦公司前身祥生地產(chǎn)，2015年銷售突破百億銷售規(guī)模，3年后實現(xiàn)千億規(guī)模。在克而瑞榜單中，2019年排名第28位。

公司能在短期內(nèi)快速崛起，一方面是靠棚改貨幣化政策紅利，另一方面更依賴于不斷加杠桿擴張。

斑馬消費注意到，上市前后，公司通過銀行與非銀機構(gòu)渠道，將融資發(fā)揮到極致，為的就是維持向全國市場的擴張。

2019年末，公司有51筆信托融資未還，年利率在8-19.6%之間，公司整體融資成本9.28%。同年，公司僅銀行及其他借款利息支出32.33億元，當年公司年內(nèi)溢利32.09億元。

截至2021年6月，公司來自信托和其他非銀行借款占公司總借款規(guī)模的51%，銀行借款和資本市場債務(wù)分別占比38%和11%。其資產(chǎn)負債率為88.67%。

去年上半年末，公司現(xiàn)金公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物273.19億元，短期借款174.86億元，看起來能覆蓋短期債務(wù)。為何1200萬美元的利息都付不起，讓人深感意外。

在惠譽看來，隨著公司現(xiàn)金償還去年下半年到期的非銀借款，公司實則在融資渠道受限的環(huán)境下自身流動性已經(jīng)惡化。對此，惠譽在今年2月已放棄為祥生控股提供評級或分析覆蓋。

公司銷售狀況也在疲軟，今年1月、2月分別實現(xiàn)合約銷售額36.83億元、26.69億元，環(huán)比分別下降43.5%和27.9%。