未來十年，地產(chǎn)行業(yè)將不再會有“白銀時代”的說法，但結(jié)構(gòu)性的機會依然會存在。如果要用一個詞來形容，那就是——分化。

對于大多數(shù)人而言，過去兩年里可能感受最明顯的就是就業(yè)變得更加困難了，身邊買房的人變少了。

一方面我們因為疫情的影響，另一方面地產(chǎn)的上漲周期確實已經(jīng)出現(xiàn)了拐點。

近期，國家統(tǒng)計局公布了2020年12月份70大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，過去的一年里，全國70個大中城市，43城二手房價出現(xiàn)上漲，1個城市持平，26個城市下跌。對比2019年數(shù)據(jù)，70個大中城市里，54個城市房價出現(xiàn)上漲，16城市房價出現(xiàn)下跌。

數(shù)據(jù)是樓市拐點的最好證明，盡管目前依然是上漲的城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下跌的城市。

當(dāng)然，對于居民而言樓市依舊還是最好的投資渠道和投資標(biāo)的，在樓市拐點還不明朗的當(dāng)下，慣性是支撐居民投資推動力。

但這一切都不會太長久，過去的幾年里，地產(chǎn)市場的繁榮并不是居民的購買力真的達(dá)到了驚人的水平，而是居民的杠桿率的不斷提升（按揭貸款）。

據(jù)BIS統(tǒng)計，2008年末我國居民部門杠桿率還不到20%，12年間上升到接近60%，年均增速超過3個百分點。如果用居民債務(wù)占可支配收入比重這一指標(biāo)衡量，2019年已經(jīng)超過90%，進(jìn)一步加杠桿的空間較為有限，這就意味著，居民想繼續(xù)加杠桿的想象空間將會變得非常小。

我們通過對2020年上漲城市和下跌城市進(jìn)行對比，我們發(fā)現(xiàn)上漲前三名的城市分別是深圳、寧波、徐州；而下跌的前三名分別牡丹江、南充、天津，一方面體現(xiàn)了南北樓市的差異，另外一方面也體現(xiàn)了城市的集中度正在上升，總體上南方要優(yōu)于北方。

另外，除了上述因素，城市化進(jìn)程的放緩也是樓市拐點的另一佐證。從整個政策方面看，地產(chǎn)調(diào)控正在持續(xù)收緊，且沒有放松的跡象，也就是說房企的降杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨，那么這也會間接影響整個地產(chǎn)市場。

建行董事長田國立2018年底就說過，我們的房子真的是蓋夠了。2018年時，城市人均住房面積就達(dá)到了39平方米，這已經(jīng)到了發(fā)達(dá)國家的住房水平了。

且從人口角度而言，20-54歲的人口已經(jīng)見頂回落，也就是說買房的主力軍群體正在減少。

綜上所述，未來十年中國樓市拐點將會來到，地產(chǎn)市場將會從一個增量市場變成一個存量市場，降速提質(zhì)將會成為地產(chǎn)市場的主流，地產(chǎn)的投資屬性將會弱化。

但這并不意味著樓市的結(jié)構(gòu)性機會消失，對于市場而言其拐點是大勢所趨，但分化才是主流。如果未來依舊想投資地產(chǎn)，那么選擇將會比努力更加重要?？梢灶A(yù)計的是，未來十年南方樓市將整體優(yōu)于北方樓市，二線城市將明顯好于三四線城市。隨著人口的進(jìn)一步集中，未來三四五線城市的房價將會逐步回歸合理水平，我們應(yīng)該意識到，拐點已經(jīng)來了。