今天寫這篇文，其實是想解開大家對中海映山湖這個項目的誤解。

其實，與其說是解開大家對項目的誤解，倒不如說是解開大家對我態(tài)度的誤解。

雖然我曾經(jīng)在很多篇文章中提到過這個項目，以及這個項目在宣傳上的蜜汁操作和慘淡開盤，但其實我對項目本身并沒有多少意見，甚至在某些方面是持支持態(tài)度的。

我對項目的意見，主要還是在宣傳和營銷方面，正如我之前說的，沒有尊重本地的消費(fèi)文化。

而在最近，不得不說中海映山湖項目宣傳是有一些進(jìn)步的，尤其是近期簽約學(xué)校的海報，除了丑沒大毛病。

對我個人而言，項目之前的中段策劃和前段營銷完全是脫節(jié)的，甚至在開盤期間制造了一些業(yè)內(nèi)的笑料，“長安街”的區(qū)位提法更是讓人摸不著頭腦，以至于我在想，策劃到底有沒有到項目上看過，或者想問項目究竟有沒有策劃。

又有點(diǎn)兒跑偏了，但正如我之前所說，我對中海映山湖這個項目本身是沒多大意見的，除了疊墅產(chǎn)品對貴陽市場來說有點(diǎn)超前以外，項目本身的槽點(diǎn)并不多。

一、在板樓的堅持下，中海幾乎做到了最優(yōu)解

首先有一個需要澄清的點(diǎn)，那就是中海映山湖項目所用的濱湖花城地王，其實是一塊很令人頭疼的優(yōu)質(zhì)土地。所謂優(yōu)勢，在于其區(qū)位，現(xiàn)在確實不怎么樣，但未來將是金融城區(qū)域外延的重要組成部分，這個待會兒細(xì)說。

而令人頭疼的部分，在于地塊本身的指標(biāo)。綜合容積率2.567，商業(yè)占比高達(dá)25.73%，其中內(nèi)部兩個分地塊為純商業(yè)，此外還涉及部分長坡嶺的林地，既增加了項目的規(guī)劃難度，也增加了項目的開發(fā)成本。

在這樣的指標(biāo)下，中海還是想繼續(xù)做中高端定位，顯然會面臨高不成低不就的問題，而且如此核心的地塊，損容的方案集團(tuán)肯定不會批，于是硬著頭皮做產(chǎn)品規(guī)劃，最終得到了現(xiàn)在的“高層洋房高低配+疊墅”主打產(chǎn)品。

戶型上，幾個面積段除了部分戶型的朝向外，都沒有明顯的硬傷，屬于大眾接受度比較高的設(shè)計，功能劃分、動靜分離和動線設(shè)計都比較到位。

來源：房天下

來源：房天下

不過，中海執(zhí)著于做板樓，會導(dǎo)致高層公攤稍大，在我看來，這塊地的高層老老實實做塔樓，也許會更加合適一些，畢竟在貴陽購房者心中，板樓和塔樓并不能形成明顯的錯位競爭，僅僅能錦上添花。

另外就是疊墅產(chǎn)品，對于貴陽市場來說是過于超前了的，要知道，就在觀山湖區(qū)，新的老的別墅類產(chǎn)品很多，遠(yuǎn)的有金元、中天的別墅，近的有理想城和閱山湖的別墅，疊墅和別墅的區(qū)別，就在于能否獨(dú)戶獨(dú)棟，消費(fèi)者會想，“我花了這么多錢，為什么還要和別人分享縱向的空間。”

實際上疊墅產(chǎn)品本身也是沒問題的，同時也是未來低層住宅的發(fā)展趨勢之一，是比洋房更高端、比別墅更是實在的產(chǎn)品，對于進(jìn)入存量時代且寸土寸金的一線城市來說，疊墅產(chǎn)品能很好地消化掉高端購房者，然而貴陽尚未進(jìn)入存量時代，城市還在不停擴(kuò)容，到處都有地可以做墅類產(chǎn)品，舒適度也會比疊墅高不少，因此現(xiàn)在做疊墅對于貴陽購房者來說確實超前了一些。

做出這樣的超前產(chǎn)品來，就一定要做好解釋工作，可惜這一點(diǎn)中海還是沒有做好。實際上這樣的產(chǎn)品對于客戶的定位是很精準(zhǔn)的，我在這里幫中海做一下比較個人的分析吧。如果你是在觀山湖區(qū)、白云區(qū)上班的企業(yè)高層，在貴陽市的置業(yè)需求是：落位核心、配套齊全、有較高的私密性要求、目標(biāo)二改，那么中海映山湖的疊墅會比一些大平層項目更適合你。

二、映山湖項目的區(qū)位優(yōu)勢，遠(yuǎn)比想象要高

說完產(chǎn)品，來說區(qū)位。當(dāng)然在區(qū)位上，項目的宣傳也是非常迷的。我在之前的文章里說過，貴陽人絕對“五行缺水”，在置業(yè)選擇上對水的偏愛，是其他有著大江大河城市的購房者難以比擬的。于是，當(dāng)前的貴陽項目在自然資源上有著“湖大于河，河大于山，山大于林，林大于人工”的鄙視鏈。

中海映山湖，在自然資源上，有著非常好的先天優(yōu)勢。讓我們看看那些靠近水域的項目，大部分都偏居一隅（當(dāng)然觀山湖公園旁邊的項目不能算，畢竟一個比一個爛，算是糟蹋了觀山湖公園最為高端的水資源），中天吾鄉(xiāng)、中鐵閱山湖、萬科觀湖，區(qū)位都不夠核心，融創(chuàng)九樾府、恒大濱河左岸，小灣河又不如項目里的湖。

中海映山湖，哪怕湖再小，那也是實打?qū)嵉捻椖坷锟梢怨I(yè)主夜晚沉思散步的湖，加之背靠長坡嶺林地，可謂是“山水相映”，加上如此核心的區(qū)位，這在貴陽市里可以說是獨(dú)一份了。唯一能與之匹敵的，又是另一塊地王——紅巖地王，本篇暫且不表。

我們都知道中海映山湖的區(qū)位很好，但是究竟有多好，我還是得再好好提一下。我一直以來評判項目的觀點(diǎn)都是：現(xiàn)在有什么和未來有什么。中海映山湖現(xiàn)在有什么大家都已經(jīng)知道，我就不再贅述了，重要的還是未來。

很少有人提及，但中海映山湖對面，未來實實在在會建成兩大配套，一是一大醫(yī)療資源“觀山湖大健康醫(yī)療綜合體（糖尿病醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院）項目”，目前規(guī)劃已經(jīng)出了，感興趣的朋友可以自行搜索；二是一大商業(yè)資源，前兩天掛牌的疑似為“電競小鎮(zhèn)”的地，其中有6萬方的自持集中商業(yè)，此外后續(xù)地塊也將以商辦為主，周邊可能會形成新的觀山東CBD外延地。

當(dāng)然，還有最重要的，也是很少有人提及的，林城東路延伸線。目前可以了解到的是，這條路將成為貴陽市又一條連通觀山湖、云巖和南明“雙核心”的重要大動脈，未來北站站前功能區(qū)的開發(fā)肯定會以此為核心，林城東路延伸段沿線將成為觀山湖區(qū)向東擴(kuò)展的重要節(jié)點(diǎn)，而中海映山湖恰好占據(jù)了這條大動脈觀山湖區(qū)的門戶，其優(yōu)勢可想而知。

至于與北站、會展、金融、黑石頭片區(qū)的超近距離，未來周邊四通八達(dá)的路網(wǎng)規(guī)劃，以及未來有可能與1號線陽關(guān)站拉至步行30分鐘內(nèi)的距離，這里就不再贅述，大家都懂。

三、中海是鬧了笑話，但市場需要它熱起來

說了那么多中海在宣傳上的失誤。但其實，除了中海本身的自負(fù)外，高位接盤后市場的下行，當(dāng)然也是造成了項目當(dāng)前銷售狀況不佳的因素。最近又有傳聞?wù)f，中海映山湖想以價換量，但我覺得大可不必，不如向難兄難弟華潤學(xué)習(xí)一下，反正中海作為老大哥又不差錢對吧？

考慮到恒大足球場項目即將入場，我個人認(rèn)為借著學(xué)校簽約穩(wěn)扎穩(wěn)打，可能更為合適，否則首個項目口碑遭受質(zhì)疑，對一個新進(jìn)房企而言可能是不能承受之重。

對于我而言，其實是很希望看到中海映山湖項目熱起來的，作為業(yè)內(nèi)的老大哥，映山湖項目的失利其實是引起了不少恐慌的，金茂如今在宣傳上下了很多的力，但看得出來還是有點(diǎn)擔(dān)心市場，以至于造成了一些用力過猛現(xiàn)象。

而實際上，市場也需要中海映山湖這樣的項目熱起來，因為這可以證明市場真正的走出了調(diào)整期，改善需求正在陸續(xù)釋放。

最后，還是容我好好為大家介紹一下中海吧。

中海地產(chǎn)隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公司，1979年創(chuàng)立于香港，做地產(chǎn)開發(fā)及不動產(chǎn)運(yùn)營已經(jīng)41年。在克而瑞最新發(fā)布的半年房企銷售榜中位列第六，此前也是常年穩(wěn)居榜單TOP10。

中海這個老大哥在業(yè)內(nèi)向來以有錢著稱。那到底多有錢呢？我的銀行朋友告訴我，中海做映山湖項目，是沒有要銀行的開發(fā)貸的，項目純用現(xiàn)金砸的。當(dāng)然，這個說法是否正確無法考證，但也從側(cè)面說明了老大哥確實非常有錢。

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