國(guó)有劃撥土地價(jià)值評(píng)估案例

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（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

評(píng)估對(duì)象基本情況

根據(jù)劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成，劃撥熟地的土地價(jià)格主要由土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本組成，工業(yè)劃撥生地的土地價(jià)值主要由土地的平均取得成本構(gòu)成。

本案例的估價(jià)對(duì)象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠，分為主廠區(qū)和工廠專(zhuān)用水庫(kù)兩部分。

其中主廠區(qū)500，000平方米，占用的是耕地，專(zhuān)用水庫(kù)1，500，000平方米，占用耕地500，000平方米，非耕地1，000，000平方米。經(jīng)過(guò)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和了解，發(fā)現(xiàn)主廠區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度可以設(shè)定為“五通一平”（通路、通上下水、通熱和通電及土地平整）的I類(lèi)工業(yè)劃撥用地，其基本價(jià)值構(gòu)成是土地的取得和開(kāi)發(fā)成本。專(zhuān)用水庫(kù)的情況比較復(fù)雜，首先當(dāng)?shù)氐母睾头歉氐恼鞯爻杀静煌?，其次水?kù)用地的熟化過(guò)程與一般工業(yè)用地的熟化過(guò)程有很大區(qū)別，水庫(kù)水壩的建造成本一般都計(jì)入建筑物和構(gòu)筑物的成本之中，因此劃分為沒(méi)有實(shí)現(xiàn)五通一平的II類(lèi)工業(yè)劃撥用地，其基本價(jià)值構(gòu)成是土地的取得成本，可以分解為IIa（非耕地）和IIb（耕地）兩種生地類(lèi)型。本估價(jià)報(bào)告擬分別對(duì)這3種工業(yè)用地類(lèi)型進(jìn)行評(píng)估。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等。本次估價(jià)擬采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行綜合評(píng)估。

1、I類(lèi)工業(yè)劃撥土地價(jià)格評(píng)估

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（1）成本法

以在同一供需圈內(nèi)通過(guò)征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開(kāi)發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費(fèi)用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用成本法進(jìn)行測(cè)算，基本公式為：

待估宗地土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)

土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類(lèi)土地所支出的平均費(fèi)用。征地費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)三個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實(shí)際情況商定。蓮花市實(shí)施的是2000年《某省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》，三費(fèi)總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。

　　蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表1計(jì)算：

　▲表1 不同耕地產(chǎn)值表　

類(lèi)別優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物糧食作物劣質(zhì)農(nóng)田級(jí)別一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)產(chǎn)值（元/畝）50001300800產(chǎn)值（元/平方米）7.51.951.2

根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實(shí)際征地的情況，確定I類(lèi)工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類(lèi)耕地的20倍，即39元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，按征地費(fèi)的6.26%計(jì)，合計(jì)2.44元/平方米。

則土地取得費(fèi)為41.44元／平方米。

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：本評(píng)估項(xiàng)目所指土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為從取得土地后至達(dá)到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo)，結(jié)合本地區(qū)目前土地開(kāi)發(fā)基本費(fèi)用，土地“五通一平”的基本費(fèi)用20元/平方米。

利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開(kāi)發(fā)周期，確定土地開(kāi)發(fā)周期為2年，投資利息率按目前建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31％計(jì)，土地取得費(fèi)為一次性年初投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2年中均勻投入。則

利息＝2×（41.44×5.31％）+（41.44×（5.31％）2）+（20×5.31％）

＝4.4+0.12+1.06= 5.58元/平方米

利潤(rùn)：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)土地開(kāi)發(fā)作為一種企業(yè)的行為時(shí)，企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當(dāng)計(jì)算利潤(rùn)，綜合考慮本地的投資回報(bào)率，確定年投資利潤(rùn)率為8％。則，利潤(rùn)＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米

最終土地價(jià)格確定：

依據(jù)成本法測(cè)算地價(jià)公式：

I類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)

=41.44＋20＋5.58＋4.92

=71.94 元/平方米或 47960 元/畝

（2）基準(zhǔn)地價(jià)法

根據(jù)（蓮花政字[2003]12號(hào)）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，委估對(duì)象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級(jí)地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理。

其基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)

期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒(méi)有超過(guò)蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期，所以修正系數(shù)為1；

年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；

區(qū)位因素修正系數(shù)：由于委估對(duì)象位于工業(yè)3級(jí)地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，區(qū)位因素修正系數(shù)為0.80；

權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值，因此按照40%的出讓金計(jì)算，權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；

最終土地價(jià)格確定：

I類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正系數(shù)=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00 元/畝

（3）加權(quán)平均法獲得I類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格

由于本估價(jià)分別采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取I類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格，考慮到兩種對(duì)本類(lèi)土地估價(jià)都比較客觀，因此分別賦予權(quán)重0.5，

結(jié)果如下：

I類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格=0.5*成本法結(jié)果+0.5*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/畝

2、II類(lèi)劃撥土地價(jià)格評(píng)估

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（1）成本法

評(píng)估中以在同類(lèi)區(qū)內(nèi)的通過(guò)征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫(kù)的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過(guò)程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價(jià)報(bào)告作為生地其價(jià)值。基本公式為：

待估宗地土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)＋稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)

土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類(lèi)土地所支出的平均費(fèi)用。根據(jù)蓮花電廠水庫(kù)周邊土地的實(shí)際情況，確定II級(jí)工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類(lèi)耕地的18倍，即35.1元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計(jì)2.19元/平方米。

對(duì)于非耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類(lèi)耕地的12倍，即23.4元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計(jì)1.46元/平方米。則：

耕地土地取得費(fèi)為37.29元／平方米，

非耕地土地取得費(fèi)為24.86元／平方米。

利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專(zhuān)用水庫(kù)的土地開(kāi)發(fā)周期，確定土地開(kāi)發(fā)周期為1年，投資利息率按建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31％計(jì)，土地取得費(fèi)為一次性年初投入。則：

耕地土地取得費(fèi)利息＝37.29×5.31％= 1.98元／平方米

非耕地土地取得費(fèi)利息＝24.86×5.31％= 1.32元／平方米

利潤(rùn)：綜合考慮本地的投資回報(bào)率，確定年投資利潤(rùn)率為8％。則：

耕地土地利潤(rùn)＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利潤(rùn)＝24.86×8%＝1.99元/平方米。

最終土地價(jià)格確定：依據(jù)成本法測(cè)算地價(jià)公式：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)

II類(lèi)國(guó)有劃撥耕地土地價(jià)格=37.29＋1.98＋2.98 =42.25 元/平方米或 28166.67 元/畝II類(lèi)國(guó)有劃撥非耕地土地價(jià)格=24.86＋1.32＋1.99 =28.17 元/平方米或 18780 元/畝

（2）基準(zhǔn)地價(jià)法

根據(jù)（蓮花政字[2003]12號(hào)）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，委估對(duì)象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級(jí)地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理。

基準(zhǔn)地價(jià)法的基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)

期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒(méi)有超過(guò)蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期，所以修正系數(shù)為1；

年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；

區(qū)位因素修正系數(shù)：由于區(qū)位等因素的，因素修正系數(shù)為0.70；

權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值，因此按照40%的出讓金計(jì)算，權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；

土地熟化程度的修正：由于委估對(duì)象的價(jià)格定義是生地，土地熟化程度的修正系數(shù)為0.70；

土地利用類(lèi)型的修正：由于委估對(duì)象存在耕地與非耕地的區(qū)別，因此對(duì)非耕地增加修正系數(shù)為0.65；

最終土地價(jià)格確定：II類(lèi)國(guó)有劃撥耕地土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70

=45.42（元/平方米）或 30280 元/畝

II類(lèi)國(guó)有劃撥非耕地土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65

=29.52（元/平方米）或 19680 元/畝

（3）加權(quán)平均法獲得II類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格

由于本估價(jià)分別采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取II類(lèi)國(guó)有劃撥土地價(jià)格，考慮到估價(jià)對(duì)象距離蓮花市基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)較遠(yuǎn)，所以成本法賦予權(quán)重0.65，基準(zhǔn)地價(jià)法賦予權(quán)重0.35.結(jié)果如下：

II類(lèi)國(guó)有劃撥耕地土地價(jià)格=0.65*成本法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果

=0.65*42.25+0.35*45.42

= 43.36 元/平方米或 28906.33 元/畝

II類(lèi)國(guó)有劃撥非耕地土地價(jià)格=0.65*成本法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果

=0.65*28.17+0.35*29.52

= 28.64 元/平方米或 19093.33 元/畝

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結(jié)果

本次對(duì)某省蓮花發(fā)電廠委托評(píng)估的兩宗分別位于蓮花市區(qū)東部6公里處的主廠區(qū)以及12公里的水庫(kù)區(qū)的土地進(jìn)行評(píng)估。

　　土地總面積：2,000,000平方米

　　土地總價(jià)值：86,845,000.00元，8,684.50萬(wàn)元

　　人民幣大寫(xiě)：捌仟陸百捌拾肆萬(wàn)伍千元整

結(jié)論

對(duì)于國(guó)有劃撥土地，存在一種觀點(diǎn)，認(rèn)為既然劃撥土地是國(guó)家無(wú)償提供給使用者的，所以不具有價(jià)值。實(shí)際上，劃撥土地需要通過(guò)征地獲得，因而具有土地取得成本。

為了實(shí)現(xiàn)單位或的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過(guò)一系列的土地熟化過(guò)程，因而具有開(kāi)發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。本文在劃撥用地的基本價(jià)值屬性基礎(chǔ)上，通過(guò)具體案例確定劃撥用地價(jià)值主要由土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本。

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