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這是“地產(chǎn)屠龍”的第16篇原創(chuàng)文章

7月18日除了是個(gè)正常的周六外，幺八要發(fā)，恰逢農(nóng)歷廿八，全都是雙數(shù)，應(yīng)該算是一個(gè)很好的黃道吉日了。廣大城·耀境華府新品發(fā)布會(huì)，中鐵云灣面世開盤，中天悅曦府首次入市，愛情海購物公園營銷中心，中天·吾鄉(xiāng)島示范區(qū)，金茂觀山湖示范區(qū)都選在這個(gè)周末開放，看來也都是有講法的。

有遠(yuǎn)郊大盤，有商業(yè)綜合體；有首次面世，也有新品加推；有本土一哥，也有外來豪強(qiáng)。這些項(xiàng)目的營銷動(dòng)作都在表達(dá)一個(gè)關(guān)鍵字：搶——搶時(shí)間、搶市場(chǎng)、搶客戶。

在疫情形勢(shì)最嚴(yán)峻的三月，大家對(duì)后續(xù)樓市的走向都不太樂觀，但二季度過去了樓市卻不冷反熱，寧波、深圳緊急出臺(tái)調(diào)控政策給市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)的觀望情緒或?qū)⒕痛讼滦小?duì)于目前本就溫吞水一般的貴陽樓市來說，下半年搶占市場(chǎng)先機(jī)顯得非常重要了。

一方面是樓市整體疲軟，以九樾府引領(lǐng)貴陽樓市豪宅之風(fēng)的融創(chuàng)，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面前也開始放低身段。

小河融創(chuàng)城115㎡戶型，首付18萬，簽約放款后直接返還15萬，相當(dāng)于八五折了；

融創(chuàng)云麓長嶺降價(jià)促銷，毛坯單價(jià)8500元/平米，精裝修9500元/平米。

另一方面則是各大品牌房企繼續(xù)爭(zhēng)先拿地入筑，建發(fā)攜手中天，綠城進(jìn)駐貴安，旭輝補(bǔ)倉白云，佳兆業(yè)首入清鎮(zhèn)，中南首進(jìn)觀山湖。每個(gè)品牌房開都鼓足干勁，摩拳擦掌躍躍欲試，對(duì)于貴陽城市未來的發(fā)展預(yù)期表現(xiàn)出了最大的誠意和期待。

下半年的貴陽樓市需要一些提振信心的項(xiàng)目來帶動(dòng)市場(chǎng)，這里說的帶動(dòng)，不是降價(jià)帶動(dòng)，而是靠項(xiàng)目品質(zhì)說話來引領(lǐng)市場(chǎng)，就像當(dāng)初融創(chuàng)剛進(jìn)貴陽時(shí)候，九樾府給到市場(chǎng)耳目一新的引領(lǐng)和認(rèn)可。

每個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)初心都是如此，但到底又有哪些項(xiàng)目能真正做到如此，最終也都還是需要接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)和認(rèn)可。

自從上次寫過一篇《干貨，貴陽觀山湖來了個(gè)金茂觀山湖》的項(xiàng)目分析后，其實(shí)我對(duì)金茂觀山湖項(xiàng)目還挺期待的，項(xiàng)目區(qū)位、品牌都還可以，單從規(guī)劃文本上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看也都算是不錯(cuò)。對(duì)金茂的了解，早期除了知道上海陸家嘴88層高的地標(biāo)金茂大廈外，更多的是來自于金茂在上海的首個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目——大寧金茂府上海市場(chǎng)對(duì)于豪宅的固有認(rèn)知分為地段型（市中心）和資源型（佘山、黃浦江），而大寧金茂府2014年1月28日拿地樓板價(jià)47609元/平米，溢價(jià)率111.5%，當(dāng)年總價(jià)地王，周邊當(dāng)時(shí)售價(jià)45000元/平米。項(xiàng)目所在的閘北大寧板塊，卻又偏屬于上海的下只角，無地段，無資源，只能談所謂的產(chǎn)品力。最終以一己之力改變上海北區(qū)豪宅市場(chǎng)格局，不斷突破上海北區(qū)價(jià)格的天花板，更創(chuàng)造了產(chǎn)品型豪宅的新界定，給許多后來的偏僻地王項(xiàng)目建立了有效的參考經(jīng)驗(yàn)。貴陽的城市發(fā)展能級(jí)和上海相比肯定是有明顯差距的，但金茂以產(chǎn)品力來對(duì)地段價(jià)值的重塑和提升卻讓人多少有些期待。很多人都說，不管多大的房開，進(jìn)了貴陽，所有的東西都會(huì)自動(dòng)降標(biāo)，這也可能是外來房開需要快速認(rèn)識(shí)適應(yīng)貴陽市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。對(duì)于貴陽金茂觀山湖項(xiàng)目來說，所謂的源于悅系，卻又高于悅系，集四大府系特點(diǎn)于一身來打造的類府系示范區(qū)，貴陽的消費(fèi)者吃不吃這一套呢，畢竟大家這兩年在市面上見過很多“高端大氣上檔次”的示范區(qū)。特別是金茂自己喊出來“敢為貴陽作示范”，在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，我覺得還是需要一點(diǎn)點(diǎn)勇氣的。蹭了媒體提前一天參觀的便利，來實(shí)地打探一下，看看金茂觀山湖到底想給貴陽人示范些什么東西。

外部環(huán)境地塊對(duì)面就是水電八局基地，城市界面感相對(duì)老舊一些。無論是三馬板塊，還是數(shù)博大道南段板塊，和當(dāng)時(shí)上海大寧金茂府的地段區(qū)位認(rèn)知差不多，對(duì)它未來的發(fā)展價(jià)值，可能正好能拿金茂大寧府的價(jià)值軌跡來作為參照。

站在水電八局門口的天橋上，左手邊看到的就是金茂觀山湖的指示牌，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的右前方高樓處，隱隱約約能看到萬達(dá)廣場(chǎng)的紅色標(biāo)牌。一公里不到的距離，走路十分鐘，預(yù)計(jì)今年12月18號(hào)開業(yè)，未來的綜合商業(yè)配套更多會(huì)依靠萬達(dá)了，到江華荔星廣場(chǎng)的距離差不多1.5公里，開業(yè)時(shí)間不太靠譜不提也罷。

內(nèi)部環(huán)境到了售樓處門口，簡(jiǎn)潔干凈的logo墻和精神堡壘倒也相互映襯，品質(zhì)調(diào)性也還在水準(zhǔn)上，只是天氣有點(diǎn)熱了，門口的綠化就沒那么給力了，稍微有點(diǎn)減分。

現(xiàn)在售樓處都喜歡營造前開后收的感覺，安保門崗站立一旁，前場(chǎng)體現(xiàn)氣勢(shì)，后場(chǎng)感受私密，一堵屏風(fēng)墻，隔出兩個(gè)空間感（插句題外話，白色保安服挺顯精神氣的，但對(duì)人的氣質(zhì)形象要求也比較高些）。

繞過屏風(fēng)墻，走過右手邊一段曲曲折折的綠化小道，算是正式進(jìn)入了示范區(qū)。不能一眼看到底，讓你猜不到后面會(huì)是什么，這也是時(shí)下大多數(shù)樓盤的做法，只是在品質(zhì)上做得精致與否的差別。

示范區(qū)做總平示意圖的有，但不多。從圖上可以清楚的看出三重院落的歸家關(guān)系，由大宅到小家，由府門到廳門，由儀式到精致，層層遞進(jìn)。

這是府門前的一個(gè)圓形硬質(zhì)水景形象廣場(chǎng)，正對(duì)的圍墻據(jù)說以后會(huì)拆掉打開正對(duì)數(shù)博大道，我在想交房以后這里會(huì)不會(huì)是一個(gè)廣場(chǎng)舞的聚集地，當(dāng)然，夏天小孩子出來滑滑溜冰鞋也是個(gè)不錯(cuò)的場(chǎng)地。地上正對(duì)的四個(gè)方框里面的文字據(jù)說是金茂的金字紋，也是企業(yè)精神圖騰的一種展示與傳承，在示范區(qū)里各種裝飾圖形上隨處可見。

這是小區(qū)以后回家的第一重府門，看起來還是很有氣勢(shì)感和儀式感，這種入戶大門頭的做法，似乎成了現(xiàn)在高端項(xiàng)目的標(biāo)配，沒有大氣的入戶門，不足以稱高端。

據(jù)說交房之后這里同樣會(huì)有金茂物業(yè)人員服務(wù)，提升業(yè)主的回家的尊崇感和安心感，不知道銷售階段的體驗(yàn)和交房入住后的體驗(yàn)是不是一樣了。

這次疫情改變了很多物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，進(jìn)入府門后，有人像識(shí)別和紅外線體溫監(jiān)測(cè)。

繞過府門屏風(fēng)，進(jìn)入一個(gè)長長的步道，兩邊有淺淺的跌水，對(duì)稱的種了六棵據(jù)說是從廣西拉來的松泡樹（這個(gè)真心不懂，也不知道值不值錢，有懂的朋友可以留言說說），兩邊對(duì)稱下這長長的無人步道，等枝繁葉茂的時(shí)候，倒確實(shí)有種大宅風(fēng)范的感覺。

走到盡頭，進(jìn)入第二重迎賓廳，這個(gè)時(shí)候算是進(jìn)入了置業(yè)顧問的主戰(zhàn)場(chǎng)，會(huì)被帶到右手邊的影音室看一個(gè)宣傳短片，有關(guān)影音室的具體內(nèi)容暫時(shí)先賣個(gè)關(guān)子，有彩蛋有驚喜有創(chuàng)意，值得實(shí)地參觀體驗(yàn)。

影音廳出來后，進(jìn)入了第三重水院，也許是因?yàn)槿瞬欢嗟脑?，確實(shí)有一種豁達(dá)寧靜的意境感覺，中間是一個(gè)碩大的跌水池，兩邊有對(duì)稱的回廊，處處都體現(xiàn)對(duì)稱的儀式感，通過回廊到達(dá)最終的銷售大廳。

個(gè)人覺得兩邊回廊過于空曠了點(diǎn)，雖然路不長，在接待講解過程中可以說的東西不是特別多，稍微有點(diǎn)尬。也許偏冷的風(fēng)格，冷到極致也是一種美吧。

注意，影音室到水院，到銷售大廳這一段是不可逆的，銷售大廳結(jié)束參觀后是從另外一邊離開，這也是前面影音室設(shè)計(jì)中有意思的一個(gè)點(diǎn)。

進(jìn)入銷售大廳，第一個(gè)流程是從金茂明星業(yè)主開始介紹金茂的品牌。其實(shí)對(duì)于普通老百姓買房，品牌的影響其實(shí)是最說不清道不明的，但品牌的美譽(yù)度、好感度，以及實(shí)力保障卻又在無形中影響購買決定。

品牌館的第二部分，其實(shí)是個(gè)重點(diǎn)了，工法展示和科技應(yīng)用，這些才是實(shí)打?qū)嵉捻?xiàng)目品質(zhì)保障和提升的基礎(chǔ)。昨天晚上3.15晚會(huì)對(duì)樓盤開發(fā)質(zhì)量的曝光，也表明了整個(gè)市場(chǎng)對(duì)質(zhì)量、品質(zhì)的非常重視，不管買的是剛需還是豪宅，居住品質(zhì)永遠(yuǎn)都是民生工程。由于不是真正的府系作品，所以金茂在府系精裝修上的十二大綠金科技沒法得到全方位的應(yīng)用，這也算是金茂觀山湖項(xiàng)目的一個(gè)遺憾了。

在品牌館的最后，還有幾扇留白的墻面，據(jù)說是等這個(gè)月底學(xué)校配套資源敲定之后再上宣傳資料。買房買房，到最后買的都是學(xué)校，這在貴陽的各大項(xiàng)目開發(fā)中都是如此，貴陽人對(duì)學(xué)區(qū)房的執(zhí)著熱衷會(huì)很大程度決定樓盤的熱銷與否。而從“觀山湖芯，人文科技府邸”這句定位語，也可以看出教育配套在整個(gè)項(xiàng)目中的重要地位。到底配套什么學(xué)校，要等到月底時(shí)候看了。

進(jìn)入正題，先上一張總的沙盤圖和區(qū)位圖，關(guān)于地理位置，沿?cái)?shù)博大道一路往北，到高新區(qū)、會(huì)展城、金融城都非常方便，往東沿著北京西路到兩城區(qū)也很方便，算是比較核心便捷的位置了。

其實(shí)目前最尷尬的就是地鐵的規(guī)劃，S3、S4線路規(guī)劃最終落實(shí)下來都還要些年頭，不確定因素太多，最靠譜的二號(hào)線馬王廟站步行距離2.6公里，確實(shí)還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，走路不太現(xiàn)實(shí)。地鐵是不是以后日常出行的必須，還是有其他可替代品，這個(gè)可能在看房買房的時(shí)候要重點(diǎn)考慮一下。

今天樣板房還在整修，暫時(shí)沒有看上，如果大家有興趣想更深入了解項(xiàng)目的產(chǎn)品情況，下次可以專門寫一篇金茂的產(chǎn)品分析。在這里先說下今天看到的一些和之前規(guī)劃文本了解到的不一樣的地方。從南往北看整個(gè)地塊的規(guī)劃，由于整個(gè)地塊西高東低，地勢(shì)高差較大，天然分為三個(gè)臺(tái)階，利用地勢(shì)正好形成了三個(gè)不同產(chǎn)品類型的組團(tuán)，最西邊是高層組團(tuán)，中間是洋房組團(tuán)，西邊臨河是疊墅組團(tuán)，這樣對(duì)于交房后物業(yè)的分客群分組團(tuán)管理更為合理，而坡地景觀的層次感也更豐富。

比如疊墅，由于地勢(shì)高差的原因，從西面入戶看是六層，但從東邊看就是八層，那就是說負(fù)二層是全地面采光的，這和很多別墅上提到的贈(zèng)送采光、半采光地下室是完全不一樣的概念，地面采光肯定更有品質(zhì)感得多，舒適度也會(huì)好很多。 當(dāng)然，一般說疊墅都是四層上下兩戶人家，這個(gè)六層三戶的產(chǎn)品，其實(shí)不能算作真正意義上的疊墅，但貴陽多山缺水，又在這種相對(duì)成熟的城市核心位置，上中下每一戶都有地下空間的贈(zèng)送，這樣的設(shè)計(jì)，也能比較好的保證了中間戶的居住價(jià)值，也算是稀缺產(chǎn)品了。

此外，由于項(xiàng)目定位中高端，目標(biāo)客戶自然以改善型居多，但98平米的戶型似乎在滿足目標(biāo)客戶時(shí)候又小了一點(diǎn)，直接面對(duì)首次置業(yè)的客戶，這些人對(duì)價(jià)格的敏感度又會(huì)更高一些，超百萬的總價(jià)預(yù)算買個(gè)100平米不到的毛坯房，他們的選擇面就會(huì)盯著其他看了?？偨Y(jié)下來金茂觀山湖示范區(qū)努力給參觀者營造一種深宅大院的體驗(yàn)感，曲徑通幽，層層遞進(jìn)，個(gè)人覺得起勢(shì)較高，但落在高層產(chǎn)品上又顯得相對(duì)低了點(diǎn)?；蛟S這就是市場(chǎng)困境下的兩難選擇，畢竟好好活著才是最重要的，活下來才能談發(fā)展。示范區(qū)基本流程走了一遍，想來大家心里都有了基本概念，也可以到售樓處實(shí)地去體驗(yàn)一下，百聞不如一見，買房一定要多看。 最后要重點(diǎn)提示一下，影音宣傳片有彩蛋，絕對(duì)有驚喜，保持一份神秘感。

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