這次魔幻買房記要始于2017年UP家的一件重要事件：小祖宗降臨。

由于小祖宗日漸長大（破壞力日漸強(qiáng)大），為他準(zhǔn)備將來的居住空間便要提上議事日程。

當(dāng)然，17年整年低迷的樓市也起到了推波助瀾的作用，最終在2017年的年末我們決定：置換!

接著，迎來的第一個問題就是：如何在低迷的市場賣掉自己現(xiàn)在的房子，同時在合適的時機(jī)買入符合要求的房子。在這個問題上，尤其是在買方主導(dǎo)的市場通常最穩(wěn)妥的方法是：先賣房，再買房，這樣避免了由于賣不出房子或者賣不出價錢的違約風(fēng)險。然而UP卻腦子抽筋，直接跳過easy-medium-hard直接選擇地獄模式，先買房！

當(dāng)然，這也是由于遇到了現(xiàn)在這套二手房，在之前的專欄中UP提到了這套房子相當(dāng)有特點，一個25平米（其實可以打通到50平米?。┑奶艨臻w樓十分亮眼，一層空間也足夠大，正兒八經(jīng)的3室2廳。這套二手房一下子就吸引了UP，最關(guān)鍵的是：房東降價幅度驚人，比掛牌價低了20萬（天上沒餡餅，后面會細(xì)說）。劃重點：降價除了市場因素，還有別的原因，比如房子里死了人之類的哈哈哈。。。

接下來就是短暫緊湊的談判流程，這里UP的太太起到了決定性的作用，直接又把價格壓下10萬，并且把付款周期拖到了10個月！這是有生以來見過最長的付款周期。買方市場嘛，房東接受了，當(dāng)然也有房東自己的原因：這套房子有銀行抵押。當(dāng)時絕大多數(shù)朋友建議我們不要考慮有抵押的房產(chǎn)，后期交易流程會比較麻煩，涉及到資金監(jiān)管等等成本都要計算。然后，UP被閣樓沖昏了頭腦。。。劃重點：談判很重要，很多房東的重要信息都會在談判中浮現(xiàn)，比如抵押，比如法院查封。中介會去幫你查產(chǎn)調(diào)，我不建議用中介，那么你可以和房東一起去一次交易中心，當(dāng)面完成調(diào)查產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然更重要的是相互的信任。

這里要再次感謝UP太太，付款周期10個月這也給了我們充足的時間去賣房子。最開始UP還覺得10個月，扣除我們需要的1-2個月交易流程時間，最少有8個月賣房子，絕對夠了。然后事實給了我們一記大耳光，房子掛出去5個月，看的人寥寥無幾，根本就是無人問津的狀態(tài)，到5月份，大家都急了，中介開始瘋狂帶人來看房，并且動用各種無恥手段逼迫UP降價，電話恐嚇，偽裝客戶還價等等。這里劃重點：能不找中介就不找中介，個人完全可以獨立完成房產(chǎn)買賣交易流程，俗話說手牽手流程，如果實在有困難，可以找類似互助組織之類的幫助。另外，中介費不便宜，能跟你談中介費的中介都不靠譜，不能談的靠譜是靠譜，價格也很美麗。

最終，我們在5月底降價22W售出了自己的房子，很幸運，全款。謝天謝地。接下來的流程按正常套路來說應(yīng)該就很順利了，但是作為一個不甘平凡的UP太太怎能這么輕易就讓這趟魔幻旅程這么快就結(jié)束？某一個月黑風(fēng)高的夜晚，UP的太太興奮的給UP看了這個圖

當(dāng)！場！嚇！尿！你沒看錯，UP太太全款殺入P2P，沒錯！就是在哪個天天暴雷，天天跑路的當(dāng)下。這樣的組合還有5個（她動用了所有能動用的身份證和銀行卡，最高的時候一個組合15個平臺總共100拆成100多筆）。過程不想細(xì)說，夜夜無眠的2個月。。。好在最終熬過來了，奇跡般的全部回款。劃重點：P2P無論什么時候都謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，完全不建議碰。還是那句話，天上沒有餡餅，你要人家利息，人家看上的是你的本金。

好不容易全部回款結(jié)束，也到了約定首付的日期，這時，UP在前面說到的一個巨大的潛在威脅開始顯現(xiàn)：那就是房東的這個二手房是有銀行抵押的。一般來說，最合理的方式是房東在交易（首付）之前最好去還清抵押拿到他證并到交易中心取消抵押備案。但是通常來說房東會用首付款來做這件事，那么這就涉及到資金安全的問題。而這也就是為什么大部分人都不建議去碰有抵押的房子，即便標(biāo)的物價格較低?，F(xiàn)在，自己挖的坑要自己填上了，這里我們引入一個概念：資金監(jiān)管，這里特指交易中心提供的資管服務(wù)。其實這個概念很好理解：先付錢等等再過戶，還是付錢（同天）同時過戶。一個沒有抵押等奇怪狀態(tài)的房子，是可以在付清首付當(dāng)天完成審稅過戶的初步流程，資金相對安全。而我們的情況就意味著UP的首付款要先交給房東，房東拿著這個錢去沖抵抵押，而這個流程需要時間，且對于下家來說是不透明的，因此存在一定的風(fēng)險，而交易中心的資管提供的服務(wù)就是下家把錢（首付或全款）給資管，然后資管直接把產(chǎn)證就出給下家了，剩下的房東清償?shù)盅褐惖牟僮骶褪琴Y管和房東的事情，這樣就規(guī)避了絕大多數(shù)風(fēng)險。最后提一句：資管服務(wù)不便宜，具體可以問當(dāng)?shù)亟灰字行馁Y管服務(wù)

緊接著就是房產(chǎn)按揭，房東拿到結(jié)清證明就可以約著一起去辦理貸款了，一大堆材料準(zhǔn)備好。UP的魔幻買房路又遇到一個大坑。這次是UP自己的問題，幾個月前一次意外事故，一張信用卡出現(xiàn)了200塊的3天逾期，當(dāng)時并沒特別在意因為UP自認(rèn)為個人征信十分良好，一兩次的小額短時間逾期不會影響貸款。事實證明，too naive! 貸款銀行發(fā)現(xiàn)我的那張信用卡目前依然在逾期狀態(tài)！UP一下子就懵了，跑了一趟人行，又反復(fù)電話了發(fā)卡行，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)時的逾期后還款記錄被放到了下個還款周期上傳征信中心，而征信中心又要花2個月時間去跟新（效率呵呵），這樣一下子就拖了3個月，我的賬戶狀態(tài)依然是：當(dāng)前逾期。解決這個問題的過程不表，太多灰色，實際上就是和發(fā)卡行一哭二鬧三上吊，最后再威脅一下告到銀監(jiān)，最后完美結(jié)局：發(fā)卡行信用卡中心答應(yīng)幫忙向征信中心申請加急更新，第二天果然更新了。劃重點： 征信很重要！重要的事情不說三遍大家也知道。一定要放在心上！UP有血的教訓(xùn)。萬一遇到征信問題，一定要第一時間聯(lián)系發(fā)卡行和人行，你不問，他們不會告訴你，你不處理，越拖越麻煩。態(tài)度適當(dāng)強(qiáng)硬有奇效，當(dāng)然前提是你有理，惡意欠款的當(dāng)我沒說。

魔幻買房記進(jìn)入最后幾關(guān)，正式進(jìn)入過戶流程。

這里還要重點提一下稅費的問題。和稅費關(guān)系最大的是各地對于房產(chǎn)性質(zhì)和稅率的規(guī)則制定，這里只說上海的二手商品房，這樣就是3個稅種：契稅，增值稅，個稅。而稅費約定俗成是下家承擔(dān)。然后引入3個判定概念：第一個概念是房屋性質(zhì)，分為普通和非普通，規(guī)則什么的不用看，所有商品房都是非普通就行了。第二個概念是購房是否滿5年。第三個概念是在本市唯一房產(chǎn)與否。確定好以后規(guī)則見下圖：

首先是增值稅，這塊是大頭:前半截普通商品房就基本上不用看了，非普通這塊很大，因為很多上海房東購房時間很早，且多數(shù)都有許多套，五六套不少20套不多，我見過最牛逼的房爺在我們小區(qū)有31套，而他的購入單價基本都在10K以內(nèi)。所以出售的時候需要下家支付很高的增值稅，這里稅務(wù)核定價格如果你不做低網(wǎng)簽價格（為了多貸款）那就是網(wǎng)簽價。按100萬買入價，網(wǎng)簽500萬計算單這塊增值稅就要213000多。劃重點：做低房價實際上是做低網(wǎng)簽價格，這樣就可以幾乎按照當(dāng)區(qū)評估價來計算增值稅，稅能省不少，但是違法，且沒辦法多貸款，比較適合有足夠先進(jìn)的買家。如果想多貸款，那就正常網(wǎng)簽。

契稅依然是大頭，還是按照剛才500萬網(wǎng)簽價格算，如果買家是二套，契稅144000。UP比較窮，滬飄多年只有一套（賣掉之前的，那當(dāng)下就是首套），說以可以除以二，如果按上文的價格計算，只用7W多。

最后一塊是個稅，還是大頭。。。這個看上去比較復(fù)雜，實際上還是只需要關(guān)注非普通，根據(jù)各自的詳細(xì)情況對號入座即可，UP這個房子的房東08年購入這個房子，肯定是滿5了，但是不唯一，所以可以選擇利潤20%或者全額2%?，F(xiàn)在我們可以按照上文提到的500萬交易價格來模擬計算：若是按照利潤20%，個稅需要交納400萬*0.2=80萬，若是按照全額2%，那就是（500萬-21萬）*0.02=95K。所以一目了然，當(dāng)然選擇全額2%個稅。劃重點： 一般來說國內(nèi)房地產(chǎn)溢價超高，除非是昨天買今天賣或者17年高點買，18年跌了再賣（悲劇接盤俠，增值稅負(fù)的也不會倒貼給你，個稅一樣），絕大多數(shù)情況選擇是選擇全額2%。有一個臨界點，我們可以推算一下：（5000000-X）*0.2=100000，所以房東買入價格高于4500000買入這個房子才適用利潤20%的算法。

補(bǔ)充：稅費貸，目前來說合法，可以用，信用卡分期形式，不要把分期費率當(dāng)成按揭利息。自己算好能接受就行。大額信用卡誰都喜歡。

稅收認(rèn)定要幾天，過幾天去交稅，完了簽字畫押，產(chǎn)證過3天就去銀行那里，然后等銀行放款結(jié)束，就可以去領(lǐng)產(chǎn)證了。最后到了交割那天，水電煤氣網(wǎng)絡(luò)電視物業(yè)費結(jié)清，尾款付掉。

然后魔幻買房記就暫告結(jié)束。希望這整個流程能給大家提供一些幫助，每個地區(qū)各有不同，但是大致流程基本一致，有些坑完全可以跳過去。

一線城市樓市從去年開始早已進(jìn)入下跌通道，統(tǒng)計數(shù)據(jù)太大多不準(zhǔn)確（WW需要），UP因為這半年一直在關(guān)注樓市，從UP網(wǎng)簽開始到現(xiàn)在我關(guān)注的幾個小區(qū)二手房普遍跌幅在20%以，UP隔壁也在7月網(wǎng)簽，面積比我這套還稍大，141平，總價卻比UP這套低了80萬（心塞）。。。而同期二三線城市房價一路高歌猛進(jìn)。不想花大篇幅講這個，有興趣朋友可以自行關(guān)注跟我交流。

裝修的專欄我會繼續(xù)更新，最近工作非常忙，連夜爬專欄哈哈。。。之前的專欄文章已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有自媒體在抄襲了（隨手亂寫的東西都能被人抄。呵呵），這里嚴(yán)正申明，未經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載專欄內(nèi)容的行為會被UP個人嚴(yán)重鄙視，然后起訴。