跌宕起伏中落幕的2022年上半年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)不算太友好。

對(duì)于個(gè)體而言，此類情況更是如此。今年7月24日，大摩發(fā)表研究報(bào)告指出，將碧桂園（HK:02007）評(píng)級(jí)下調(diào)至減持，并大削目標(biāo)價(jià)，由2.3港元大降至0.9港元。前幾天，花旗則維持對(duì)碧桂園“中性”評(píng)級(jí)，但目標(biāo)價(jià)由2.5元降至1.6元。

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)方面，截至2023年7月26日收盤，碧桂園的股價(jià)報(bào)1.44港元/股，較前一個(gè)交易日下跌3.36%。

而在前不久，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)于上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，會(huì)議定出基調(diào)。對(duì)于如何做好下半年的經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議也釋放出多個(gè)重要政策信號(hào)。

會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，相關(guān)部門又對(duì)這一傳統(tǒng)支柱企業(yè)提振信心的時(shí)候，碧桂園也意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來(lái)大洗牌，也在尋求轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

一、高杠桿，埋下一顆隨時(shí)引爆的“閃雷”

和眾多出身名門的粵系房企創(chuàng)始人不同，楊國(guó)強(qiáng)在創(chuàng)業(yè)之前，就是一位身無(wú)分文的窮小子。

在從一名瓦工慢慢成為一家建筑公司的總經(jīng)理后，楊國(guó)強(qiáng)于1992年創(chuàng)立碧桂園。

2004年，楊國(guó)強(qiáng)率領(lǐng)碧桂園團(tuán)隊(duì)從廣佛毅然向珠三角地區(qū)拓展，在高明、鶴山、江門、清遠(yuǎn)、南沙等地紛紛落子，進(jìn)入快速發(fā)展階段。

彼時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)雄心勃勃，邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)外十幾位建筑、文學(xué)領(lǐng)域的大師會(huì)商，陸續(xù)開(kāi)發(fā)了假日半島、長(zhǎng)沙威尼斯城等高端住宅項(xiàng)目。

這些產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)非常震撼，房地產(chǎn)上下游來(lái)參觀的人很多，但市場(chǎng)并不買賬，整個(gè)項(xiàng)目去化緩慢。

為了擺脫困局，碧桂園在產(chǎn)品力上下功夫，以假日半島為例，碧桂園充分利用原生態(tài)果林、天然水庫(kù)等生態(tài)環(huán)境資源，以手工定制的天然石材雕塑矗立在庭院回廊每個(gè)角落，確定了以亞熱帶園林陽(yáng)光風(fēng)情的結(jié)構(gòu)格調(diào)。該項(xiàng)目也逐漸形成碧桂園鼎鼎大名的自然風(fēng)光度假項(xiàng)目系列。

借助樓市回暖的東風(fēng)，2005年，假日半島（廣州）吸引看樓逾10萬(wàn)人次，首次推出即售罄；2006年碧桂園威尼斯城開(kāi)盤當(dāng)日熱銷6.5億，成交套數(shù)和成交金額均為第一。碧桂園憑借這兩個(gè)項(xiàng)目可謂一戰(zhàn)封神，賺得盆滿缽滿。

2007年，碧桂園在港交所主板掛牌上市，上市當(dāng)天市值達(dá)到了1189億港元，逐漸確立了一個(gè)國(guó)際性地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略定位，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

2013年，是碧桂園的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年碧桂園豪擲千金在海外的首個(gè)項(xiàng)目金海灣正式開(kāi)盤，認(rèn)購(gòu)近100億元人民幣。同年，在澳大利亞悉尼的萊德花園項(xiàng)目也破土動(dòng)工。也是在這一年，碧桂園正式確立房地產(chǎn)產(chǎn)品在海內(nèi)外范圍鋪開(kāi)。

大舉擴(kuò)張推升了公司銷售額。2013年-2015年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額分別約為1060億元、1288億元、1402億元，連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)千億銷售。

彼時(shí)，信心滿滿的楊國(guó)強(qiáng)，在面對(duì)媒體時(shí)表示，未來(lái)碧桂園將繼續(xù)“高歌猛進(jìn)”：2018年我們不設(shè)銷售目標(biāo)。這種看似低調(diào)的言論，顯然給碧桂園未來(lái)增長(zhǎng)提供了更大想象力。

然而，從負(fù)債端來(lái)看，碧桂園一直想要降負(fù)債的目標(biāo)卻未能如愿，截至2018年年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.36%。

事實(shí)上，支撐碧桂園銷售額快速增長(zhǎng)的是公司大手筆加杠桿。自2007年4月港股上市至2018年度，碧桂園總負(fù)債年復(fù)合增長(zhǎng)率為48.23%，相應(yīng)總資產(chǎn)增長(zhǎng)為37.24%，債務(wù)增速遠(yuǎn)超越資產(chǎn)增速。

此外，時(shí)間來(lái)到2020年，碧桂園當(dāng)年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物驟降了818.32億元。2021年，碧桂園積極抓回款，并發(fā)行了高額利息債券，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

但碧桂園下行之勢(shì)并未改變。2022年財(cái)報(bào)顯示，碧桂園收入約為4303.71億，較2021年度的5230.64億下降約17.7%；全年凈虧損60.52億，這是碧桂園自2007年在香港上市至今，首次出現(xiàn)全年虧損的情況。

緊接著，碧桂園2023年Q1業(yè)績(jī)?cè)俣认禄苍缭陬A(yù)料之中，實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額僅為945.6億，同比減少22.41%。不僅如此，其今年前5月銷售額只有1399億元，相較于2022年同期的2011.9億元，直接下降了30.46%。

二、跨界轉(zhuǎn)型，卻困難重重

為了自救，碧桂園就另辟蹊徑，選擇結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑業(yè)務(wù)，深度布局人工智能。在2022年財(cái)報(bào)中，碧桂園提及其成立了科技建筑集團(tuán)，并將利用科技的力量推動(dòng)傳統(tǒng)建筑業(yè)的工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級(jí)，在管理半徑內(nèi)合理規(guī)劃新項(xiàng)目，體系化地輸出科技建造解決方案，大力對(duì)外拓展代管代建等業(yè)務(wù)。

眾所周知，人工智能產(chǎn)業(yè)化培育的周期非常長(zhǎng)，典型的特點(diǎn)就是資金投入很大，利潤(rùn)空間微薄。財(cái)報(bào)顯示，僅2022年碧桂園全年投入的研發(fā)費(fèi)用高達(dá)2.164億，但產(chǎn)出的成果卻幾乎可以忽略不計(jì)。

既然人工智能業(yè)務(wù)盈利周期被無(wú)限拉長(zhǎng)，碧桂園為何還要一腔孤勇的加大投入呢？

答案很明顯，為了活下去。過(guò)往在行業(yè)快速增長(zhǎng)的背景下，成長(zhǎng)性掩蓋了所有缺點(diǎn)，高負(fù)債的房企ROE和股價(jià)表現(xiàn)反而更好，然而在貸款集中度管理制度和監(jiān)管紅線的管理下，這些企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，隨著行業(yè)出清加速，碧桂園自然也立在了懸崖邊上。

如今換道賽場(chǎng)加足馬力向科技化、智能化邁進(jìn)，碧桂園后期大概率也會(huì)將相關(guān)成果落地賦能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，融資環(huán)境也會(huì)相對(duì)放松，這樣碧桂園的杠桿問(wèn)題就不再是燃眉之急，最起碼在爆雷前活下來(lái)了。

毫無(wú)疑問(wèn)的是，人工智能成為碧桂園打造第二增長(zhǎng)曲線的主旋律根本原因是面對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下濃濃的焦慮。那么問(wèn)題來(lái)了，這份焦慮能解救碧桂園目前的困境嗎？

能救，但需要時(shí)間。

一方面，人工智能故事好講，實(shí)現(xiàn)卻很難。這不僅對(duì)企業(yè)的概念升級(jí)，到產(chǎn)業(yè)鏈完善，再到商業(yè)化成熟有著極高的要求，而且更重要在于從軟硬件協(xié)同到生態(tài)培育，需要很長(zhǎng)周期才能有所建樹(shù)。

另一方面，就碧桂園歷史發(fā)展來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍排在首位，而其一直宣稱的其他科技業(yè)務(wù)—智慧建造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧餐飲，分別位列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)后三位。如此來(lái)看，碧桂園科技建筑這塊，不能說(shuō)還在起步階段，但對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)顯然還有待加強(qiáng)，離轉(zhuǎn)折點(diǎn)也似乎還有一定距離。

三、地產(chǎn)下行階段喜迎政策“及時(shí)雨”，碧桂園路在何方？

正在自救的碧桂園，所處的市場(chǎng)環(huán)境也越來(lái)越狹窄。

但正所謂”有危就有機(jī)“，深耕細(xì)作、尋求穩(wěn)增長(zhǎng)曲線可能會(huì)成為未來(lái)行業(yè)的關(guān)鍵詞。這樣的主旋律也與近期國(guó)家出臺(tái)一系列提振房地產(chǎn)多項(xiàng)舉措不謀而合。

先是，在7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）。其中重點(diǎn)提及了，在超大特大城市要加大對(duì)城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。

在《意見(jiàn)》指引下，對(duì)于仍處于平穩(wěn)運(yùn)行的房地產(chǎn)行業(yè)具有重要指導(dǎo)意義，指引了新方向，而城中村改造或?qū)⒊蔀榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新藍(lán)海。

后是，在7月24日，中央政治局會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作中，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)提出需適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

中信建投表示，這是一場(chǎng)政策“及時(shí)雨”，對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解（特別是房地產(chǎn)相關(guān)表述），資本市場(chǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需等方面的表述有頗多亮點(diǎn)。尤其是在房地產(chǎn)方面，預(yù)計(jì)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊雠_(tái)更多政策滿足居民剛性和改善性住房需求，有利于強(qiáng)化市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

種種跡象，似乎都讓碧桂園有著無(wú)限信心，能夠輕松撐過(guò)這一寒冬。但縱觀全局，銷售疲軟、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、財(cái)務(wù)杠桿仍較高，都是懸在碧桂園頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。

大浪淘金，未來(lái)的化解之路注定并不好走。但無(wú)論如何，只有硬著頭皮想方設(shè)法走下去，才能看到更多希冀。