作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

綠地控股（600606.SH）的股價(jià)，并沒有應(yīng)聲而漲，反而下跌。12月7日收盤，每股報(bào)6.4港元，跌1.23%。

此前一天，綠地公布了一則利好消息，由綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地金融”）牽頭組成的財(cái)團(tuán)，獲得了新加坡數(shù)字批發(fā)銀行牌照（DWB）。

財(cái)團(tuán)成員還有兩家，分別是香港聯(lián)易融有限公司和北京協(xié)力創(chuàng)成股權(quán)投資基金。其中，綠地金融是絕對(duì)控股的單一大股東，占股比例75%。

這是一塊價(jià)值不菲的牌照，此次新加坡金融管理局共批發(fā)了兩塊DWB 牌照，另一塊的獲得者鼎鼎有名，由螞蟻集團(tuán)摘得。

商業(yè)模式的價(jià)值主張，創(chuàng)新技術(shù)的使用，數(shù)字銀行業(yè)務(wù)的能力，以及增長(zhǎng)前景以及對(duì)新加坡金融中心的其他貢獻(xiàn)等，都是此次牌照發(fā)放的重要評(píng)估因素。

從今年1月初申請(qǐng)，到6月中旬通過初審，再到12月初獲批，用了將近一年時(shí)間。綠地金融牽頭的財(cái)團(tuán)在牌照獲批后，將成立暫命名為“綠聯(lián)銀行（GLL Bank）”的數(shù)字銀行，預(yù)計(jì)注冊(cè)資本不低于 1 億美元。

至于具體用途，綠地金融牽頭的財(cái)團(tuán)將把中國(guó)領(lǐng)先的金融科技和服務(wù)中小企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)引入新加坡。但是根據(jù)新加坡金融管理局預(yù)計(jì)2022 年初才能開始運(yùn)營(yíng)。

綠地“金融局”

拿下數(shù)字銀行牌照，對(duì)綠地金融的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)現(xiàn)在還無法判定，主要由兩個(gè)原因：一方面，綠聯(lián)銀行目前暫不運(yùn)營(yíng)；另一方面，上述數(shù)字批發(fā)銀行業(yè)務(wù)是擬在新加坡開展的新金融業(yè)務(wù)，目前尚無成熟的可借鑒模式。

但透過此事，再結(jié)合綠地金融此前的動(dòng)作，可以洞悉其背后的謀局。

在綠地控股的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，除房地產(chǎn)主業(yè)之外，大基建、大消費(fèi)、大金融是三張王牌。其中，綠地金融是綠地集團(tuán)大金融產(chǎn)業(yè)的主體。今年上半年，綠地金融錄得凈利潤(rùn)17.27億元，僅次于地產(chǎn)主業(yè)與大基建之后。

自2011年4月成立之后，其已在醫(yī)療、健康、文化娛樂、數(shù)字科技、物流、電商、生態(tài)園林和社區(qū)物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，布局投資了近20個(gè)核心項(xiàng)目，包括螞蟻金服、360、騰訊音樂等獨(dú)角獸項(xiàng)目。

11月23日，綠地注冊(cè)成立綠地?cái)?shù)字科技有限公司，注冊(cè)資本5000萬元，綠地100%持股，法定代表人為綠地金融投資控股有限公司董事長(zhǎng)、總裁耿靖。

同期一則消息也被傳出，稱綠地集團(tuán)擬注冊(cè)設(shè)立綠地?cái)?shù)字科技集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地?cái)?shù)科”），注冊(cè)資本約200億元，并以此為平臺(tái)完成對(duì)綠地金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)并購及重組。屆時(shí)，綠地?cái)?shù)科將成為綠地金融的母公司，成為綠地分拆金融業(yè)務(wù)上市的主體平臺(tái)。

目前，綠地金融正在尋求轉(zhuǎn)型，向集數(shù)據(jù)、科技和金融為一體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)、金融科技服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。而綠地?cái)?shù)科的定位，正是如此。

在耿靖的構(gòu)架中，“綠地?cái)?shù)科”與“螞蟻科技”、“京東科技”、“蘇寧金融”的概念更為接近，并將他們視作對(duì)標(biāo)對(duì)象。通過綠地?cái)?shù)科的加持，綠地想要講述一個(gè)房企轉(zhuǎn)型數(shù)字化轉(zhuǎn)型的故事。

在綠地集團(tuán)2020半年度會(huì)議上，耿靖曾透露，由綠地金融主導(dǎo)的金融科技服務(wù)平臺(tái)——綠地?cái)?shù)字科技集團(tuán)，已有了上市的規(guī)劃。同時(shí)，他還指出，綠地金融2020全年的利潤(rùn)總額目標(biāo)為35億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)突破：一是完成引戰(zhàn)關(guān)鍵工作，即按照既定的時(shí)間表實(shí)現(xiàn)公司登陸資本市場(chǎng)前的重要突破；二是努力獲取金融核心牌照。

此前8月份就曾有消息指出，綠地金融將在2021年底之前在香港上市，并以綠地?cái)?shù)科進(jìn)行引戰(zhàn)，計(jì)劃引入地方政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)、海外知名PE基金，以及國(guó)內(nèi)頭部投資和金融機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)投，本輪Pre-IPO引戰(zhàn)稀釋股比約15-20%。

也有消息稱，綠地金融計(jì)劃在IPO之前的一輪融資中最多募集60億元人民幣，將其估值提升至340億元人民幣，可能在IPO中融資超過91億元。

消息內(nèi)容是否準(zhǔn)確不得而知。但在三季度工作總結(jié)會(huì)上，耿靖稱已初步完成了引入戰(zhàn)投的工作，并為上市進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整。

如今，隨著DWB牌照獲批，綠地金融離上市更近了一步。

“紅檔”綠地控股

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于房地產(chǎn)而言，當(dāng)下的環(huán)境并不適合分拆上市，因?yàn)榈禺a(chǎn)領(lǐng)域才剛剛踏上了數(shù)字化的列車，未來需要更多的準(zhǔn)備時(shí)間和推動(dòng)條件。

也有人持相反的觀點(diǎn)，認(rèn)為在條件成熟的情況下，數(shù)科或會(huì)成為繼物業(yè)、代建業(yè)務(wù)后分拆的新領(lǐng)域，如綠地分拆數(shù)科上市，是在業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)績(jī)上表現(xiàn)等方面已具備了上市條件。若成功分拆上市，將會(huì)對(duì)母公司綠地控股的債務(wù)壓力起到有效的緩解作用。

無論分拆是否適合時(shí)宜，一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是——綠地控股的凈負(fù)債壓力，作為前30強(qiáng)房企中，唯一一家“三道紅線”全踩的國(guó)企，降杠桿是其當(dāng)下無可回避的問題。

按照監(jiān)管層面的“三道紅線”要求：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%、凈負(fù)債率不超100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍”，并依此將房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，以此類推。

截至2020年三季度末，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%、凈負(fù)債率為183%、現(xiàn)金短債比為0.78，三個(gè)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)，而且凈負(fù)債超標(biāo)嚴(yán)重，位列“紅檔”。

特別是近期一次私募基金暴雷和兌付方案被否，使得綠地的債務(wù)危機(jī)更加“具象化”。今年6月，天璣綠地中央廣場(chǎng)私募投資基金一期延期兌付，投標(biāo)的為綠地GIC成都中央廣場(chǎng)項(xiàng)目。天璣財(cái)富預(yù)拿出拿出24套公寓，以市場(chǎng)價(jià)2.5萬元/平米安置投資人，但于11月7日被證監(jiān)局駁回。

對(duì)此，有評(píng)論指出，私募基金投資的綠地GIC成都中央廣場(chǎng)已處于停工狀態(tài)，即便該方案通過了恐怕投資者們也難以答應(yīng)，畢竟何時(shí)能拿到房子是未知數(shù)。

11月16日，據(jù)媒體報(bào)道，綠地有意出售上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，合計(jì)售價(jià)231億元。雖然綠地官方回應(yīng)此舉為商辦物業(yè)的常規(guī)出售，但在“三道紅線”的壓力之下，市場(chǎng)不免猜測(cè)此舉是為了“減負(fù)回血”。

對(duì)于綠地控股，降杠桿已勢(shì)在必行。