聽過我之前日本雜談系列的朋友可能知道，我的第一期日本雜談其實(shí)講的就是我在日本的租房經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)這一期播出之后，也有很多朋友在評論區(qū)分享了他們在國內(nèi)租房的一些辛酸苦辣。 包括我后來跟小酒館串臺(tái)，就房地產(chǎn)這個(gè)問題進(jìn)行探討的時(shí)候，其實(shí)很多朋友的留言也是說，我以后可能很長時(shí)間都會(huì)用租房這件事情來解決自己的住房需求。 所以說，租房對于中國人來說，在未來我覺得也會(huì)越來越重要。 所以這一期其實(shí)我想不僅僅講保租房REITS，更多的想跟大家聊一聊，中國的租房市場現(xiàn)在是什么樣子，未來會(huì)發(fā)展成什么樣子，如果對比一些海外的經(jīng)驗(yàn)，我們又最可能會(huì)像誰的模樣去發(fā)展？ 希望這期節(jié)目能夠幫助大家從宏觀的視角去俯瞰這件和我們的日常生活息息相關(guān)的事情，最終如果能讓大家對于保租房REITS這一類資產(chǎn)有更深刻的了解，那就更好了。 好，事不宜遲就讓我們正式開始。

一

首先必須要說的是，不知道大家的體驗(yàn)怎么樣，但是回想起我這么多年的租房史，可以說租房這件事情一直是我換工作，包括換城市生活后最頭疼的事兒。沒有之一。 回想起我當(dāng)年剛研究生畢業(yè)從海外回來，在北京租的第一套房，就回憶滿滿。這回憶打引號。那個(gè)時(shí)候還是通過BBS去尋找租房——因?yàn)椴幌胱屩虚g商賺差價(jià)，然后找到的一個(gè)二房東。住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)有很多的問題，包括室友的生活不規(guī)律，房子沒有當(dāng)時(shí)在帖子里看到的設(shè)備那么完善，當(dāng)然更重要的是住進(jìn)去，我才發(fā)現(xiàn)我每天需要從朝陽的最東頭通勤去整個(gè)海淀的最西頭，進(jìn)行一系列的筆試面試等等找工作的流程，當(dāng)時(shí)可以說是苦不堪言。 但因?yàn)楹贤埠灹耍?個(gè)月之內(nèi)都沒有辦法去再搬家，最后的結(jié)果就是等到我一找到工作，立刻麻溜的就把這個(gè)房子給退了，然后去找新的住處。 整體來說，租房對于很多朋友來說，可能都有過類似這樣不太美好的經(jīng)歷。 然后我看了一些研究也發(fā)現(xiàn)，這并不是個(gè)例或者說是我們自己運(yùn)氣不好。 看了一個(gè)安居客在2020年發(fā)布的研究報(bào)告，是說有超過90%以上的租房的人群或多或少的遇到過各種問題，比如說房屋設(shè)備損壞無人修理，就有高達(dá)50%的比例的人遇到過，包括剛才說的像房源信息跟之前看到的并不完全匹配，有三成的人遇到過，包括押金問題也是一個(gè)老大難的問題，也有三成以上的朋友遇到過，甚至還有20%的朋友都遇到過房屋房東提前解約，導(dǎo)致自己不得不狼狽的去尋找住處。

所以整體來說，特別是在國內(nèi)租房的時(shí)候，給我的一個(gè)感覺，如果能遇到一個(gè)好的房東，然后有一套不錯(cuò)的房子，真的是要燒高香的，住著盡可能就不去搬家的。 這個(gè)事兒其實(shí)這兩年也稍微有所變化——我們常常說00后整頓職場，其實(shí)00后進(jìn)入到租房市場之后，也對整個(gè)租房市場有所整頓。 貝殼有一個(gè)研究里面就寫著，現(xiàn)在的年輕人或者說是畢業(yè)生，有90%以上的人如果遇到租房有我們剛才說到的各種問題，無論如何都會(huì)硬剛，甚至有10%的畢業(yè)生說會(huì)死磕到底，只有百分之不到0.5的人會(huì)忍聲吞氣。 我覺得這個(gè)跟我們當(dāng)年租房的時(shí)候就有很大的區(qū)別。 某種程度上也是因?yàn)楝F(xiàn)在的年輕人可能原來在家里，其實(shí)住房條件已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了，所以當(dāng)自己畢業(yè)之后自己一個(gè)人住的時(shí)候，當(dāng)然也希望有相應(yīng)的生活質(zhì)量。 所以另外一個(gè)數(shù)據(jù)就是說，像我租房的時(shí)候，往往租房前會(huì)去看兩三套、三四套就會(huì)把它定下來，但是現(xiàn)在在00后中，有25%以上的人會(huì)看8套以上的房，才去決定把這套房租下來。

換句話說，大家對于租房這件事兒要求越來越高，對房子本身的質(zhì)量要求也越來越高。 另外一個(gè)很有意思的發(fā)現(xiàn)，我原本以為租房最活躍的肯定是北上深這樣的一線城市，特別是北京上海，應(yīng)該是租房人群最多，包括整個(gè)存量最大的，結(jié)果沒想到很多數(shù)據(jù)都指向的是，其實(shí)真正對于中國而言，租房人口分布比例最高，包括規(guī)模最大的，反而是珠三角。 在珠三角有48%以上的人會(huì)選擇租房，這個(gè)比例甚至已經(jīng)超過了我們后面會(huì)聊到的美國等等的發(fā)達(dá)國家。而在長三角大概有30%的人，在京津冀甚至只有20%的人。 而在珠三角內(nèi)部也不僅僅是廣州跟深圳，還有像東莞佛山這樣的城市，租房群體規(guī)模甚至也超過了300萬。

另外一個(gè)指標(biāo)就是生活配套來看，廣東的房子的生活配套比較完善的比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，甚至是其他任何一個(gè)一線城市或者是發(fā)達(dá)省份的。 這背后的原因可能有兩個(gè)，一個(gè)是珠三角是外來務(wù)工和現(xiàn)在的大學(xué)畢業(yè)生非常熱門的去處，另外一個(gè)也說明了當(dāng)?shù)氐恼麄€(gè)租房市場的成熟度相對來說確實(shí)是全國最高的。這也就能解釋，為什么那么多的長租公寓的品牌，包括一些類似這樣的社區(qū)，其實(shí)最早都誕生于珠三角，這是一個(gè)比較有意思的發(fā)現(xiàn)。

二

說回現(xiàn)在在國內(nèi)租房，特別是年輕人租房，其實(shí)不可回避的說是中介也好，或者說是平臺(tái)也好，就是自如。 我身邊有非常多的年輕人都會(huì)選擇用自如來租自己人生的第一套房子——其實(shí)最核心的是方便，便宜倒不一定有多便宜，但是方便其實(shí)是非常重要，而且標(biāo)準(zhǔn)化可預(yù)期，其實(shí)也是現(xiàn)在年輕人租房很重要的一個(gè)考量的指標(biāo)。 自如的興起其實(shí)代表的是未來整個(gè)租房市場中一股很強(qiáng)大的力量，那就是輕資產(chǎn)運(yùn)行的這種專業(yè)化機(jī)構(gòu)。 它們最大的特點(diǎn)是什么呢？那就是自己不擁有這些房子。 自如的房子都是從別人手上收來的，其實(shí)有很多分散的這種房東，他們負(fù)責(zé)統(tǒng)一的管理，然后可能會(huì)做一些后期的維護(hù)，裝修，然后再把一套房子去把它分割開，租給不同的人。我們叫做輕資產(chǎn)模式的租賃生意，代表是自如，當(dāng)然也有其他的包括青客等等的一些青年社區(qū)。 他們的一些很大的問題，我相信如果通過自如租過房子的朋友可能都會(huì)有所體會(huì)，第一還是貴。 平均來說，自如比起你去找個(gè)人去租房一定是要貴一些的，而且后期的服務(wù)你對它的預(yù)期其實(shí)是比較高的，但它實(shí)際上可能會(huì)達(dá)不到預(yù)期。這也就說明了，其實(shí)輕資產(chǎn)的這種租賃住房有幾個(gè)很難規(guī)避的問題，比方說他的收入是不穩(wěn)定的——房子能不能租出去，能不能持續(xù)的租出去，對于運(yùn)營平臺(tái)來說是不太可控的，受到經(jīng)濟(jì)的影響，就業(yè)市場的影響，但它的運(yùn)營的成本又是非常剛性的——你只要把這個(gè)房子租下來了，你給房東的租金就得每個(gè)月都得付出去，然后裝修的一次性的成本也得付進(jìn)去，這個(gè)時(shí)候整個(gè)平臺(tái)的運(yùn)行就會(huì)非常的不穩(wěn)定。 這也就是造成了為什么在2017年之后，其實(shí)有一大批的類似自如這樣的平臺(tái)其實(shí)紛紛倒閉。 我記得我當(dāng)時(shí)其實(shí)也把自己的一套成都的房子交給了一個(gè)長租公寓。開始挺好的，每個(gè)月都能定時(shí)收到租金，然后疫情來了，然后就沒有然后了。 后面再去跟當(dāng)時(shí)租我房子的房客進(jìn)行了直接點(diǎn)對點(diǎn)的溝通之后，發(fā)現(xiàn)長租平臺(tái)給它的價(jià)格甚至比給我的還要低。換句話說，長租平臺(tái)完全就是在虧本做生意，而且這不是一個(gè)很少數(shù)的情況。 為什么會(huì)做這種虧本買賣？背后的原因也是因?yàn)橛匈Y本的力量。其實(shí)當(dāng)時(shí)對于很多平臺(tái)來說，更重要的是獲取更多的房源，然后把自己的規(guī)模沖大，自然有資本會(huì)做冤大頭，把錢投到這個(gè)平臺(tái)上，然后讓他做大上市圈錢等等。 所以它是一個(gè)不太可持續(xù)的商業(yè)模式，其實(shí)也是中國過去幾年租賃市場走過的一條彎路。

跟這種輕資產(chǎn)模式相對應(yīng)的其實(shí)就是重資產(chǎn)模式。 這個(gè)可能體驗(yàn)過的朋友就更少了，但是很可能有很多朋友聽說過，比如說萬科的泊寓，再包括很多房地產(chǎn)公司都會(huì)去做自己的一些青年公寓、人才公寓，包括我們后面會(huì)聊到的已經(jīng)上市的幾只保租房的REITS，其實(shí)它都是一種重資產(chǎn)的模式。 它背后的邏輯是通過自建收購的方式，然后持有這些房源，然后對外出租。 所以它的好處是什么？這個(gè)房子是我自己的，我不用向別人去支付房租，運(yùn)營成本其實(shí)相對來說比較可控。 另外因?yàn)樗幌褡匀缈赡芊稚⒃谡麄€(gè)城市的各個(gè)角落，而是一個(gè)統(tǒng)一的樓，管理起來的標(biāo)準(zhǔn)化一定是更加好的，管理的成本也相對來說可控。 但它最大的問題是什么？大家可能也一眼就能看出來，它的前期投入比較大，資本沉淀很多——一棟樓可能價(jià)值就是幾個(gè)億。而對于自如這樣的平臺(tái)最大的好處是可以白手起家，可以空手套白狼，前期可以撬動(dòng)的杠桿是非常大的。 那么對于重資產(chǎn)模式來說，為什么這么多的運(yùn)營長租公寓的都是一些房地產(chǎn)開發(fā)商，包括一些酒店集團(tuán)？也是因?yàn)樗麄儞碛羞@種房地產(chǎn)交易的經(jīng)驗(yàn)，或者自己就擁有一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目，所以可以去做這種重資產(chǎn)的維護(hù)。

三

那么我們下一部分就會(huì)去講，在海外是一個(gè)什么樣的情況。像這樣的重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)，甚至是目前中國還大量有的，這種個(gè)人往外出租的房子，比例到底是什么樣子的呢？ 可以說，海外現(xiàn)在主要分成三種租賃住房的模式。

第一種其實(shí)是以德國為代表的。如果大家有所耳聞的話，會(huì)知道德國其實(shí)是一個(gè)非常特殊的存在，它的這種租賃住房的模式叫做社會(huì)市場模式——相對來說政府干預(yù)度高，用稅收減免和一系列的法律法規(guī)來鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)去投資建設(shè)租賃住房，強(qiáng)調(diào)的是住房的社會(huì)屬性，大力發(fā)展成本定價(jià)的租賃住房。 他的住房大量的還是偏福利化的，我也有一些親戚在德國也享受過，他們甚至到了40歲50歲，還是有很多人會(huì)住在這種租賃住房里面，因?yàn)榇_實(shí)挺便宜的，然后質(zhì)量也不錯(cuò)，直到比如說自己的小孩已經(jīng)比較大了，需要一個(gè)更加寬敞的住房的時(shí)候，可能才會(huì)考慮自己去購買住房。 第二個(gè)模式其實(shí)也是大家相對來說會(huì)比較熟悉的，就是以新加坡為代表的普惠模式。它希望的是以大多數(shù)的居民都可以承擔(dān)得起為導(dǎo)向去進(jìn)行住房的供應(yīng)。最為大家所知道的就是組屋。對于本國人來說，買組屋相對來說比較便宜，以此解決居住問題。和新加坡類似的，還有包括像荷蘭等等一些歐洲的福利國家。但這一類的問題就在于它對于國家的財(cái)政的負(fù)擔(dān)是比較重的，只適合于一些小國。 第三類其實(shí)是最大頭的海外的租賃住房的模式，那就是以美國、英國，包括日本、韓國等等國家為代表的純市場化的模式。 它也有一些補(bǔ)貼，但它的補(bǔ)貼都是貨幣化的，補(bǔ)貼的對象往往是租客，而不是向出租方去提供補(bǔ)貼。但是它會(huì)利用像REITS里的一些稅收減免優(yōu)惠，去鼓勵(lì)市場主體新建租賃住房。 在以上說的這些國家里面，我們可以在拿一個(gè)國家為例去更仔細(xì)的分析一下，那就是美國。 美國其實(shí)是一個(gè)租房市場非常發(fā)達(dá)的國度，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在美國前20大的城市里面平均租房比例高達(dá)53.6%，換句話說就是一半以上的人都選擇租房。甚至像在紐約這樣的城市，有65%以上的人都是租房住的。 如果去美國留過學(xué)或者在美國工作過的朋友可能深有感觸，在美國租房其實(shí)是一件非常稀松平常的事兒。 但它的整個(gè)發(fā)展歷程其實(shí)也并不是一帆風(fēng)順，或者說從一開始就確定了市場化這樣一個(gè)路徑的。

其實(shí)在二戰(zhàn)之后很長一段時(shí)間，包括有大量的軍人復(fù)員等等的原因，其實(shí)美國的住房非常的緊缺，所以那個(gè)時(shí)候其實(shí)美國實(shí)施的也是以公共住房建設(shè)為核心的住房政策。直到70年代之后，隨著住房大量的建設(shè)，其實(shí)已經(jīng)不缺房子住了——有點(diǎn)類似現(xiàn)在中國宣布的，整個(gè)住房市場的供需關(guān)系發(fā)生了重大變化，這句話有點(diǎn)像美國在70年代曾經(jīng)說過的話。 那個(gè)之后其實(shí)美國開始走向了一個(gè)市場化的路徑。政府之后向新建租賃住房的市場主體提供一些稅收的優(yōu)惠——但這個(gè)稅收優(yōu)惠其實(shí)也越來越少，它更多的還是我們后面會(huì)講到的REITS這種方式幫助這些企業(yè)也好，機(jī)構(gòu)也好，更好的去融資，然后在REITS的形式之下提供一些稅收優(yōu)惠。 而美國政府其實(shí)更多采取的方式是向需求方提供補(bǔ)貼。換句話說，因?yàn)樗軌蚋泳_的了解到哪些人，比如說是中低收入家庭，然后哪些人確實(shí)是有困難的，那就定向的向這些個(gè)人也好，家庭也好提供住房券。 在2022年，光住房券項(xiàng)目美國政府就花了300億美元去發(fā)放這種補(bǔ)貼，讓這些家庭和個(gè)人居有住所。 這個(gè)方式后來被很多的國家所效仿，但是成功經(jīng)驗(yàn)不多，為什么？因?yàn)樗袀€(gè)很重要的前提，就是你要能夠了解到到底誰需要這樣的補(bǔ)貼，而且能夠用一種非常精準(zhǔn)的方式把補(bǔ)貼發(fā)放給這些人。其實(shí)這背后是有一個(gè)很精密的系統(tǒng)體系去維持的。 剛才說美國的租賃市場的第一個(gè)非常大的特征，就是它的租房比例很高，特別是大城市。這個(gè)也很有趣，其實(shí)中國也是這樣的，就是越大的城市租房比例越高。美國剛才說了，除了紐約之外，最大的租房群體來自于東西部的兩個(gè)海岸線。換句話說，比起中部地區(qū)來說，沿海地區(qū)的人租房活躍度會(huì)明顯更高，像加利福尼亞、德克薩斯，然后佛羅里達(dá)，包括紐約4個(gè)州合計(jì)的租房群體規(guī)模占到了全國的3成。 我覺得未來在中國也是一個(gè)類似的情況，就是長三角、珠三角，可能再包括更多的這種沿海的地方，它的租房活躍度會(huì)明顯高于內(nèi)陸的省份。 美國租賃住房市場的第二個(gè)很大的特征其實(shí)就是機(jī)構(gòu)滲透率高。換句話說，私募基金、REITS包括一些房地產(chǎn)商在內(nèi)的這些機(jī)構(gòu)，占據(jù)了美國整個(gè)公寓租賃市場的6成以上。這個(gè)顯然跟現(xiàn)在的中國以及很多的國家都形成了鮮明的對比。

四

看了這么多資料，對于海外的租賃住房，其實(shí)有幾個(gè)非常重要的特點(diǎn)，我認(rèn)為是我們值得去學(xué)習(xí)，或者說去觀察，中國未來會(huì)不會(huì)走向這個(gè)方向。 換句話說，就是有很多朋友在我那一期小酒館對談的節(jié)目下方說，大衛(wèi)翁你說現(xiàn)在中國的租房市場不夠成熟，所以很多人還是要選擇買房，那到底什么樣叫做成熟？什么時(shí)候我們也可以租一輩子房，不用去為買房這件事情去擔(dān)心焦慮？ 這里其實(shí)可以提供幾個(gè)很重要的觀察點(diǎn)。 第一個(gè)是底層，其實(shí)就是法律跟相關(guān)的制度建設(shè)非常的重要。美國有房屋租賃法，日本有借地借家法——上次日本雜談里邊我也聊到過，德國有住房租賃法，租金水平法等等的一系列的法律法規(guī)，其實(shí)這個(gè)是一切的基礎(chǔ)。 有了完善的立法基礎(chǔ)后再往上，租賃市場的配套制度有幾個(gè)方向是值得我們觀察的。 第一個(gè)是土地政策。我們剛才也講到，對于這些新建租賃住房的機(jī)構(gòu)來說，能夠得到什么樣的土地政策其實(shí)很重要。 比如說日本就說，如果你是去改造現(xiàn)有的一個(gè)公寓也好，土地也好，把它變成這種租賃用地的話，我允許你的容積率相對的有所提高，把它的限制放寬。德國甚至跟中國類似，會(huì)將國有土地的使用權(quán)供應(yīng)給保障性的租賃住房的建設(shè)。 土地政策之外，第二個(gè)其實(shí)非常重要的就是租金的管控。租金管控其實(shí)在美國沒有那么的明顯，但是現(xiàn)在依然有很多的州政府其實(shí)是在法令中會(huì)對租金的上限，包括上漲的幅度進(jìn)行很多細(xì)化的規(guī)定的。 這個(gè)在德國就更加的明顯了，德國有個(gè)很有意思的說法，叫做租金明鏡。這個(gè)稱謂其實(shí)是2015年開始在柏林實(shí)施的，后來推廣到了全國。它做了一個(gè)樣本，在這個(gè)樣本里面有大量的房屋，以樣本的租金以及它的上漲幅度作為一個(gè)基準(zhǔn)值，會(huì)要求其他所有的租賃性的住房的租金水平不能超過這個(gè)明鏡樣本的150%。換句話說，如果你的房租超出了平均房租的50%以上，你是違法的。類似這樣的一些限制其實(shí)在德國非常的多。 第三部分其實(shí)就是財(cái)稅的支持。剛才也說到的，包括在美國其實(shí)更多的是針對需求端，如果你是低收入人群的話，你的住房稅收抵免的政策。在中國其實(shí)現(xiàn)在也有，大家每年去報(bào)稅的時(shí)候，如果你是租房的，其實(shí)是有一部分個(gè)人所得稅可以減免的，對吧？ 當(dāng)然美國更多的財(cái)稅支持還是我剛才講的租房的優(yōu)惠券，精準(zhǔn)滴灌給這些需要的人群。日本跟德國也有相應(yīng)的一些財(cái)稅的支持，比如說日本，如果你是在你持有的土地上新建租賃住房的，你的固定資產(chǎn)稅是可以減免的，而固定資產(chǎn)稅其實(shí)在包括日本在內(nèi)的很多發(fā)達(dá)國家是一個(gè)很重的稅。 第四個(gè)就是融資模式。就是在重資產(chǎn)租賃模式下，一個(gè)很重要的就是你要讓這些機(jī)構(gòu)有錢去運(yùn)營相應(yīng)的租賃住房，這個(gè)就要提到，不管是美國、日本還是德國，其實(shí)REITS都是非常重要的。我這里說的REITS不光是公募REITS，其實(shí)也包括一些類REITS的資產(chǎn)支持證券，一些私募基金等等的，其實(shí)都是解決融資的很重要的方式方法。

所以你可以看到整個(gè)發(fā)達(dá)國家的租賃住房市場的制度建設(shè)，它不是一個(gè)單體或者說是某幾個(gè)法律法規(guī)就可以覆蓋的，其實(shí)是有一套整個(gè)完整的架構(gòu)。底層是一些法律法令制度，在這個(gè)之上，通過土地政策、租金政策、財(cái)稅政策、融資政策去解決租賃住房市場。不管是供給端還是需求端都需要的這些要素，然后形成了一個(gè)相對比較完善的租房市場。 當(dāng)然了我覺得這個(gè)也不能急，我剛才也說到了，像美國是從70年代開始正式進(jìn)入到一個(gè)市場化的運(yùn)營模式，到現(xiàn)在為止也已經(jīng)有50年的時(shí)間了。而中國呢？我們下面就要聊到中國的整個(gè)租房市場到底經(jīng)歷了一個(gè)什么樣的過程。

五

其實(shí)如果大家有印象的話，最早中國開始出現(xiàn)租房相關(guān)的一些政策，其實(shí)是在1999年。 那個(gè)時(shí)候出現(xiàn)了一個(gè)叫廉租房的東西。我覺得首先這個(gè)名字設(shè)計(jì)的就不那么好，對吧？聽到廉租房很多人都不太會(huì)愿意去租它，總覺得它的質(zhì)量有問題。 所以2010年出現(xiàn)了公租房，后來其實(shí)公租房和廉租房就并軌了，兩者合二為一。但就我個(gè)人的感覺來說，其實(shí)一直到這一波長租公寓興起之前，整個(gè)頂層設(shè)計(jì)也好，或者說以機(jī)構(gòu)為核心的租房市場，并沒有出現(xiàn)。 中國人大量的還是在點(diǎn)對點(diǎn)的個(gè)人租房，通過一些中介去介紹，用這樣的方式去租一個(gè)個(gè)人的房子，直接去跟房東簽署合同，其實(shí)是一個(gè)最普遍的形式。 整個(gè)從頂層設(shè)計(jì)來講，中國的租房市場是從2015年發(fā)生了一個(gè)非常大的變化。在那一年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出了住房領(lǐng)域要租購并舉，就是租房跟購房兩手都要抓，兩手都要硬。當(dāng)然這也跟當(dāng)年房地產(chǎn)市場火爆有很強(qiáng)的關(guān)系。 那個(gè)時(shí)候就開始出現(xiàn)了我們前面也提到的，一大批的私營企業(yè)開始做分布式跟包租的這種模式。 當(dāng)然起朱樓宴賓客最后樓塌了，這一個(gè)嘗試其實(shí)并沒有那么的成功，背后的原因是什么呢？其實(shí)是商業(yè)模式的問題，商業(yè)模式?jīng)]有跑通。當(dāng)時(shí)很多的長租公寓或者是這種包租平臺(tái)，其實(shí)都是to VC的，它的目的是為了去獲取資本的青睞，而不是真正的好好的運(yùn)營自己的平臺(tái)也好，租房也好，甚至?xí)霈F(xiàn)這種房租倒掛的荒謬的事情。這一個(gè)嘗試當(dāng)時(shí)肯定是失敗了的。 到2019年之后，就是這些運(yùn)營商爆雷事件頻出之后，其實(shí)中國在市場化供應(yīng)的租房體系里面，增加了很多公共部門參與的要素在里面。什么意思？就是2019年之后，如果大家關(guān)注過整個(gè)土地拍賣市場的話，就知道有很多的叫做R4用地。 R4用地是什么？就是租賃專項(xiàng)用地，這個(gè)地我給你，你只能拿來蓋租賃住房。另外也會(huì)對很多房地產(chǎn)商要求，你拍下來一塊地里面，有多少比例必須用來新建這種人才公寓或者是租賃用的住宅。其實(shí)這個(gè)事情是在2019年之后大量的發(fā)生的。 但是這種R4用地直到目前為止，并沒有很多的項(xiàng)目真正的投入到使用中。一方面當(dāng)然也跟時(shí)間有關(guān)，另外一方面也跟當(dāng)時(shí)拿很多R4用地的都是央國企。它的整個(gè)運(yùn)行效率和建設(shè)周期是比較長的，所以現(xiàn)在我們并不知道這個(gè)模式成不成功。 但是你可以很明顯的看到，近兩年中國的整個(gè)住房租賃市場開始明顯的向政策性導(dǎo)向?yàn)橹髯摺＞褪前ü夥?、人才公寓，從十三五到十四五，其?shí)提出了要全國各個(gè)省市的公租房400萬套800萬套，有非常多的一些指標(biāo)，這個(gè)也是中國非常擅長的發(fā)展的模式。 2019年，其實(shí)住建部就提出了政策性租賃住房這么一個(gè)概念，它的模式又跟原來的公租房有比較大的差別，比如說它是可以由住房租賃企業(yè)自己去承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的投資、建設(shè)到運(yùn)營，然后提供給人口凈流入大中規(guī)模城市的一些新市民，包括年輕人，包括外來務(wù)工人員等等，也允許這些政策性租賃住房的機(jī)構(gòu)去發(fā)行債券，成立資產(chǎn)支持計(jì)劃，包括現(xiàn)在開始做REITS來獲取融資。 中國的整個(gè)租房市場從2015年開始慢慢的向機(jī)構(gòu)化演進(jìn)，但是整個(gè)進(jìn)程其實(shí)中間也是一波三折，到現(xiàn)在為止已經(jīng)形成了保障性跟市場化兩大線條。 在這兩大線條里面很明顯，現(xiàn)在是偏向保障性和政策性的，市場化其實(shí)還在探索什么樣的方式比較合適，包括它的量相對來說還是比較小的。

六

剛才聊的是中國整個(gè)租房市場的一個(gè)進(jìn)程。那么到目前為止，中國的租賃住房體現(xiàn)出什么樣的特征呢？這里我引用了中金的報(bào)告，因?yàn)樗麄冊赗EITS這個(gè)領(lǐng)域做過一系列的研究，在前兩年也發(fā)表了很多關(guān)于中國住房租賃市場的一些研究報(bào)告。 它提出了幾個(gè)比較重要的觀察，就是對于中國現(xiàn)在的租房市場，第一個(gè)就是規(guī)模很大。 中國現(xiàn)在其實(shí)整個(gè)城鎮(zhèn)租房群體規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了兩個(gè)億的人口，當(dāng)然在中國整個(gè)人口里面的比例并沒有那么的高，目前來說租房比例現(xiàn)在大概在20~25%左右。 這個(gè)比例和發(fā)達(dá)國家，我們剛才聊到的其實(shí)普遍是在35%以上還是有所差距的，但是跟中國10年前甚至20年前已經(jīng)有非常明顯的一個(gè)上漲了。 為什么？第一個(gè)就是整個(gè)人口的流動(dòng)變得越來越頻繁。通過人口普查的數(shù)據(jù)來看，中國在過去10年，其實(shí)整個(gè)人口流動(dòng)的速度也好，或者說規(guī)模也好，其實(shí)提升了有一倍以上。作為一個(gè)流動(dòng)的人口，其實(shí)最大的需求就是先要租房對吧？所以對于現(xiàn)在的中國租房市場來說，兩個(gè)最核心的租房群體，一個(gè)是外來務(wù)工人員，一是高校畢業(yè)生，他們的需求其實(shí)會(huì)有所不同，包括在性價(jià)比上，包括一些對房屋的質(zhì)量上還是有一些不同的要求的。所以這也對我們剛才講的這種政策性租房的體系化的建設(shè)提出了比較高的要求。 第二個(gè)觀察是整個(gè)租房市場還是以青年人為主的，但是現(xiàn)在有向全年齡段發(fā)展的趨勢?，F(xiàn)在20~29歲這個(gè)群體租房的比例還是最高的，有50%以上，但是30歲以上，以及20歲以下租房人口的比重，其實(shí)較5年前有非常明顯的一個(gè)提升。 這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)的多元化反映了什么？說明特別是在大城市，租房其實(shí)是一件越來越普遍的事情。當(dāng)然這里有一些被動(dòng)的因素，為什么30歲以上的人租房，很大程度上是因?yàn)樵诖蟪鞘匈I不起房，所以我只能去租房。但是另外一個(gè)方面也顯示出大家對租房這件事情接受度其實(shí)是越來越高的，這個(gè)是無可厚非的。 體現(xiàn)出來的第三個(gè)觀察就是，平均的租房時(shí)間正在逐漸的延長，不管是主動(dòng)的需求也好，還是被動(dòng)的因?yàn)榉績r(jià)過高，包括限貸等政策導(dǎo)致的無法購房。但不管怎么說，中國年輕人甚至是年紀(jì)沒有那么輕的人，整個(gè)租房的時(shí)間是越來越長了，所以它對于穩(wěn)定性的要求，包括對于房子質(zhì)量的要求也會(huì)越來越高，這個(gè)是非常明顯的一個(gè)趨勢。 第四個(gè)，現(xiàn)在家庭式的租房需求占比也開始提升了。以前都是單身的人或者說是小情侶兩個(gè)人的家庭會(huì)去租房住，到2021年，其實(shí)大戶型、三室以上的租賃需求有很明顯的一個(gè)提升。 這背后什么原因？其實(shí)我覺得特別是有小孩的朋友可能容易理解。一方面是因?yàn)樾『⒌慕逃枨?，我必須要在學(xué)校附近租個(gè)房住，可能自己的房都會(huì)出租出去，等等的這些原因，其實(shí)導(dǎo)致了整個(gè)中國的租房需求其實(shí)是越來越多元化的。 這是第一點(diǎn)，就是中國的整個(gè)租房規(guī)模非常的大，增長空間其實(shí)更大，包括中金也好，中信建投等等這些研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為到2035年，中國基本上租房比例就會(huì)達(dá)到發(fā)達(dá)國家30~35%的水平，這背后對應(yīng)的就是一個(gè)5萬億左右的市場。

第二點(diǎn)觀察其實(shí)也很有意思的，就是call back我最開始聊的，就是我以為北京上海其實(shí)租房活躍率最高，結(jié)果發(fā)現(xiàn)其實(shí)珠三角反而是租房比例最高，而且相對來說房屋質(zhì)量比較高的地方。 從未來的狀態(tài)來看，不光是珠三角，中金認(rèn)為未來5~10年成渝以及長江中游城市群，其實(shí)租房的整個(gè)活躍度會(huì)大幅的抬升。 其他地方可能增長也就是一個(gè)每年10、20%的增長水平，但是像比如西安、成都、武漢這些區(qū)域重點(diǎn)的二線城市，整個(gè)租房規(guī)?？赡軙?huì)在未來幾年迅速擴(kuò)大，增速超過100%，它會(huì)替代一線城市，成為未來租房市場擴(kuò)容的一個(gè)主要增長點(diǎn)。 我覺得這還是反映出中國地大物博的一個(gè)特征，所以什么都是階梯式的。包括我們一直在說的各種消費(fèi)的設(shè)施，餐飲品牌，購物商場可能最開始是在一線城市發(fā)展，然后慢慢的向腹地延伸，進(jìn)入到二三線城市，甚至到4線城市。租房這件事情也是一樣的，未來的一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)很可能是在二線城市。

但是一個(gè)非常大的問題是現(xiàn)在的租房市場或者說這些房屋本身。 第一是整個(gè)房屋的質(zhì)量，特別是用來租房的這些房屋質(zhì)量是不夠好的。2021年整個(gè)全國重點(diǎn)40個(gè)城市里面，租賃住房的平均房齡是18年，基本上是在2000年前后的房子為多，甚至一線城市里面2000年以前建成的租賃住房占比達(dá)到了42%，都是一些老房子拿來出租，這其實(shí)也符合我們的一些日常的觀察。 一方面是這些房子本身不夠好，另外一方面又是現(xiàn)在的年輕人，包括外來務(wù)工人員對于房子的質(zhì)量要求越來越高，這兩者之間的矛盾其實(shí)是越來越激化的。 另外，姑且不論質(zhì)量如何，就論絕對數(shù)量上，其實(shí)現(xiàn)在供應(yīng)量也是不足的。 我還記得之前聽天楠老師跟小酒館的串臺(tái)播客就聊到說，上海為什么這些好房子永遠(yuǎn)是稀缺的？因?yàn)樗墓?yīng)量其實(shí)跟整個(gè)需求來看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。 其實(shí)這一點(diǎn)不光是在買賣市場是這樣，在租賃市場也同樣是這樣的。 根據(jù)中國現(xiàn)在發(fā)布的很多未來的政策導(dǎo)向，十三五十四五要建的這種租賃住宅的供給大概是800萬套左右，但是現(xiàn)在的整個(gè)供給的缺口至少在1，500萬套——這個(gè)我們可以根據(jù)人頭，然后再用租房面積，再用人口的流動(dòng)速度等等的這些方式去計(jì)算——但總體而言，就是現(xiàn)在我們即將要建的這些保障性租賃住房，僅能滿足大概一半的需求。 這也就導(dǎo)致了中國整個(gè)租房市場想要走向成熟，走向每個(gè)人租的房子都很舒服，包括租得起租得到，其實(shí)都還有很長的路要走。 這背后回到了我們最開始說到的那個(gè)問題。因?yàn)檫€沒有實(shí)現(xiàn)從絕對數(shù)量上跟質(zhì)量上之間的缺口的彌合，那么對于租房人來說，你的權(quán)益當(dāng)然難以受到保障。 我們在最早講到的，你會(huì)遇到的很多問題是一定會(huì)發(fā)生的。 因?yàn)樵诖蟪鞘姓麄€(gè)租賃住房還是賣方市場特征，信息不對稱，承租人往往處在的是一個(gè)弱勢地位，你的議價(jià)能力是比較低的，同時(shí)你又必須要承擔(dān)很多的履約風(fēng)險(xiǎn)。 我們前面聊到的房東有可能會(huì)提前解約，然后設(shè)備損壞了可能會(huì)無人修理，包括中介可能會(huì)扣押金，這些都會(huì)存在，原因就是我們剛才講的兩個(gè)不匹配。 所以大家從宏觀的角度就可以理解到我們在微觀生活中遇到的很多問題，它到底來源哪里，并不是來源于我們自己運(yùn)氣不好——當(dāng)然可能也有一部分這個(gè)原因，但更多的還是源于一個(gè)時(shí)代發(fā)展歷程的這個(gè)問題。

七

我們再往深一步講，造成中國現(xiàn)在這些租房市場問題背后的原因到底是什么？因?yàn)槟阒挥兄懒诉@個(gè)原因，你才知道怎么去解決它。 當(dāng)然這是包括住建部在內(nèi)的很多政府部門可能每天都會(huì)研究的，但對于我們個(gè)人來說，其實(shí)了解一些這背后的原因也沒有壞處。 我認(rèn)為第一個(gè)很大的問題，其實(shí)就是我們前面在說的海外經(jīng)驗(yàn)里面的——海外經(jīng)過這么多年的發(fā)展，其實(shí)整個(gè)機(jī)構(gòu)的入場已經(jīng)非常多了，集中度已經(jīng)很高了，所以它的滲透率會(huì)比較的高，所以它能夠相對比較標(biāo)準(zhǔn)化的提供比較高質(zhì)量的租房。 而在中國，根據(jù)貝殼研究院的報(bào)告，直到2022年依然有90%以上的租房是通過個(gè)人出租，甚至是城中村的方式——像深圳，現(xiàn)在還有高達(dá)50%以上的租房是通過城中村的方式去租賃出去的。 整體來說，整個(gè)市場化租賃產(chǎn)品中，機(jī)構(gòu)提供的住房比例到現(xiàn)在為止依然沒有達(dá)到10%，這是一個(gè)非常低的比例。剛才說了，美國現(xiàn)在機(jī)構(gòu)滲透率已經(jīng)達(dá)到了60%，可以看到這中間的差距有多大。

中國的機(jī)構(gòu)為什么不入場？背后除了時(shí)間問題之外，其實(shí)還有一個(gè)很關(guān)鍵的問題，就是中國這些租的房子到現(xiàn)在還沒有形成資產(chǎn)，他們還不能被叫成資產(chǎn)。什么原因？我們等一下再來講。 先看第二個(gè)，也是一個(gè)很重要的原因，就是為什么中國租賃住房市場現(xiàn)在還是建設(shè)的沒有到位，背后深層次反映的是什么？是土地端的一個(gè)矛盾。 現(xiàn)在這些市場化機(jī)構(gòu)參與到租賃住房市場，一個(gè)很關(guān)鍵的矛盾點(diǎn)在于收益率達(dá)不到一個(gè)商業(yè)模式能夠算得清楚的收益率。 所以為什么當(dāng)年那波長租公寓要to VC，也不是他們想to VC的，是因?yàn)槿绻麄冋娴膖o b to c去計(jì)算自己的商業(yè)模式，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)賬算不過來。 我們這里不去做很深入的展開。但如果非常直觀的一個(gè)說法，大家就能理解就是，比如說包租模式——大家或多或少以前都聽說過的這種長租平臺(tái)，用包租的模式從房東那里把房子租下來，其實(shí)現(xiàn)在就是自如。 這個(gè)業(yè)務(wù)的前中后臺(tái)其實(shí)都非常的重，而且每多租一套房，因?yàn)樗植荚诓煌牡胤剑鋵?shí)它的邊際成本并沒有遞減的概念，它其實(shí)都是不斷的在累加，它的規(guī)模效應(yīng)并不是很顯著。 同時(shí)中國的租金其實(shí)相對來說在全球范圍內(nèi)還是比較低的，之間就產(chǎn)生了非常大的收入端跟支出端的不匹配，它不具備一個(gè)正向拓展的可持續(xù)性。 所以再往深層次講背后的原因是什么？是因?yàn)橹钡侥壳盀橹?，租房這個(gè)客群依然有很多都處在中低收入的人群。大家好像身邊感覺到我們都是高校畢業(yè)生，白領(lǐng)階層我們來租房，但是你要知道，高校畢業(yè)生每年現(xiàn)在和外來務(wù)工人員每年在租房市場里面的一個(gè)占比差距是四五倍的一個(gè)差距，還是有大量的中低收入人群，其實(shí)他們難以支撐運(yùn)營商為其提供服務(wù)所需要配備的一系列的基礎(chǔ)設(shè)施，這其實(shí)是非常直截了當(dāng)?shù)氖找媛实膯栴}。 而如果去說重資產(chǎn)模型，它的問題在于土地成本太高。 我要把這個(gè)地買下來去建房子，如果我土地成本都已經(jīng)這么高了的話，我最終把它持有成長租公寓，然后去進(jìn)行出租，回收過來的內(nèi)部收益率IRR根本算不清楚，也就是一個(gè)3~5%的水平。對于大量的市場化機(jī)構(gòu)，其實(shí)是沒有辦法去接受這樣的一個(gè)投資項(xiàng)目的，而且它的投資周期又這么的長，回收周期又這么的長，這就是我們剛才講的，中國的租房現(xiàn)在還不是一個(gè)資產(chǎn)，所以機(jī)構(gòu)的滲透率就高不起來。 那么REITS其實(shí)就是中國這些租房能夠形成資產(chǎn)很重要的一步。除了這一步之外，其實(shí)還有很多可以去做的事情。 首先我們要明白什么是資產(chǎn)，有三個(gè)內(nèi)涵是非常重要的：第一個(gè)是它有持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值，就這個(gè)房子建起來出租出去，能夠一直用租賃住宅的方式往外租，然后能收到穩(wěn)定的租金，它有持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值。 第二個(gè)，它是可以流轉(zhuǎn)的，可以變現(xiàn)的。我們說一般什么叫資產(chǎn)？股票是一種資產(chǎn)，我們自己的自持房屋是一個(gè)資產(chǎn)，因?yàn)樗梢宰儸F(xiàn)。如果原來在這種租賃住宅的發(fā)展模式下，這些房屋不能夠在市場上流轉(zhuǎn)，不能夠被變現(xiàn)，其實(shí)它是沒有辦法被叫成資產(chǎn)的。 第三個(gè)，資產(chǎn)要有能夠被資本化的潛力，它里面的賬能夠算得清楚，然后能夠打包變成一個(gè)金融產(chǎn)品，然后在市場上進(jìn)行進(jìn)一步的流通。這個(gè)就是REITS要做的事情，就是資本化的潛力。 所以只有實(shí)現(xiàn)這三點(diǎn)，中國的租賃住房才能夠變成一種資產(chǎn)。而這三點(diǎn)其實(shí)背后隱含了一個(gè)意味是什么？就是中國的租賃住房的質(zhì)量需要比較高。因?yàn)橹挥斜容^高質(zhì)量的租賃住房，才能實(shí)現(xiàn)我們剛才所說的這三個(gè)內(nèi)涵，才能夠變成資產(chǎn)。 所以在中國如何能夠把租賃住房變成資產(chǎn)呢？ 從我觀察到的現(xiàn)在的幾個(gè)保租房的REITS就可以看出來，一個(gè)很重要的特征就是簡單粗暴，直接在土地價(jià)格上實(shí)行補(bǔ)貼。 比如華潤有巢REITS就可以看出來，它的土地的樓面價(jià)是同一個(gè)區(qū)域的多少？12.3%。 華潤有巢的這一塊土地的平均樓面價(jià)是3100/平，而同一個(gè)區(qū)域那個(gè)區(qū)域叫做泗涇的區(qū)域，中鐵建的住宅用地的樓面價(jià)是25000.平。換句話說就是，華潤用基本上1/10的價(jià)格把這個(gè)土地拿到手，然后去建，那這個(gè)賬肯定就會(huì)更容易算得過來。 從其他幾個(gè)REITS的項(xiàng)目來看，也大多都是類似的情況，就算沒有10%，至少也是同一個(gè)地塊的地面價(jià)的大概30%或者50%，這也就能夠保證這些機(jī)構(gòu)能夠把內(nèi)部收益率，包括整個(gè)REITS的資產(chǎn)做成一個(gè)真正的資產(chǎn)。

那么除了這個(gè)之外，第二個(gè)其實(shí)現(xiàn)在我們觀察到的，中國的租賃市場或者住房可以形成資產(chǎn)的一個(gè)很重要的途徑，就是REITS。換句話說，如何能夠獲得資金的來源，如何能夠盤活這樣的沉沒資金。 原來其實(shí)中國的公共租賃住房，它的融資渠道包括像政府的專項(xiàng)撥款，包括銀行的一些貸款。但從海外經(jīng)驗(yàn)來看，這些都不是長治久安的融資渠道。 而你如果想讓更多的機(jī)構(gòu)進(jìn)到租賃住房的市場來“玩”，來經(jīng)營的話，有一個(gè)通暢的融資渠道是非常重要的。

八

這就說到了我們今天聊到的最后一part，就是關(guān)于租賃住房REITS的問題。 通過我前面的介紹，大家應(yīng)該已經(jīng)很可以明白，不管是保租房REITS還是租賃住宅REITS對于中國現(xiàn)在租房市場破局的一個(gè)重要性。 但是就論全球的租賃住房，REITS這件事本身其實(shí)已經(jīng)形成了一股很強(qiáng)的力量。它現(xiàn)在占整個(gè)全球REITS的市值占比大概是15%?？雌饋聿皇呛艽?，但是像美國現(xiàn)在租賃住房，REITS的市值已經(jīng)超過了2，000億美元，是美國整個(gè)REITS市場里面市值第二大的資產(chǎn)類別，也是一個(gè)非常重要的資產(chǎn)類別。 為什么它能夠到第二大呢？很重要的原因是第一，他的派息非常的穩(wěn)定，而且相對來說——當(dāng)然這兩年的國債有點(diǎn)高——相對過去這10年來說收益率非常的不錯(cuò)，它的平均派息率大概是3.5%。如果從10年來看，年化的總回報(bào)率是11%，在整個(gè)REITS市場里面并不驚人，但考慮到本身租賃住房是一個(gè)非常穩(wěn)定的收益來源，這一類資產(chǎn)還是會(huì)吸引到大量的機(jī)構(gòu)投資者，包括個(gè)人投資者的。 除了美國之外，像日本、新加坡、英國，其實(shí)現(xiàn)在整個(gè)租賃住房的REITS都占到了當(dāng)?shù)豏EITS大概10%或者不到11%點(diǎn)的這樣一個(gè)水平。

中間也有一些比較有意思的REITS，我在查資料的時(shí)候也看到，比如說英國，最主流的租賃住房REITS是學(xué)生公寓REITS，不愧是我大英帝國，把教育當(dāng)產(chǎn)業(yè)來做的，連租賃住房REITS最大的也是學(xué)生公寓REITS。 開玩笑，但是比如說新加坡租賃住房，REITS最多的就是服務(wù)式公寓——可以說一個(gè)地方的租賃住房，REITS的底層資產(chǎn)和這個(gè)國家還是有非常強(qiáng)的地方特色的。 所以放到中國來說，保租房作為租賃住房REITS的核心體現(xiàn)方式，我覺得也就非常能夠理解了。 說到保租房或者說租賃住宅REITS的優(yōu)勢，除了剛才講到的這種派息率，其實(shí)從全球范圍來看，基本上都是在三點(diǎn)幾四左右的一個(gè)水平，它的整個(gè)出租率也都在95%以上，整個(gè)是非常平穩(wěn)的經(jīng)營的狀況。但是從它在二級市場的表現(xiàn)來看，它的波動(dòng)率其實(shí)沒有我想象中的那么小。 因?yàn)檫@一年關(guān)注REITS市場比較多，包括跟著我一起關(guān)注到中國的REITS二級市場的朋友，可能也會(huì)發(fā)現(xiàn)REITS的價(jià)格波動(dòng)一點(diǎn)都不比股票小，那這個(gè)事兒也不是中國的特例。 我也查了一些資料，比如說像美國，當(dāng)然跟新冠疫情有很大的關(guān)系，但是租賃住宅REITS在美國2020~2022年這三年的總收益率分別是多少呢？負(fù)11%，58%和負(fù)31%。是不是波動(dòng)跟股票不相上下，甚至比股票還要大？

當(dāng)然這背后有疫情的影響，但整體來說就是你買REITS千萬不要認(rèn)為它波動(dòng)就會(huì)小，而是你自己要在心里把它作為一種收息資產(chǎn)，而非靠它的股價(jià)的上漲或者下跌來獲得收益的一類資產(chǎn)，你的心態(tài)會(huì)好很多。

九

最后想再稍微聊一點(diǎn)中國這幾個(gè)保租房REITS，包括即將發(fā)行的這些保租房REITS的一個(gè)特點(diǎn)。 第一個(gè)其實(shí)也是我一開始對它的誤解，就是聽起來保障性租賃住房，好像跟公租房，包括最早我們聊到的廉租房有一點(diǎn)像對吧？他好像面對的都是這種中低收入人群。 其實(shí)不是的。中國現(xiàn)在的保租房的概念是從定義上來說，是為了滿足中大城市青年人跟新市民的住房需求，疏解他們的購房壓力，構(gòu)成一個(gè)合理的租房支出，然后幫助這些城市留存勞動(dòng)力和人才。 換句話說，就是它跟海外這種政策性住房或者是以收入水平作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的這種住房是不一樣的。 中國的保租房其實(shí)是以人群作為界定標(biāo)準(zhǔn)的，所以它并不必然指向低收入，而是有很多的包括人才公寓也好，相對來說檔次比較高的中高端的集中式公寓，其實(shí)都會(huì)包括在保租房的概念之下，這也就給未來一系列保租房REITS打造了比較寬的頻譜。 所以我們不要認(rèn)為保租房好像就一定是面向中低收入的。甚至我們自己在看租房的時(shí)候，也可以注意這些保租房的項(xiàng)目。它可能名字里面不會(huì)掛保租房幾個(gè)字，但是它可能會(huì)掛在各個(gè)地方的政府網(wǎng)站上面或者什么。 我覺得對于要租房的朋友來說，真的可以關(guān)注這樣的項(xiàng)目，它的質(zhì)量真的不一定會(huì)更差，特別是未來REITS打通之后，專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)入駐之后，其實(shí)這些項(xiàng)目反而是租房的一個(gè)非常好的選擇。 為什么？就說到中國保租房REITS的第二個(gè)特點(diǎn)，就是它的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)還是比較高的。這里包括它的面積，它的面積一般來說是不超過70平米的小戶型，但是它的租金標(biāo)準(zhǔn)必須得是低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房。租金有些地方可能是85折，或者是有的地方是95折，如果統(tǒng)計(jì)各個(gè)地方的保障性租賃住房的要求，9折是比較多的。 9折聽起來也不是很高的一個(gè)折扣，但你要想到另外一個(gè)非常重要的保租房的特征是規(guī)定了租金的年漲幅上限，比如說廣州、廈門、成都這些其實(shí)租金上漲壓力很大的城市，規(guī)定了這些保租房一年最多租金不得上漲超過5%，甚至廣州還進(jìn)一步規(guī)定了，說漲幅不能超過同地段同品質(zhì)其他租賃性住房的租金漲幅。 其實(shí)不光享受了一個(gè)9折的租金，而且你還確保未來這個(gè)房子租金上漲的壓力并沒有那么大。如果整個(gè)運(yùn)營的水準(zhǔn)，包括管理的質(zhì)量又會(huì)比較高的話，我認(rèn)為它會(huì)形成未來年輕人，包括更多想租房子的人非常首選的房源。 好，今天其實(shí)想聊的這些，本來是想做一個(gè)關(guān)于保租房REITS的專題，但后來發(fā)現(xiàn)其實(shí)擴(kuò)展到整個(gè)中國的租房市場，從一個(gè)宏觀的角度幫大家理解目前的中國租房，包括未來這個(gè)市場可能會(huì)變成什么樣子，其實(shí)是一個(gè)更有意思的話題，也希望今天的節(jié)目能幫助大家理解到我剛才所說的這些事情。 如果總結(jié)一下，其實(shí)我認(rèn)為中國現(xiàn)在的租房市場在過去的幾年發(fā)生了非常大的頂層設(shè)計(jì)的變化。一方面中國其實(shí)擁有非常獨(dú)特的土地集中供給的優(yōu)勢，另一方面公共部門，就是包括政府在內(nèi)，它又有能力也有意愿去發(fā)起和持續(xù)推動(dòng)包括像保障性租賃住房的建設(shè)，包括一些金融資本市場的創(chuàng)新，像REITS。所以其實(shí)在應(yīng)對租房這件事來說，我們其實(shí)是有很好的資源稟賦，也有未來的發(fā)展?jié)摿臻g的。 就讓我們拭目以待，看看中國能不能在最早我們介紹的三類海外租賃住房模式之外，拓展出第四類模式，然后在這個(gè)模式之下是不是能夠?qū)崿F(xiàn)包括運(yùn)營機(jī)構(gòu)，包括政府，包括租房者的三贏。 這個(gè)是我們這些保租房REITS投資者的心愿，當(dāng)然也更多的是租房人群的心愿。

做一個(gè)狠人，必須要戒掉賭性

賭博害人，賭性更害人。今天拋磚引玉，聊聊我對賭博的思考，相信看完這篇文章的你，會(huì)收獲很多，同時(shí)更加堅(jiān)定地遠(yuǎn)離賭博，做一個(gè)真正的狠人。

首先，我說的賭博不止是“性感荷官在線發(fā)牌”，而是廣義上的賭博：

只要是靠著極低的成本，讓人在短時(shí)間內(nèi)獲得極大的收益，這樣的機(jī)制都可以稱之為賭博。

注意我說的這個(gè)詞，機(jī)制，本文通篇討論的核心就是這兩個(gè)字。

賭博是一套賺錢機(jī)制，但它和我們正常上班打工，創(chuàng)業(yè)，做生意這些機(jī)制很不一樣。

因?yàn)橘€博的機(jī)制是人為設(shè)計(jì)出來的，而且特別簡單。

簡單到一個(gè)木頭臺(tái)子幾個(gè)玻璃彈珠就可以組合成一套簡易的賭博臺(tái)來騙校門口的小學(xué)生，簡單到一張桌子一副撲克牌就能讓你傾家蕩產(chǎn)，簡單到幾個(gè)人零固定資產(chǎn)就能攢個(gè)騙局掠取千萬上億的資金。

而這也是賭博機(jī)制最大的特點(diǎn)：實(shí)際參與者極少，話語權(quán)極其集中，信息壁壘極高。

賭博永遠(yuǎn)都是莊家說了算，賺多賺少普通人根本無法自己掌握。這種霸權(quán)主義極強(qiáng)的資金活動(dòng)導(dǎo)致每個(gè)散戶在里面都是賭桌上的一粒沙，無法抗衡一座山。

它的背后是人為利用信息的巨大不對稱性，對進(jìn)場韭菜實(shí)施收割。這是一種壓倒性的勝利，你根本沒有反抗的機(jī)會(huì)。

看到這里肯定有人會(huì)說，也有很多賭博是公平的呀，只是一個(gè)機(jī)器而已，并沒有人為操控。

但，我什么時(shí)候說莊家就一定是個(gè)人了？

賭博的莊家，從廣義上來說是這套賭博規(guī)則的制定者，而不是桌上發(fā)牌的那個(gè)人。誰制定了這個(gè)游戲規(guī)則，誰提供了資源和場地，誰攢了這個(gè)局開了這個(gè)賭場，誰就是背后的莊家。

講這么多我想說明一個(gè)什么問題？賭博和我們一般認(rèn)知中的賺錢行為，完全是兩碼事。

一般的賺錢，都有一套固定的底層運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)則。不管在哪個(gè)行業(yè)，不管是哪種商業(yè)模式，回歸到最根本你都逃不開【成本】和【利潤】，逃不開經(jīng)濟(jì)【周期】，逃不開市場【競爭】。

真想好好賺錢，你必須踏實(shí)鉆研這些命題，反復(fù)去玩這個(gè)領(lǐng)域的【游戲】來積攢經(jīng)驗(yàn)，所以在里面深耕幾年甚至幾十年都是正常的，因?yàn)橐獙W(xué)的東西太多了。

哪怕創(chuàng)業(yè)成功踩中了風(fēng)口一夜暴富，這也符合這個(gè)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)大周期來看是順勢而為。

比如過去的房地產(chǎn)改革，互聯(lián)網(wǎng)浪潮，數(shù)字化貨幣，這些大趨勢全都不是一夜之間蹦出來的，而是積攢了很久的勢能，往前推算全部有跡可循，大家去看當(dāng)年的新聞聯(lián)播都能解讀出一二來。

總而言之，這樣的賺錢行為，它符合事物發(fā)展的一般規(guī)律。

它并不存在話語權(quán)特別集中的某一方，更不存在少數(shù)幾個(gè)人或公司就決定一個(gè)行業(yè)生死的情況。

它的成功與否，完全取決于你對密度信息的搜集，分析和判斷能力，對政策的解讀能力，對資源的整合能力。

這一類游戲規(guī)則，往往是由市場行情決定的，由上下游供應(yīng)鏈決定的，由經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策周期決定的。

許多無形的手綜合諸多元素演算出一條符合現(xiàn)實(shí)情況的自然法則，并不以任何人的個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移，最終形成了這類游戲規(guī)則最大的隱藏屬性：

客觀公平。

通俗來講，這是一種多方博弈的狀態(tài)。

每個(gè)參與者的動(dòng)作都會(huì)對這套規(guī)則造成影響，但又不會(huì)造成致命影響。大家都在其中互相拉扯，來回角力，最終達(dá)到一種微妙的動(dòng)態(tài)平衡。

每一個(gè)參與其中的人，都只能在客觀公平的條件下尋找機(jī)會(huì)，而不是顛覆破壞或者改變這個(gè)規(guī)則。

大家可以去看任何領(lǐng)域，任何行業(yè)，只要是還在健康發(fā)展的，并且發(fā)展了很久的，都遵循這個(gè)大規(guī)律。

但是，注意，我要說但是了，這個(gè)大規(guī)律非常反人性。

因?yàn)樗珡?fù)雜，周期太長，需要耗費(fèi)的精力太多。

可人性就是好逸惡勞，好吃懶做，貪得無厭。人性并不喜歡一分耕耘一分收獲，不喜歡勤勞致富，不喜歡復(fù)雜鉆研，更不喜歡走出舒適區(qū)。

同樣是100萬，很多人一輩子打工都賺不到這么多錢，但現(xiàn)在告訴你有個(gè)方法讓你一天之內(nèi)就能賺到，每個(gè)人都會(huì)堅(jiān)定不移地選擇后者。

于是，賭博應(yīng)運(yùn)而生。

賭博完全就是迎合所有人性弱點(diǎn)設(shè)計(jì)出來的一套不公平的游戲規(guī)則。貪婪，嫉妒，懶惰，傲慢，色欲，每一種弱點(diǎn)你都能在賭博里找到對應(yīng)的元素。

賭博顛覆了事物發(fā)展的一般規(guī)律，用一種近乎破壞的方式改變財(cái)富分配的游戲規(guī)則。它省去了中間痛苦的學(xué)習(xí)過程，粗暴地展現(xiàn)極端結(jié)果，所有外表裝飾的手段只為吸引你入局。????

在這個(gè)局里，積累經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)，練習(xí)，復(fù)盤，不斷完善自我，這套普適成功的方法根本沒用。

賭博完全不講道理，全憑運(yùn)氣，完全隨機(jī)。很多時(shí)候幾十年的老賭棍還比不上一個(gè)新手牌桌上的手氣好。

并且賭局中發(fā)生的一切都以背后大莊家的個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移，這種情況并不符合事物發(fā)展的客觀規(guī)律。

既然如此，那這種打破階級固化，粗暴地對財(cái)富重新洗牌的方式，最吸引什么樣的人呢？

年輕人。

尤其是初入社會(huì)，剛畢業(yè)的年輕人。尤其是沒有經(jīng)歷過社會(huì)毒打，沒有洞察過人性險(xiǎn)惡的年輕人。尤其是沒有經(jīng)歷過財(cái)富從0開始積累的完整過程，對一切復(fù)雜現(xiàn)象都簡單化看待的年輕人。

因?yàn)樗麄兛床坏劫€博背后的深淵陷阱，只看得到近在眼前的成功捷徑。這也是我說的，你一定要遠(yuǎn)離賭博的最重要原因：

賭博的危害不僅是讓你傾家蕩產(chǎn)，一夜返貧，而是它能完全改寫你的三觀。它會(huì)讓你覺得成功非常容易，讓你以為這世上任何事情都可以走捷徑，進(jìn)而你會(huì)形成這樣的思維習(xí)慣，開始忽視事物發(fā)展的客觀規(guī)律，摒棄所有的腳踏實(shí)地，最后掉入萬丈深淵。

所以我說，賭博的“后遺癥”，遠(yuǎn)比賭博本身更可怕。

一個(gè)一夜之間賺了100萬的人，你讓他再去踏實(shí)上班積攢工資，對不起，不可能的。他腦子里只會(huì)想還有沒有這樣的機(jī)會(huì)，打工是不可能打工的，搏一搏單車變摩托。寧可去冒險(xiǎn)，也不要日復(fù)一日去努力。

一旦形成這樣的思想鋼印，人性缺口就暴露出來了，別有用心的壞人會(huì)如同嗅到獵物的餓狼一樣蜂擁而來。

記住，這世上所有的騙局，全都是從人性出發(fā)。騙局之所以能成功，就是抓準(zhǔn)了人性的某一個(gè)弱點(diǎn)，然后將它放大，通過循循善誘的設(shè)計(jì)，最終請君入甕。

想要對抗它們，你必須擦亮眼睛，努力去做反人性的事情。關(guān)于這點(diǎn)，限于今天篇幅有限，改日再和大家細(xì)聊。

總而言之，摒除做事的賭性，正視人性的弱點(diǎn)，做一個(gè)內(nèi)心意志堅(jiān)定的人，才能無往而不利，成為一個(gè)真正的狠人。

以上就是今天的全部內(nèi)容。如果你身邊有陷入賭博無法自拔的朋友，可以把這篇文章轉(zhuǎn)給他看看，也許能幫助其清醒。

渡人就是渡己。與君共勉 =）

小投入，大收益-B2B品牌營銷的8個(gè)建議

轉(zhuǎn)眼又到計(jì)劃季，不少市場人面臨著預(yù)算少，ROI要求高的困境。對此，我有以下八個(gè)建議：

1. 拋開不切實(shí)際的想法

這幾年科技圈流行的PLG（產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)）、SLG（銷售驅(qū)動(dòng)）、MLG(營銷驅(qū)動(dòng)）。不少人（包括大眾、投資人、CEO、高管團(tuán)隊(duì)等等）認(rèn)為PLG是最先進(jìn)的商業(yè)模式。

大家深受硅谷科技領(lǐng)袖的影響，甚至認(rèn)為營銷根本沒用（浪費(fèi)錢），他們認(rèn)為成功的產(chǎn)品九成靠品質(zhì)，一成靠宣傳和推銷。

但現(xiàn)實(shí)是，市場上平庸產(chǎn)品占多數(shù)，即便有最能說會(huì)道的銷售員和點(diǎn)石成金的市場人都未必能把生意做成，更別說只靠產(chǎn)品口碑了。（擁有卓越產(chǎn)品的企業(yè)，請忽略這一條）

在產(chǎn)品優(yōu)勢不大、差異化水平不高、價(jià)格競爭激烈的環(huán)境中，市場部對業(yè)務(wù)重要性就體現(xiàn)在能要把產(chǎn)品+服務(wù)帶給客戶的價(jià)值說清楚（到底是能簡化流程，還是可以節(jié)約成本或者是售后無憂…）并通過傳播矩陣有節(jié)奏地推向市場。

2. 內(nèi)容上別那么浮夸了

過去那種“革命性、顛覆式、引領(lǐng)技術(shù)潮流”的等華而不實(shí)的形容詞，也該接一接地氣了。

越是花錢謹(jǐn)慎的階段，客戶越想搞明白“到底能給我?guī)硎裁磧r(jià)值？”“我為啥要買？”

企業(yè)必須擺出幫客戶解決問題的態(tài)度，而不是“我的產(chǎn)品多厲害或者價(jià)格多低”。

另外，思考最大化地利用現(xiàn)有的內(nèi)容。包括照片、插圖、文案、演講視頻等，重復(fù)利用，降低創(chuàng)意成本。

3. 只服務(wù)一部分客戶

聚焦在最可能買的客戶身上。

教育市場固然重要，但這是財(cái)力雄厚的大企業(yè)的責(zé)任。中小企業(yè)活下去就是對市場最大的貢獻(xiàn)。

市場部聯(lián)合第三方做好市場洞察，用數(shù)據(jù)說話，細(xì)分客戶畫像，針對性地基于目標(biāo)客戶營銷（ABM）。

值得一提的是，使用ABM方法和買ABM軟件是兩件事，前者是方向和思路，后者是工具。不要等到有工具了才開始嘗試。

4. 化零為整的營銷方式

本來預(yù)算就少，每個(gè)活動(dòng)還要絞盡腦汁想新的slogan，新設(shè)計(jì)創(chuàng)意，甚至搞個(gè)花式字體…往往只感動(dòng)了自己。

每個(gè)人注意力越來越稀缺，記憶的儲(chǔ)存時(shí)效越來越短，“記住”變得越來越難。

當(dāng)然，不是說要學(xué)習(xí)嘶吼式廣告那樣重復(fù)再重復(fù)。不是不想，是需要花很多錢。

盡量在一年中保持同一推廣主題，在不同的場合和推廣渠道都讓目標(biāo)客戶看到，加深印象。

比如我常常舉例的“量化營銷”就是一家Martech公司的年度推廣主題，在用戶大會(huì)、線上直播、社群推廣等都以“量化”為中心，慢慢地就占據(jù)了客戶的心智。

把一些零散的市場動(dòng)作整合在一個(gè)主題（或者slogan)下，是投入少，回報(bào)高的營銷秘籍。就像用繩子把散落的珍珠串成了美麗的項(xiàng)鏈。

相比公司級的品牌重新定位，年度推廣主題市場部就能敲定，并能根據(jù)市場反饋，靈活調(diào)整。

5. 減少投入浪費(fèi)

不少企業(yè)仍然在用傳統(tǒng)的營銷方式，比如：印刷產(chǎn)品資料、搭建異形展臺(tái)、SEM投一些品類大詞、贊助一些虛頭巴腦的活動(dòng)等等。

錢多的時(shí)候，怎么花都行，請隨意。

當(dāng)日子緊巴的時(shí)候，花錢需要智慧。

紙質(zhì)版公司介紹可以有，但產(chǎn)品冊子還需要嗎？技術(shù)更新這么快，還沒印完估計(jì)就過期了。

擁抱電子版吧，無論用什么形式。

展臺(tái)也是很多公司的心頭痛，花那么多錢搭的只能用一次，就算搬回來還要租倉庫放著，第二年也未必用。

利用高科技是一種思路，也可以嘗試流動(dòng)型展臺(tái)。之前我在一個(gè)展會(huì)上看到某家公司雇用了一些演員，身著產(chǎn)品卡通形象的服裝，或巡場或小場地表演，讓人印象非常深刻。

SEM大家都說貴，但又不得不投。我粗略研究了下，發(fā)現(xiàn)不少公司還在投大詞，比如“人力資源管理系統(tǒng)”。這樣的詞競價(jià)者太多了，當(dāng)然很貴。

我們換個(gè)思路，如果費(fèi)用少了，是不是在自然搜索SEO上下點(diǎn)功夫，或者試試其他的搜索渠道？比如小紅書、微信搜索、視頻搜索或者AI類交互問答？

贊助活動(dòng)更是要小心，就算沒遇到騙子，也要看看規(guī)模是否真如主辦方講的那樣? 過去演講嘉賓或參會(huì)者級別如何...

買獎(jiǎng)啥的，真是費(fèi)錢又沒用。

6.廣泛合作，包括粉絲和開發(fā)者

積極借助生態(tài)合作伙伴和第三方的力量。

比如產(chǎn)業(yè)鏈上游有沒有一些財(cái)大氣粗的公司可以合作？同行之間對某行業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)？有沒有可能聯(lián)合客戶、代理一起開拓市場？

過去講合作共贏，大家可能覺得太虛，當(dāng)下產(chǎn)業(yè)協(xié)同也許是個(gè)不得不的選項(xiàng)。

科技公司的粉絲和開發(fā)者群體不可忽視，他們是品牌的傳播大使。多點(diǎn)傾聽他們的聲音，鼓勵(lì)他們參與產(chǎn)品共創(chuàng)，會(huì)節(jié)約大量推廣及公關(guān)費(fèi)用。

市場部嘗試使用外包資源來節(jié)約時(shí)間和人力成本。比如雇傭資歷和價(jià)格都適合的自由職業(yè)者作為服務(wù)方。在設(shè)計(jì)、文案、推廣策略、市場執(zhí)行上，專業(yè)人士的效率都更高一些。

不過，對于一些長期依賴乙方的甲方來說，反倒是自己多點(diǎn)動(dòng)手。比如產(chǎn)品內(nèi)容優(yōu)化、數(shù)字營銷效果跟進(jìn)、合作伙伴的賦能等。

7.盤活過去接觸過的客戶

花了大價(jià)錢和精力找來的客戶是不是可以再次喚醒？有些客戶那時(shí)候沒有需求，現(xiàn)在說不定時(shí)機(jī)到了；有些客戶跳槽到新公司了，正好要采購...

但盤活不意味著找到聯(lián)系電話就一通電話騷擾。如果這樣，也許就永遠(yuǎn)失去這個(gè)客戶了。

再次建立聯(lián)系，逐步開展互動(dòng)，真誠展示產(chǎn)品和技術(shù)新進(jìn)展以及客戶使用案例等。

另外，即便是之前聯(lián)系過的客戶，也要做客戶的畫像、細(xì)分需求…沒有做好分析之前，不要貿(mào)然行動(dòng)。

這個(gè)過程需要和一線銷售緊密配合，避免幫倒忙。比如在不了解情況下貿(mào)然聯(lián)系了準(zhǔn)備簽約的客戶...

8. 保持真誠與誠信

最近閱讀《營銷計(jì)劃全流程執(zhí)行手冊》作者說：“越是預(yù)算緊，于是要按時(shí)向供應(yīng)商付款。按時(shí)支付不僅可以避免繳納違約金，還能給對方一個(gè)好印象，未來合作中更好的服務(wù)和更公平的價(jià)格。”

對此我深有感觸，甲方對乙方越尊重，在困難的時(shí)候乙方越幫忙。預(yù)算少的時(shí)候正是見人品的時(shí)候。

說了這些，僅僅是基于我對少量企業(yè)的觀察所得，不具有普適性，更不全面，僅供參考。

不過，我很肯定的是，大環(huán)境變了，按過去的思路，或者照搬別人的經(jīng)驗(yàn)做品牌營銷肯定不行。

從這個(gè)角度看，積極學(xué)習(xí)和思考，遠(yuǎn)比埋頭苦干更重要。

共勉。